Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17 февраля 2021 г. N 15АП-15245/20 по делу N А32-49264/2019

город Ростов-на-Дону

17 февраля 2021 г.

дело N А32-49264/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 22 января 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ткаченко Е.С.,

при участии:

от истца: представителя Загдая С.И. по доверенности от 30.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи, Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 августа 2020 года по делу N А32-49264/2019

по иску общества с ограниченной ответственностью "Санаторий Волна"

к администрации города Сочи

при участии третьего лица Департамента имущественных отношений администрации города Сочи

о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Санаторий Волна" (далее - ООО "Санатория Волна", истец, санаторий) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации города Сочи (далее - ответчик, администрация) о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.09.2016 по 31.12.2019 в размере 4 169 445 руб. 27 коп., 414 009 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2016 по 09.12.2019 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (т. 4 л.д. 10-15)).

Исковые требования мотивированы тем, что на стороне ответчика образовалась переплата арендных платежей, вносимых истцом во исполнение договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 932 от 20.05.1998.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечён Департамент имущественных отношений администрации города Сочи.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 19 августа 2020 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ответчика в пользу истца взыскано 4 169 445 руб. 27 коп. неосновательного обогащения, 414 009 руб. 39 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2016 по 09.12.2019.

Судебный акт мотивирован тем, что материалами дела подтверждается переплата со стороны истца арендных платежей за спорный период, суд пришёл к выводу о том, что ввиду заключения договора аренды до вступления в действие Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы не является нормативно установленным.

Администрация города Сочи, Департамент имущественных отношений администрации города Сочи обжаловали решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили решение суда отменить, по делу принять новый судебный акт, которым отказать санаторию в удовлетворении заявленных требований.

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что согласно пункту 2 постановления администрации горда Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действующему с 02.08.2016, размер регулируемой арендной платы определяется, в частности, на основании рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Пунктом 7 Постановления N 1699 установлено, что в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5 процента от рыночной стоимости земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца с доводами апелляционной жалобы не согласился, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, поддержал свою процессуальную позицию по делу с учётом дополнительных письменных пояснений.

Ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения дела. В отношении указанных лиц дело рассмотрено по правилам, установленным нормами статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя истца, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20.05.1998 на основании постановления главы администрации города Сочи "О порядке предоставления в аренду земельных участков в городе Сочи под приватизированными зданиями и сооружениями" N 759 от 26.08.1994 и постановления главы администрации города Сочи "О внесении изменений в постановление главы администрации города N565 от 05.08.1996 "О переходе на экономико-правовое регулирование земельных отношений в городе"" между сторонами заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) N 932 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 54 418 кв.м., из которых земельный участок площадью 49 278 кв.м., занимаемый санаторием по ул. Краснополянской, 6 в Хостинском районе, и земельный участок площадью 5 140 кв.м., занимаемый пляжной полосой.

Срок действия договора определён сторонами периодом с 01.01.1998 по 01.01.2046 (пункт 2.1. договора).

Порядок расчета арендной платы определен в пункте 2.2 договора и установлен в размере базовой ставки арендной платы в зоне Х - 54,418 х 0,3.

Пунктом 2.4 договора предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок.

В приложении N 1 к указанному договору стороны определили, что сумма арендных платежей на момент заключения договора по ставкам 1997 года составляет 376 137 руб. 22 коп. в год.

Указанный договор зарегистрирован комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Сочи от 23.07.1998 за N 544.

04.11.1998 ЗАО "Сан-Волна" переименовано в ЗАО "Санаторий Волна".

Дополнительным соглашением к договору внесены изменения в части указания базовых ставок арендной платы, основанных на постановлении главы города Сочи от 05.05.1999 N 350 "Об индексации ставок земельного налога и арендной платы заземлю в 1999 году", в связи с чем сумма арендных платежей по ставкам 1999 года с 01.01.1999 составила 752 025 руб. 60 коп. в год.

На основании постановления главы администрации г. Сочи от 11.06.1998 и акта установления баланса территории ЗАО "Санаторий "Волна" от 07.07.1999, сумма платежей за год по ставкам 1999 года с 01.07.1999 составляет 494 346 руб.

