Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2021 г. N 15АП-20933/20 по делу N А32-8896/2020

город Ростов-на-Дону

20 февраля 2021 г.

дело N А32-8896/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 11 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 февраля 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Малыхиной М.Н.,

судей Абраменко Р.А., Галова В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Плотниковой О.В.,

при участии:

от ОАО "Торговый дом": конкурсного управляющего Литвинова Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Торговый дом" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2020 по делу N А32-8896/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Автоспецназ" к администрации муниципального образования Каневской район при участии третьих лиц: открытого акционерного общества "Торговый дом", общества с ограниченной ответственностью "Берегиня" о признании права собственности, принятое в составе судьи Савченко О.В.,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Автоспецназ" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к администрации муниципального образования Каневской район (далее - администрация) о признании за ООО "Автоспецназ" права собственности на следующие объекты незавершенного строительства:

- здание складского помещения ангарного типа, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67, площадь: 717,5 кв. м;

- здание хранилища ангарного типа, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67, площадь 309,9 кв. м.

Исковые требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы необходимостью легализации самовольно построенного объекта недвижимости.

В порядке ст. 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Торговый дом" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, о признании права собственности на объект недвижимости - склад хранения зерна, 2000 года постройки, кадастровый номер 23:11:0603314:87, номер кадастрового квартала 23:11:0603314, ранее присвоенный государственный учетный номер 31243, Литер Е, общая площадь 433,8 кв. м, одноэтажное, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67.

Требования основаны на статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы необходимостью легализации самовольно построенного объекта недвижимости. Третье лицо указывает, что объекты возведены на земельном участке, который принадлежит ответчику на праве постоянного (бессрочного) пользования, возведенные объекты не нарушают целевое использование участка.

Решением суда от 11.11.2020 в удовлетворении исковых требований и требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, отказано.

Суд установил, что общество "Берегиня" было признано банкротом. В 2018 году в результате проведенных торгов истцом были приобретены спорные объекты незавершенного строительства, права на которые за продавцом не были зарегистрированы, при реализации объекта продавец передал Разрешения на выполнение строительно-монтажных работ от 17.04.2002 N 19 и N 20. Суд учел, что доказательства осуществления постройки в установленном порядке продавцом отсутствуют, в связи с чем пришел к выводу, что право продавца на момент купли-продажи не существовало. Суд также учел отсутствие доказательств легального создания объекта третьим лицом, в связи с чем отказал в удовлетворении требований третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.

С принятым судебным актом не согласилось общество "Торговый дом", обжаловало его в порядке, определенном главой 34 АПК РФ, просило решение суда первой инстанции отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что судом не учтено, что строительство осуществлено на земельном участке заявителя. который принадлежит ему на праве постоянного (бессрочного) пользования с 1993 для производственной базы по адресу ст. Каневская, ул. Западная, 67. В данном случае администрация предоставила обществу "Торговый дом" в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок под производственную базу, разрешив тем самым строительство объектов необходимых для производства. Поскольку ОАО Торговый дом строило объекты хозяйственным способом на собственные средства, возможности приемки их в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком. При таких обстоятельствах настоящий иск, по существу, направлен на подтверждение возникшего у ОАО Торговый дом права собственности на созданное в 2000 году объекта недвижимости производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права. Объект был возведен хозяйственным способом, не представляет угрозу жизни и здоровья, не нарушает противопожарные, санитарные и иные обязательные нормы.

В отзывах ООО "Берегиня" и ООО "Автоспецназ" указали на несостоятельность доводов жалобы.

В судебном заседании представитель ОАО "Торговый дом" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить. Пояснил, что объекты указанные истцом тождественны объекту, на который просит признать право третье лицо (сблокированные помещения, по сути единый объект), спорный объект был возведен на ранее принадлежавшем апеллянту прирельсовом складе, который представлял собой бетонную площадку с размещенным на ней козловым краном. Указал, что спорный объект был возведен в 2000-х годах в рамках договора о совместной деятельности за счет средств общества "Берегиня".

Стороны и ООО "Берегиня" явку представителей в судебное заседание не обеспечили, будучи извещенными о процессе, апелляционная жалоба рассматривалась в порядке статьи 156 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2014 по делу N А32-14996/2013 в отношении ООО "Берегиня" введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пухов Андрей Борисович.

