Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 3 марта 2021 г. N 08АП-15224/20 по делу N А75-9233/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25 июня 2021 г. N Ф04-3156/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Омск

03 марта 2021 г.

Дело N А75-9233/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 03 марта 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Лотова А.Н.,

судей Рыжикова О.Ю., Шиндлер Н.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Плехановой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-15224/2020) индивидуального предпринимателя Жирнова Владимира Васильевича на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.11.2020 по делу N А75-9233/2020 (судья Истомина Л.С.), принятое по заявлению индивидуального предпринимателя Жирнова Владимира Васильевича (ОГРНИП 304860305600046, ИНН 860300185507) к Администрации города Нижневартовска (ОГРН 1028600965942, ИНН 8603032896, 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Таежная, д. 24) об оспаривании отказа в объединении смежных земельных участков,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Жирнова Владимира Васильевича - Титов С.В. по доверенности от 22.11.2020 сроком действия один год;

от Администрации города Нижневартовска - Роговая М.Н. по доверенности от 24.12.2020 N 1-01/196Д сроком действия по 31.12.2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Жирнов Владимир Васильевич (далее - заявитель, ИП Жирнов В.В., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с заявлением к администрации города Нижневартовска (далее - заинтересованное лицо, администрация) о признании незаконным (недействительным) отказа администрации, оформленного письмом от 20.03.2020 N 2-Исх-736, в объединении смежных земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0301015:18 и 86:11:0301015:1 в единый земельный участок, а также в предоставлении ИП Жирнову В.В. в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301015:1 площадью 2 417 кв. м на срок до 49 лет.

Заявитель просил суд возложить на администрацию обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов предпринимателя путем принятия решения об образовании путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0301015:18 площадью 1 693 кв.м и 86:11:0301015:1 площадью 2 417 кв.м, прекратить незаконное бездействие путем принятия решения по вопросу переоформления прав аренды предпринимателя на земельные участки с кадастровыми номерами 86:11:0301015:18 и 86:11:0301015:1 без проведения торгов; обязать администрацию устранить допущенные нарушения путем заключения с предпринимателем в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0301015:18 и 86:11:0301015:1 без проведения торгов на срок до 49 лет.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.11.2020 по делу N А75-9233/2020 в удовлетворении заявления отказано.

Возражая против принятого по делу решения, заявитель в апелляционной жалобе просит его отменить и вынести по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель указывает, что у администрации имелись достаточные основания для рассмотрения смежных земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0301015:1 и 86:11:0301015:1 как единого (неделимого) участка, что в совокупности с обстоятельствами наличия на данных участках гаража, введенного в эксплуатацию в 2016 году, и сооружения, принадлежащего заявителю на праве собственности, наделяло ИП Жирнова В.А. исключительным правом на получение в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301015:1 на основании пункта 1 статьи 39.20, подпункта 17 пункта 8 статьи 39.8, подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). По мнению предпринимателя, вывод суда первой инстанции о том, что ИП Жирнов В.В. огородил земельные участки капитальным забором и организовал единый заезд через участок с кадастровым номером 86:11:0301015:18, материалами дела не подтвержден. При этом объединение земельных участков по основаниям, указанным предпринимателем в заявлении, не приведет к обходу установленных законодательством процедур предоставления такого (вновь образованного) земельного участка в аренду на новый срок. Отказ в объединении земельных участков и в предоставлении объединенного участка в аренду, как следует из апелляционной жалобы, нарушит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, принцип обеспечения рационального и эффективного распоряжения земельными участками.

По мнению подателя жалобы, администрация, располагая соответствующими полномочиями и основаниями, в отсутствие к тому объективных препятствий не исполнила обязанность по образованию земельного участка.

В письменном отзыве на жалобу заинтересованное лицо просит оставить решение по делу без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В заседании суда апелляционной инстанции представителем ИП Жирнова В.В. поддержаны доводы поданной жалобы. Представитель администрации высказался в соответствии с письменным отзывом на жалобу предпринимателя.

Рассмотрев апелляционную жалобу, письменный отзыв на нее, заслушав заявителя и заинтересованное лицо, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 28.03.2016 N 67-АЗ земельного участка для завершения строительства.

Согласно условиям договора арендодатель передает однократно без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 2 417 кв. м, с кадастровым номером 86:11:0301015:1, для завершения строительства незавершенного строительством объекта (стоянка для автомашин), расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 15), ул. Индустриальная, д. 44а, строение 3.

Срок действия договора определен периодом времени с 28.03.2016 по 27.03.2019 (пункт 1.2 договора).