24 коп., также договор дополнен обязанностью по содержанию лесопарковой зоны и срокам внесения арендной платы.

Дополнительным соглашением к договору внесены изменения в части изменением базовых ставок на основании статьи 18 Федерального закона Российской Федерации "О федеральном бюджете на 2000 год" и статьи 19 Закона Краснодарского края "О краевом бюджете на 2000 год" и в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 13.04.2000 N 260, в связи с чем сумма платежей по ставкам 2000 года на 01.01.2000 составила 593 215 руб. 48 коп. в год.

На основании постановления главы администрации Краснодарского края N 260 от 13.04.2000 "Об аренде земель, отнесенных к государственной собственности на территории Краснодарского края", коэффициент предпринимательской деятельности установлен равный 1,0 - санаторий круглогодичного действия, 0,3 - за территории, занятые лесопарковыми насаждениями. Сумма платежей по ставкам 2000 года с 01.04.2000 составила 698 570 руб. 60 коп. в год.

Дополнительным соглашением к договору внесены изменения в части определения базовых ставок арендной платы на основании статьи 1 Федерального закона Российской Федерации от 14.12.2001 "Об индексации ставок земельного налога", сумма платежей по ставкам 2002 года на 01.01.2002 составила 1 397 420 руб. 36 коп.

Дополнительным соглашением от 21.03.2003 к договору внесены изменения в части изменения нумерации договора и изменения базовых ставок в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края N 529 от 18.05.2002 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края", постановлением главы г. Сочи N 593 от 02.10.2002 "Об арендной плате на землю в г. Сочи", постановлением главы города Сочи от 20.11.2002, сумма платежей по ставкам 2002 года с 01.01.2003 составила 2 924 023 руб. в год.

Дополнительным соглашением от 18.03.2004 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы и поправочных коэффициентов на основании постановления главы администрации Краснодарского края N 1270 от 30.12.2003 и постановления главы г. Сочи N 593 от 02.10.2002 "Об арендной плате на землю в г. Сочи", размер арендной платы на 2004 год установлен в размере 2 924 206 руб. 38 коп.

Дополнительным соглашением от 15.02.2005 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края N 529 от 18.05.2002 "О порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края" и постановления главы города Сочи N 593 от 02.10.2002 "Об арендной плате на землю в городе Сочи", размер годовая сумма арендной платы в 2005 году установлена в размере 2 324 206 руб.

38 коп.

Дополнительным соглашением от 09.02.2006 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края N 529 от 18.05.2002 и постановления главы города Сочи N 593 от 02.10.2002, годовая сумма арендной платы в 2006 году установлена в размере 2 837 375 руб. 86 коп.

Дополнительным соглашением от 20.07.2007 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791 "О порядке определения размера арендной платы на земли муниципальной собственности, а также на земли не прошедшие процедуру разграничения государственной собственности на землю г. Сочи", арендная плата с 01.07.2007 составила 2 466 778 руб. 08 коп. в год.

Дополнительным соглашением от 26.02.2008 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791, арендная плата в 2008 году составила 2 466 778 руб. 08 коп. в год.

Дополнительным соглашением от 29.07.2009 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529, постановлением главы города Сочи от 15.06.2007 N791, арендная плата в 2009 году составлена в размере 2 466 778 руб. 08 коп. в год.

21.05.2009 договор аренды зарегистрирован в ЕГРП за N 23-23-19/044/2009-161, о чем стороны подписали дополнительное соглашение от 27.05.2009.

Дополнительным соглашением от 15.12.2011 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы г. Сочи от 15.06.2007 N 791, арендная плата с 23.06.2011 составила 3 461 952 руб. в год, а также пункт 1.1 договора изложен в иной редакции, касательно площадей земельных участков, кадастровых номеров, категорий земель, видов разрешенного использования, и территориальных зон. Общая площадь арендуемого земельного участка уменьшена на 2 500 кв. м. и стала составлять 51 918 кв.м., в связи с заключением договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 30.12.2011.

