Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 8 февраля 2024 г. N 03АП-7100/23 по делу N А69-1230/2023

г. Красноярск

08 февраля 2024 г.

Дело N А69-1230/2023

Резолютивная часть постановления объявлена "07" февраля 2024 года.

Полный текст постановления изготовлен "08" февраля 2024 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Морозовой Н.А.,

судей: Петровской О.В., Бутиной И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии: от истца (общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор") - Мудрова Е.М., представителя по доверенности от 06.08.2021, от ответчика (индивидуального предпринимателя Байкара Елены Николаевны) - Тыкыл-оол А.С., представителя по доверенности от 07.03.2023,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор"

на решение Арбитражного суда Республики Тыва

от 07 ноября 2023 года по делу N А69-1230/2023,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" (далее - ООО Торговая сеть "Командор") обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю Байкара Елене Николаевне об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 заключенный между индивидуальным предпринимателем Байкара Еленой Николаевной и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" на пользование частью нежилого здания, общей площадью 333,34 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий_Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12.

Определением суда от 16 мая 2023 г. по ходатайству истца в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель Монгуш Саян Маратович.

С учетом уточнений в порядке статьи 49 АПК РФ (т. 3, л.д. 93), истец заявил требования к индивидуальным предпринимателям Байкакра Елене Николаевне и Монгушу Саяну Маратовичу:

1) признать договор аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 на пользование частью нежилого здания, общей площадью 333,34 (Триста тридцать три целых тридцать четыре сотых) кв. м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенной на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, заключенным;

2) зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 на пользование частью нежилого здания, общей площадью 333,34 (триста тридцать три целых тридцать четыре сотых) кв. м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12.

Определением суда от 21 июня 2023 г. настоящее дело N А69-1230 объединено с делом N А69-1583/2023 (поступило 25.05.2023) по иску индивидуального предпринимателя Монгуша Саяна Маратовича к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" об истребовании из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" части здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, обязании общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску, освободить часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенную по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, передав по акту приема-передачи, свободным от имущества ООО "Торговая сеть Командор".

Рассмотрев первоначальные и встречные требования, суд первой инстанции решением от 07 ноября 2023 года отказал в удовлетворении первоначальных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Командор" к индивидуальным предпринимателям Байкара Елене Николаевне и Монгушу СаянуМаратовичу; и удовлетворил встречный иск - истребовал в пользу индивидуального предпринимателя Монгуша Саяна Маратовича из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, общей площадью 333,34 кв.м., расположенную по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, обязав общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску освободить часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенную по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12 от принадлежащего ему имущества передав его по акту приема - передачи.

Не согласившись с вынесенным решением, истец (общество) обратилось с апелляционной жалобой, просит отменить решение и удовлетворить первоначальный иск, отказав во встречном.

Представитель Байкара Е.Н. с жалобой не согласен, просит оставить решение без изменения.

В судебном заседании стороны поддержали свои доводы.

Индивидуальный предприниматель Монгуш С.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте извещен надлежащим образом. Жалоба рассматривается в его отсутствие.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении апелляционной жалобы судом установлены следующие обстоятельства.

Индивидуальный предприниматель Байкара Е.Н. являлась собственником нежилого помещения - магазин "Универмаг" общей площадью 1818, 5 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенного по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 04.04.2023.

Между ООО Торговая сеть "Командор" (Арендатор) и индивидуальным предпринимателем Байкара Е.Н. (Арендодатель) подписан договор аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 на следующих условиях:

ДОГОВОР АРЕНДЫ

НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ N 1-М/ТСК/Трн-КрП12

г. Туран "18" августа 2021 года

Индивидуальный предприниматель Байкара Елена Николаевна, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице Тишкина Дмитрий Валерьевича, действующего на основании доверенности N 677/21 от 09.08.2021 года, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящий Договор аренды нежилого помещения (далее по тексту - "Договор") о нижеследующем:

СТАТЬЯ 1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает во временное владение и пользование часть нежилого здания, общей площадью 333,34 (Триста тридцать три целых тридцать четыре сотых) кв. м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12 (далее по тексту - "Помещение"), указанную в Приложении N 1 к настоящему Договору.

1.2. Право собственности на указанное в п. 1.1. Помещение зарегистрировано Арендодателем в установленном законодательством РФ порядке.

1.3. Назначение Помещения: организация розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, сдача Помещения в субаренду (в дальнейшем - "Разрешённая Деятельность"),

1.4. Арендодатель подтверждает, что он имеет право сдавать в аренду Помещение, являющееся предметом настоящего Договора, а также что указанное Помещение в споре, залоге и под арестом не состоит.

1.5. Передача Помещения от Арендодателя к Арендатору в пользование и во владение осуществляется по Акту Приёма-Передачи Помещения, который Стороны подписывают в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендодателем технических условий на увеличение разрешенной электрической мощности для арендуемого Помещения до величины не менее 50 (Пятидесяти) кВт (указанного п. 4.1.15. Договора). При продлении срока настоящего Договора аренды или при его перезаключении Акт Приёма-Передачи Помещения не переоформляется.

СТАТЬЯ 2. СРОК АРЕНДЫ

2.1. Настоящий Договор заключается сроком на 10 (Десять) лет с даты его государственной регистрации уполномоченным государственным органом Российской Федерации. Фактический срок аренды исчисляется со дня подписания Сторонами Акта Приёма-Передачи Помещения по день подписания Сторонами Акта Сдачи-Приёма Помещения.

2.2. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации уполномоченным государственным органом Российской Федерации. Расходы по государственной регистрации настоящего Договора возложены на Арендодателя и Арендатора в пропорции 50%/50%. Подача документов для регистрации настоящего Договора осуществляется Арендодателем, не позднее 10 (Десяти) календарных дней с даты подписания настоящего Договора, при условии предоставления Арендатором всех необходимых документов. В случае получения отказа регистрирующего органа в государственной регистрации настоящего Договора, Стороны должны привести настоящий Договор и сопутствующие документы в соответствие с требованиями регистрирующего органа в течение 30 (Тридцати) календарных дней с момента получения отказа. Расходы, связанные с регистрацией изменений и дополнений к настоящему Договору, несет Сторона, инициирующая соответствующие изменения или дополнения. Арендатор может взять на себя расходы по регистрации настоящего Договора, в том числе расходы, связанные с внесением изменений и дополнений в Договор. В этом случае Арендодатель обязан возместить Арендатору денежные суммы, уплаченные за Арендодателя, в течение 7 (Семи) рабочих дней после предоставления Арендатором соответствующего счета с приложением документов, подтверждающих вышеуказанные расходы.

2.3. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия настоящего Договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение Договора аренды на новый срок.

2.4. Все изменения и дополнения, связанные с пересмотром Сторонами размера Арендной платы (без изменения предмета Договора и срока Договора), оформляются отдельным Дополнительным соглашением, которое подлежит подписанию сторонами Договора и вступает в силу с момента его подписания. Стороны договорились, что такие Дополнительные соглашения не подлежат государственной регистрации, поскольку не несут для третьих лиц информации по изменению обременения объекта аренды

СТАТЬЯ 3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ

3.1. Арендатор за пользование Помещением, в течение действия Договора, производит уплату Арендной платы. Периодические (ежемесячные) платежи, предусмотренные настоящим Договором, за любой неполный календарный период рассчитываются и уплачиваются пропорционально периоду, в течение которого Арендатор фактически владеет и пользуется Помещением. Арендная плата по настоящему Договору состоит из Постоянной составляющей Арендной платы и Переменной составляющей Арендной платы.

3.2. Постоянная составляющая Арендной платы.

3.2.1. Размер Постоянной составляющей Арендной платы за арендуемое Помещение составляет:

- в период с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы (согласно п.3.4.2, настоящего Договора) и по 2 (Второй) месяц с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы (включительно) составляет 59 584,50 (Пятьдесят девять тысяч пятьсот восемьдесят четыре целых пятьдесят сотых) рублей в месяц, НДС не облагается;

- в дальнейшем, с 3 (Третьего) месяца с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы (согласно п.3.4.2. настоящего Договора) составляет 119 169 (Сто девятнадцать тысяч сто шестьдесят девять) рублей в месяц, НДС не облагается.

3.2.2. В состав Постоянной составляющей Арендной платы включены:

- оплата за уборку парковки;

- оплата за размещение рекламы и световой вывески на фасаде Здания;

- затраты Арендодателя на содержание мест общего пользования, эксплуатацию инженерных систем Здания и прилегающей территории;

- расходы, необходимые для обслуживания арендуемого Помещения, а именно: за водоотведение (септик);

- плата за право пользования частью земельного участка, на котором расположены: Помещение; подъездные пути; зона разгрузки; зона размещения контейнеров для вывоза ТБО; площадка для складирования паллет и картона (не более 20 (Двадцати) кв.м.).

3.3. Переменная составляющая Арендной платы.

3.3.1. В Переменную составляющую Арендной платы включены коммунальные расходы, необходимые для обслуживания арендуемого Имущества, а именно:

- за электроэнергию;

- за теплоэнергию (отопление);

- за водоснабжение.

3.3.2. Переменная составляющая Арендной платы определяется исходя из фактически произведенных Арендодателем затрат на оплату коммунальных ресурсов, а именно: электроэнергия, водоснабжение и теплоэнергия (отопления) (умноженных на коэффициент 1,064), полученных Арендатором на основании показаний соответствующих приборов учета, а в случае отсутствия приборов учета - пропорционально арендуемой площади, по тарифам для категории Арендодателя, предъявляемых коммунальными службами и управляющими компаниями.

3.3.3. После заключения Арендатором прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями на обеспечение Помещения: электроэнергией, теплоэнергией (отопление), водоснабжением на основании п.5.1.8. Договора, Арендодатель исключает из состава Переменной составляющей Арендной платы тот вид коммунального ресурса, в отношении которого Арендатор заключил прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями.