По договору купли-продажи от 03.08.2018 N 01/ЛЗ-БП, заключенному по результатам публичных торгов, ООО "Автоспецназ" приобрело у ООО "Берегиня" объект незавершенного строительства "Складское помещение ангарного типа", расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67.

По договору купли-продажи от 03.08.2018 N 01/Л4-БП, заключенному по результатам публичных торгов, ООО "Автоспецназ" приобрело у ООО "Берегиня" объект незавершенного строительства "Хранилище ангарного типа", расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67.

Как указал истец, право собственности на складское помещение ангарного типа и хранилище ангарного типа за ООО "Берегиня" на дату торгов зарегистрировано не было.

Из документации, переданной продавцом при заключении договоров купли-продажи, следует, что они возводились ООО "Берегиня" на основании Разрешений на выполнение строительно-монтажных работ от 17.04.2002 N 19 и N 20, выданных Инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Каневского района.

Истец указывает, что ООО "Берегиня" не завершило строительство спорных объектов, в связи с этим акты приемки объектов в эксплуатацию и разрешения на их ввод не оформлялись.

С целью оформления своих прав на приобретенные объекты незавершенного строительства ООО "Автоспецназ" провело техническую инвентаризацию зданий, получило технические паспорта, согласно которым площадь складского помещения ангарного типа рассчитана в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минэкономразвития N 90 от 01.03.2016 составляет 717,5 кв. м, а хранилища ангарного типа согласно этого же приказа составляет - 309,9 кв. м.

Ссылаясь на отсутствие у ООО "Берегиня" правоудостоверяющих документов на спорные объекты, ООО "Автоспецназ" обратилось в суд с иском о признании права собственности на приобретенные на торгах здания складского помещения ангарного типа и хранилища ангарного типа.

В порядке ст. 50 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ОАО "Торговый дом" обратилось в суд с иском о признании права собственности на объект недвижимости - склад хранения зерна, 2000 года постройки, кадастровый номер 23:11:0603314:87, номер кадастрового квартала 23:11:0603314, ранее присвоенный государственный учетный номер 31243, Литер Е, общая площадь 433,8 кв. м, одноэтажное, назначение - нежилое здание, расположенное по адресу: Краснодарский край, ст. Каневская, ул. Западная, 67.

В обоснование заявленных требований ОАО "Торговый дом" указывает, что в своём заявлении ООО "Автоспецназ", аффилированное лицо ОАО "Торговый дом" и ООО "Берегиня", просит суд признать право собственности на здания, в том числе на здание складского помещения ангарного типа, расположенного по адресу Краснодарский край, Каневской район, ст-ца Каневская, ул.Западная, 67, площадью 717,5 кв.м.

В качестве основания возникновения права собственности на спорное здание, ООО "Автоспецназ" представил договор купли-продажи от 03.08.2018 г. N 01/ЛЗ-БП, заключённый по результатам публичных торгов, где ООО "Автоспецназ" приобрело у ООО Берегиня объекты незавершённого строительства "Складское помещение ангарного типа" расположенного по адресу Краснодарский край, Каневской район, ст-ца Каневская, ул.Западная, 67.

Право собственности на указанный объект недвижимого имущества за ООО "Берегиня" на дату торгов зарегистрировано не было.

Изучив материалы проведённых торгов ООО "Берегиня" в открытом источнике ЕФРСБ, суд установил, что ООО "Автоспецназ" действительно на основании протокола о результатах открытых торгов по продаже имущества ООО Берегиня N 28750-ОТПП/1 от "20" июля 2018 г приобрело ЛотN1 - складское помещение, но площадь объекта указана не 717,5 кв.м., как заявляет ООО "Автоспецназ" в своём заявлении о признании собственности, а 462,0 м2, что подтверждается отчётом об оценке имущества

ООО "Берегиня", размещённом в ЕФРСБ от 25.07.2014 г. сообщение N 334515.

Так, согласно отчёту оценщика, глава N 7 "Идентификация и анализ объекта оценки" на ст. 13-19, права собственности на Складское помещение ангарного типа 2008 года постройки не зарегистрированы, иной информации заказчиком не представлено, документы о принадлежности субъекту права, инвентаризационная опись N 1-НС, объект незавершённого строительства, имеет технические параметры: Общая площадь - 462,0 м2; Высота -7 м; Этажность - 1 этаж; Класс конструктивной системы - КС-114. Конструктивные элементы: Фундамент - основание из кирпичной кладки, Стены - профлист; Кровля - профлист; Полы - асфальтобетонные; Проемы - металлические; Инженерное обеспечение - электроосвещение. Текущее состояние: Техническое состояние оценивается как "очень хорошее" Текущее использование: Быстровозводимый склад ангарного типа.