Дополнительным соглашением от 30.09.2014 к договору внесены изменения в части площади земельного участка - 51 918 кв.м., которая складывается из площадей земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0304018:1008, 23:49:0301018:23. Также изменены базовые ставки арендной платы в соответствии с постановлением главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007, арендная плата с 01.07.2013 составила 3 644 643 руб. и 60 коп. в год.

Дополнительным соглашением от 10.09.2014 к договору внесены изменения в части изменения базовых ставок арендной платы в соответствии с постановлением главы г. Сочи N 791 от 15.06.2007, арендная плата с 01.01.2014 составила 4 859 524 руб. 80 коп. в год.

Письмом N 5799/02-05-16 от 02.03.2015 департамент уведомил общество об изменении с 01.01.2015 в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за земельный участок с категорией земель - земли населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 по договору в связи с применением коэффициента инфляции на 2015 год в размере 5,5% по отношению к предыдущему году. Из содержания письма следует, что размер годовой арендной платы на 2015 год должен составить 5 126 798 руб. 66 коп.

Письмом N 1414/02-05017 от 28.01.2016 департамент уведомил общество об изменении с 01.01.2015 в одностороннем порядке размера годовой арендной платы за земельный участок с категорией земель - земли населённых пунктов с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 по договору в связи с применением коэффициента инфляции на 2016 год в размере 6,4 % по отношению к предыдущему году. Из содержания письма следует, что годовой размер арендной платы на 2016 год должен составить 5 454 913 руб. 78 коп.

Письмом от 21.03.2017 департамент уведомил общество о том, что в соответствии с пунктом 7 приложения к постановлению администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", произведена оценка рыночной стоимости годовой арендной платы земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0304018:1008 и 23:49:0301018:23, в связи с чем предложено подписать дополнительное соглашение от 17.03.2017 к договору, согласно пункту 1 которого производится изменение арендной платы в соответствие с постановлением главы города Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи предоставленные без проведения торгов", Федеральным законом Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". На основании отчетов об определении рыночной стоимости величины годовой арендной платы N 17/02-61, N 17/02-63 от 30.03.2017 арендная плата с 27.02.2017 будет составлять 5 966 370 руб. в год.

Указанное дополнительное соглашение истцом подписано не было.

При обращении с иском по настоящему делу ООО "Санатория Волна" указало, что договор аренды был заключён до вступление в действие Земельного кодекса Российской Федерации, при этом арендодатель не наделён правом на одностороннее изменение размера арендной платы, в связи с чем размер арендной платы должен определяться условиями договора, с учётом изменений, внесённых в него соглашением сторон от 10.09.2014.

Истцом за период 01.11.2016 по 31.10.2019 включительно перечислена ответчику в счет исполнения обязательств по оплате арендной платы по договору сумма в размере 19 962 900 руб. 87 коп. Данные перечисления подтверждаются представленными в материалы дела заверенными копиями платежных поручений с отметками банка об их исполнении, и не оспариваются ответчиком.

29.04.2019 истец направил ответчику досудебную претензию с требованием о возврате излишне уплаченной арендной платы (неосновательного обогащения) и процентов за пользование чужими денежными средствами, которая была оставлена последним без исполнения. Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с настоящим иском.

Из содержания договора аренды следует, что со стороны арендодателя он заключён Комитетом по управлению имуществом г. Сочи.

В соответствии с пунктом 2 раздела 1 приложения N 1 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" курорты, имеющие общереспубликанское значение, являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", на момент подписания договора N 4900000882 от 22.04.1998 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205014:92 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки), полномочиями по распоряжению которым орган местного самоуправления не обладал.

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах") спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делу NА32-37380/2012, N А32-23886/2008).

