Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2021 г. N 17АП-683/21 по делу N А60-35857/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 3 июня 2021 г. N Ф09-3210/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Пермь

26 февраля 2021 г.

Дело N А60-35857/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 февраля 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 26 февраля 2021 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Борзенковой И.В.,

судей Васильевой Е.В., Риб Л.Х.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сергеевой С.А.,

при участии в судебном заседании:

представителей заявителя, Администрации города Екатеринбурга, Ваулиной И.С., действующей по доверенности от 10.04.2020, предъявлены удостоверение, диплом; Жоровой А.Ю., действующей по доверенности от 09.11.2020, предъявлены паспорт, диплом;

представителя заявителя, Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", Жураева М.Р., действующего по доверенности от 14.01.2021, предъявлены паспорт, диплом;

представителя заинтересованного лица, Сехиной В.С., действующей по доверенности от 27.02.2020, предъявлены удостоверение, диплом;

представителя третьего лица, общества с ограниченной ответственностью "Дом творчества": Маркевич В.В., по доверенности от 17.08.2020, предъявлены паспорт, диплом;

представителя третьего лица, Счетной палаты города Екатеринбурга, Фазлыевой К.С., действующей доверенности от 28.01.2021, предъявлены паспорт, диплом;

представителя третьего лица, Прокуратуры г. Екатеринбурга, Бобровой А.А., по доверенности, предъявлено удостоверение;

представителя третьего лица, Департамента по управлению муниципальным имуществом: Захаровой С.А., действующей доверенности от 30.12.2020, предъявлены удостоверение, диплом;

иные лица, участвующие в деле, представителе й в судебное заседание суда апелляционной инстанции не направили, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании, проведенном в режиме видео-конференц-связи при техническом содействии Арбитражного суда Свердловской области,

апелляционные жалобы заявителей, Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", Денисова Геннадия Витальевича, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 24 ноября 2020 года

по делу N А60-35857/2020

по заявлениям Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661), Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья" (ИНН 6661093291, ОГРН 1026605239495), Денисова Геннадия Витальевича

к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (ИНН 6658065103, ОГРН 1036602648928)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Дом творчества", Депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации А.Г. Альшевских, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, МАУДО "Дом детства и юношества", Коркунова Надежда Владимировна, Счетная палата города Екатеринбурга, ООО "РУ эксперт", Прокуратура г. Екатеринбурга, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, Департамент по управлению муниципальным имуществом, Управление Росреестра по Свердловской области,

о признании незаконным решения от 22.04.2020 по делу N 066/01/16-1929/2019,

УСТАНОВИЛ:

Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья" (далее - ЕМУП "СУЭРЖ", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (далее - заинтересованное лицо, антимонопольный орган, УФАС по свердловской области) о признании незаконным решения от 22.04.2020 по делу N 066/01/16-1929/2019 (дело NА60-36284/2020).

В судебном заседании заявителем, заинтересованным лицом и Администрацией города Екатеринбурга (далее - администрация) заявлено ходатайство об объединении дела N А60-36284/2020 и дела N А60-35857/2020 по заявлению Администрации города Екатеринбурга к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", общество с ограниченной ответственностью "Дом творчества" о признании незаконным решения от 22.04.2020 по делу N 066/01/16-1929/2019.

Дело N А60-36284/2020 и дело NА60-35857/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения с присвоением номера А60-35857/2020.

Определением от 06.10.2020 по делу N А60-35858/2020 объединены в одно производство для совместного рассмотрения дело N А60-35858/2020 по заявлению председателя земельного комитета Администрации г. Екатеринбурга Денисова Геннадия Витальевича к Управлению Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области (ИНН 6658065103, ОГРН 1036602648928), третьи лица: Администрация города Екатеринбурга, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья" (ИНН 6661093291, ОГРН 1026605239495), общество с ограниченной ответственностью "Дом творчества" (ИНН 6671078119, ОГРН 1176658084635) о признании незаконным решения антимонопольной службы N 066/01/16-1929/2019 года от 22.04.2020 года и дело NА60-35857/2020, при этом объединенному делу присвоен номер N А60- 35857/2020.

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Дом творчества", Депутат Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации А.Г. Альшевских, Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, МАУДО "Дом детства и юношества", Коркунова Надежда Владимировна, Счетная палата города Екатеринбурга, ООО "РУ эксперт", Прокуратура г. Екатеринбурга, Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, Департамент по управлению муниципальным имуществом, Управление Росреестра по Свердловской области

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24 ноября 2020 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с судебным актом, ЕМУП "СУЭРЖ" обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, просит решение суда отменить полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Согласно доводам жалобы, предприятие считает, что судом не полностью выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, также судом сделаны выводы, которые не соответствуют обстоятельствам дела. Указывает, судом не приято во внимание то, что земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства. Полагает, что договор аренды земельного участка от 21.08.2015 N 7-1385 и дополнительное соглашение к нему были правомерно заключены без проведения торгов. У администрации отсутствовала обязанность проведения торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости, поскольку здание было внесено в уставный капитал ООО "Дом творчества". Обращает внимание, что на основании приказа Минстроя Свердловской области от 29.06.2017 N 704-П территориальная зона, в которой расположен земельный участок, была установлена как зона многоэтажной жилой застройки, в связи с чем администрацией был изменен вид разрешенного использования земельного участка и соответствующие изменения были внесены в ЕГРН 07.09.2017. В обоснование своей позиции ссылается на судебную практику по аналогичным делам.

Администрация города Екатеринбурга также обжалует решение суда первой инстанции в апелляционном порядке.