В отделе 7.1. представленной оценки, оценщик в результате анализа полученной информации выявил положительные и отрицательные факторы, влияющие на стоимость объекта оценки- объекты незавершённого строительства (складское помещение ангарного типа, Хранилище ангарного типа, помещение для размещении кузни) могут быть перенесены на другой земельный участок при продаже данного имущества без потери конструктивных свойств, то есть с точки зрения правовой регистрации объекты незавершенного строительства близки к объектам, движимого имущества.

Таким образом, ООО "Автоспецназ", ссылаясь в своем заявлении на договора купли-продажи от 03.08.2018 г. N 01/ЛЗ-БП, заключённый по результатам публичных торгов, о покупке у ООО Берегиня объектов незавершённого строительства "Складское помещение ангарного типа" площадью 717,5 кв.м, и договора купли продажи от 07.08. 2018 года, N 01/Л4-БП, Хранилище ангарного типа площадью 309кв.м, расположенных по адресу Краснодарский край, Каневской район, ст-ца Каневская, ул.Западная, 67, умышленно вводит суд в заблуждение и пытается незаконным путём зарегистрировать право собственности на объект движимого имущества, выдав их за объекты недвижимости, хотя таковых он не приобретал.

Так же истец ООО "Автоспецназ" заявляет о признании права собственности на объект: Склад хранения зерна, Лит Е, 2000 года постройки, внутренней, полезной площадью 433,8 кв.м, внешней 469,8кв.м. высотой 7,3 м, фундамент бетонный ленточный, глубиной заложения 1-м, наружные стены кирпичные, кровля стальная оцинкованная, полы асфальтные, расшивка швов кладки, кадастровый номер 23:11:0603314:87, ранее присвоенный государственный учетный номер 31243, кадастровая стоимость 5 574 289,09 руб., который истцу не принадлежит.

Субъектом права на склад хранения зерна Лит Е, согласно техническому паспорту составленному по состоянию на 11 октября 2007 года, определен ОАО "Торговый дом". Право собственности объекта недвижимости не оформлялось. К данному складу хранения зерна в 2008 году ООО "Берегиня" пристроила объект незавершенного строительства Хранилище ангарного типа, впоследствии данное строение или его оставшаяся часть, было реализовано, истцу по договору купли- продажи от 07.08.2018 года, N 01/Л4-БП, площадью 264 кв.м, высота 7-м, фундамент -металлические трубы, бетонирование, стены профлист, полы асфальта - бетонные.

В своём заявлении ООО "Автопецназ" указало, что из документации, переданной продавцом ООО Берегиня при заключении договора купли-продажи, ему было видно, что спорный объект возводился ООО "Берегиня" на основании разрешений на выполнение строительно-монтажных работ от 17.04.2002 N 19 и N 20, выданных инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Каневского района.

Также в заявлении указано, что ООО "Берегиня" не завершило строительство спорного объекта, в связи с этим, акты приемки объектов в эксплуатацию и разрешения на ввод в эксплуатацию не оформлялись.

Однако, ООО "Берегиня" адрес регистрации Краснодарский край, Каневской район, ст. Каневская, ул. Ленина, 17, при строительстве спорного объекта, расположенного на территории земельного участка ОАО "Торговый дом", на дату строительства не получало разрешения на строительство объектов недвижимости, земельный участок не выделялся.

Земля, на которой осуществлялось строительство спорного объекта, принадлежала ОАО "Торговый дом", что подтверждается Постановлением Главы администрации Каневского района N 2 от 10.01.1993 г., которым выдан государственный акт на бессрочное (постоянное) пользование 2,47 гектаров в границах, указанных на чертеже, для производственной базы по адресу ст.Каневская, ул.Западная, 67, кадастровым паспортом земельного участка N 23:11:0603314:14, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 21.04.2006 года, в связи с этим, ООО "Берегиня" не имело никаких прав на оформление актов приёмки объектов в эксплуатацию и разрешения их на ввод в эксплуатацию, а имело лишь соответствующее разрешение на осуществление деятельности строительных и монтажных работ.

Арбитражный суд Краснодарского края вынес решение по делу N А32-38410/2014-27/96 Б от 6.07.2015 г. об открытии процедуры конкурсного производства в отношении ОАО "Торговый дом". Конкурсным управляющим утвержден Литвинов Евгений Анатольевич, член "Ассоциации НП "КМ СРО АУ "Единство"".