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Как указывалось ранее, договор аренды от 20.05.1998 был заключён Комитетом по управлению имуществом города Сочи, что соответствовало его компетенции, в связи с чем сделка является действительной.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) разъяснено, что регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется. Соответствующие правовые позиции также изложены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11, от 29.05.2012 N 17475/11.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (пункт 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из буквально толкования пункта 2.4 договора аренды прямо следует, что арендодатель в одностороннем порядке вправе изменить условие договора о размере арендной платы, в том числе при изменении нормативно установленного размера платы за использование публичных земель (фактически стороны прямо согласовали условие о том, что величина арендной платы за земельный участок будет являться регулируемой, подобное толкование условий договора дано в отношении аналогичных договоров аренды, заключённых в отношении земель, располагающихся на территории г. Сочи в судебных актах по судебным делам N N А32-43199/2016, А32-23182/2019, А32-40982/2018, А32-13059/2018, А32-14717/2018).

В связи со вступлением в действие Федерального закона Российской Федерации N 244-ФЗ от 03.12.2008 "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"" собственником спорных земельных участков является муниципальное образование г. Сочи.

Суд апелляционной инстанции при вынесении настоящего постановления учитывал, что между сторонами имеется спор по поводу правильности определения формулы расчёта нормативно установленной величины арендной платы, а также порядка распределения платежей, поступивших от общества в адрес арендодателя.

В пунктах 14-16, 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 от 11.06.2020 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" даны следующие разъяснения.

Согласно статье 410 ГК РФ для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны. Для прекращения обязательств заявление о зачете должно быть доставлено соответствующей стороне или считаться доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ.

Обязательства считаются прекращенными зачетом в размере наименьшего из них не с момента получения заявления о зачете соответствующей стороной, а с момента, в который обязательства стали способными к зачету (статья 410 ГК РФ). Например, если срок исполнения активного и пассивного требований наступил до заявления о зачете, то обязательства считаются прекращенными зачетом с момента наступления срока исполнения обязательства (или возможности досрочного исполнения пассивного обязательства), который наступил позднее, независимо от дня получения заявления о зачете.

При зачете части денежного требования должны учитываться положения статьи 319 ГК РФ. При недостаточности суммы требования для прекращения зачетом всех встречных однородных обязательств необходимо учитывать положения статьи 319.1 ГК РФ.

В случаях, предусмотренных статьей 411 ГК РФ, зачет не влечет юридических последствий, на которые он был направлен, в частности, если зачет противоречит условиям договора либо по активному требованию истек срок исковой давности. При истечении срока исковой давности по активному требованию должник по нему, получивший заявление о зачете, не обязан в ответ на него сообщать о пропуске срока исковой давности кредитору (пункт 3 статьи 199 ГК РФ).

Из содержания платёжных документов общества следует, что в них указывался конкретный период, за который вносилась арендная плата. Вместе с тем, необходимо учитывать, что арендное правоотношение является длящимся, в связи с чем арендодатель, получивший от арендатора плату за конкретный период в размере большем, чем ему причиталось, вправе отнести данную переплату на тот период, в котором размер арендной платы не был покрыт в полном объёме соответствующим платежом арендатора.

В материалы дела администрацией представлен акт сверки взаимных расчётов, датированный 15.10.2018 и направленный истцу на его требование о проведении сверки по арендному правоотношению, содержащий указание на порядок распределении платежей поступивших от общества. Данное процессуальное действие арендодателя суд апелляционной инстанции расценивает в качестве заявления арендодателя о необходимости отнесения имевшейся переплаты на периоды не покрытые платежами арендатора.

С учётом даты составления акта сверки - 15.10.2018, общего 3-летнего срока исковой давности, установленного нормой статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды о датах внесения квартальной арендной платы (за 4 квартал года - не позднее 15 ноября текущего года), суд апелляционной инстанции для правильного, объективного разрешения существующего спора полагает необходимым проверить расчёт начисления и уплаты арендной платы за период с четвёртого квартала 2015 года, вывести итоговое сальдо на дату, заявленную истцом для установления факта наличия либо отсутствия переплаты по арендным платежам по состоянию на 31.12.2019.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:49:0304018:1008 и 23:49:0301018:23 действовал различный порядок (формула расчёта) определения размера арендной платы. Это обусловлено тем, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301018:23 площадью 49 278 кв.м. был образован за счёт земель, изначально предоставленных ООО "Санатория Волна" на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается государственным актом КК-2 N 426000383 и не оспаривается администрацией.