18.07.2013 за ИП Жирновым В.В. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, со степенью готовности 64 процента, кадастровый номер 86:11:0301001:870, по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул. Индустриальная, д. 44а, строение 3.

19.09.2018 предпринимателю выдано разрешение на реконструкцию незавершенного строительством объекта (стоянка для автомашин) под закрытую стоянку для автомашин по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 15), ул. Индустриальная, д. 44а, строение 3, сроком действия до 19.12.2019.

28.03.2019 договор аренды прекратил действие в связи с истечением установленного срока.

17.04.2019 администрацией в адрес ИП Жирнова В.В. направлено уведомление N 36-03-исх-1212 об истечении срока договора аренды, содержащее требование о возврате земельного участка, либо оформлении прав на земельный участок и внесении арендных платежей.

21.06.2019 сотрудниками администрации проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301015:1, в результате которого составлен акт N 155. В ходе обследования установлено, что указанный земельный участок частично огражден, в границах земельного участка расположены вагончик-сторожка и объект незавершенного строительства со степенью готовности 64 процента, принадлежащий на праве собственности предпринимателю, фактически на территории земельного участка расположен гараж без крыши и примыкающие к нему металлические конструкции, строительство не осуществляется.

Кроме того, между администрацией и предпринимателем на 49 лет заключен также договор от 20.06.2016 N 164-АЗ аренды земельного участка под зданием, сооружением, по условиям которого арендодатель передает без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок, площадью 1 693 кв. м, с кадастровым номером 86:11:0301015:18, в целях использования под нежилое здание гаража, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 15).

Данный земельный участок и земельный участок с кадастровым номером 86:11:0301015:1 находятся в одном кадастровом квартале и являются смежными, с 2013 года на основании заключенных договоров аренды ИП Жирнов В.В. использует земельные участки как единый неделимый участок, огородил их капитальным забором и организовал единый заезд через участок с кадастровым номером 86:11:0301015:18.

19.04.2016 за ИП Жирновым В.В. зарегистрировано право собственности на гараж по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Нижневартовск, ул.Индустриальная, д. 42Б, кадастровый номер объекта 86:11:03010115:74.

20.01.2020 предприниматель обратился в департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации с заявлением, в котором просил объединить в самостоятельный (единый) земельный участок площадью 4110 кв. м (1693 кв. м + 2417 кв. м) смежные земельные участки с кадастровыми номерами 86:11:0301015:18 (площадью 1693 кв. м) и 86:11:0301015:1 (площадью 2417 кв. м), расположенные по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 15), имеющие один вид разрешенного использования - под гаражные боксы, автостоянку (производственная зона коммунально-складского назначения (ЗПР-302)), в целях использования под нежилое здание гаража (кадастровый (условный) номер: 86:11:0301015:74), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301015:18; под существующее сооружение - Комплектная трансформаторная подстанция КТПН-6/0,4Кв 160 кВа с линиями электропередач, под автостоянку и для завершения реконструкции незавершенного строительством объекта (стоянка для автомашин), расположенные на земельном участке с кадастровым номером 86:11:0301015:1 по адресу: г. Нижневартовск, западный промышленный узел города (панель N 15), ул. Индустриальная, д. 44а, строение 3, а также в целях использования смежных земельных участков и расположенных на них объектов в едином комплексе.

В этом же заявлении от 20.01.2020 ИП Жирнов В.В. просил по объединении поименованных смежных земельных участков предоставить вновь образованный в результате объединения земельный участок площадью 4110 кв. м предпринимателю в аренду сроком на 49 лет без проведения торгов. В качестве оснований заявитель ссылался на пункт 1 статьи 11.2, статью 39.20 ЗК РФ.

Письмом от 20.03.2020 N 2-Исх-736 департамент муниципальной собственности и земельных ресурсов администрации (далее - департамент) отказал в удовлетворении заявления, указав, что представленная схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории для образования земельного участка площадью 4110 кв. м в связи с объединением земельных участков с кадастровыми номерами 86:11:0301015:18 и 86:11:0301015:1 не соответствует требованиям к подготовке схемы земельного участка на кадастровом плане территории, утвержденным приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 27.11.2014 N 762. Департаментом установлено также несоответствие схемы пункту 12 статьи 11.10 ЗК РФ. При этом, как следует из письма, в настоящее время на рассмотрении арбитражного суда находится дело N А75-19510/2019 по иску администрации к ИП Жирнову В.В. об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке площадью 2417 кв. м с кадастровым номером 86:11:0301015:1.

Полагая, что отказ в объединении смежных земельных участков является незаконным, предприниматель обратился в суд с настоящим заявлением.