В жалобе администрация выражает несогласие с выводами суда первой инстанции на основании того, что в силу действующего законодательства не имела правовых оснований для уклонения от оказания ООО "Дом творчества" муниципальной услуги "Предоставление в собственность за плату, в аренду, безвозмездное пользование земельных участков и земель, полномочиям по распоряжению которыми обладает администрация города Екатеринбурга". Отмечает, что обязанность по заключению дополнительного соглашения в связи с обращением собственника объекта недвижимости закреплена Земельным кодексом РФ. Приводит доводы о том, что дополнительное соглашение от 26.09.2017 N 1, заключенное к договору аренды от 21.08.2015 N 7-1385 не увеличило объем прав арендатора земельного участка; дополнительным соглашением были формально закреплены юридические факты, которые к моменту его заключения уже наступили.

Денисов Г.В. также не согласен с решением суда от 24.11.2020, обжалуя его в апелляционном порядке, полагает, что у ЕМУП "СУЭРЖ" как у правообладателя здания было исключительное право на оформление прав на земельный участок, в связи с чем проведение торгов при данном юридическом составе законодательно не предусмотрено; а применение иных правовых конструкций было юридически недопустимо, поскольку на здание были закреплены права хозяйствующего субъекта. Указывает, что незаключение дополнительного соглашения от 26.09.2017 N 1 повлекло бы недействительность расчетов арендной платы за земельный участок, что бы нанесло материальный ущерб бюджету муниципалитета. По мнению Денисова Г.В., соглашение от 26.09.2017 N 1 не является сделкой, которая расширила объем прав арендатора, предоставив ему возможность осуществлять строительство на земельном участке. Обращает внимание, что строительство на земельном участке было осуществлено в результате ряда действий нескольких субъектов, в том числе Минстроя Свердловской области, Управления Росреестра по Свердловской области, Департамента архитектуры, следовательно, вывод суда о нарушении Закона о конкуренции полагает ошибочным. Приводит доводы о том, что антимонопольным органом нарушены правила административной процедуры при рассмотрении дела.

Заинтересованным лицом представлен отзыв на апелляционные жалобы, по существу которого доводы апеллянтов считает несостоятельными, решение суда - законным и обоснованным.

Счетной палатой города Екатеринбурга, представлен отзыв на апелляционные жалобы, с которыми не согласна; считает, что изложенные в них доводы подробно исследованы судом и получили надлежащую правовую оценку.

Прокуратура г. Екатеринбурга, в письменном отзыве полагает решение суда от 24.11.2020 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

ООО "Дом творчества" в отзыве на апелляционные жалобы указывает на необходимость отмены решения суда от 24.11.2020 и вынесения нового судебного акта об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании, проведенном в режиме видео-конференц-связи при техническом содействии Арбитражного суда Свердловской области, представители заявителей администрации, ЕМУП "СУЭРЖ" доводы своих апелляционных жалоб поддержали в полном объеме, просили апелляционные жалобы удовлетворить, решение суда отменить.

Представитель заинтересованного лица в судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном в режиме видео-конференц-связи при техническом содействии Арбитражного суда Свердловской области, против удовлетворения апелляционных жалоб возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Участвовавшие в судебном заседании, проведенном в режиме видео-конференц-связи при техническом содействии Арбитражного суда Свердловской области, представители, ООО "Дом творчества", Счетной палаты города Екатеринбурга, Прокуратуры г. Екатеринбурга, поддержали доводы своих письменных отзывов на апелляционные жалобы.

Представитель Департамента по управлению муниципальным имуществом в судебном заседании суда апелляционной инстанции, проведенном в режиме видео-конференц-связи при техническом содействии Арбитражного суда Свердловской области, с решением суда первой инстанции не согласился. Доводы, изложенные в жалобах, поддержал в полном объеме. Просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционные жалобы - удовлетворить.

В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ дело рассматривается судом апелляционной инстанции без участия представителей Денисова Геннадия Витальевича, Депутата Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации А.Г. Альшевских, Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, МАУДО "Дом детства и юношества", Коркуновой Надежды Владимировны, ООО "РУ эксперт", Департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений, Управления Росреестра по Свердловской области, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, основанием для возбуждения дела, в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 39 Закона о защите конкуренции, послужило обращение депутата Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации Альшевских А.Г. о нарушении Администрацией города Екатеринбурга, ЕМУП "СУЭРЖ", ООО "Дом творчества" антимонопольного законодательства", перенаправленное в Свердловское УФАС России Прокуратурой г. Екатеринбурга (вх. N 01-24635 от 15.11.2018).

Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по Свердловской области N 066/01/16-1929/2019 УФАС 22.04.2020 признан факт нарушения Администрацией г. Екатеринбурга, ЕМУП "СУЭРЖ", ООО "Дом творчества" пункта 4 ст. 16 ФЗ от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - ФЗ "О защите конкуренции") выразившегося в заключении и реализации соглашения, направленного на недопущение конкуренции путем предоставления в аренду земельного участка для целей строительства ООО "Дом творчества" без торгов.

Не согласившись с указанным решением, Администрация города Екатеринбурга, Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", Денисов Геннадий Витальевич обратились в арбитражный суд с заявлением о признании его недействительным и отмене.

Суд первой инстанции при рассмотрении дела не установил совокупности оснований для признания оспариваемого решения антимонопольного органа недействительным и отказал заявителям в удовлетворении требований.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, заслушав в судебном заседании представителей сторон, обсудив доводы, изложенные в апелляционных жалобах, приняв во внимание возражения, приведенные в отзывах на жалобы, суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения суда не установил.

Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, частям 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых ненормативного правового акта, решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) определены организационные и правовые основы защиты конкуренции, в том числе предупреждения и пресечения монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, недопущения, ограничения, устранения конкуренции федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации в целях обеспечения единства экономического пространства, свободного перемещения товаров, свободы экономической деятельности в Российской Федерации, защиты конкуренции и создания условий для эффективного функционирования товарных рынков определяет Закон о защите конкуренции (статья 1).