В связи с этим, надлежит констатировать, что заключение договора аренды в отношении указанного земельного участка являлось формой переоформление ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования.

При этом оба спорных земельных участка располагаются во второй зоне округа санитарной охраны курорта г. Сочи, на каждом земельном участке расположен ряд объектов недвижимого имущества, принадлежащих ООО "Санатория Волна" на праве собственности.

Правоотношения, возникающие при переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки, урегулированы пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводной закон).

В соответствии с абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Вводного закона арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса, а за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с пунктом 10 статьи 3 данного Закона. При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

В период до 12.08.2017 размер арендной платы в отношении спорного земельного участка подлежал определению на основании нормативно-правовых актов муниципального образования г. Сочи, но не должен был превышать предельный размер, установленный абзацами 2 и 3 пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ - не более 1,5% кадастровой стоимости земельного участка, т.к. последний, ввиду его вхождения в зону округа санитарной охраны курорта, является ограниченным в обороте.

Буквальное содержание абзаца третьего пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ свидетельствует о распространении его положений на определенные земельные участки (право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформлено на право аренды), а не на конкретных лиц.

Поскольку содержащиеся в Законе N 137-ФЗ ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников (аналогичная позиция закреплена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.10.2019 по делу N А32- 35062/2018, от 16.11.2017 по делу N А32-41506/2014)

Согласно подпункту "г" пункта 5.2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи", действовавшему по 02.08.2016, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости и рассчитывается в размере 1,5 % в отношении земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 3 постановления администрации г. Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов", действовавшим с 02.08.2016, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере 1,5 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка, ограниченного в обороте, право аренды на который переоформлено с права постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно справке филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по КК в период до 05.02.2017 размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301018:23 составлял 598 640 970 руб. 72 коп., а с 05.02.2017 - 460 002 803 руб. 69 коп.

Постановлением Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017, вступившим в действие с 12.08.2017, были внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, которым основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были дополнены новым принципом следующего содержания: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Как указывалось ранее, спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301018:23 являлся ограниченным в обороте, т.к. входил в округ санитарной охраны курорта федерального значения и не подлежал передаче в частную собственность.

С 12.08.2017 до момента внесения изменений в соответствующие нормативно-правовые акты размер арендной платы определялся по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017), в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Согласно подпункту 16 пункта 1 статьи 2 решения Городское собрание Сочи N 231 от 11.12.2007 "Об установлении земельного налога на территории муниципального образования город-курорт Сочи" (в редакции решения от 29.11.2012 N 185) налоговая ставка в размере 0,45 процента от кадастровой стоимости устанавливалась в отношении земельных участков рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения для размещения объектов санаторно-курортных организаций и учреждений. С 01.01.2018 данная ставка составляет 0,7 процента от кадастровой стоимости (в редакции решения от 25.10.2017 N 179).

С учётом изложенного, за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 ООО "Санатория Волна" было обязано внести арендную плату за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301018:23 в общем размере 22 903 018 руб. 79 коп.:

- за 4-ый квартал 2015 года: 598 640 970 руб. 72 коп. х 1,5% / 4 = 2 244 903 руб. 64 коп.;

- за 2016 год: 598 640 970 руб. 72 коп. х 1,5% = 8 979 614 руб. 56 коп.;

- за 2017 год - 5 238 461 руб. 35 коп., а именно:

за период с 01.01.2017 по 05.02.2017 (за 35 дн.) (изменение размера кадастровой стоимости): 2 244 903 руб. 64 коп. / 90 дн. х 35 дн. = 873 018 руб. 08 коп.;

за период с 06.02.2017 по 31.03.2017 (за 50 дн.): 460 002 803 руб. 69 коп. х 1,5% / 4 квартала / 90 дн. х 55 дн. = 1 054 173 руб. 09 коп.;

за 2-ой квартал 2017 года: 460 002 803 руб. 69 коп. х 1,5% / 4 кв. = 1 725 010 руб. 51 коп.