Требования заявителя оставлены без удовлетворения судом первой инстанции, с чем предприниматель не согласился, обратившись в суд апелляционной инстанции с жалобой.

Проверив законность и обоснованность решения по делу в соответствии с правилами статей 266, 268 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для его отмены.

В силу статьи 1 ЗК РФ правовое регулирование земельных отношений основывается на таких принципах, как единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов; дифференцированный подход к установлению правового режима земель; сочетание интересов общества и законных интересов граждан.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Статьей 11.3 ЗК РФ предусмотрено, что образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:

1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;

2) проектная документация лесных участков;

3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 Кодекса.

На основании статьи 11.6 ЗК РФ при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается. При объединении земельных участков у собственника возникает право собственности на образуемый земельный участок. При объединении земельных участков, принадлежащих на праве собственности разным лицам, у таких лиц возникает право общей собственности на образуемые земельные участки.

Образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами (пункт 6 статьи 11.9 Кодекса).

Пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливается, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 303-КГ18-21258, от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019) норма пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

В силу пункта 4 статьи 11.8 ЗК РФ арендатором может быть реализовано право на заключение договора аренды на образованные земельные участки в течение срока действия прежнего договора.

Земельным законодательством предусматриваются различные процедуры и сроки предоставления земельных участков под здания, сооружения и завершения строительства, а также последствия истечения сроков аренды земельных участков в зависимости от цели предоставления.

Материалы дела свидетельствуют о том, что по состоянию на 20.01.2020 предприниматель не являлся арендатором по отношению к одному из земельных участков (земельному участку с кадастровым номером 86:11:0301015:1), поскольку срок действия договора от 28.03.2016 N 67-АЗ истек (статьи 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом ИП Жирновым В.В., как указано выше, предъявлены требования об объединении земельных участков, предоставленных предпринимателю для различных целей, а именно - для завершения строительства и под использование объекта недвижимости на срок 49 лет. Таким образом, предпринимателем инициируется изменение условий аренды и предоставление земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301015:1 в аренду вновь под завершение строительства сроком на 49 лет после истечения срока действия прежнего договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 7 ЗК РФ земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов; любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. Объединение земельных участков различного правового режима недопустимо.

Согласно требованиям пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно нарушать требования, установленные Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами. В тех случаях, когда условия договоров аренды объединяемых участков о размере и порядке определения арендной платы являются различными, когда объединение участков позволит избежать установленной законом процедуры заключения договора аренды на новый срок или земельный участок будет получен в обход установленных процедур, законные основания для объединения земельных участков отсутствуют. Как отмечается в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, решение уполномоченного органа об объединении смежных земельных участков или об отказе в таком объединении является согласием или отказом арендодателя изменить условия аренды.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства регулируется главой V.I ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 Кодекса в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В качестве одного из оснований отказа в объединении спорных земельных участков указано на то, что арбитражным судом рассматривается дело N А75-19510/2019 по иску администрации к ИП Жирнову В.В. об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке площадью 2417 кв. м с кадастровым номером 86:11:0301015:1. Вступившим в законную силу судебным актом по делу N А75-19510/2019 в удовлетворении исковых требований администрации отказано. С соответствующего момента у ИП Жирнова В.В. как собственника объекта незавершенного строительства возникло право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:11:0301015:1. При этом договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, в силу подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ может быть заключен для завершения арендатором строительства на срок до трех лет.

Таким образом, по справедливому заключению суда первой инстанции, в настоящем случае объединение земельных участков, предоставленных на разный срок и для различных целей, с учетом того, что срок действия одного из договоров, заключенного для завершения строительства, истек, является прямым нарушением требований ЗК РФ и приведет к приобретению заявителем правового статуса за минованием установленных законом процедур предоставления земельного участка и последствий, связанных с истечением срока действия договора. Указанное запрещено пунктом 6 статьи 11.9 ЗК РФ.

Учитывая то обстоятельство, что, вопреки утверждению предпринимателя, оспариваемое решение администрации не нарушает положений действующего правового регулирования и не ущемляет прав и охраняемых законом интересов ИП Жирнова В.В., в том числе - как землепользователя, требования заявителя не подлежат удовлетворению

Оставив без удовлетворения заявление предпринимателя, суд первой инстанции принял по делу законное и обоснованное решение.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение по делу подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей апелляционной жалобы в соответствии с правилами статьи 110 АПК РФ относятся на заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Жирнова Владимира Васильевича оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 19.11.2020 по делу N А75-9233/2020 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

А.Н. Лотов

Судьи

О.Ю. Рыжиков Н.А. Шиндлер