В силу пункта 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции, под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общих условиях обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

В соответствии с пунктом 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции запрещаются соглашения между федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, иными осуществляющими функции указанных органов органами или организациями, а также государственными внебюджетными фондами, Центральным банком Российской Федерации или между ними и хозяйствующими субъектами либо осуществление этими органами и организациями согласованных действий, если такие соглашения или такое осуществление согласованных действий приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, в частности к ограничению доступа на товарный рынок, выхода из товарного рынка или устранению с него хозяйствующих субъектов.

Соглашение - договоренность в письменной форме, содержащаяся в документе или нескольких документах, а также договоренность в устной форме (пункт 18 статьи 4 Закона о защите конкуренции).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 Обзора по вопросам судебной практики, возникающим при рассмотрении дел о защите конкуренции и дел об административных правонарушениях в указанной сфере, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.03.2016, факт наличия антиконкурентного соглашения не ставится в зависимость от его заключения в виде договора по правилам, установленным гражданским законодательством, включая требования к форме и содержанию сделок, и может быть доказан, в том числе, с использованием совокупности иных доказательств, в частности фактического поведения хозяйствующих субъектов. О наличии соглашения может свидетельствовать совокупность установленных антимонопольным органом обстоятельств, в том числе единообразное и синхронное поведение участников, и иных обстоятельств в их совокупности и взаимосвязи.

Для признания органа публичной власти или хозяйствующего субъекта нарушившими требования статьи 16 Закона о защите конкуренции необходимо установить, какое соглашение заключено, либо какие действия совершены и являлись ли они согласованными, привели ли или могли привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Из оспариваемого решения следует, что основанием для признания факта нарушения пункта 4 статьи 16 Закона о защите конкуренции послужил вывод антимонопольного органа о заключении соглашения между органом местного самоуправления в лице Администрации г. Екатеринбурга и ЕМУП "СУЭРЖ", ООО "Дом творчества", приводящего к обходу процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, что ущемляет права и законные интересы неопределенного круга хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на данном товарном рынке, а также ограничивают доступ на такой рынок.

В силу п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.06.2008 N 30 согласованность действий может быть установлена и при отсутствии документального подтверждения наличия договоренности об их совершении. О согласованности действий, в числе прочих обстоятельств, может свидетельствовать тот факт, что они совершены различными участниками рынка относительно единообразно и синхронно при отсутствии на то объективных причин. В целях квалификации действий нескольких лиц как совместных могут быть учтены согласованность, скоординированность и направленность этих действий на реализацию общего для всех намерения (умысла), то есть соучастие в любой форме, в том числе соисполнительство, пособничество и так далее (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 31.05.2011 N 145, п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 21.12.2017 N 53).

Факт заключения антиконкурентного соглашения согласно Разъяснению Президиума ФАС России (утв. протоколом от 17.02.2016 N 3) может быть установлен как на основании прямых доказательств так и совокупности косвенных доказательств. Прямыми доказательствами наличия антиконкурентного соглашения могут быть письменные доказательства, содержащие волю лиц, направленную на достижение соглашения: непосредственно соглашения; договоры в письменной форме; протоколы совещаний (собраний); переписка участников соглашения, в том числе в электронном виде. На практике к косвенным доказательствам относятся отсутствие экономического обоснования поведения одного из участников соглашения, создающего преимущества для другого участника соглашения, не соответствующего цели осуществления предпринимательской деятельности -получению прибыли.

По результатам проведенного в соответствии с ч. 5.1 ст. 45 Закона о защите конкуренции и п. 10.8 Порядка проведения анализа состояния конкуренции на товарном рынке (утв. Приказом ФАС России от 28.04.2010 N 220) рассматриваются все те рынки, где земля является основным ресурсом, объединенным с другим ресурсом в единый производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг) на территории муниципального образования "город Екатеринбург" за период 2017-2019 годы

С 01.03.2015 г. согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Вышеназванные нормы права Закона о защите конкуренции, ЗК РФ введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Иное понимание совокупности норм права выводит определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия земельного, антимонопольного законодательства, создавая неравные условия деятельности, что не отвечает целям Закона о защите конкуренции: свободная конкуренция и эффективная защита предпринимательства ради будущего России (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28.12.2010 N 9143/10).

Согласно п. 7 ст. 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в силу пп. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с абз. 1 пп 2 ст. 271 ПС РФ и п.1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящихся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (утв. Распоряжением Минимущества РФ от 10.04.2003 N 1102-р) рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременении права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания), изменения его целевого назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок, разделения имущественных нрав на земельный участок.

Под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В ст. 13 N 178-ФЗ определены способы приватизации муниципального имущества.

В силу п. 1 ст. 28 ФЗ N 178 приватизация зданий осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 555 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В соответствии с пп. 1, пп.9 п. 2, ст. 3 ФЗ N 178 действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы, а также на отчуждение государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

Согласно пп. 9 п. 8 ст. 39 11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположено здание, находящиеся в муниципальной собственности, и продажа указанного здания является предметом другого аукциона либо указанное здание не продается на этом аукционе одновременно с земельным участком.

По данным выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости по состоянию на 10.12.2018 здание, кадастровый номер 66:41:0207024:104 по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, 47В, зарегистрировано за следующими правообладателями:

- 14.10.2003 Муниципальное образование "город Екатеринбург", вид права: собственность;

- 30.06.2006 Муниципальное автономное учреждение дополнительного образования - Дом детства и юношества, вид права: оперативное управление;

- 05.08.2015 ЕМУП "СУЭРЖ", вид права: хозяйственное ведение.

Согласно техническому паспорту на здание от 07.09.2001, составленному ЕМУП "БТИ" по состоянию на 07.09.2001, процент износа здания составлял 47%.

Объект недвижимого имущества - здание Дома детства и юношества, являвшийся собственностью муниципального образования "город Екатеринбург", расположенный по адресу; г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В (далее - здание) 1935 года постройки находилось в ветхом состоянии и длительное время не эксплуатировалось.

Согласно заключению ООО "Техкон" от 21.11.2014 N ТК-221, подготовленному по заданию МУП "Управление капитального строительства города Екатеринбурга" здание по адресу; г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В/пер. Парковый, д. 6, за истекший 79-летний срок в связи с физическим износом и накопившимися повреждениями несущих и ограждающих конструкций здание находится в аварийном состоянии, ограждающие конструкции здания по условиям энергосбережения не соответствует действующим требованиям строительных норм и правил СНиП П-3-79 "Строительная теплотехника (с изменениями NN 1-4) и СП 23-101-2000 "Проектирование тепловой защиты зданий", предел огнестойкости деревянных перекрытий не соответствует требованиям СНиП 31-06-2009 "Общественные здания и сооружения", СНиП 21-01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений" ППБ 01-03 "Правила пожарной безопасности в РФ", структура и планировка помещений здания Дома детства и юношества не соответствует требованиям СНиП 31-06-2009 Общественные здания и сооружения". Также сделан вывод о том, что наиболее рациональным решением в данном случае следует считать полный демонтаж аварийного здания. Учитывая физический износ здания, повреждения несущих и ограждающих конструкций, здание является аварийным и подлежит демонтажу.

Кроме того, в соответствии с экспертным заключением экспертной комиссии Управления образования Администрации г. Екатеринбурга от 09.02.2015 об изменении назначения здания, в здании, расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В/пер. Парковый, д. 6, лит. М, общей площадью 1407,3 кв. м. ранее располагалось учреждение дополнительного образования - Дом детства и юношества, здание типовое -школьное. Решение о прекращении осуществления образовательного процесса было принято в связи с тем, что здание не соответствовало санитарным правилам и нормам, а также правилам и нормам пожарной безопасности, что не позволяло получить разрешения надзорных органов на ведение образовательного процесса, и находилось в аварийном состоянии.

В соответствии с Распоряжением Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга от 21.05.2015 N 301/46/02 здание общей площадью 1407,3 кв. м. (1935 года постройки, назначение: нежилое, 2 этажа) по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, 47в, закреплено на праве хозяйственного ведения за ЕМУП "СУЭРЖ". Здание было передано предприятию на праве хозяйственного ведения в целях сохранности и недопущения проникновения на территорию здания сторонних лиц, а также для решения вопроса о его последующем капитальном ремонте либо реконструкции в рамках полномочий по распоряжению муниципальным имуществом в соответствии Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" (далее - Закон N 161).

Уставом ЕМУП "СУЭРЖ" предусмотрено, что основной целью создания и предметом деятельности предприятия являются обеспечение функционирования объектов жилого и нежилого фонда, содержание и эксплуатация жилого и нежилого фонда, зданий, благоустройство территорий, улиц и других объектов, осуществление предпринимательской деятельности и получение прибыли.

Для достижения названных целей в уставе ЕМУП "СУЭРЖ" предусмотрено, что предприятие вправе осуществлять следующие виды деятельности: эксплуатация жилого и нежилого фонда, реконструкция, капитальный ремонт зданий и сооружений, в том числе жилого и нежилого фонда, реабилитация старого и ветхого жилого и нежилого фонда, строительство зданий и сооружений. Также Уставом предприятия предусмотрена возможность быть участником (членом) коммерческих организаций и вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ имущество.

Факт нахождения здания по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, 47В на момент передачи в хозяйственное ведение ЕМУП "СУЭРЖ" в ветхом аварийном состоянии не оспаривается сторонами и подтверждается актом обследования 25.12.2015проведенного инженерами ЕМУП "СУЭРЖ, которыми установлено, что эксплуатационные качества строительных конструкций здания потеряны, что ведет к опасности обрушения, нормативный срок безремонтной эксплуатации здания превышен.

Несмотря на аварийное состояние данного здания подпунктом 3 пункта 4 Распоряжения Департамента по управлению муниципальным имуществом Администрации города Екатеринбурга от 21.05.2015 N 301/46/02 ЕМУП "СУЭРЖ" было поручено осуществить мероприятия, необходимые для предоставления земельного участка в пользование в соответствии с Земельным кодексом РФ.

В связи с чем между Администрацией города Екатеринбурга и ЕМУП "СУЭРЖ" заключен договор аренды от 21.08.2015 N 7-1385 (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 площадью 6433 кв.м, расположенного по улице Советская, 47В в городе Екатеринбурге, с разрешенным использованием - под здание Дома детства и юношества, лит. М, общей площадью 1407,3 кв.м, на срок с 17.08.2015 по 16.08.2025.

Поскольку торги (конкурс) на получение земельного участка с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 Администрацией города Екатеринбурга не проводились, расчет арендной платы по договору аренды производился на основании Постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 15.01.2013 N 32 (ред. от 13.02.2018) "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования "город Екатеринбург".

В силу абз. 1 п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), а также вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно пп. 4 и пп. 2 п. 5 и п. 6 ст. 18 Закона N 161 муниципальное предприятие, являющееся арендатором земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ и передавать свои права и обязанности по договору аренды другим лицам (перенаем), за исключением случая передачи своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка или его части концессионеру в случае, если концессионным соглашением предусмотрено использование указанного земельного участка или его части в целях создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения и (или) иного передаваемого концедентом концессионеру по концессионному соглашению имущества или осуществления концессионером деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.

В соответствии с п. 2.5 договора аренды от 21.08.2015 N 7-1385 Арендатор (ЕМУП "СУЭРЖ") не вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества.

ЕМУП "СУЭРЖ" в своих объяснениях (вх. N 01-28620 от 10.12.2018) указывает, что решение о рассмотрении вопроса о возможности (при получении разрешительной проектной документации) реализации проекта по возведению на рассматриваемом земельном участке жилого дома со встроенным нежилым помещением социальнокультурного назначения (учреждение дополнительного образования для детей) площадью не менее 1 500 кв.м и последующего его принятия в хозяйственное ведение унитарного предприятия и соответственно регистрации права собственности Муниципального образования "город Екатеринбург", было принято учитывая текущее (ветхое) техническое состояние здания.

Согласно данным ЕМУП "СУЭРЖ" (вх. N 01-28620 от 10.12.2018) предприятие в целях решения вопроса о возможности реализации инвестиционного проекта провело встречу и обсуждение проекта с несколькими организациями г. Екатеринбурга работающими в сфере строительства. ООО "ЕКБ-Строй-Инвест" (ИНН 6658453434) реализовавшее проекты в сфере недвижимости, в том числе ЖК "Адмиральский 2" (жилой многоквартирный дом с нежилыми помещениями под размещение дошкольных учреждений) согласилось выступить в качестве технического заказчика и оказать содействие в реализации названного проекта.

Заключение договора с правообладателем или правообладателями осуществляется без проведения аукциона на право заключения договора (ч. 11 ст. 46.9 ГрК РФ).

Решение о подготовке документации по планировке территории согласно ч. 1 ст. 45 ГрК РФ принимается уполномоченным органом местного самоуправления, за исключением случаев, указанных в ч. 1.1 настоящей статьи, согласно п. 2 которой решение о подготовке документации по планировке территории принимаются лицами, указанными в части 3 статьи 46.9 настоящего Кодекса, самостоятельно, а принятие в этом случае органом местного самоуправления решения о подготовке документации по планировке территории в силу ч. 1 ст. 46 ГрК РФ не требуется.

Подготовка документации по планировке территории согласно ч. 8 ст. 45 ГрК РФ осуществляется уполномоченными органами местного самоуправления самостоятельно, подведомственными указанным органам муниципальными (бюджетными или автономными) учреждениями либо привлекаемыми ими на основании муниципального контракта, заключенного в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, иными лицами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1.1 настоящей статьи.

Заинтересованные лица, указанные в части 1.1 статьи 45 ГрК РФ настоящего Кодекса, осуществляют подготовку документации по планировке территории в соответствии с требованиями, указанными в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, и направляют ее для утверждения в орган местного самоуправления (п. 3.1).

Особенности подготовки документации по планировке территории лицами, указанными в части 3 статьи 46.9 настоящего Кодекса, устанавливаются статьей 46.9 настоящего Кодекса (п. 8.2).

Документация по планировке территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, утверждается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний (ч. 10 ст. 46.9 ГрК РФ).

Уполномоченный орган местного самоуправления осуществляет проверку указанных в части 9 настоящей статьи проекта планировки территории и проекта межевания территории в части соответствия требованиям, указанным в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, в течение 30 дней со дня поступления таких проектов, по результатам которой утверждает проект планировки территории и проект межевания территории или принимает решение об отклонении таких проектов и о направлении их на доработку (ч. 10).

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, согласно ч. 2 ст. 41 ГрК РФ не требуется, за исключением 6 случаев, указанных в части 3 настоящей статьи, среди которых снос объекта капитального строительства не предусмотрен.

Согласно п. 14.4 ст.1 ГрК РФ снос объекта капитального строительства - ликвидация объекта капитального строительства путем его разрушения (за исключением разрушения вследствие природных явлений либо противоправных действий третьих лиц), разборки и (или) демонтажа объекта капитального строительства, в том числе его частей.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 ГрК РФ решение о подготовке документации по планировке территории применительно к территории городского округа принимается органом местного самоуправления городского округа по инициативе указанного органа либо на основании предложений физических или юридических лиц о подготовке документации по планировке территории.

В силу ч. 8 ст. 45. ГрК РФ подготовка документации по планировке территории, в том числе предусматривающей размещение объектов федерального значения, объектов регионального значения, объектов местного значения, может осуществляться физическими или юридическими лицами за счет их средств.

Приказом Минстроя Свердловской области от 01.09.2016 N 677-П ЕМУП "СУЭРЖ" по его обращению от 05.08.2016 разрешена подготовка проекта планировки и проекта межевания территории в границах улиц Омской - Учителей - Июльской - Советской.

ЕМУП "СУЭРЖ" на основании технического задания, выданного во исполнение Приказа Минстроя Свердловской области от 01.09.2016 N 677-П, был разработан проект планировки и проект межевания территории в границах улиц Омской - Учителей - Июльской - Советской, получивший одобрение на основании заключения о результатах публичных слушаний от 03.04.2017 и в последующем утвержденный Приказом Минстроительства Свердловской области от 27.04.2017 N479-П.

В соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории в границах улиц Омской-Учителей-Июльской (утв. Приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 27.04.2017 N 479-П) предусмотрено формирование земельного участка с условным номером 7 с видом разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".

На основании Правил землепользования и застройки, (утв. Приказом Минстроя Свердловской области от 29.06.2017 N 704-п) принято Постановление Администрации города Екатеринбурга от 18.08.2017 N 1525 "Об изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: ул. Советская, 47В" (далее - Постановление Администрации N 1525), в соответствии с которым вид разрешенного использования "под здание дома детства и юношества", установленный ранее в отношении земельного участка 66:41:0702066:3846 был изменен вид разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)".

При этом, в материалах дела отсутствуют доказательства формирования спорного земельного участка площадью 6433 кв.м для нового вида разрешенного использования "многоэтажная жилая застройка, переоценка рыночной стоимости права аренды земельного участка ЕМУП "СУЭРЖ" не производилась.

Унитарные предприятия могут быть участниками коммерческих организаций, в которых в соответствии с федеральным законом допускается участие юридических лиц с согласия собственника имущества унитарного предприятия (ст. 9 Закона N 161).

При этом унитарное предприятие в соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ, п. 2,3 ст. 18 Закона N 161 не вправе вносить принадлежащее ему недвижимое имущество, в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия. Недвижимым имуществом муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные муниципальным предприятием с нарушением этого требования, являются ничтожными.

Постановлением Администрацией от 24.08.2017 N 1585 предприятию было дано согласие на участие во вновь создаваемом Обществе с ограниченной ответственностью "Дом творчества" (далее - ООО "Дом творчества") с долей участия в его уставном капитале, составляющей 100 %, а также разрешено оплатить долю в уставном капитале общества:

- денежными средствами в размере 10 000 рублей;

- недвижимым имуществом: "Отдельно-стоящее здание, назначение: Нежилое. Площадь: общая 1407.3 кв.м. Лит.: М. Адрес (местоположение): Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В. Кадастровый (или условный номер 66:41:0207024:104", являющимся собственностью Муниципального образования "город Екатеринбург" и закрепленным за ЕМУП "СУЭРЖ" на праве хозяйственного ведения, по цене, установленной в отчете об определении рыночной стоимости в соответствии с отчетом об оценке N 459-17 от 18.05.2017, составленным ООО "РУ эксперт".

Данное здание было передано по акту приема-передачи недвижимого имущества от 07.09.2017 в собственность ООО "Дом творчества" в качестве неденежного вклада в уставный капитал общества стоимостью 17 342 000 руб.

Государственная регистрация права собственности ООО "Дом творчества" (ИНН 6671078119) на нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0207024:104 проведена 20.09.2017.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Пунктом 5 акта от 07.09.2017 предусмотрено, что недвижимое имущество находится на земельном участке по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, 47В, общей площадью 6433 кв.м, с кадастровым номером - 66:41:0702066:3846. Земельный участок принадлежит Участнику общества (ЕМУП "СУЭРЖ") на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 21.08.2015 N 7-1385.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, пп. 13, 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное в п. 1 настоящего акта, к Обществу, Общество приобретает право пользования земельным участком, на котором расположено недвижимое имущество и необходим для его использования на праве аренды.

Между тем, при переходе здания, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (п. 1 ст. 35 ЗК РФ).

ЕМУП "СУЭРЖ" обладало только правом аренды в отношении земельного участка, расположенного под зданием по ул. Советская, 47-в, находящимся в хозяйственном ведении предприятия и при переходе права собственности на здание к ООО "Дом творчества" право собственности на земельный участок к обществу не перешло, а перешло только право аренды.

Также при определении рыночной стоимости здания по ул. Советская, 47В для внесения в уставный капитал ООО "Дом творчества" право аренды на земельный участок было учтено в отчете независимого оценщика.

Согласно данным кадастровой выписки о земельном участке по состоянию на 29.09.2017 земельный участок кадастровый номер 66:41:0702066:3846 расположен по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Советская, 47В; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка); площадь 6433 +/-28 кв. м.; кадастровая стоимость: 72 190 547,03 рублей; правообладатель: Муниципальное образования "город Екатеринбург"; ограничение прав и обременение: аренда (договор аренды от 21.08.2015 N 7-1385, ЕМУП "СУЭРЖ"); сведения об объекте имеют статус "актуальные". Объект поставлен на кадастровый учет 13.10.2014. Запрос данной выписки датирован 02.10.2017.

На основании заявлений ООО "Дом творчества" и ЕМУП "СУЭРЖ в связи с изменением вида разрешенного использования спорного земельного участка, в связи с государственной регистрацией права собственности ООО "Дом творчества" на вышеназванное нежилое здание Администрацией города Екатеринбурга было заключено дополнительное соглашение от 26.09.2017 N 1 к договору аренды от 21.08.2015 N 7-1385 (л.д.140-141,том1).

В соответствии с дополнительным соглашением N 1 к договору аренды земельного участка от 21.08.2015 N 7-1385 стороны решили:

По всему тексту договора слова ЕМУП "СУЭРЖ" заменить словами ООО "Дом творчества" (п. 1).

Пункт 2.1.5 договора аренды изложить в следующей редакции: "разрешенное использование участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). На участке расположено отдельно-стоящее нежилое здание общей площадью 1 407.3 кв. м." (п. 2). Пункт 2.5 "Оборот Участка" договора аренды изложить в следующей редакции: "2.5 Арендатор имеет право передать Участок в субаренду, а также вправе передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока действия настоящего договора при условии письменного уведомления об этом Арендодателя в течение 10 дней после совершения указанных действий" (п. 3).

Права и обязанности ЕМУП "СУЭРЖ" по договору аренды прекращаются с 19.09.2017.

Права и обязанности у ООО "Дом творчества", в том числе обязанность по уплате арендной платы по договору аренды, возникают с 19.09.2017 (п. 4).

Условия, предусмотренные п. 2 настоящего дополнительного соглашения, применяются к отношениям до его заключения, и действуют с 07.09.2017 (п. 5).

В расчете арендной платы (приложение N 1 к дополнительному соглашению к договору аренды) разрешенное использование земельного участка - прочие земельные участки, т.е. ставка арендной платы изменена не была.

Таким образом, переход к ООО "Дом творчества" права на использование земельного участка оформлен на иных условиях и в ином объеме, чем было установлено ЕМУП "СУЭРЖ", а кадастровая стоимость земельного участка увеличена на 12 390 665,63 руб.

Доводы Администрации города Екатеринбурга об отсутствии оснований для отказа в заключении дополнительного соглашения, равно как и основания для расторжения Договора в связи с переходом права собственности на объект и изменением разрешенного использования действующим законодательством не предусмотрены, судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку фактически к новому собственнику ООО "Дом творчества" право пользования земельным участком перешло на иных условиях и в ином объеме, с измененным видом разрешённого использования, что противоречит положениям п.2 ст. 264 ГК РФ.

Согласно данной норме права лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно пункту 17 статьи 39.8 ЗК РФ внесение изменений в заключенный по результатам аукциона договор аренды земельного участка в части изменения видов его разрешенного использования не допускается.

Согласно Обзору практики рассмотрения судами дел, связанных с изменениями вида разрешенного использования земельного участка (утв. Президиумом ВС РФ 14.11.2018) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не вправе требовать изменения вида разрешенного использования такого участка и внесения соответствующих изменений в договор аренды, заключенный по результатам торгов.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, общество как арендатор выразило свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования, тем самым реализовав свое право, предусмотренное пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса.

В соответствии с позицией ФАС России (письмо от 13.11.2015 N ВК/63809/15) в результате заключения дополнительных соглашений, изменяющих существенные условия договора, у сторон возникают новые правоотношения, которые должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 N 1756/13 по делу N A35-765/2012 основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка. Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

В то же время арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Земельным кодексом Российской Федерации установлены различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

На основании решения единственного участника общества, директором ООО "Дом творчества" издан приказ от 05.10.2017 N 05/10 о сносе здания, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Советская, 47В.

Решением от 10.10.2017 N 2 увеличен размер уставного капитала ООО "Дом творчества" за счет вклада третьего лица на основании его заявления о принятии его в общество и внесении вклада.

Согласно п. 1 ст. 18 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон об обществах с ограниченной ответственностью) увеличение уставного капитала общества за счет его имущества осуществляется по решению общего собрания участников общества, принятому большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов участников общества, если необходимость большего числа голосов для принятия такого решения не предусмотрена уставом общества.

Решение об увеличении уставного капитала общества за счет имущества общества может быть принято только на основании данных бухгалтерской отчетности общества за год, предшествующий году, в течение которого принято такое решение.

Сумма, на которую увеличивается уставный капитал общества за счет имущества общества, не должна превышать разницу между стоимостью чистых активов общества и суммой уставного капитала и резервного фонда общества (п. 2 ст. 18 Закона об обществах с ограниченной ответственностью).

Заявители указывают на возникшую необходимость в увеличении размера уставного капитала общества для реализации проекта по строительству объекта недвижимости, учитывая требования Закона об участии в долевом строительстве, в связи, с чем в состав участников общества была принята Коркунова Надежда Владимировна, которая внесла в уставный капитал ООО "Дом творчества" денежный вклад в размере 54 948 000 рублей и в последующем в связи с необходимостью без отрыва постоянно осуществлять руководство текущей деятельностью общества была назначена директором.

ООО "Дом творчества" 16.11.2017 Минстроем Свердловской области выдано разрешение на строительство N RU 66302000-836-2017 объекта капитального строительства - трехсекционного многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения (N 1 по ПЗУ), подземная автостоянка с крытым въездом. Краткие проектные характеристики для строительства объекта капитального строительства по ПЗУ: общая площадь 18 083,8 кв. м., площадь участка 6433,0 кв. м., количество этажей 3-19, площадь застройки 1934.7 кв. м., количество квартир 204, общая площадь встроено-пристроенных помещений общественного назначения 2049,06 кв. м., в том числе площадь учреждения дополнительного образования 1553,26 кв. м. Сведения о градостроительном плане земельного участка: N RU66302000-11500 от 12.10.2017, выдан Администрацией города Екатеринбурга.

Документом территориального планирования муниципального образования "город Екатеринбург" является Генеральный план развития городского округа - муниципального образования "город Екатеринбург" на период до 2025 года (утв. Решением Екатеринбургской городской Думы от 06.07.2004 N 60/1).

В соответствии с Генеральным планом развития городского округа - МО город Екатеринбург земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В располагается на территории жилой и общественно-деловой функциональной зоны многоэтажной и среднеэтажной застройки.

Правилами землепользования и застройки ГО - МО город Екатеринбург (далее - Правила), утв. Приказом Министерства от 29.06.2017 N 704-П, указанный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 отнесен к территориальной зоне Ж-5 (зона многоэтажной жилой застройки).

Данная территориальная зона выделена для формирования жилых районов, на территориях которого размещаются многоквартирные жилые дома с площадками для отдыха, игр, спортивными площадками, объекты социальной, транспортной инфраструктуры, а также объекты обслуживания жилой застройки с ограниченным спектром услуг коммунальными предприятиями.

На основании Правил Администрацией города Екатеринбурга был подготовлен градостроительный план от 12.10.2017 N RU 66302000-11500 земельного участка, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В.

Размещение объектов капитального строительства на земельном участке предусматривается в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка согласно градостроительному регламенту, установленному в составе Правил. В соответствии с градостроительным регламентом, действующим на момент подготовки градостроительного плана земельного участка, основной вид разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны Ж-5 - многоэтажная жилая застройка (высота до 100 м).

Таким образом, размещение многоэтажного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0702066:3846 по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Советская, д. 47В предусмотрено в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, а также на основании разработанной ООО "ПК "Мастерплан" проектной документации. В отношении проектной документации по указанному объекту капитального строительства получено положительное заключение негосударственной экспертизы от 27.10.2017 N 66-2-1-3-0119-17, подготовленное ООО "Уральское управление строительной экспертизы", имеющим свидетельство об аккредитации на право проведения негосударственной экспертизы проектной документации.