за период с 01.07.2017 по 11.08.2017 (изменение порядка начисления арендной платы): 1 725 010 руб. 51 коп. / 92 дн. х 42 дн. = 787 504 руб. 80 коп.;

за период с 12.08.2017 по 30.09.2017: 460 002 803 руб. 69 коп. х 0,45% / 4 кв. / 92 дн. х 50 дн. = 281 251 руб. 71 коп.;

за 4-ый квартал 2017 года: 460 002 803 руб. 69 коп. х 0,45% / 4 кв. = 517 503 руб. 16 коп.

- за 2018 и 2019 годы: 460 002 803 руб. 69 коп. х 0,45% х 2 года = 6 440 039 руб. 28 коп.

При расчёте размера арендной платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно справке ФГБУ "ФКП Росреестра" по КК в период с 06.04.2012 по 02.02.2017 размер кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 составлял 33 012 302 руб. 40 коп., а с 03.02.2017 - 1 руб. (земли общего пользования).

Как указывалось ранее, данный земельный участок не предоставлялся ООО "Санатория Волна" в порядке ранее возникшего права постоянного (бессрочного) пользования участком, одновременно с этим на участке располагаются объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу, в связи с чем размер арендной платы в отношении данного земельного участка подлежал определению:

- в период с 01.10.2015 по 31.07.2016 на территории муниципального образования г. Сочи действовало постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - Постановление N 210), пунктом 5.1 которого прямо закреплялось, что нормы Постановления N 791 подлежали применению при определении размера арендной платы в отношении следующих земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предназначенных для: индивидуального жилищного строительства; личного подсобного хозяйства; садоводства; огородничества; строительства и эксплуатации закрытых и открытых автостоянок граждан и их объединений; ведения личного хозяйства; гаражного строительства; коммунального комплекса, осуществления и эксплуатации систем коммунальной инфраструктуры тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, в том числе инженерных сетей в местах их выхода на поверхность; строительства паркингов и многоэтажных парковок, на основании заключенного инвестиционного соглашения; строительства инвестиционных объектов, которым присвоен статус имеющих значительную социальную эффективность.

Спорный земельный участок к выше приведённым группам земель не относился.

По общим правилам Постановления N 210 размер годовой арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности города-курорта Сочи, определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (пункт 2 постановления).

Пунктом 9.2 Постановления N 210 закреплялось, что при заключении договора аренды земельного участка департамент имущественных отношений администрации города Сочи предусматривает в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в Федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Поскольку в пункте 2 постановления N 210 нечетко установлены положения, касающиеся формулы определения арендной платы за муниципальные земли в городе Сочи, исходя из их рыночной стоимости, то при определении арендной платы за спорный участок в указанной части надлежит руководствоваться постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 и постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061 "О правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Сочи".

Согласно пункту 4.1 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением администрации города Сочи от 03.06.2011 N 1061, размер арендной платы на основании рыночной стоимости рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной не позднее, чем за 6 месяцев до заключения договора аренды, ставки арендной платы и коэффициента инфляции, определяемого в соответствии с пунктом 5.2 раздела 5 Правил N 1061 (АП=Р х С х Ки).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Постановление Правительства N 582 в части установления основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 (вопрос N 7)).

Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

При этом принцип запрета необоснованных предпочтений (в редакции, подлежащей применению к спорным правоотношениям) исключал возможность введения для земель, расположенных в одном населенном пункте, имеющих одну категорию, один вид разрешенного использования и предоставленных лицам, занимающимся одним видом деятельности, арендной платы, дифференцированной исходя из статуса уполномоченного на распоряжение землей публичного органа.