В ходе исполнения конкурсным управляющим ОАО "Торговый дом" своих полномочий, закрепленных положениями ст. 129 Федерального закона от 26.10.2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", было установлено, что на территории производственной базы должника ОАО "Торговый дом", по адресу: Краснодарский край, Каневской район, ст-ца Каневская, ул. Западная, дом N67, общей площадью 2,47 га. расположен склад хранения зерна Литер Е площадью 433,8 кв.м, регистрация права собственности которого не проводилась.

26.12.2019 г. конкурсный управляющий обратился в Филиал ГУП КК "Крайтехинвентаризация" отдел по Каневскому району с заявлением предоставить информацию о наличии недвижимого имущества, принадлежащего ОАО "Торговый дом".

По результатам рассмотрения запроса, Филиал ГУП КК "Крайтехинвентаризация" отдел по Каневскому району сообщил, что: первичный технический паспорт на здание лит. Е-Склад хранения зерна был изготовлен руководством ОАО Торговый дом- 11.10.2007 г. В техническом паспорте в графе I. Сведения о принадлежности - Субъект права: записан ОАО "Торговый дом" ИНН 2334012337. В графе - Документы, подтверждающие права собственности, владения и пользования - регистрация права собственности не проводилась. Описание конструктивных элементов здания: лит. Е, общей площадью 433,8 кв.м., год постройки -2000; число этажей-1, фундамент - бетонный, материал стен - кирпичные блочные, кровля - стальная оцинкованная.

Также Филиал ГУП КК "Крайтехинвентаризация" сообщил, что 23.12.2019 г. была проведена регистрация текущих изменений на здание лит. Е-Склад помещение ангарного типа после проведения реконструкции и увеличения габаритов здания по адресу Краснодарский край, Каневской район, ст-ца Каневская, ул. Западная, 67. Описание конструктивных элементов после реконструкции здания: общая площадь - 714,3 кв.м., число этажей-1, фундамент - бетонный ленточный с глубиной заложения до 1 м, материал стен - кирпичные, блочные сталь оцинкованная гофра, кровля - стальная оцинкованная гофра, полы- асфальтовый (ответ БТИ от 10.01.19 N 643 прилагается, см.приложение N 4).

27.02.2020 г. в БТИ был направлен запрос о предоставлении сведений кем была произведена реконструкция здания принадлежащего ОАО Торговый дом, а также кто был заказчиком текущих изменений на здание лит. Е.

В ответ на запрос арбитражного управляющего Филиал ГУП КК "Крайтехинвентаризация" Каневского района 12.03.2020 года, пояснило, что 23.12.2019 года по заявке ООО "Автоспецназ" с предоставлением договора N 01/ЛЗ-БП купли продажи имущества: Складское помещение ангарного типа, при натурном обследовании, заказчиком было указано здание, лит.Е, на которое были заявлены работы по изготовлению технического паспорта.

Так как технические характеристики здания изменились, был изготовлен технических паспорт с отметкой, что разрешения на возведение (или) переоборудование не предъявлено, с изменением названия на складское помещение ангарного типа.

10.01.1993 г. Постановлением Главы администрации Каневского района N 2 Управлению производственно-технологической комплектации "Каневское" (УПТК "Каневское") выдан государственный акт на бессрочное (постоянное) пользование 2,47 гектаров в границах, указанных на чертеже, для производственной базы по адресу станица Каневская посёлок Западный 3.

06.12.1994 г. Постановлением Главы администрации Каневского района N 870 было зарегистрировано акционерное общество открытого типа "Торговый дом", которое является правопреемником УПТК "Каневское".

04.09.2007 г. Постановлением главы МУ Каневского сельского поселения Каневского района N 12101 земельному участку площадью 2,47 гектаров, находящемся в постоянном (бессрочном) пользовании ОАО "Торговый дом", предназначенному дл производственной базы, расположенному по адресу: станица Каневская посёлок Западный 3, присвоен новый почтовый адрес: станица Каневская, ул.Западная, 67.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 23:11:0603314:14, указанием в качестве правообладателя названного общества и вида разрешенного использования - под производственную базу.

Спорное строение склад хранения зерна, лит.Е, было возведено на данном земельном участке в 2000 году хозяйственным способом, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию.