16.11.2017 застройщику ООО "Дом творчества" Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области выдано разрешение на строительство RU 66302000-836-2017 объекта капитального строительства "Трехсекционный многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой".

Снос здания подтвержден справкой ЕМУП "БТИ" от 07.11.2017 N 1529238, выданной на основании обследования по состоянию на 02.11.2017. Объект снят с технического учета в ЕМУП "БТИ". 29.11.2017 объект недвижимости снят с кадастрового учета, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 10.12.2018.

Одним из обязательных документов, представляемых для получения разрешения на строительство, в силу п. 1 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ являются правоустанавливающие документы на земельный участок.

Дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка, не связанного со строительством, на используемый в целях строительства, не может считаться правоустанавливающим документом при получении разрешения на строительство, если это соглашение заключено в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости (п. 19 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.12.2018)).

Процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства урегулирована положениями ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации и ее соблюдение необходимо в целях обеспечения эффективности, справедливости, публичности предоставления таких земельных участков.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет в 2014 году и предоставлялся в аренду ЕМУП "СУЭРЖ" для целей, не связанных со строительством, без проведения торгов в соответствии с пп. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ N 3 (2017) (утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г.) предоставление уполномоченным органом государственной власти в собственность хозяйствующему субъекту земельного участка, на котором расположен объект недвижимости данного субъекта, площадью большей, чем это обусловлено объективными потребностями, без проведения публичных торгов является нарушением законодательства о защите конкуренции.

Изменение вида разрешенного использования земельного участка с "под здание Дома детства и юношества, лит. М, общей площадью 1407,3 кв.м" на "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). На участке расположено отдельно-стоящее нежилое здание общей площадью 1 407,3 кв. м" по существу направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированных и поставленных на кадастровый учет земельных участков.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 05.04.2011 N 14686/10, Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 29.11.2011 N 8799/11 по делу N А66-7056/2010, а также в Определении Верховного Суда РФ от 24.06.2015 N 307КГ15-1408 в тех случаях, когда требуется проведение конкурса, подразумевающее состязательность хозяйствующих субъектов, его непроведение; за исключением случаев, допускаемых законом, не может не влиять на конкуренцию, поскольку лишь при публичном объявлении конкурса в установленном порядке могут быть выявлены потенциальные желающие получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо право ведения деятельности на нем.

Согласно п. 7 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям разрешенного использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона (подпункт 5 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, спорный земельный участок мог быть предоставлен для строительства только путем продажи права аренды земельного участка на торгах в соответствии с положениями пункта 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Вышеописанная последовательность действий должностных и иных лиц может свидетельствовать об их направленности не на надлежащее эффективное использование муниципального имущества и распоряжение им, а на фактическое безвозмездное отчуждение земельного участка, кадастровая стоимость которого на момент передачи права аренды ООО "Дом творчества" составляла 72 190 547,03 рублей, при наличии умысла на уклонение от процедуры торгов, то есть с нарушением требований Закона о защите конкуренции.

С учетом установленных обстоятельств, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции признал обоснованным и документально подтвержденным изложенный в оспариваемом решении вывод УФАС по Свердловской области о нарушении п. 4 ст. 16 Закона о защите конкуренции, выразившегося в заключении соглашения между Администрацией г. Екатеринбурга и ЕМУП "СУЭРЖ", ООО "Дом творчества", приводящего к обходу процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, в том числе процедуры торгов для ранее сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, что ущемляют права и законные интересы неопределенного круга хозяйствующих субъектов, осуществляющих деятельность на данном товарном рынке, а также ограничивают доступ на такой рынок

При указанных обстоятельствах апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции об отсутствии совокупности условий, необходимых для признании оспариваемого решения антимонопольного органа недействительным и удовлетворения заявленных требований.

Ссылки заявителей на судебную практику судом апелляционной инстанции рассмотрены и отклонены, поскольку обстоятельства настоящего дела не равнозначны приведенным апеллянтами делам, поскольку судебные акты были вынесены при иных фактических обстоятельствах.

Довод жалобы Денисова Г.В. об отсутствии уведомления антимонопольным органом о рассмотрении дела о нарушении антимонопольного законодательства, судом отклоняется, так как ответчиками по делу N 066/01/16-1929/2019 были привлечены Администрация г. Екатеринбурга, ЕМУП "СУЭРЖ" и ООО "Дом творчества"; с учетом субъектов ответственности, предусмотренных п. 4 ст. 16 Закона о защите конкуренции, правовых оснований у УФАС по Свердловской области для привлечения Денисова Г.В. не имелось.

Доводы апелляционных жалоб выводы суда не опровергают, по существу сводятся к несогласию с оценкой имеющихся в материалах дела доказательств и установленных судом обстоятельств, оснований для переоценки которых суд апелляционной инстанции не усматривает.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат ссылок, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда, то признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, в связи с этим не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Таким образом, оснований для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены решения суда первой инстанции не имеется.

На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционным жалобам Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", Денисова Геннадия Витальевича относятся на заявителей данных жалоб. Излишне уплаченная при подаче жалобы государственная пошлина подлежит возврату из федерального бюджета на основании статьи 104 АПК РФ.

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Администрация г. Екатеринбурга освобождена от уплаты государственной пошлины при обжаловании судебного акта.

Руководствуясь статьями 176, 258, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 24 ноября 2020 года по делу N А60-35857/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья", Денисова Геннадия Витальевича, Администрации города Екатеринбурга - без удовлетворения.

Возвратить Екатеринбургскому муниципальному унитарному предприятию "Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья" (ИНН 6661093291, ОГРН 1026605239495) из федерального бюджета 1 500 (Одну тысячу пятьсот) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению от 21.12.2020 N 1671.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

И.В. Борзенкова

Судьи

Е.В. Васильева Л.Х. Риб