В отсутствие соответствующего регулирования в постановлении N 210, с учетом содержания названных принципов, для расчета арендной платы в данном случае в силу подпункта 4 пункта 1 постановления главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 применяется ставка арендной платы в размере 1,5% от рыночной стоимости (земельные участки в составе земель особо охраняемых территорий и объектов) (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2015 N 308-ЭС15-10694 по делу N А32-28593/2014, постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 02.11.2015 по делу N А32-12783/2014, от 11.03.2016 по делу N А32-30845/2015, от 28.04.2015 по делу N А32-2133/2014);

- в период с 01.08.2016 по 11.08.2017 размер платы за публичные земли на территории г. Сочи определялся нормами постановления администрации г. Сочи N 1699 от 18.07.2016 "О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт сочи, предоставленные без проведения торгов" (далее - Постановление N 1699).

С учётом того, что спорный земельный участок не относился к землям, поименованным в пунктах 2-6 приложения к Постановлению N 1699, плата за его использование подлежала определению на основании подпункта "б" пункта 7 приложения, согласно которому в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и рассчитывается в размере 1,5% от рыночной стоимости земельного участка в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1 - 5 настоящего Порядка;

- с 12.08.2017 по правилам пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, абзаца 8 Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009 (в редакции постановления Правительства Российской Федерации N 531 от 05.05.2017) - в размере ставки земельного налога.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что определение кадастровой стоимости земельного участка с 03.02.2017 в размере 1 руб. (земли общего пользования) не может свидетельствовать фактически об отсутствии у ООО "Санатория Волна" обязанности по внесению арендной платы. Допущение иного означало бы нарушение основного принципа платности использования публичных земель в Российской Федерации, установленного пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

При разрешении настоящего спора суд апелляционной инстанции исходит из того, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304018:1008, как и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0301018:23, был фактически предоставлен ООО "Санатория Волна" для ведения его хозяйственной деятельности по организации рекреационного и лечебно-оздоровительного комплекса, на земельном участке размещены объекты недвижимого имущества, принадлежащие обществу на праве собственности. В связи с этим, размер платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 должна быть сопоставима с размером платы за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0301018:23, т.к. оба земельные участка используются общества для осуществления одного вида хозяйственной деятельности.

Кроме того, согласно пункту 9 Постановления N 1699 в случае если в государственном кадастре недвижимости кадастровая стоимость земельного участка не указана либо указана в размере, равном нулю или одному рублю, расчет арендной платы осуществляется на основании рыночной стоимости земельного участка, в соответствии со ставками арендной платы, установленными настоящим Порядком.

Таким образом, за весь рассматриваемый период начисления арендной платы размер последней надлежит определять с учётом рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008.

Суд апелляционной инстанции в своих определения неоднократно предлагал сторонам рассмотреть вопрос о целесообразности назначения судебной экспертизы, в том числе направленной на разрешение вопроса о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008, имевшейся в рассматриваемый период. Стороны с данным ходатайством в адрес суда апелляционной инстанции не обратились, что является их процессуальным риском.

Вместе с тем, процессуальная пассивность сторон спора не может являться препятствием к разрешению спора арбитражным судом по существу.

При разрешении настоящего дела суд апелляционной инстанции считает необходимым руководствоваться сведениями о рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008, отражёнными в отчёте независимого оценщика ООО "Янтарь-оценка" N 17/02 от 03.03.2017, согласно которому рыночная стоимость данного земельного участка по состоянию на 2017 год составляла 24 280 080 руб. (т. 2 л.д. 64-123).

Суд апелляционной инстанции допускает, что в период с 2015 по 2017 год размер рыночной стоимости земельного участка мог несущественно изменяться, в связи с чем для актуализации рыночной стоимости земельного участка на 2015-2016 годы суд уменьшил рыночную стоимость участка, определённую по состоянию на 2017 год на коэффициенты уровней инфляции на 2016 и 2015 годы соответственно.

При таких обстоятельствах, ввиду не доказанности иного, надлежит констатировать, что по состоянию на 2017 год рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 составляла 24 280 080 руб.;

- на 2016 год - 22 819 624 руб. 06 коп. (24 280 080 руб. - 6,4% инфл. на 2016 год);

- на 2015 год - 21 629 975 руб. 41 коп. (22 819 624 руб. 06 коп. - 5,5% инфл. на 2015 год).