Согласно техническому паспорту, составленном в 2007 году (копия техпаспорта прилагается, см.приложение N 3), объект построен в 2000 году и данные сведения не противоречат другим представленным в дело документам.

Так, на основании запроса от 28.02.2020 г. в Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю были представлены сведения об основных характеристиках спорного объекта недвижимости, в частности о том, что склад хранения зерна 2000 года постройки площадью 433,8 кв.м, имеет инвентарный номер 31243 которому 28.01.2020 г. присвоен кадастровый номер 23:11:0603314.

ОАО "Торговый дом" указало, что в данном случае, администрация предоставила обществу "Торговый дом" в постоянное (бессрочное) пользование земельный участок под производственную базу, разрешив тем самым строительство объектов необходимых для производства.

Поскольку ОАО Торговый дом строило объекты хозяйственным способом, возможности приемки их в эксплуатацию в таком порядке у него не имелось, а в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

При таких обстоятельствах настоящий иск, по существу, направлен на подтверждение возникшего у ОАО Торговый дом права собственности на созданный объект недвижимости производственного назначения с целью последующей государственной регистрации данного права.

Указанные обстоятельства послужили основанием для вступления в дело с самостоятельными требованиями.

Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права.

В силу требований статей 131 и 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и возникает это право на вновь создаваемое недвижимое имущество именно с момента регистрации.

Положения статей 218, 219 регламентируют возникновение права собственности на вновь созданный в законном порядке объект недвижимости с момента государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Если строение возведено после введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, право на него у последующего приобретателя могло возникнуть только в момент государственной регистрации данного права и только при условии предварительной регистрации права за отчуждателем, которым впервые было возведено указанное строение (то есть после надлежащей легализации вновь возведенного объекта недвижимости).

Истцом и третьим лицом заявлены требования о признании права собственности.

По общему правилу, обязательным условием удовлетворения иска о признании права является факт возникновения такового у истца на момент обращения с иском и вынесения решения (п. 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Исключением являются иски по правилам статей 222, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, решения об удовлетворении которых непосредственно создают для истца соответствующее право.

В настоящем деле иск направлен на признание права собственности на объект, сведения о правах на который в Едином государственном реестре отсутствуют.

Обращаясь с иском общество "Автоспецназ" прямо указало на положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации как на основание приобретения права.

Третье лицо заявляло самостоятельные требования со ссылкой на п. 59 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010, полагая себя субъектом ранее возникшего права на склад хранения зерна лит. Е и указывая, что ему принадлежит земельный участок, на котором в 2000 г. был возведен хозяйственным способом склад хранения зерна, а в 2008 г. обществом "Берегиня" к данному складу пристроен объект, не завершенный строительством.

Исходя из оснований иска и отсутствия доказательств возведения спорных объектов до введения системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, суд первой инстанции посчитал применимой к спорным правоотношениям нормой права статью 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно положениям статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, общим правовым последствием создания самовольной постройки является снос такой постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. В исключительных случаях, прямо установленных законом, самовольная постройка может быть легитимирована в судебном порядке в качестве объекта гражданского оборота и соответственно объекта гражданских прав.

В соответствии с нормами статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 N 8-П, определениях от 25.03.2004 N 85-О, от 13.10.2009 N 1276-О-О, от 03.07.2007 N 595-О-П, от 19.10.2010 N 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 2 ст. 130 ГК РФ).

При этом понятие объекта недвижимости определяется совокупностью признаков, позволяющих считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве.

В соответствии с правовой позицией, определенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 N 11052/09, суд при рассмотрении спора должен дать квалификацию объекту, основываясь на установленных фактических обстоятельствах, определить, имеется ли самостоятельный объект недвижимого имущества, отвечающий признакам, указанным в п. 1 ст. 130 ГК РФ.

По смыслу разъяснений, данных в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, данным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 04 сентября 2012 года N 3809/12, сам по себе факт регистрации в ЕГРП объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании; застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц не нарушены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Вместе с тем, ни в отношении истца, ни в отношении третьего лица такая совокупность условий признания права не соблюдается.

Так, истец полагает, что имеет право на иск в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные объекты реализованы ему обществом-банкротом до завершения строительства, соответственно до завершения строительства регистрация прав продавца не должна была проводиться.

Такое представление ошибочно, оборотоспособность объекта незавершенного строительства сопрягается законом с регистрацией прав на него.

Так согласно пункту 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", действовавшего в момент создания спорного объекта, в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Необходимость такой регистрации предусматривает и статья 40 действующего Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Кроме того, нет оснований полагать общество "Берегиня" собственником объектов незавершенного строительства и по той причине, что истцом не доказано наличие права названного общества на земельный участок, на котором осуществлялось строительство.

В такой ситуации ссылки на факт создания обществом "Берегиня" спорных объектом незавершенного строительства недостаточно, чтобы полагать таковое собственником и правомочным отчуждателем данных объектов.

На объект самовольного строительства права не возникают и соответственно не могут переходить к иным лицам по сделке.

Вопрос о наличии потенциала в защите приобретателя самовольной постройки, который такую постройку не возводил, затрагивался в пункте 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", где было указано, что в подобной ситуации защита приобретателя самовольной постройки может быть осуществлена с применением дополнительно положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации о приобретательной давности.

Приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, дополнительно было разъяснено, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке, поскольку в подобной ситуации отсутствует такое необходимое условие, как добросовестность.

В любом случае, иск в порядке статьи 234 заявлен не был, обстоятельства, входящие в предмет доказывания по такому иску не обосновывались обществом "Автопецназ", договор на приобретение спорных объектов названным обществом заключен лишь в 2018 году.

Таким образом, отказ в иске данного общества правомерен и самим обществом не оспаривается.

Что касается заявления третьего лица, то таковое представило суду первой инстанции документы о его создании в порядке правопреемства за УПТК "Каневское" в 1994 году (л.д. 87 т.1), являвшемся правообладателем земельного участка, на котором было осуществлено строительство; представило доказательства переоформления права аренды в 2014 году с прекращением права постоянного (бессрочного) пользования правопредшественника (л.д. 86-95 т.1); указало, что правопредшественнику принадлежал прирельсовый склад (л.д. 186 т.1), на котором возведены спорные строения: одно в 2000 году хозяйственным способом, второе - в 2008 году обществом "Берегиня" в рамках совместной деятельности с третьи лицом по договору от 16.04.1999 (л.д. 42, 45-46 т. 2), в целях осуществления совместной деятельности, включая реконструкцию производственная база и складские помещения передавались в аренду обществу "Берегиня" по представленным договорам 2005-2010 гг. (л.д.50-56 т.2). Третье лицо указало, что в настоящий момент является фактическим владельцем спорных объектов.

Вместе с тем, договор о совместной деятельности не позволяет установить, что предметом такового являлось создание спорных строений на месте бывшего прирельсового склада (его условия не конкретизированы). Вопроса о принадлежности возведенных строений данный договор также не решал, указывая лишь на распределение прибыли от совместной деятельности.

Доводы о возведении склада зерна лит. Е хозяйственным способом в 2000 году не подтверждены. Отсутствуют документы об осуществлении строительства и несении расходов на таковое.

Представленные истцом разрешения на выполнение строительно-монтажных работ (л.д. 11-12 т.1) не позволяют в полной мере идентифицировать их со спорными объектами, а кроме того, выданы истцу, а не третьему лицу, в силу чего позицию третьего лица о легальности строительства не закрепляют.

Таким образом, апелляционный суд отклоняет ссылку апеллянта на данные доказательства как на подтверждение легальности возведения строения обществом "Берегиня" для общества "Торговый дом", в том числе в порядке реконструкции объектов последнего и полагает, что названные обстоятельства не опровергают вывод суда первой инстанции о самовольном характере осуществленного третьим лицом (в части заявленного третьим лицом возведения склада зерна лит. Е в 2000 г.) и обществом "Берегиня" (в части пристройки к указанному складу в 2008 г.) строительства.

Апелляционный суд учитывает, что в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возможностью заявить о признании права на самовольную постройку обладает лицо в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, вне зависимости от того, возводило ли такое лицо соответствующую постройку.

Однако титул общества "Торговый дом" на земельный участок не соответствует указанному в приведенной норме права.

Таким образом, третье лицо не доказало, что право собственности на спорный объект существовало у него на момент вынесения решения, не доказало оснований для признания права собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, требования о признании права в порядке статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации третье лицо не заявляло, в связи с чем апелляционный суд не может проверять такие основания иска с выходом за пределы заявленного обществом "Торговый дом".

На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.11.2020 по делу N А32-8896/2020 оставить без изменения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.

Председательствующий

М.Н. Малыхина

Судьи

Р.А. Абраменко В.В. Галов