3.4. Порядок оплаты Арендной платы и иных платежей:

3.4.1. Арендатор в течение 7 (Семи) банковских дней с даты подписания Договора аренды перечисляет Арендодателю авансовый платеж в размере 357 507 (триста пятьдесят семь тысяч пятьсот семь) рублей, НДС не облагается. Данный авансовый платеж засчитывается Арендодателем в счёт оплаты Постоянной составляющей Арендной платы за первые месяцы аренды (согласно п.3.4.2. Договора) до полного погашения суммы авансового платежа, при этом, положения п.3.4.3. Договора в период уплаты Постоянной составляющей Арендной платы за первые месяцы аренды с даты начала начисления Постоянной составляющей Арендной платы не применяются.

3.4.2. Арендная плата подлежит начислению с даты подписания Акта Приёма-Передачи Помещения. С момента заключения настоящего Договора и до указанной даты Арендная плата за пользование Помещением не начисляется и не взимается.

3.4.3. Арендатор выплачивает Арендодателю Постоянную составляющую Арендную плату ежемесячно не позднее 15 (пятнадцатого) числа каждого месяца, за который производится оплата.

3.4.4. Постоянная составляющая Арендной платы подлежит перечислению Арендатором Арендодателю в сроки, определяемые п.3.4.3. настоящего Договора. Перечисление сумм Постоянной составляющей Арендной платы осуществляется на счет Арендодателя, указанный в СТАТЬЕ 12. "ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН" настоящего Договора, либо на любой другой счёт Арендодателя, о котором Арендодатель заблаговременно уведомит Арендатора в письменной форме и с учетом СТАТЬИ 11 "ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ" настоящего Договора.

3.4.5. Стороны оговорили, что ежемесячного предоставления Универсального передаточного документа (далее по тексту - "УПД") по договору для целей документального подтверждения арендных платежей Постоянной составляющей Арендной платы не требуется в соответствии с действующим Законодательством.

3.4.6. Арендодатель ежемесячно, не позднее 20 (Двадцатого) числа месяца, следующего за отчетным периодом, предоставляет Арендатору УПД на оплату Переменной составляющей Арендной платы, оформленный в соответствии с действующим Законодательством. Арендодателем к УПД (Арендодателя) прилагаются расчет понесенных Арендатором коммунальных расходов, оформленный в соответствии с действующим Законодательством, и копии документов, подтверждающие фактическую стоимость коммунальных расходов (акты или счета-фактуры, квитанции ресурсоснабжающих организаций).

3.4.7. Арендатор оплачивает:

- Переменную составляющую Арендной платы за теплоэнергию (отопление) и за водоснабжение Арендодателю в течение 10 (Десяти) банковских дней после предоставления УПД на оплату Переменной составляющей Арендной платы и копий подтверждающих документов (актов или счетов-фактур, квитанций ресурсоснабжающих организаций и расчёта понесённых Арендатором коммунальных расходов) путем перечисления суммы, указанной в предоставляемых документах, на расчетный счет Арендодателя либо на любой другой счет Арендодателя, о котором Арендодатель заблаговременно уведомит Арендатора в письменной форме и с учетом СТАТЬИ 11 "ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ" настоящего Договора;

- Переменную составляющую Арендной платы за электроэнергию Третьему лицу: Индивидуальному предпринимателю Тюлюш А. Б. (в связи с тем, что у ИП Тюлюш А.Б. заключен договор с ресурсоснабжающей организацией ООО "Тываэнерго") в течение 10 (Десяти) банковских дней после предоставления Арендодателем письма на оплату Переменной составляющей Арендной платы за предоставление электроэнергии в Помещении по форме, указанной в Приложения N 2 к настоящему Договору. При оплате за фактически потребленные ресурсы Арендодатель обязуется представить вместе с письмом на оплату третьим лицам документы, в соответствии с условиями п. 3.4.6. настоящего Договора. При этом Стороны особо оговорили, что в случае перечисления Переменной составляющей Арендной платы за предоставление электроэнергии в Помещении на счета Третьих лиц по письму от Арендодателя обязанность Арендатора перед Арендодателем считается исполненной.

3.4.8. Стороны договорились о том, что Арендодатель направляет:

- сканированные копии документов (указанные в п.3.4.6, настоящего Договора) по электронной почте на адрес: orpd@sm-komandor.ru;

- оригиналы бумажных документов (в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты направления сканированных документов) почтой РФ по адресу, указанному в реквизитах Арендатора, с учетом СТАТЬИ 11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ настоящего Договора.

3.4.9. Все платежи по настоящему Договору осуществляются в рублях Российской Федерации.

3.4.10. Датой оплаты считается дата списания денежных средств с расчетного счета Арендатора.

3.5. Размер Постоянной составляющей Арендной платы может быть увеличен по договоренности Сторон, один раз в год на размер, не превышающий "Индекс потребительских цен на товары и услуги по Российской Федерации", от предыдущего размера Постоянной составляющей Арендной платы действующего на дату увеличения за календарный год, предшествующий году повышения, но не менее 3 (Трёх) %. Стороны особо оговорили, что первое увеличение размера Постоянной составляющей Арендной платы может быть произведено не ранее чем через 26 (Двадцать шесть) месяцев с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы, а последующие повышения не ранее чем через 12 (Двенадцать) месяцев от даты предыдущего повышения. При этом повышение Постоянной составляющей Арендной платы происходит 01 числа календарного месяца.

Арендодатель направляет в адрес Арендатора уведомление о предполагаемом повышении размера Постоянной составляющей Арендной платы. Арендатор в течение 30 (Тридцати) календарных дней с даты получения уведомления направляет Арендодателю письменный ответ. Стороны договорились оформлять повышение размера Постоянной составляющей Арендной платы путем подписания Дополнительного соглашения к настоящему Договору.

СТАТЬЯ 4. ОБЯЗАТЕЛЬСТВА СТОРОН

4.1. Обязательства Арендодателя:

4.1.1. Арендодатель обязан передать Помещение по Акту Приёма-Передачи Арендатору в течение 5 (Пяти) рабочих дней с даты получения Арендодателем технических условий на увеличение разрешенной электрической мощности для арендуемого Помещения до величины не менее 50 (Пятидесяти) кВт (указанного в п. 4.1.15. Договора).

4.1.2. Арендодатель обязан не препятствовать Арендатору в какой-либо форме разрешённому использованию Помещения как полностью, так и частично, а также не вмешиваться в какой-либо форме в разрешённое использование Арендатором Помещения, за исключением случаев законных требований Арендодателя.

4.1.3. Арендодатель обязуется своевременно информировать Арендатора о любых изменениях, касающихся предмета настоящего Договора, которые могут существенным образом затронуть интересы Арендатора.

4.1.4. Арендодатель обязуется в течение срока действия настоящего Договора обеспечить предоставление ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг, необходимых для надлежащей эксплуатации Помещения, а именно: электроэнергия (с даты заключения настоящего Договора электрическая мощность не менее 15 (Пятнадцати) кВт, с даты увеличения электрической мощности, согласно п. 4.1.15. Договора, не менее 50 (Пятидесяти) кВт), теплоэнергия (отопление), водоснабжение, водоотведение (септик), до заключения Арендатором прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями.

4.1.5. В течение всего срока аренды Арендодатель обязуется содержать конструктив Помещения (Здания) - фундамент, стены, перекрытия и кровлю над арендуемым Помещением в исправном состоянии, пригодном для Разрешенной Деятельности, указанной в п.1.3, настоящего Договора.

4.1.6. В случае получения Арендодателем от Арендатора акта сверки взаиморасчетов, Арендодатель обязан в течение 5 (Пяти) рабочих дней после получения подписать акт сверки взаиморасчетов либо предоставить письменный мотивированный отказ от его подписания с приложением подтверждающих документов. В случае, если Арендатор в вышеуказанный срок не получает подписанный Арендодателем акт сверки расчетов либо письменный мотивированный отказ от его подписания, сверка расчетов по настоящему Договору считается принятой и подтвержденной Арендодателем, а акт сверки расчетов, в одностороннем порядке подписанный Арендатором, имеет полную юридическую силу.

4.1.7. В случае изменения налогового режима Арендодателя, Арендодатель должен уведомить Арендатора путём направления Арендатору письменного уведомления об изменении налогового режима в течение 3 (Трех) календарных дней с момента изменения с приложением подтверждающих документов об изменении системы налогообложения.

4.1.8. В случае изменения юридического статуса Арендодателя (к статусу Физического лица), действующий размер Постоянной составляющей Арендной платы подлежит уменьшению на 30 (Тридцать) %.

4.1.9. По истечении срока действия Договора Арендодатель обязан принять Помещение у Арендатора по Акту Сдачи-Приёма в состоянии, в которое было приведено к началу осуществления Разрешённой Деятельности с учетом естественного износа.

4.1.10. Арендодатель обязуется в течение срока действия настоящего Договора обеспечивать доступ и подъездные пути в Помещение: - покупателям (в часы работы Арендатора); - грузовому автотранспорту Арендатора (круглосуточно) для погрузки и разгрузки товаров, с целью осуществления Арендатором Разрешенной Деятельности, указанной в п.1.3. Договора.

4.1.11. В случае нарушения Арендодателем п.4.1.10, настоящего Договора, Арендодатель обязуется в течение 3 (Трех) календарных дней с даты такого нарушения провести переговоры с Арендатором об уменьшении на 25 (Двадцать пять) % размера Постоянной составляющей Арендной платы, указанного в п.3.2.1, настоящего Договора, действующего на дату нарушения.

При этом Стороны оговорили, что в случае если нарушения Обязательств, указанных в п.4.1.10. и абз. 1 п. 4.1.11. настоящего Договора не будут устранены Арендодателем в течение 2 (Двух) месяцев с даты получения Арендодателем уведомления от Арендатора (согласно п.11.3. настоящего Договора), Арендатор может воспользоваться правом, предусмотренным п.8.2.4. настоящего Договора.

4.1.12. Арендодатель гарантирует Арендатору, что в течение всего срока действия настоящего Договора не будут заключены договоры с организациями, реализующими продовольственные товары, на передачу в аренду прилегающих (смежных) помещений (торговых площадей), расположенных по периметру границ арендуемого Арендатором Помещения. В случае нарушения данной гарантии Арендодателем, размер Постоянной составляющей Арендной платы подлежит уменьшению на 25 (Двадцать пять) % размера Постоянной составляющей Арендной платы, указанного п.3.2.1. Договора, действующего на дату нарушения.

4.1.13. Арендодатель обязуется предоставить место на фасаде Здания для размещения Арендатором световой вывески.

4.1.14. Арендодатель обязуется при необходимости, своими силами и за свой счет согласовать перепланировку/переустройство арендуемого Помещения в соответствующих государственных структурах.

4.1.15. Арендодатель обязуется в срок не позднее "15" января 2022 года получить технические условия на увеличение разрешенной электрической мощности для Арендуемого Помещения до величины не менее 50 (Пятидесяти) кВт., а также не позднее "15" января 2022 года выполнить технические условия на увеличение разрешенной электрической мощности для арендуемого Помещения до величины не менее 50 (Пятидесяти) кВт.

4.1.16. Арендодатель обязуется в течении двух дней, после получения технических условий на увеличение разрешенной электрической мощности для Арендуемого Помещения до величины не менее 50 (Пятидесяти) кВт (указанного в п.4.1.15. Договора) уведомить об этом Арендатора путем письменного уведомления.

4.1.17. Арендодатель обязуется до даты подписания Акта приема-передачи Помещения освободить арендуемое Помещение от оборудования и прав третьих лиц.

4.2. Обязательства Арендатора:

4.2.1. Арендатор обязан принять нежилое Помещение по Акту Приёма-Передачи в срок, указанный в п.4.1.1. настоящего Договора.

4.2.2. Арендатор самостоятельно получает все лицензии и разрешения на все виды Разрешённой Деятельности и несёт все риски, связанные с получением указанных лицензий и разрешений.

4.2.3. Арендатор обязуется выплачивать Арендодателю Арендную плату в соответствии с условиями настоящего Договора, строго соблюдать условия использования Помещения.

4.2.4. Арендатор обязан предоставлять Арендодателю право доступа в Помещение в присутствии представителей Арендатора в течение действия настоящего Договора.

4.2.5. В течение всего срока аренды Арендатор обязуется поддерживать Помещение в надлежащем состоянии, пригодном для осуществления Разрешённой Деятельности. При принятии Помещения в пользование, Арендатор за свой счёт производит работы по переустройству, капитальному ремонту Помещения в целях приведения его в соответствие требованиям норм для осуществления Разрешённой Деятельности. При последующей эксплуатации Помещения Арендатор производит текущий ремонт. Работы по переустройству и капитальному ремонту производятся при согласовании с Арендодателем. Все неотделимые улучшения Помещения, произведённые Арендатором, становятся собственностью Арендодателя по истечении срока действия настоящего Договора.

Осуществление государственного кадастрового учета изменений в результате работ по переустройству и капитальному ремонту Помещения, произведенных Арендатором при согласовании с Арендодателем, внесение изменений в сведения об объекте недвижимого имущества, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, в случае необходимости, возлагается на Арендодателя.

4.2.6. В течение всего срока аренды Арендатор обязуется обеспечивать противопожарную безопасность в арендованном Помещении.

4.2.7. За свой счет осуществлять уборку зоны разгрузки.

4.2.8. По истечении срока действия Договора Арендатор обязан передать Помещение Арендодателю по Акту Сдачи-Приёма в состоянии, в которое было приведено к началу осуществления Разрешённой Деятельности, с учетом естественного износа.

4.2.9. Арендатор обязуется заключить Договор на оказание услуг по вывозу ТБО.

4.2.10. Арендатор обязуется поддерживать порядок в месте хранения ТБО и своевременно вывозить ТБО.

4.2.11. Арендатор обязуется выполнить ограждение из профлиста для контейнеров.

4.3. Обязательства Сторон:

4.3.1. Стороны в течение 10 (Десяти) календарных дней с даты подписания Акта Приёма-Передачи Помещения обязуются начать производить обмен электронными документами ("Формализованными" и "Неформализованными"), указанными в Приложении N 3 к настоящему Договору в части исполнения Сторонами обязательств, предусмотренных положениями Договора (указанных в СТАТЬЕ 3 "АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ" настоящего Договора) на условиях, оговоренных Сторонами в Приложении N 3 к настоящему Договору. При этом Стороны особо оговорили, что на период обмена Сторонами электронными документами согласно Соглашения об обмене электронными документами условия п.3.4.8, считаются исполненными.

СТАТЬЯ 5. ПРАВА СТОРОН

5.1. Права Арендатора:

5.1.1. Арендатор круглосуточно имеет беспрепятственный и неограниченный доступ к арендуемому Помещению.

5.1.2. Арендатор имеет право за свой счёт усовершенствовать в арендуемом Помещении систему электроснабжения, отопления, водоснабжения, устанавливать необходимое эксплуатационное оборудование при условии согласования с соответствующими эксплуатирующими и надзорными организациями.

5.1.3. Арендатор имеет право устанавливать, монтировать, содержать и использовать в Помещении необходимое оборудование, приспособления для торговли и коммерческой деятельности, системы и оборудование для охраны, и иное имущество для целей Разрешенного использования Помещения. Все имущество и оборудование, установленные Арендатором в Помещении, должны быть им убраны не позднее даты истечения срока действия Договора или даты его досрочного расторжения. В период производства работ по демонтажу оборудования и полного освобождения Помещения от имущества Арендатора действуют правила исчисления и уплаты Арендной платы, установленные настоящим Договором.

5.1.4. Настоящий Договор даёт Арендатору право на размещение рекламы и светового оформления на наружной части здания без согласия Арендодателя, при условии соблюдения действующих норм и требований по порядку размещения рекламы.

5.1.5. Арендатор имеет право сдавать Помещение, или любые его части, в субаренду третьим лицам без согласия и уведомления Арендодателя.

5.1.6. Арендатор вправе организовать в Помещении комнату для приёма пищи, а также туалетные комнаты и комнаты для переодевания сотрудников.

5.1.7. Арендатор имеет право производить текущий ремонт Помещения без согласования с Арендодателем.

5.1.8. Арендатор имеет право заключить прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями, поставляющими электро-, тепло- и иные ресурсы в арендуемое Помещение.

5.1.9. Арендатор имеет право один раз в месяц (только в присутствии представителя Арендодателя) снимать контрольные показания приборов учёта с целью контроля за потреблённым объёмом коммунальной услуги, указываемой Арендодателем в расчёте понесённых Арендатором коммунальных расходов, если приборы учёта находятся не на территории арендуемого Помещения.

5.1.10. В случае не предоставления Арендодателем в течение 30 (тридцати) календарных дней документов, указанных в п.3.4.6, настоящего Договора, Арендатор имеет право в одностороннем порядке произвести оплату Постоянной составляющей Арендной платы в размере 70 (Семьдесят) % от размера Постоянной составляющей Арендной платы, указанного п.3.2.1. настоящего Договора (действующего на дату нарушения), до даты устранения Арендодателем такого нарушения.

5.2. Права Арендодателя:

5.2.1. Арендодатель и уполномоченные им представители имеют право на вход в Помещение, с целью периодического осмотра на предмет соблюдения условий их использования в соответствии с требованиями настоящего Договора и действующ,его законодательства. Подобный осмотр может производиться в порядке, установленном настоящим Договором по согласованию с Арендатором и в присутствии представителя Арендатора. При этом Арендодатель и уполномоченные им представители не должны нарушать нормальной хозяйственной деятельности Арендатора.

5.2.2. Контролировать соблюдение Арендатором условий настоящего Договора.

5.2.3. Требовать устранения замечаний, в случае нарушения Арендатором условий настоящего Договора.

СТАТЬЯ 6. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ

6.1. Помещение передается Арендодателем Арендатору в аренду по Акту Приёма-Передачи Помещения, подписываемому уполномоченными представителями Сторон, и содержащему все сведения, необходимые в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6.2. Стороны, за 30 (Тридцать) календарных дней до расторжения настоящего Договора, обязаны произвести предварительный осмотр Помещения на предмет соответствия состояния возвращаемого Помещения с подписанием промежуточного акта предварительного осмотра.

СТАТЬЯ 7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

7.1. При просрочке внесения Арендатором арендных платежей на срок свыше пятнадцати банковских дней Арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1 (ноль целых одна десятая) % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

7.2. Не предъявленные штрафные санкции не начисляются и не уплачиваются.

7.3. Уплата санкций, установленных Договором, не освобождает Стороны от выполнения обязательств по Договору. Указанные в Договоре обязательства по уплате штрафных санкций возникают только при условии направления письменной претензии в адрес виновной Стороны.

7.4. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: мораторий органов власти и управления, землетрясение, наводнения и иные стихийные бедствия, действующих непрерывно в течение трёх месяцев и более.

7.5. Стороны особо оговорили, что в случае если право пользования Арендатором арендуемым Помещением будет ограничено или прекращено по любым причинам (несоблюдение Арендодателем технических, пожарных, санитарных и иных норм в соответствии с действующим законодательством РФ, подтвержденных актами, постановлениями, определениями, решениями надзорных и судебных органов государственной власти), за исключением прямой вины Арендатора и обстоятельств непреодолимой силы, в течение периода действия ограничения или прекращения права пользования арендуемым Помещением, Арендная плата, указанная в СТАТЬЕ 3 "АРЕНДНАЯ ПЛАТА И ИНЫЕ ПЛАТЕЖИ. ПОРЯДОК ОПЛАТЫ" Договора, не начисляется и не подлежит уплате.

СТАТЬЯ 8. ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА

8.1. Расторжение Арендодателем:

8.1.1. Настоящий Договор аренды может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендодателя, в следующих случаях:

8.1.1.1. Если Арендатор умышленно и существенно ухудшает состояние Помещения.

8.1.1.2. Если Арендатор не внёс Постоянную составляющую Арендной платы сроком более 60 (Шестидесяти) дней подряд, если иное не оговорено соглашением Сторон.

8.1.2. Настоящий Договор, может быть расторгнут досрочно судом по требованию Арендодателя также в других случаях, прямо установленных законом.

8.1.3. Уведомление. При условии расторжения настоящего Договора на основании п.8.1.1.1, 8.1.1.2 Арендодатель должен письменно известить об этом Арендатора не менее чем за 1 (Один) месяц до момента расторжения Договора. Договор расторгается при условии урегулирования всех взаиморасчетов Сторон.

8.2. Расторжение Арендатором:

8.2.1. Настоящий Договор, может быть досрочно расторгнут в одностороннем внесудебном порядке по инициативе Арендатора в случае, если Помещение, в силу обстоятельств, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

8.2.2. Настоящий Договор, может быть, расторгнут судом по требованию Арендатора также в других случаях, прямо установленных законом.

8.2.3. Уведомление. При условии расторжения настоящего Договора на основании п.8.2.1. Арендатор должен письменно известить об этом Арендодателя не менее чем за 1 (Один) месяц до момента расторжения Договора. Договор будет считаться расторгнутым через 1 (Один) месяц с момента получения Арендодателем соответствующего уведомления. Договор расторгается при условии урегулирования всех взаиморасчетов Сторон.

8.2.4. Арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Договора при надлежащем уведомлении Арендодателя за 4 (Четыре) календарных месяца до предполагаемой даты расторжения настоящего Договора.

8.2.5. Арендатор имеет право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, в случае если право пользования (указанное в п. 7.5. Договора) Арендатором Помещением прекращено или ограничено ввиду виновных действий/бездействий Арендодателя или по причинам, зависящим от него, Арендатор направляет Арендодателю уведомление о расторжении настоящего Договора:

8.2.5.1. в случае прекращения права пользования - в течение 20 (Двадцати) рабочих дней, с даты, когда Арендатор узнал о прекращении права пользования арендуемым Помещением, указанным в п. 1.1. настоящего Договора;

8.2.5.2. в случае ограничения права пользования - если ограничения действуют на протяжении 30 (Тридцати) дней.

8.2.6. Арендатор в одностороннем порядке, имеет право расторгнуть настоящий Договор после "15" января 2022 года, без применения никаких штрафных санкций со стороны Арендодателя, если Арендодатель не позднее "15" января 2022 года не предоставит технические условия на увеличение разрешенной электрической мощности для арендуемого Помещения до величины не менее 50 (Пятидесяти) кВт (указанного в п. 4.1.15. Договора).

СТАТЬЯ 9. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

9.1. Все споры, разногласия и претензии, которые могут возникнуть в связи с исполнением, расторжением или признанием недействительным настоящего Договора, Стороны будут стремиться решить путем переговоров с соблюдением обязательного претензионного порядка. Сторона, у которой возникли претензии и/или разногласия, направляет другой Стороне сообщение в письменном виде с указанием возникших претензий и/или разногласий.

9.2. В течение 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения указанного в п. 9.1. настоящего Договора сообщения Сторона, получившая его, обязана направить ответ на это сообщение.

9.3. В случае если ответ на сообщение не будет получен направившей сообщение Стороной в течение 20 (Двадцати) рабочих дней с даты направления соответствующего сообщения, либо если Стороны не придут к соглашению по возникшим претензиям и/или разногласиям, спор подлежит передаче на рассмотрение в Арбитражный суд по месту нахождения ответчика в соответствии с АПК РФ.

СТАТЬЯ 10. ЗАВЕРЕНИЯ ОБ ОБСТОЯТЕЛЬСТВАХ

10.1. Стороны настоящим взаимно заверяют друг друга и гарантируют, что на дату заключения настоящего Договора:

10.1.1. Стороны являются надлежащим образом учрежденными и зарегистрированными юридическими лицами и/или надлежащим образом зарегистрированными предпринимателями. Стороны не находятся в предбанкротном состоянии, в отношении Сторон не введена процедура банкротства, Стороны не находятся в состоянии ликвидации.

10.1.2. Исполнительные органы Сторон находятся и осуществляют функции управления по месту нахождения (регистрации) юридического лица или индивидуального предпринимателя.

10.1.3. Для заключения и исполнения Договора Стороны получили все необходимые согласия, одобрения и разрешения, получение которых необходимо в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, учредительными и локальными документами.

10.1.4. Стороны имеют законное право осуществлять вид экономической деятельности, предусмотренный Договором (имеют надлежащий ОКВЭД).

10.1.5. Не существует законодательных, подзаконных нормативных и индивидуальных актов, локальных документов, а также решений органов управления, запрещающих Сторонам или ограничивающих их права заключать и исполнять Договор.

10.1.6. Лицо, подписывающее (заключающее) Договор от имени и по поручению Стороны на день подписания (заключения) имеет все необходимые для такого подписания полномочия и занимает должность, указанную в преамбуле Договора.

10.1.7. Сторонами уплачиваются все налоги и сборы в соответствии с действующим законодательством РФ, а также ими ведется и своевременно подается в налоговые и иные государственные органы налоговая, статистическая и иная государственная отчетность в соответствии с действующим законодательством РФ.

10.2. Помимо вышеуказанных заверений об обстоятельствах, руководствуясь гражданским и налоговым законодательством, Стороны заверяют друг друга в следующем:

10.2.1. Все операции Сторон по оказанию услуг по настоящему Договору полностью отражены в первичной документации Сторон, в бухгалтерской, налоговой, статистической и любой иной отчетности, обязанность, по ведению которой возлагается на Сторону настоящего Договора.

10.2.2. В случае претензий к одной из Сторон со стороны налоговых органов, вытекающих из отношений по настоящему Договору, другая Сторона обязуется по запросу предоставить в течение 5 (Пяти) рабочих дней подтверждение отправки в налоговый орган деклараций (квитанция, почтовое уведомление).

10.2.3. Стороны обязуются по первому требованию другой Стороны или налоговых органов (в том числе встречная налоговая проверка) предоставить надлежащим образом заверенные копии документов, относящихся к Договору, и подтверждающих заверения об обстоятельствах, указанные в Договоре, в срок, не превышающий 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения соответствующего запроса от заинтересованной Стороны или налогового органа.

10.2.4. В случае появления у одной из Сторон имущественных потерь (ст. 406.1 ГК РФ), возникновения по итогам налогового контроля доначисленных сумм налогов, пени, штрафов по основаниям получения необоснованной налоговой выгоды (ввиду нарушения налогового законодательства, заверений об обстоятельствах, фиктивности сделок, совершенных контрагентом в течение срока действия настоящего договора) виновная Сторона обязана возместить имущественные потери/убытки другой Стороны в размере доначисленных налогов, пени, штрафов.

10.3. В соответствии со ст. 431.2 ГК РФ Сторона, нарушившая изложенные в данной статье заверения об обстоятельствах, возмещает другой Стороне, помимо означенных сумм, все убытки, вызванные таким нарушением.

10.4. Виновная Сторона обязуется компенсировать другой Стороне все понесенные по её вине убытки, указанные в п. 10.2.4. настоящего договора в 5-дневный срок с момента получения соответствующего требования.

СТАТЬЯ 11. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

11.1. Настоящий Договор вступает в силу со дня его государственной регистрации, распространяет свое действие на отношения сторон с даты подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

11.2. При изменении платёжных реквизитов, почтовых адресов, местонахождения Сторон уведомление о таком изменении должно быть направлено в течение 5 (Пяти) дней с момента вышеуказанных изменений.

11.3. Любые уведомления, одобрения, согласия, разрешения или иные подобные сообщения в связи с настоящим Договором аренды (далее - "Уведомления") оформляются в письменном виде за подписью уполномоченного представителя Стороны - отправителя или при необходимости - с печатью; доставляются нарочным или по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или курьером считаются полученными:

- применительно к доставке нарочным или курьером - в момент вручения;

- применительно к отправке почтой - через 7 (семь) рабочих дней с даты отправки.

Одновременно с этим Уведомление может быть направлено по электронной почте или факсу, однако Стороны признают юридическую силу только в отношении Уведомлений, направленных нарочным или по почте.

Адреса для корреспонденции, номера факсов, адреса электронной почты Сторон для целей настоящей статьи Стороны признают информацию, указанную в СТАТЬЕ 12 "ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН" настоящего Договора.

11.4. Настоящий Договор составлен в трёх идентичных экземплярах на русском языке, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, третий экземпляр передаётся в орган, осуществляющий государственную регистрацию. При подписании Договора Сторонами, Договор прошивается и подписывается на сшиве Арендодателем и Арендатором.

СТАТЬЯ 12. ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендодатель: ИП Байкара Е. И. адрес: 668514, Республика Тыва, ПийХемский, район, с. Уюк, ул. Найырал, дом 18 паспорт: серия 0416, номер 918952, выдан: ТП УФМС России по Красноярскому краю и Республике Тыва в Пий-Хемском районе, дата выдачи: 02.08.2016 г., код подразделения: 240- 089 ИНН 170200659119 ОГРИП 317171900013714 Банковские реквизиты: р/с 40802810057120000071 ТУВИНСКИЙ РФ АО "РОССЕЛЬХОЗБАНК" г. Кызыл к/с 30101810400000000738 БИК 049304738 Тел.: 8-394-352-13-91 Эл.адрес: baykara.82@mail.ru		Арендатор: ООО "ТС Командор" Юридический адрес: 660064. Красноярский край г. Красноярск, ул. Академика Вавилова, дом 1, стр. 51/1 ИНН/КПП 2465008567/783450001 ОГРН 1022402479505 Банковские реквизиты: р/с 40702810231280128697 Красноярское отделение N 8646 ПАО Сбербанк г. Красноярск к/с30101810800000000627 БИК 040407627 e-mail: referents@sm-komandor.ru тел. 8 (391)252-45-55
Бухгалтер по регистрации первичных документов отдела учета услуг (прием электронных документов)		Бухгалтер по регистрации первичных документов отдела учета услуг (прием электронных документов)
Телефон:	8-394-352-13-91	Телефон:	8 (391) 257-09-15
E-mail	baykara.82@mail.ru	E-mail	orpd@sm-komandor.ru
______________ / Е. Н. Байкара м. п. (подпись)		______________/Д. В. Тишкин м.п. (подпись) по доверенности N 677/21 от 09.08.2021 г.

Приложение N 1

к Договору аренды нежилого помещения

N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021

г. Туран "18" августа 2021 года

Границы арендуемого нежилого Помещения

План 1-го этажа

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: ИП Бакара Е.Н. Арендатор: ООО "ТС Командор"

______________ / Е. Н. Байкара м. п. (подпись)

______________/Д. В. Тишкин м.п. (подпись) по доверенности N 677/21 от 09.08.2021

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: ИП Бакара Е.Н. Арендатор: ООО "ТС Командор"

______________ / Е. Н. Байкара м. п. (подпись)

______________/Д. В. Тишкин м.п. (подпись) по доверенности N 677/21 от 09.08.2021

Приложение N 2

к Договору аренды нежилого помещения

N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021

Форма

г. ____________ "__"____________20__ г.

Фирменный бланк арендодателя

Генеральному директору ООО "ТС Командор"

Шамбиру П.П.

от______________________________________

Исх N ____ от ____.____.20___г.

Письмо.

На основании _____________________________ (например, договора аренды нежилого помещения) N ________от ___.___.20___года, прошу произвести оплату Переменной составляющей Арендной платы за предоставление коммунальных услуг в Помещении за __________________ (например, электроэнергию) за ________ (например, январь 2021 г). в срок до _______. _. 20 __ г. в размере _____________________________ ( _______________________) на следующие реквизиты:

Полное и сокращенное наименование получателя
ИНН/КПП получателя
р/с получателя
Наименование банка получателя
БИК банка получателя
Кор. Счет банка получателя
Назначение платежа
Наименование, N и дата договора (между Арендодателем и получателем платежа)

Приложение:

Например:

-УПД,

- расчет переменной составляющей арендной платы,

- копии подтверждающих документов

___________(должность руководителя) ________ (Ф.И. О) ____________ (подпись)

ПОДПИСИ СТОРОН:

Арендодатель: ИП Бакара Е.Н. Арендатор: ООО "ТС Командор"

______________ / Е. Н. Байкара м. п. (подпись)

______________/Д. В. Тишкин м.п. (подпись) по доверенности N 677/21 от 09.08.2021

Приложение N 3

к Договору аренды нежилого помещения

N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021

Соглашение

об обмене электронными документами

г. Туран "18" августа 2021 года

Индивидуальный предприниматель Байкара Елена Николаевна, именуемый в дальнейшем "Арендодатель", с одной стороны, и

Общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор", именуемое в дальнейшем "Арендатор", в лице Тишкина Дмитрий Валерьевича, действующего на основании доверенности N 677/21 от 09.08.2021 года, с другой стороны, совместно именуемые "Стороны", а по отдельности "Сторона", заключили настоящее Соглашение к Договору аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от "18" августа 2021 года (далее по тексту - "Договор") о нижеследующем:

1. Обмен электронными документами начать осуществлять не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты подписания Акта Приёма-Передачи Помещения При этом перед началом обмена электронными документами Стороны обязуются произвести тестирование обмена электронными документами с целью подтверждения Сторонами получения электронных первичных документов.

2. Каналом обмена электронными документами между Сторонами может являться любой провайдер. Арендатор использует систему Диадок АО "ПФ "СКБ Контур". В случае использования Арендодателем другого провайдера направляет запрос своему провайдеру о настройке роуминга с системой Диадок АО "ПФ "СКБ Контур" (используемой Арендатором). При этом иные способы связи могут быть использованы Сторонами только в качестве резервных и при технических сбоях работы электронных каналов связи.

3. Стороны обмениваются следующими электронными документами:

3.1. Формализованными:

- Универсальным передаточным документом (далее УПД). В формате xml, утвержденный Приказом ФНС от 19.12.2018 N ММВ-7-15/820@.

- Универсальным корректировочным документом (далее УКД). В формате xml, утвержденном Приказом ФНС от 13.04.2016 N ММВ-7-15/189@.

- Исправление к УПД корректировочный документ к УПД. В формате xml, утвержденном Приказ ФНС от 13.04.2016 N ММВ-7-15/189@.

3.2. Неформализованными: в соответствии с условиями Договора, которые подписываются руководителями организации (в формате: pdf, excel, word, xml), прикрепляются одним пакетом к УПД (УКД) и отдельно не отправляются.

3.3. Разные УПД, УКД отправляются отдельно друг от друга.

4. Стороны могут осуществить внедрение новых типов документов, не указанных в п.2 настоящего Соглашения, путем подписания к Договору дополнительного соглашения о внедрении нового типа электронного документа не позднее, чем за 1 (один) месяц до его внедрения. Стороны обязаны обеспечить принятие в работу данного типа электронного документа к планируемому сроку внедрения. В случае отсутствия технической возможности внедрения нового типа электронного документа Стороны обязаны уведомить другую Сторону не позднее 14 (четырнадцати) календарных дней до даты внедрения в работу данного типа электронного документа с указанием даты готовности внедрения на своей стороне.

5. Электронные документы, которые передаются по настоящему Соглашению, должны быть подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (далее - "ЭП"). Далее в качестве ЭП подразумевается усиленная КЭП.

6. Стороны договорились, что формализованные и неформализованные документы отправляются Арендодателем одним пакетом. В случае отправки неформализованных документов отдельно от формализованных, Арендатор отклоняет поступившие документы, а обязанность Арендодателя по предоставлению документов считается не исполненной.

7. При обнаружении ошибки в предоставленных документах Арендатор отклоняет полученные документы с указанием причины, обязанность Арендодателя по предоставлению документов считается не исполненной. Арендодатель обязуется в течение 1 (Одного) рабочего дня выслать новый верный УПД (УКД) с. подтверждающими документами.

8. Стороны за свой счет приобретают, устанавливают и эксплуатируют средства криптографической защиты информации, каналы связи и программное обеспечение. Стороны самостоятельно обеспечивают изготовление и сертификацию ключей шифрования и ЭП в аккредитованных, в соответствии с приказом Минком связи РФ от 30.11.2015 N 486, удостоверяющих центрах.

9. Стороны самостоятельно оформляют Оператору ЭДО заявление об участии в электронном документообороте по телекоммуникационным каналам связи и осуществляют подключение к указанному сервису оператора и его тестирование.

10. Электронные УПД, Исправление к УПД и УКД составленные и подписанные Сторонами до даты подключения к обмену электронными документами указанной в п. 1 настоящего Соглашения, являются тестовыми, не могут приниматься Сторонами к учету в качестве первичных документов и не влекут для Сторон никаких юридических последствий.

11. С даты подключения к обмену электронными документами, указанной в п. 1 настоящего Соглашения, УПД, Исправление к УПД и УКД, признаются Сторонами юридически значимыми, при этом приоритет при обмене УПД (счетами-фактурами и актами) на разных носителях (бумажный и электронный), но с одинаковыми номерами, имеет электронный документ. В случае расхождения данных, содержащихся в электронных документах с данными, содержащимися в документах на бумажном носителе, верными признаются данные в электронных документах.

12. В случае возникновения ошибок, которые могут привести к невозможности получения либо отправки электронного документа, Сторона, у которой возникла ошибка, обязана уведомить об этом другую Сторону в течение 3 (трех) рабочих дней. В случае невыполнения обязанности по уведомлению другой Стороны о наличии ошибок в системе Оператора ЭДО Сторона лишается права заявить о неполучении или не отправке документов.

13. В случае, если у Сторон возникают технические неисправности при обмене данными, Стороны обязуются устранить их в срок не более 7 (семи) календарных дней.

14. В случае, если после отправки УПД в течение 1 (одного) рабочего дня Арендодатель не получил от Оператора ЭДО подтверждение о получении Арендатором УПД, Арендодатель обращается в техническую поддержку Оператора ЭДО для выяснения причин сбоя и устранения неполадок. В случае не подтверждения доставки УПД Оператором, Арендодатель производит повторную отправку УПД. В случае, если после повторной отправки подтверждение о получении УПД отсутствует, Арендодатель вправе передать в бухгалтерию Арендатора УПД на бумажном носителе.

15. Стороны обязуются немедленно информировать другую Сторону обо всех случаях утраты, хищения, несанкционированного использования ключей ЭП.

16. Ответственность Сторон и риски убытков:

- Стороны несут ответственность за конфиденциальность использования ключей ЭП.

- Сторона, допустившая компрометацию ключа ЭП, несет ответственность за электронные документы, подписанные с использованием скомпрометированного ключа ЭП, до момента официального уведомления об аннулировании (отзыве) соответствующего сертификата и конкретных документов, подписанных указанным ключом.

17. В случае возникновения убытков Сторона, не исполнившая (ненадлежащим образом исполнившая) обязательства по Соглашению, несет ответственность перед другой Стороной за возникшие убытки.

18. Стороны пришли к соглашению, о том, что в случае возникновения споров, разногласий и конфликтов, все электронные документы, содержащие электронную подпись и направленные с помощью Оператора ЭДО, являются неоспоримыми доказательствами.

19. Любая Сторона имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего Соглашения, письменно уведомив об этом другую Сторону не менее чем за 30 (Тридцать) календарных дней до расторжения Соглашения.

РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель: ИП Байкара Е. И. адрес: 668514, Республика Тыва, ПийХемский, район, с. Уюк, ул. Найырал, дом 18 паспорт: серия 0416, номер 918952, выдан: ТП УФМС России по Красноярскому краю и Республике Тыва в Пий-Хемском районе, дата выдачи: 02.08.2016 г., код подразделения: 240- 089 ИНН 170200659119 ОГРИП 317171900013714 Банковские реквизиты: р/с 40802810057120000071 ТУВИНСКИЙ РФ АО "РОССЕЛЬХОЗБАНК" г. Кызыл к/с 30101810400000000738 БИК 049304738 Тел.: 8-394-352-13-91 Эл.адрес: baykara.82@mail.ru		Арендатор: ООО "ТС Командор" Юридический адрес: 660064. Красноярский край г. Красноярск, ул. Академика Вавилова, дом 1, стр. 51/1 ИНН/КПП 2465008567/783450001 ОГРН 1022402479505 Банковские реквизиты: р/с 40702810231280128697 Красноярское отделение N 8646 ПАО Сбербанк г. Красноярск к/с30101810800000000627 БИК 040407627 e-mail: referents@sm-komandor.ru тел. 8 (391)252-45-55
Бухгалтер по регистрации первичных документов отдела учета услуг (прием электронных документов)		Бухгалтер по регистрации первичных документов отдела учета услуг (прием электронных документов)
Телефон:	8-394-352-13-91	Телефон:	8 (391) 257-09-15
E-mail	baykara.82@mail.ru	E-mail	orpd@sm-komandor.ru
______________ / Е. Н. Байкара м. п. (подпись)		______________/Д. В. Тишкин м.п. (подпись) по доверенности N 677/21 от 09.08.2021 г.

Помещение передано арендатору по акту приема - передачи от 28.09.2021.

Письмом от 18 марта 2022 г. Байкара Е.Н. предложила ООО Торговая сеть "Командор" рассмотреть вопрос об изменении аренной платы в сторону увеличения на 20 %.

Письмом от 18.01.2023 N N 7/23 ООО Торговая сеть "Командор" уведомило Байкара Е.Н. о необходимости осуществления государственной регистрации договора аренды в связи с истечением сроков, предусмотренных договором.

Письмом от 18 марта 2022 г. Байкара Е.Н. предложила ООО " Торговая сеть Командор" рассмотреть вопрос об изменении аренной платы в сторону увеличения до 333 340 рублей в месяц.

Уведомлением от 30.03.2023 ООО Торговая сеть "Командор" сообщило Байкара Е.Н. о необходимости осуществления государственной регистрации договора аренды в связи с истечением сроков, предусмотренных договором и направило дополнительное соглашение к договору аренды от 30.03.2023, пунктом 3.2.1.3 установило арендную плату с даты регистрации договора аренды нежилого помещения от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 в размере 550 рублей за 1 кв.м. в месяц без учета НДС.

В связи с тем, что ответчик не исполнил обязанность по регистрации договора аренды от 18.08.2021, ООО Торговая сеть "Командор" обратилось в суд с рассматриваемым иском.

В ходе рассмотрения дела индивидуальный предприниматель Монгуш С.М. по договору купли- продажи от 14.04.2023 приобрел в собственность здание с кадастровым номером 17:08:0203090:197 расположенное по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

18 мая 2023 г. Монгуш С.М. обратился к ООО Торговая сеть "Командор" с требованием об освобождении занимаемого помещения в срок до 31 мая 2023 г. Посчитав, что ООО Торговая сеть "Командор" незаконно владеет частью здания, принадлежащего ему на праве собственности, просит суд истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, обязав общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску освободить часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, передав по акту приема-передачи свободным от имущества ООО "Торговая сеть Командор".

ООО "Торговый дом "Командор" пояснил, что:

- между индивидуальным предпринимателем Байкара Е.Н. и истцом был подписан договор аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 на пользование частью нежилого здания, общей площадью 333,34 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенного на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12;

- на основании пункта 2.22. договора аренды обязанность по государственной регистрации договора аренды возложена на Байкара Е.Н.;

- общество не может зарегистрировать договор, так как у него отсутствует оригинал документа, подписанный с двух сторон, имеются только копии;

- иск обоснован положениями статей 131, 164, 165, 609, 151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), и мотивирован тем, что договор в отношении спорного имущества совершен в надлежащей форме и требует государственной регистрации, вместе с тем Байкара Е.Н. и Монгуш С.М. необоснованно уклоняются от государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Как указывает представитель ответчика, Байкара Е.Н. на сегодняшний день не является собственником спорного нежилого помещения, переход права собственности на объект недвижимости к новому собственнику зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Договор аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 является незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации, а также в связи с тем, что между Байкара Е.Н. и истцом не достигнуто соглашение по всем существенным условиям предполагаемого договора. Предложенная истцом арендная плата в размере 119 169 рублей в месяц за помещение площадью 333,34 кв.м. существенно ниже рыночных показателей.

Как следует из искового заявления Монгуша С.М. по договору купли-продажи от 14.04.2023 им приобретено в собственность здание с кадастровым номером 17:08:0203090:197 расположенное по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12. Право собственности Монгуша С.М. на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ с сделок с ним. Часть здания используется под магазин ООО Торговая сеть "Командор", договор аренды нежилого помещения сроком менее года либо зарегистрированный договор аренды сроком более года ООО Торговая сеть "Командор" не представлены. Таким образом, ООО Торговая сеть "Командор" незаконно владеет частью здания, в связи с чем просит суд истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенную по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску, освободить часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, передав по акту приема-передачи свободным от имущества ООО "Торговая сеть Командор".

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Избрание способа защиты своего нарушенного права является прерогативой истца, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Вместе с тем лицо, осуществляя принадлежащее ему право, самостоятельно несет негативные последствия неверного выбора способа защиты своего права, не соответствующего его реальным интересам.

Возможность выбора лицом, полагающим свои права нарушенными, того или иного способа защиты предполагает необходимость учета им характера допущенного нарушения, поскольку выбранный им способ защиты должен способствовать восстановлению нарушенного права и удовлетворить его материально-правовой интерес.

Императивно установленному способу защиты соответствует императивно установленный порядок рассмотрения спора, который не может меняться по усмотрению сторон.

В зависимости от того, каким образом сторона сформулирует требования, суд определяет предмет доказывания, перечень относимых и допустимых доказательств.

Истец - общество требует признать договор заключенным в предложенной им в уточнении иска от 12.09.2023 редакции (т.3, л.д. 93).

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (пункт 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку сделка относится к волевым актам, то к одному из условий действительности сделки относится соответствие волеизъявления лица его действительной воле. Порок воли или несоответствие внутренней воли волеизъявлению является основанием для признания сделки недействительной.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которая такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (часть 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.). Лицо, осуществляющее предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим лицом в отношении заключения публичного договора, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами. В силу части 4 указанной статьи в случаях, предусмотренных законом, Правительство Российской Федерации, а также уполномоченные Правительством Российской Федерации федеральные органы исполнительной власти могут издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.). Условия публичного договора, не соответствующие требованиям, установленным пунктами 2 и 4 настоящей статьи, ничтожны (часть 5).

Согласно части 2 статьи 432 Гражданского Кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В силу части 1 статьи 435 Гражданского Кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (часть 1 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно пункту 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. При рассмотрении спора об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе как принять редакцию спорных условий договора, предложенную той или иной стороной, так и изложить данные условия в другой редакции, отличающейся от предложенной сторонами. Процессуально-правовой целью рассмотрения споров об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, является установление правил для сторон посредством определения в судебном акте условий договора, по которым у сторон имелись разногласия. Условия, на которых суд обязывает заключить договор, не могут противоречить законодательству, действующему на момент рассмотрения спора.

Требование о понуждении заключить договор, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом в соответствии с положениями статей 445, 446 ГК РФ путем урегулирования разногласий по спорным условиям. При возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке (определения Верховного Суда Российской Федерации от 13.04.2017 N 305-ЭС16-16501, от 23.10.2017 N 2305-ЭС17-6961).

В настоящем случае ответчик не является лицом, обязанным заключать договоры с кем бы то ни было. Спорный договор не относится к категории публичных договоров, либо к иным категориям, которые могут быть заключены путем понуждения к этому контрагента.

В суде апелляционной инстанции представитель общества пояснил, что изложенная в заявлении редакция полностью совпадает, новый текст не отличается от уже имеющегося. В таком случае требование истца фактически сводится к предложению подтвердить юридический факт, но в таком случае спорный договор также не может быть признан заключенным.

Использование в качестве самостоятельного такого способа защиты как признание договора заключенным (действующим) законодательством не предусмотрено, что подтверждается материалами судебной практики (см., например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.09.2018 N Ф02-3609/2018 по делу N А33-24220/2017 - Определением Верховного Суда РФ от 07.11.2018 N 302-ЭС18-18698 отказано в передаче дела N А33-24220/2017 в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра в порядке кассационного производства данного постановления).

Факт заключенности договора (если таковой имеет место быть) не требует признания его заключенным судебным актом, в то же время вопрос о заключенности или незаключенности договора может быть рассмотрен судом при рассмотрении спора об исполнении этого договора.

По смыслу статьи 12 ГК РФ требование о признании договора заключенным не является самостоятельным способом защиты нарушенного права, а всегда сопряжено с конкретным материально-правовым интересом заинтересованного лица (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.04.2023 N Ф03-1217/2023 по делу N А51-8821/2022).

Удовлетворение такого требования само по себе не приведет к восстановлению нарушенных прав истца, поскольку констатация судом факта заключенности договора автоматически не понуждает ответчика к его исполнению (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11.09.2018 N Ф02-3609/2018 по делу N А33-24220/2017).

Избрание ненадлежащего способа защиты гражданских прав влечет отказ в удовлетворении заявленных требований (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.07.2022 N Ф05-14658/2022 по делу N А40-227871/2021).

Материально-правовой интерес истца состоит в продолжении использования помещения на тех условиях, в том числе и в части арендной платы, которые изначально были согласованы между обществом и индивидуальным предпринимателем Байкара Е.Н.

Вопрос о том, был ли договор заключен является спорным между всеми участниками судебного разбирательства.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По своей правовой природе спорный договор является договором аренды.

На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Частью 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации уточнено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

То есть существенными условиями для договора аренды являются арендная плата и объект.

Из текста договора, п. 1.1, следует, что Арендодатель - ИП Байкара Е.Н., основываясь на праве собственности, предоставляет Арендатору - обществу за плату во временное владение и пользование часть нежилого здания, общей площадью 333,34 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12. Назначение помещения: организация розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, сдача помещения в субаренду (пункт 1.3. договора аренды).

Согласно п. 2.1 договора срок аренды составляет 10 лет, начинает исчисляться с даты его государственной регистрации уполномоченным органом Российской Федерации. Фактический срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема - передачи помещения по день подписания сторонами Акта сдачи - Приема помещения.

В пункте 3.1 стороны согласовали, что Арендатор за пользование Помещением, в течение действия Договора, производит уплату Арендной платы. Периодические (ежемесячные) платежи, предусмотренные настоящим Договором, за любой неполный календарный период рассчитываются и уплачиваются пропорционально периоду, в течение которого Арендатор фактически владеет и пользуется Помещением. Арендная плата по настоящему Договору состоит из Постоянной составляющей Арендной платы и Переменной составляющей Арендной платы. При этом, как указано в пункте 3.2.1, размер Постоянной составляющей Арендной платы за арендуемое Помещение составляет: в период с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы и по второй месяц с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы (включительно) составляет 59 584 рубля 50 копеек в месяц, а в дальнейшем, с третьего месяца с даты начала оплаты Постоянной составляющей Арендной платы составляет 119 169 рублей в месяц.

Таким образом, все существенные условия договора согласованы.

Как указывает представитель Байкара Е.Н., договор аренды нежилого помещения N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 от 18.08.2021 является незаключенным в связи с тем, что между Байкара Е.Н. и истцом не достигнуто соглашение по всем существенным условиям предполагаемого договора. Предложенная истцом арендная плата в размере 119 169 рублей в месяц за помещение площадью 333,34 кв.м. существенно ниже рыночных показателей. Кроме того, договор не зарегистрирован.

Апелляционный суд учитывает, что в материалах дела отсутствует оригинал договора, подписанный двумя сторонами.

Представитель ответчика Байкара Е.Н. указывает, что подписанного договора не существует, так как его условия не согласованы.

Представитель общества указывает, что ему не был возвращен второй экземпляр договора, подписанный обществом и переданный для подписания контрагенту, в оригинале. Но при этом между сторонами велась активная переписка по согласованию условий и предприниматель направила скан подписанного ею договора, обещая передать оригинал позже.

Из представленных в материалы дела документов следует, что стороны вели длительную работу по заключению договора (протокол о намерениях (т.1, л.д. 26)), предприниматель получила от общества подписанный обществом оригинал договора в трех экземплярах (акт приема-передачи документов от 19.08.2021 (т.1, л.д. 25)), после чего общество неоднократно в электронной переписке просило отправить скан договора, скан его отдельных листов, передать оригинал (т.1, л.д. 20-24).

Из нотариального протокола о производстве осмотра доказательства от 16.06.2023 (т.2, л.д. 12 - 108) следует предприниматель посредством электронной почты отправил скан договора, имеющего ее подпись (т. 2, л.д. 84-85). Подписаны также все три приложения.

В судебном заседании 10.01.2024 и в протокольном определении от 10 января 2024 года суд предлагал ответчику ИП Байкара Е.Н. представить пояснения о факте подписания договора и направлении скана по электронной почте, о переписке по поводу заключения договора.

Пояснений по этому вопросу не поступило.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ, обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Исходя из представленных истцом доказательств, учитывая отсутствие опровергающий факт подписания доказательств и отсутствие выраженной позиции ответчика по этому поводу, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 был заключен на тех условиях, которые указаны в протоколе осмотра и в экземпляре договора, представленном истцом с иском.

Доводы ответчика, касающиеся принадлежности компьютера и места трудоустройства лица, работающего на данном компьютере, а также лица, подписавшего договор, не имеют правового значения. Само общество полномочия этого лица сомнению не подвергает. Место нахождения компьютера не может влиять на квалификацию правоотношения.

Дополнительно факт заключения договора подтверждается тем, что помещение передано арендатору по акту приема - передачи от 28.09.2021 (т.1, л.д. 28); общество неоднократно запрашивало согласования на проведение разных видов работ на объекте - и согласовывал их именно предприниматель Байкара Е.Н. (т.1, л.д. 29-35); деятельность общества (работа магазина) осуществляется в спорном помещении, что признается всеми участниками спора; общество зарегистрировало по данному адресу ККТ (т. 1, л.д. 35-37), заключило договор на вывоз ТБО от 01.12.2021 (т. 1, л.д. 38) и обеспечило охрану в здании по договору от 02.12.2021 (т. 1, л.д. 41).

Предприниматель указывает, что между сторонами не было достигнуто соглашение о размере арендной платы.

Как было указано ранее, статьей 3 стороны определен порядок расчетов по договору.

Апелляционный суд обращает внимание, что разногласия по вопросу размера арендной платы возникли уже после подписания договора - письмо с предложением увеличить плату имеет входящий от 21.03.2022 (т.1, л.д. 48, предложения о переговорах от 15.03.2023 в электронном виде приложены к иску, приложения 008 и 009), а договор датирован 18.08.2021. При этом в тексте письма предприниматель прямо указывает на заключение между сторонами договора.

Кроме того, существенным для настоящего спора обстоятельством является факт исполнения договора на предусмотренных в нем условиях об оплате.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах", при разрешении споров, возникающих из договоров, в случае неясности условий договора и невозможности установить действительную общую волю сторон с учетом цели договора, в том числе исходя из текста договора, предшествующих заключению договора переговоров, переписки сторон, практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, обычаев, а также последующего поведения сторон договора (статья 431 ГК РФ), толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия.

При наличии спора о заключенности договора суд должен оценивать обстоятельства дела в их взаимосвязи в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, а также исходя из презумпции разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, закрепленной статьей 10 ГК РФ.

Если стороны не согласовали какое-либо условие договора, относящееся к существенным, но затем совместными действиями по исполнению договора и его принятию устранили необходимость согласования такого условия, то договор считается заключенным (пункт 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Из платежных поручений (т.1, л.д. 52-84) следует, что общество перечисляло предпринимателю денежные средства.

Доказательств их возврата нет.

Во всех поручениях в качестве оснований указан договор.

Сама предприниматель выставляла счета-фактуры (т.1, л.д. 85-96) на оплату арендной платы.

При этом ИП Байкара Е.Н. не выходила с иском к обществу о взыскании недостающей арендной платы, нет претензионных писем с этим связанных.

Разногласия по арендной плате не могут быть приняты - изменения в заключенный договор вносятся в порядке, установленном законом или договором (статья 450 ГК РФ). В данном случае ни соответствующие доказательства изменений договора, ни искового требования в суд не предъявлялось.

Доводы представителя ответчика о том, что размер арендной платы существенно меньше, чем в среднем по Республике Тыва, не принимается судом.

В части 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации прямо сказано, что к отношениям по аренде нежилого помещения (части здания) правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

По этой причине не имеют значения для спора копии договоров аренды на другие объекты, представленные обществом (т. 2, л.д. 72-82).

Апелляционный суд обращает внимание, что экономическая выгодность и целесообразность сделки, в силу общих правил статьи 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются критериями действительности или недействительности соглашения и сами по себе не могут быть положены в обоснование доводов для оценки ее на предмет требований статей 166-179 ГК РФ.

Таким образом, договор аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12 является подписанным, все существенные условия согласованы, но в иске в части требования о признании его заключенным следует отказать, так как вопрос заключенности договора должен решаться при определении его правовых последствий и не может быть самостоятельным предметом спора в силу того, что сама по себе констатация этого факта не приведет к защите прав истца, а абстрактным контролем за чужой хозяйственной деятельностью суд не занимается.

Из вышесказанного также следует, что у Байкара Е.М. не было правовых оснований уклоняться от регистрации договора, в то время как именно на нее соглашением сторон была возложена эта обязанность (пункт 2.2 договора).

Вопрос о заключенности договора имеет существенное значение для рассмотрения встречного иска.

Во встречном иске ИП Монгуш С.М. просит истребовать из незаконного владения общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенную по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, обязать общество с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" в течение 10 (десяти) календарных дней с момента вступления в силу решения арбитражного суда по настоящему иску, освободить часть здания с кадастровым номером 17:08:0203090:197, расположенного по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных Партизан, д. 12, передав по акту приема-передачи свободным от имущества ООО "Торговая сеть Командор".

Как следует из искового заявления Монгуша С.М. по договору купли-продажи от 14.04.2023 им приобретено в собственность здание с кадастровым номером 17:08:0203090:197 расположенное по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12. Право собственности Монгуша С.М. на здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имуществ с сделок с ним. Часть здания используется под магазин ООО Торговая сеть "Командор", договор аренды нежилого помещения сроком менее года либо зарегистрированный договор аренды сроком более года ООО Торговая сеть "Командор" не представлены. Таким образом, ООО Торговая сеть "Командор" незаконно владеет частью здания.

В статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации сказано, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В пункте 36 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 указано, что в соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Доказательственную базу виндикационного требования составляют обстоятельства, подтверждающие наличие у истца законного титула на истребуемую вещь, обладающую индивидуально-определенными признаками, сохранившуюся в натуре, а также утрату истцом фактического владения вещью и нахождение ее в чужом незаконном владении.

С учетом вышеизложенного избранный истцом способ защиты нарушенного права предполагает доказывание одновременно ряда условий: наличие у истца законного титула на истребуемое имущество (право собственности или иного вещного права) обладающее индивидуально-определенными признаками, фактическая утрата владения данным имуществом истцом и нахождение его в чужом незаконном владении (обладание ответчиком вещью без надлежащего правового основания, либо по порочному основанию приобретения).

При недоказанности хотя бы одного обстоятельства виндикационный иск удовлетворению не подлежит. При этом право на виндикацию принадлежит собственнику (законному владельцу), утратившему владение вещью. Возврат вещи указанному лицу предполагает, что оно ранее вступило во владение вещью, которая впоследствии выбыла из его владения помимо его воли.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания по виндикационному иску возлагается на истца.

При этом правовая квалификация заявленного требования относится к компетенции суда. При этом суд не связан с обязательным применением указанных стороной норм материального права и устанавливает наличие или отсутствие материальных оснований для удовлетворения иска исходя из обстоятельств конкретного дела, а также по смыслу части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам (абзаце 3 пункта 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Пунктом 34 постановления Пленума N 10/22 установлено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

В данном случае, как было указано, отношения вытекают из договора аренды.

По общему правилу, указанному в статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.

В силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности (Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 305-ЭС20-14025 по делу N А40-89806/2019).

В данном случае продажа помещения - при условии заключенности договора аренды - не является основанием для его расторжения и освобождения помещения.

ИП Монгуш С.М. подчеркивает, что договор не был зарегистрирован - то есть не был заключен, и не порождает правовых последствий.

Апелляционный суд полагает, что в данном случае отсутствие государственной регистрации договора решающего правового значения не имеет.

Согласно доктринальным подходам, "государственная регистрация сделок в России в настоящее время воспринимается как инструмент придания эффекта публичности (оглашения) для целей противопоставления третьим лицам прав, которые возникают из зарегистрированных сделок (деклараторная регистрация). Это означает, что сделка как юридический факт (совпавшее волеизъявление ее сторон) считается состоявшейся (совершенной) до момента ее государственной регистрации; последняя необходима лишь для того, чтобы придать сделке эффект противопоставимости ее правовых последствий третьим лицам (Сделки, представительство, исковая давность: постатейный комментарий к статьям 153 - 208 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Байбак, Р.С. Бевзенко, С.Л. Будылин и др.; отв. ред. А.Г. Карапетов. М.: М-Логос, 2018. [Электронное издание. Редакция 1.0] 1264 с. Абз. 1349 в СПС "Консультант-Плюс").

В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73

"Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" приведено общее правило - лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ в отношении третьих лиц договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении. Момент заключения такого договора в отношении его сторон определяется по правилам пунктов 1 и 2 статьи 433 ГК РФ.

Например, арендатор здания по подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному договору аренды не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника (статья 617 ГК РФ), если новый собственник в момент заключения договора, направленного на приобретение этого здания (например, договора продажи этого здания), не знал и не должен был знать о существовании незарегистрированного договора аренды.

Однако из сказанного следует что верен и обратный вывод - если новый собственник здания знал или должен был знать о заключении договора аренды, то несмотря на отсутствие государственной регистрации, отношения аренды сохраняются.

В данном случае Монгуш С.М. знал о наличии договора аренды.

Согласно аудиозаписи судебного заседания 21.06.2023 (на диске папка "А69-1583_2023", файл "2023-06-21,09-59") Монгуш С.Д. подтвердил, что до покупки осмотрел помещение (03:29), там находился Магазин "Хороший" (03:49 и 04:14), от продавца Байкара он знал, что имеется аренда (04:46) и продавец озвучила ему сумму аренды (04:57), о существенных условиях договора аренды он знал (05:17).

В статье 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указано, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1). Часть 2 названной статьи прямо называет объяснения лиц, участвующих в деле видом доказательств.

Согласно пункту 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Пункт 4 названного Информационного письма продолжает эту мысль - требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано.

Указанные разъяснения применимы к обстоятельствам настоящего спора.

Продавец спорного помещения знала о заключении ею договора, но уклонилась от его регистрации, покупатель спорного договора знал о том, что помещение находится в аренде и конкретные условия договора аренды, но ссылается на формальное отсутствие регистрации. Данные действия нельзя признать добросовестными и в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации они не могут быть противопоставлены правам общества.

Так же апелляционный суд обращает внимание, что в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Из платежных поручений (т. 2, л.д. 172-173) следует, что общество оплачивало Монгуш С.М. арендную плату. В судебном заседании 21.06.2023 суда первой инстанции Монгуш С.М. указывал что он вернул эти денежные средства - но доказательств этого нет. Представитеь общества в заседании суда апелляционной инстанции 07.02.2024 пояснил, что после возарат оплаты были произведены вновь и более не возвращались, и до настоящего времени общество производит оплаты в соответствии с условиями договора, которые принимаются предпринимателем.

Таким образом, у общества есть законное основание для нахождения в спорном помещении - заключённый и действующий договор аренды, о котором покупатель знал, несмотря на отсутствие его государственной регистрации.

Соответственно, правовых оснований для удовлетворения встречного иска нет.

Также общество просит зарегистрировать договор аренды от 18.08.2021 N 1-М/ТСК/Трн-КрП12.

Суд первой инстанции неоднократно предлагал истцу пояснить - кто конкретно из ответчиков должен произвести регистрацию, и почему. В итоге суд первой инстанции указал, что требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией сделки, при этом Байкара Е.Н. уже не сторона сделки, поэтому удовлетворить к ней требования невозможно.

Истец пояснил, что просил и просит зарегистрировать договор по решению суда, на основании части 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обращает внимание, что сам он не располагает оригиналом договора - что является формальным непреодолимым препятствием для подачи документов.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 2.1 договора срок аренды составляет 10 лет, начинает исчисляться с даты его государственной регистрации уполномоченным органом Российской Федерации. Фактический срок аренды исчисляется с даты подписания сторонами акта приема - передачи помещения по день подписания сторонами Акта сдачи - Приема помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает, на ком - арендодателе или арендаторе, лежит обязанность по государственной регистрации договора аренды.

В соответствии со ст. 26 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" с заявлением о государственной регистрации может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, то есть обязанность по государственной регистрации договора равным образом распространяется как на арендатора, так и на арендодателя.

Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что настоящий договора вступает в силу с даты его государственной регистрации уполномоченным органом Российской Федерации. Расходы по государственной регистрации настоящего договора возложены на Арендодателя и Арендатора в пропорции 50%/50%. Подача документов для регистрации договора осуществляется Арендодателем не позднее 10 (десяти) календарных дней с даты подписания настоящего договора, при условии предоставления Арендатором всех необходимых документов <_> Арендатор может взять на себя расходы по регистрации настоящего Договора, в том числе расходы, связанные с внесением изменений и дополнений в Договор.

Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации.

Для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации.

Факт уклонения Байкара Е.Н. от государственной регистрации договора аренды подтверждается материалами дела. По договору купли-продажи от 14.04.2023 права на объект недвижимости перешли к Монгушу С.М.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. Но при этом в силу пункта 1 статьи 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты. Таким образом, лицо, к которому перешло право собственности на арендуемое имущество, вне зависимости от волеизъявления арендатора в силу закона приобретает права и обязанности арендодателя, прежний собственник этого имущества выбывает из правоотношений по его аренде, независимо от того, внесены изменения в договор аренды или нет, а соответствующий договор продолжает регулировать отношения между новым арендодателем и арендатором. Следовательно, к новому арендодателю переходят не отдельные права выбывшего лица, а правовая позиция по договору в целом, то есть вся совокупность его прав и обязанностей, имеющаяся в наличии на момент перехода права собственности.

Истец подчеркнул, что готов сам осуществить действия по регистрации договора.

Апелляционный суд не видит для этого правовых препятствий.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Как следует из пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным. Если одна из сторон такого договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе на основании пункта 3 статьи 165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В силу этого апелляционный суд считает требования истца в данной части подлежащими удовлетворению частично - с указанием на регистрацию договора вопреки бездействию Байкара Е.М., но не кем то из ответчиков, а самим истцом. Апелляционный суд исходит из того, что такое решение также будет способствовать исполнимости постановления, так как в регистрации договора заинтересован именно истец. Более того, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 27.01.2020 N 305-ЭС18-18763 по делу N А41-19914/2018 (Определением Верховного Суда РФ от 29.06.2020 N 116-ПЭК20 по делу N А41-19914/2018 отказано в передаче надзорной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума Верховного Суда Российской Федерации) указано, что если сторона имеет возможность по регистрации договора, интерес в его регистрации, но не принимает для этого мер - это является злоупотреблением правом. В соответствии с условиями заключённого сторонами договора, общество также вправе подать документы для регистрации договора, при этом в силу настоящего постановления суда о том, что договор был заключен на описанных в установочной части постановления условиях, отсутствие оригинала договора у общества не может являться препятствием.

Апелляционный суд учитывает, что истцом в материалы дела представлены дополнительные соглашения к договору. Но, 1) требования об их регистрации не заявлялось; 2) в договоре стороны прямо указали, что "Дополнительные соглашения не подлежат государственной регистрации, поскольку не несут для третьих лиц информации по изменению обременения объекта аренды" (пункт 2.4 договора); 3) согласно доктрине гражданского права, "от государственной регистрации договора (что выступает условием его совершения) следует отличать государственную регистрацию иных действий (сделок), не являющихся договором, но связанных с ним" (Соломин С.К., Соломина Н.Г. Юридические факты и иные жизненные обстоятельства: цивилистический очерк: монография. М.: Юстицинформ, 2022. 168 с. Абз. 175 в СПС "Консультант-Плюс")).

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению. Встречный иск при этом удовлетворению не подлежат. В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового судебного акта.

Судебные расходы.

При подаче первоначального иска общество оплатило 6000 рублей (в электронном виде платежное поручение приложено к ходатайству от 14.04.2023). Учитывая вывод суда о том, что требование о признании договора заключенным не является самостоятельным, то пошлина оплачена верно - за одно неимущественное требование - о регистрации договора.

Данное требование было удовлетворено.

Общим правилом является отнесение судебных расходов на неправую сторону. Суд установил уклонение от регистрации Байкара Е.М., соответственно расходы в данной части подлежат отнесению именно на нее и должны быть возмещены за счёт предпринимателя обществу.

При подаче апелляционной жалобы истцом оплачено 3000 рублей, причем в жалобе истец просил, и отказать во встречном, и удовлетворить его требования. Учитывая, что жалоба была удовлетворена - суд признал обоснованным иск общества о регистрации и необоснованным встречный иск Монгуша С.М., то расходы подлежат взысканию с каждого из ответчиков в размере по 50% - то есть в сумме по 1500 рублей.

ИП Монгуш С.М. при подаче встречного иска оплатил 6000 рублей государственной пошлины платёжным поручением N 7 от 24.05.2023 (т.2, л.д. 164). Поскольку во встречном иске отказано, эти расходы относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Тыва от "07" ноября 2023 года по делу N А69-1230/2023 отменить.

Принять новый судебный акт.

Исковые требования удовлетворить частично.

Зарегистрировать договор аренды нежилого помещения N 1/М-ТСК/ТрнКрП12 от 18.08.2021 заключенный между индивидуальным предпринимателем Байкара Еленой Николаевной и обществом с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" на пользование частью нежилого здания, общей площадью 333,34 кв.м., количество этажей 2, в том числе подземных 0, кадастровый номер 17:08:0203090:197 расположенную на 1 (первом) этаже по адресу: Республика Тыва, Пий-Хемский район, г. Туран, ул. Красных партизан, д. 12.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Байкара Елены Николаевны (дата регистрации: 28.11.2017, ИНН 170200659119, ОГРН 317171900013714, адрес: 668514, ул. Найырал, д. 18, с. Уюк, Пий-Хемского района; 668514, ул. Красных партизан, д. 9, г. Туран, Пий-Хемский, Республика Тыва) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" (дата присвоения ОГРН: 04.11.2002, ИНН 2465008567, ОГРН 1022402479505, адрес: 660064, ул. Академика Вавилова, д. 1, стр. 51/1, г. Красноярск, Красноярский край) 7500 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Монгуша Саяна Маратовича (ИНН 171701778084, Республика Тыва, Кызылский район, с. Целинное, ул. Новая, д.22 кв.1) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Торговая сеть Командор" (дата присвоения ОГРН: 04.11.2002, ИНН 2465008567, ОГРН 1022402479505, адрес: 660064, ул. Академика Вавилова, д. 1, стр. 51/1, г. Красноярск, Красноярский край) 1500 рублей расходов по оплате государственной пошлины.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи

И.Н. Бутина О.В. Петровская