С учётом изложенного, за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 ООО "Санатория Волна" за использование земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304018:1008 было обязано внести арендную плату в общей сумме 1 029 155 руб. 18 коп., а именно:

- за 4-ый квартал 2015 года: 21 629 975 руб. 41 коп. х 1,5% /4 = 81 112 руб.

41 коп.;

- за 2016 год: 22 819 624 руб. 06 коп. х 1,5% = 342 294 руб. 36 коп.;

- за два квартала 2017 года: 24 280 080 руб. х 1,5% / 2 = 181 100 руб. 60 коп.;

- за период с 01.07.2017 по 11.08.2017 (за 42 дн.): (181 100 руб. 60 коп. / 2) / 92 дн. х 42 дн. = 41 566 руб. 44 коп.;

- за период с 12.08.2017 по 30.09.2017 (за 50 дн.): 24 280 080 руб. х 0,45% / 4 квар. / 92 дн. х 50 дн. = 14 845 руб. 16 коп.;

- за 4 квартал 2017 года: 24 280 080 руб. х 0,45% / 4 квар. = 27 315 руб.

09 коп.;

- за 2018-2019 годы: 24 280 080 руб. х 0,7% х 8 квар. = 339 921 руб. 12 коп.

При таких обстоятельствах, за период с 01.10.2015 по 31.12.2019 ООО "Санатория Волна" за использование двух земельных участков было обязано внести арендные платежи на общую сумму 23 923 173 руб. 97 коп. (22 903 018 руб. 79 коп. + 1 029 155 руб. 18 коп.).

Согласно сведения акта сверки взаимных расчётов, представленным в материалы дела платёжным документам, за выше указанный период ООО "Санатория Волна" уплатило муниципалитету арендную плату в общей сумме 25 328 333 руб. 42 коп. Следовательно, размер излишне внесённой платы составляет 1 395 159 руб. 45 коп., что составляет для муниципального образования сумму неосновательного обогащения, подлежащую взысканию в пользу истца. В удовлетворении остальной части данного требования надлежит отказать.

ООО "Санатория Волна" также было заявлено требование о взыскании с администрации процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.11.2016 по 09.12.2019 в размере 414 009 руб. 39 коп.

Согласно пункту 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Суд апелляционной инстанции ещё раз отмечает, что арендное правоотношение является длящимся, в связи с чем внесение платежей в тот или иной период в большем размере, чем это предусмотрено по условиям договора либо закона, может являться основанием для отнесения арендодателем излишне внесённых денежных средств как на погашения задолженности за предыдущие периоды либо учитываться последним в качестве авансового платежа. Следовательно, до тех пор, пока арендатор прямо не выразит свою волю на возврат арендодателем авансированных платежей, на стороне арендодателя неосновательное обогащение, на которые бы подлежали начислению проценты, образоваться не может.

Из материалов дела следует, что с претензией о возврате сумм переплаты общество обратилось к администрации только в претензии от 29.04.2019. Суд апелляционной инстанции произведя проверку распределения излишне внесённой арендной платы на те предшествующие периоды, за которые у общества имелась задолженность, установил, что ООО "Санатория Волна" вправе требовать начисление процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.09.2019 по 09.12.2019 в размере 16 063 руб. 77 коп. (переплата образовалась в результате совершения обществом платежа на сумму 1 601 258 руб. 44 коп. по п/п N 107 от 05.09.2019). В удовлетворении остальной части данного требования надлежит отказать.

Судебные расходы по делу подлежат распределению между сторонами в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - пропорционально размеру удовлетворённых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 19 августа 2020 года по делу N А32-49264/2019 отменить в части, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

"Взыскать с муниципального образования города Сочи в лице администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) в пользу акционерного общества "Санаторий "Волна" (ИНН 2319002937, ОГРН 1022302834014) неосновательное обогащение в размере 1 396 159 руб.

41 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 05.09.2019 по 09.12.2019 в размере 16 063 руб. 77 коп., судебные расходы по уплате государственной пошлины по иску в размере 9 888 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать".

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов