Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 апреля 2021 г. N 09АП-4359/21 по делу N А40-71037/2020

г. Москва

22 апреля 2021 г.

Дело N А40-71037/20

Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 апреля 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Валюшкиной В.В., Алексеевой Е.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества г. Москвы, Правительства Москвы на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2020 по делу N А40-71037/20 по иску АО "Промышленно-финансовая компания" к Департаменту городского имущества г. Москвы, третье лицо: Правительство Москвы о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка, признании договора действующим,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Крылов Ю.В. по доверенности от 09.04.2021, удостоверение N 7218 от 14.05.2004; Пшечук А.Ю. по доверенности от 14.10.2020, диплом ДВС 0824572 от 26.05.2001;

от ответчика: Моисеев А.И. по доверенностям от 23.12.2020, диплом 1077050001049 от 29.06.2016;

от третьего лица: Моисеев А.И. по доверенностям от 22.12.2020, диплом 1077050001049 от 29.06.2016;

УСТАНОВИЛ:

АО "Промышленно-финансовая компания" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Департаменту городского имущества г. Москвы о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды от 31.05.2006 года N М-05-026778 земельного участка площадью 26 000 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0006005:64, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Дорожная, вл. 6, на основании уведомления от 29.01.2020 г. N ДГИ-И-6238/20; признании договора аренды от 31.05.2006 года N М-05-026778 земельного участка площадью 26 000 кв.м., с кадастровым номером 77:05:0006005:64, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Дорожная, вл. 6, действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2020 года исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, судом нарушены нормы материального права и процессуального права при принятии решения по делу.

Представитель ответчика и третьего лица доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 17 декабря 2020 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, на основании протокола конкурсной комиссии N 60 от 16.12.1997 г. между Фондом имущества г. Москвы и ЗАО "Промышленно-финансовая компания "БИН" (правопредшественник истца АО "ПФК") был заключен договор N НСД-901 от 08.01.1998 г. купли-продажи объекта приватизации общей площадью 19170 кв. м. с условным процентом строительной готовности 33%, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Дорожная, д. 6, согласно которому была оплачена стоимость объекта в размере 9 977 597 000 руб., в указанную стоимость не включалась стоимость права аренды прилегающего земельного участка. Указанный незавершенный строительством объект был оформлен в собственность правопредшественника истца, о чем выдано Свидетельство Фонда имущества горда Москвы от 08.01.1998 г. N 1005071-нс.

На основании Постановления Правительства Москвы от 17.03.1998 г. N 193 "О предоставлении ЗАО "Промышленно-финансовой компании "БИН" земельного участка по ул. Дорожной, вл. 6 (ЮАО) под строительство и эксплуатацию мелкооптовой базы", Обществом была оплачена стоимость права на заключение договоров аренды земельных участков в сумме 838 330 долларов США (по курсу Центрального банка Российской Федерации на день, предшествующий платежу) за предоставление в пользование ЗАО "Промышленно - финансовая компания "БИН" на праве аренды сроком на 49 лет земельного участка площадью около 4,0 га и прилегающей территории площадью около 0,6 га без права капитальной застройки на праве краткосрочной аренды сроком на 5 лет в промзоне "Чертаново-65" по ул. Дорожной, вл. 6 (Южный административный округ, территориально - экономическая оценочная зона N 30) в границах согласно представленному плану под проектирование в 1998 году, строительство в 1998-1999 годах мелкооптовой базы и ее дальнейшую эксплуатацию.

15 июня 1998 года Общество и Москомзем заключили краткосрочный договор аренды земельного участка, площадью 0,6 га за N М-05-700050.

Ввиду наличия на земельном участке "красных линий" согласно генеральному плану под строительство проезда N 257 площадь арендованного участка изменена и решением Городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (выписка из протокола N 44 от 19.12.2001 г.) Москомзему поручено оформить с ЗАО "ПФК "БИН" договор долгосрочной аренды сроком на 49 лет на бесспорный земельный участок площадью 3,7728 га по ул. Дорожная, вл. 6, с предложениями замены земельного участка в красных линиях на участок, прилегающий к территории объекта с северной стороны.

В 2003 году с учетом оплаченной стоимости права на заключение договора аренды Москомзему совместно с Москомархитектурой было поручено откорректировать площадь и границы земельного участка по ул. Дорожная, вл. 6 (выписка из протокола от 02.04.2003 г. N 13).

В 2004 г. Городская комиссия по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (выписка из протокола N 10 от 17.03.2004 г.) решила предоставить в долгосрочную аренду сроком до 2047 года земельный участок площадью 2,6 га по ул. Дорожная, вл. 6 с внесением изменений в Постановление Правительства Москвы от 17.03.1998 г. N 193 в части площади участка и сроков строительства мелкооптовой базы.

Постановлением Правительства Москвы от 28.12.2005 N 1082-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193" были внесены соответствующие изменения.

В Объекте незавершенного строительства в ходе проектно-изыскательских работ выявлено наличие строительных дефектов, сопряженных с угрозой его разрушения, препятствующее проведения строительно-монтажных работ на земельном участке.

В целях принятия мер по обеспечению безопасности на территории незавершённого строительством Объекта согласно технического отчета ФГУП "Конструкторское бюро бетона и железобетона" от 14.02.2006 г. N 15, Общество осуществило снос Объекта, на основании Распоряжения Префекта ЮАО г. Москвы от 09.06.2006 г. N 01-41-1518 "О сносе незавершенного строительством здания мебельной фабрики по адресу: ул. Дорожная, вл. 6".

27 сентября 2006 года между Департаментом городского имущества г. Москвы и правопредшественником истца, АО "ПФК" заключен договор аренды от 31.05.2006 года N М-05-026778 земельного участка, площадью 26 000 кв.м., кадастровый N 77:05:0006005:64, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Дорожная, вл. 6, зарегистрированный в установленном законом порядке 27.09.2006 з аN 77-77-14/009/2006-147.

Указанный договор был заключен в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 17.03.1998 года N 193 "О предоставлении ЗАО "ПФК "БИН" земельного участка по ул. Дорожная, вл. 6 (ЮАО) под строительство и эксплуатацию мелкооптовой базы" (в редакции ППМ от 28.12.2005 N 1082-ПП) под проектирование и строительство в 2012 - 2015 года и дальнейшую эксплуатацию мелкооптовой базы сроком до 31.12.2047 года (в редакции дополнительных соглашений к договору от 21.05.2007 года, 31.12.2009, 28.09.2012).

В соответствии с п. 2.1. указанного договора, договора заключен сроком до 31 декабря 2047 года.

Согласно п.4.5. раздела 4 "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ", Арендатор обязан в срок до 31.12.2015 г. завершить проектирование и строительство мелкооптовой базы, сдать объект Госкомиссии по приемке в эксплуатацию, представив акт приемки в УРЗ АО для внесения необходимых изменений в настоящий договор в части арендных платежей.

С учетом предусмотренного договором целевого назначения земельного участка (строительство мелкооптовой базы), Обществом было получено положительное заключение Мосгосэкспертизы от 27.08.2007 года N 104-П5/07 МГЭ со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь - 19 200 кв.м., этажность - 1-2-3, функциональное назначение объекта - база и склад. 13.07.2007 г. на арендованный земельный участок с кадастровым N 77:05:0006005:64 Обществом был получен ГПЗУ N RU77-217000-003241 с разрешенными видами использования: объекты размещения розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами (1004 01); объекты размещения организаций оптовой торговли (1004 02); объекты размещения организаций общественного питания (1004 03); 4 объекты размещения складских предприятий (3001 03); объекты размещения офисных помещений, деловых центров с несколькими функциями (1001 07). ГПЗУ предусматривал предельное количество этажей - 16+2 подземных (72,7 м); общая площадь объекта - 82 000 кв.м (60 000 кв.м. - наземная и 22 000 кв.м. - подземная).

На заседании Градостроительной-земельной комиссии города Москвы, в соответствии с п. 50 протокола заседания Комиссии от 24.09.2015 года приняты следующие решения: - согласиться с оформлением Градостроительного плана земельного участка (далее - "ГПЗУ"), предусмотрев основные виды разрешенного использования земельного участка - деловое управление (4.1), обслуживание автотранспорта (4.9), а также следующие технико-экономические показатели объекта: предельная плотность застройки - 22 тыс. кв.м./га, суммарная -поэтажная площадь объекта в габаритах наружных стен - 57 200 кв.м., количество машиномест - 430 м/м, предельная высота - 75 м (п.п.1); - аннулировать ранее выданный ГПЗУ N RU77-217000-003241, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы от 13.07.2012 года N 1360 (п.п.2.1.); - согласиться с продлением срока исполнения обязательств ЗАО "ПФК "БИН" по проектированию и строительству многофункционального административно-делового комплекса до 30.06.2018 года без применения к арендатору земельного участка штрафных санкций с изменением условий договора аренды земельного участка от 31.05.2006 г. N М05-026778 (п.п. 3). Подпункт 4 предусматривал:

-в срок до 05.11.2015 г. обеспечить подготовку, согласование и внесение на рассмотрение Правительства Москвы проекта правового акта Правительства Москвы, предусматривающего внесение соответствующих изменений в правовые акты Правительства Москвы, в соответствии с которыми осуществляется реализация инвестиционного проекта (при необходимости) (п.п. 4.1.);

-в 14-ти дневный срок после выполнения п. 4.1. обеспечить подготовку и согласование с арендатором проекта дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 31.05.2006 г. N М-05-026778 (п.п. 4.2.);

-в 14-ти дневный срок после выполнения п. 4.2. обеспечить подписание дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 31.05.2006 г. N М-05-026778 (п.п.4.3.);

В соответствии с решением Комиссии N 31 от 24.09.2015 г. был выпущен новый ГПЗУ N RU77-217000-018994, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 03.03.2016 года N 479, с разрешенными видами использования: деловое управление (4.1.); обслуживание автотранспорта (4.9.) ГПЗУ предусматривал предельное количество этажей - 75 м; суммарная площадь объекта в габаритах наружных стен - 57 200 кв.м., предельная площадь застройки - 22 тыс. кв.м./га. 16.03.2016 г., то есть более чем на 4 месяца позднее срока, установленного п.п.4.1. п.50 решения ГЗК от 24.09.2015 г., издано Постановление Правительства Москвы N 93- ПП " О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193", предусматривающее проектирование и строительство многофункционального административного - делового комплекса до 30.06.2018 г.

Как следует из материалов дела, в срок, предусмотренный п.п. 4.2. и 4.3. п.50 протокола ГЗК от 24.09.2015 г., дополнительное соглашение к договору аренды от 31.05.2006 г. N М-05-026778 подписано не было.

Письмами от 05.12.2015 г. исх N 1976, от 30.06.2016 г. исх. N 948, от 07.07.2017 г. исх. б/н, от 19.03.2018гю исх. N 307 Общество обращалось в Департамент о необходимости исполнения решений п.п. 4.1., 4.2. и 4.3.

Протокола заседания ГЗК от 24.09.2015 г., направлении проекта и подписании дополнительного соглашения к договору аренды от 31.05.2006 г. N М-05-026778 Департамент в ответ на законное требование Общества о подготовке и направлении в адрес Общества дополнительного соглашения к договору аренды в письмах от 18.07.2016 г. N ДГИ-1-55664/16-1, от 13.06.2017 г. N ДГИ-И-27986/17, от 25.04.2018 г. N ДГИ-1-24822/18-1 указало, что внесение в договор аренды изменений, предусматривающих иное назначение строящегося объекта в соответствии с новым ГПЗУ от 03.03.2016 г., противоречит ст.ст. 30, 31 Земельного Кодекса РФ в редакции, действовавшей на момент заключения указанного договора аренды.

Таким образом, сложилась ситуация, когда вид разрешенного использования в договоре аренды не соответствовал виду разрешенного использования в действующем ГПЗУ от 03.03.2016 г., выданном во исполнение п.п.2.2. п.50 решения ГЗК от 24.09.2015 г., что в отсутствие изменений договора аренды исключало возможность получения разрешения на строительства и, соответственно, продолжения строительства.

Общество в письме от 07.07.2017 г. исх. б/н, в целях поиска решения для исполнения принятых на себя обязательств по строительству объекта, исходя из ссылки Департамента на не соответствие закону внесения в договор аренды изменений вида разрешенного использования в соответствии с действующим ГПЗУ, предложило аннулировать действующее ГПЗУ от 03.03.2016 г. и восстановить ранее выданное ГПЗУ от 03.07.2012 г., а также продлить срок реализации проекта по проектированию и строительству объекта с внесением изменений в Постановление Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193 и оформлением дополнительного соглашения к договору аренды.

В ответ на указанное обращение Общества Департамент письмом от 26.07.2017 г. N 77-25-419/7-1 сообщил, что технико-экономические показатели застройки и виды разрешенного использования, утвержденные новым ГПЗУ от 03.03.2016 г., уже учтены в Правилах землепользования и застройки, утвержденных в свою очередь Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. N 120-ПП.

Департамент также сообщил, для восстановления первоначальных показателей необходимо внесение изменений в ПЗЗ в соответствии с действующими правовыми актами в сфере градостроительства, в связи с чем предложил Обществу обратиться за внесением соответствующих изменений согласно установленной процедуре и за получением разъяснений в Комитет по архитектуре и строительству города Москвы по принадлежности.

В адрес Общества уполномоченными органами исполнительной власти города Москвы в соответствии с компетенцией направлялись письма в период с сентября 2017 г. по апрель 2018 г. об обращении Префектуры ЮАО г. Москвы по предложению Департамента: в Департамент науки, промышленной политики и предпринимательства г. Москвы и получении ответа об отсутствии необходимой компетенции; в Департамент градостроительной политики города Москвы и получении ответа о соответствии инвестпроекта с участием Общества направленности подпрограммы 2 "Координация реализации направлений градостроительной политики и строительства в городе Москве" Государственной программой Москвы "Градостроительная политика города Москвы на 2012-2018 годы"; о необходимости обращения общества в ГЗК г. Москвы с заявлением об участии в реализации масштабного инвестиционного проекта; в Департамент, представив соответствующее заключение профильного департамента.

Таким образом, в течение более 4,5 лет с даты принятия решения ГЗК об изменении вида разрешенного использования земельного участка и выдачи нового ГПЗУ, несмотря на неоднократные обращения Общества, Департаментом на был согласован проект и не подписано Дополнительное соглашение к договору аренды, предусматривающее внесение соответствующих изменений и продление срока строительства.

Материалами дела подтверждено, что в ответ на обращения Общества в установленном порядке за получением разрешения на строительство, Мосгорстройнадзор отвечал отказом ввиду не представления дополнительного соглашения об изменении предельного строка строительства и не соответствия вида разрешенного использования земельного участка в действующем ГПЗУ условиям договора аренды.

Уведомлением от 29.01.2020 г. N ДГИ-И-6238/20 Департамент городского имущества города Москвы отказался в одностороннем порядке от исполнения договора аренды земельного участка от 31.05.2006 г. N М-05-026778 по основаниям п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ввиду отсутствия разрешения на строительство более 5-ти лет с даты заключения договора аренды и не завершения проектирования и строительства объекта в срок, предусмотренный договором - до 31.12.2015 г. АО "ПФК" 25.02.2020 N исх. 199 направило в адрес Департамента возражения на односторонний отказ, считая его не правомерным, однако Департамент письмом N ДГИ1-19152/20-1 от 24.03.2020 подтвердил свое ранее принятое решение об отказе от договора аренды земли в одностороннем порядке, указав на расторжение договора со дня направления уведомления.

На основании обращения Департамента Управлением Росреестра по Москве погашена запись о государственной регистрации договора аренды от 31.05.2006 года N М-05-026778, договор расторгнут.

Рассмотрев заявленные исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспариваемый отказ от договора от 29.01.2020 г., подтвержденный 24.03.2020 г., является односторонней сделкой, правовым последствием которого является досрочное прекращение договора аренды земельного участка со сроком действия до 31.12.2047 года.

В силу п. 1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Оспариваемый отказ основан на п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", таким образом, согласно позиции Департамента, он реализовал право на односторонний отказ от договора, предусмотренное законом.

Пункт 22 стать 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ ("О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" содержит закрытый перечень существенных нарушений арендатором договора аренды земельного участка, предоставляющих органу местного самоуправления право расторжения долгосрочного договора аренды земли.

Такими нарушениями являются:

-неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;

-отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.

Как указано в оспариваемом отказе Департамента от 29.01.2020 г., он заявлен в связи с существенным нарушением АО "ПФК" условий договора аренды, а именно:

-неосуществлением строительства объекта недвижимого имущества в срок, установленный договором аренды, - отсутствием по истечении 5-ти лет со дня заключения договора аренды разрешения на строительство объекта. Иные основания отказа в уведомлении отсутствуют.

Суд посчитал данный отказ не соответствующим закону, поскольку пунктом 4.5. договора аренды срок завершения строительства определен календарной датой, в том числе в редакции дополнительного соглашения от 28.09.2012 года. - до 31.12.20215 г., в связи с чем, данное основание расторжения договора аренды необоснованно указано Департаментом в обжалуемом отказе.

Кроме того, является необоснованным указание в качестве основания отказа на неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором.

В соответствии с протоколом от 24.09.2015 г. N 31, Градостроительная земельная комиссия города Москвы согласилась с изменением видов разрешенного использования земельного участка на деловое управление(4.1.); обслуживание автотранспорта (4.9.) с предельно высотой строений, сооружений не более 75 метров и суммарной площадью объекта не более 57 200 кв.м. в габаритах наружных стен (п.п. 1 п.50 решения).

При этом истец, на дату принятия указанного решения надлежащим образом исполнил обязательства по разработке и представлению Арендодателю разработанного Москомархитектурой акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта, заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам использования территории, что подтверждено Арендодателем в пункте 1 Дополнительного соглашения от 21.05.2007 г. к Договору аренды (л.д. 73, том 1).

Комиссией было принято решение аннулировать ранее выданный градостроительный план земельного участка N RU77-217000-003241, утвержденный приказом Москомархитектуры от 13.07.2012 N 1360; оформить и выдать новый ГПЗУ; внести редакторскую правку в Проект Правил землепользования и застройки города Москвы, предусмотрев установленные значения показателей застройки соответствующего земельного участка.

Таким образом, назначение и показатели объекта - мелкооптовой базы, строительство которого было предусмотрено договором аренды от 31.05.2006 г. были полностью изменены, что исключало возможность использования подготовленной истцом разрешительной и проектной документации и требовало аннулирования существующего и выдачи нового градостроительного плана земельного участка (п.п. 2 п. 50 решения ГЗК от 24.09.2015 г. протокол N 31).

Исходя из п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ в редакции от 13.07.2015, приступить с проектированию и строительству объекта арендатор мог не ранее, чем с даты получения нового ГПЗУ.

Как указано выше, в соответствии с п.п. 2.2. п. 50 протокола N 50 Обществом был получен новый ГПЗУ N RU77-217000-018994, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 03.03.2016 года N 479 с разрешенными видами использования: деловое управление (4.1.); обслуживание автотранспорта (4.9.).

В силу п.п. 2 п. 1 ст. 7 ГрК РФ, при обращении за разрешением на строительство необходимо представить градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство.

Таким образом, ГПЗУ N RU77-217000-018994, выданный 03.03.2016 г., мог быть использован в целях обращения за разрешением на строительство до 03.03.2019 г.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции установил, что нарушение сроков проектирования и строительства объекта имело место в отсутствие нарушения обязательств со стороны Общества, арендатора, что исключает признание указанных Департаментом оснований отказа в данной части соответствующими закону.

Как указано выше, срок исполнения обязательств по проектированию и строительству многофункционального административно - делового комплекса продлен Обществу до 30.06.2018 года без применения штрафных санкций (п.п. 3 п. 50 протокола от 24.09.2015 г.).

Следует учитывать, что этот срок установлен с учетом того, что не позднее 05.11.2015 г. должны быть внесены соответствующие изменения в правовые акты и не позднее 28 дней с 05.11.2018 г. подписано дополнительное соглашение к договору (п.п. 4.1., 4.2. и 4.3. п. 50 протокола от 24.09.2015 г.).

Исходя из изложенного, срок исполнения арендатором обязательств по строительству объекта, учитывая решение ГЗК от 24.09.2015 г., надлежит исчислять не ранее, чем с предполагаемой даты подписания дополнительного соглашения - с 15 декабря 2015 года при условии, что такое дополнительное соглашение оформлено.

Таким образом, суд указал, что ГЗК принято решение о продлении срока на проектирование и строительство не менее, чем на два с половиной года с даты подписания дополнительного соглашения (с 15.12.2015 по 30.06.2018 г.).

Учитывая, что срок на проектирование и строительство начинает течь с даты заключения дополнительного соглашения, а обязанность по его заключению согласно поручению ГЗК не исполнена Департаментом, то течение предоставленного срока не началось, что исключает возможность ссылки на истечение такого срока.

В соответствие с п. 1 ч. 7 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок исключает возможность получения разрешения на строительство.

В этой связи, при указании в договоре земельного участка на его предоставление для проектирования и строительства мелкооптовой базы и выдаче на основании решения ГЗК от 24.09.2015 г. градостроительного плана земельного участка с разрешенными видами использования: деловое управление (4.1.); обслуживание 9 автотранспорта (4.9.), получение Арендатором разрешения на строительство невозможно без внесения соответствующих изменений в договор аренды.

На основании того же решения ГЗК от 24.09.2015 г. был аннулирован ГПЗУ, соответствующий назначению земельного участка по договору аренды, и выдан новый ГПЗУ, с измененным видом разрешенного использования.

Более того, новый вид использования: деловое управление (4.1.); обслуживание автотранспорта (4.9.), согласно ГПЗУ от 03.03.2016 г. был внесен впоследствии в Правила Землепользования и застройки города Москвы, утвержденные Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 г. N 120-ПП.

Законодатель в пункте 4 статьи 450.1. ГК РФ установил, что сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Вместе с тем, суд посчитал, что указанное в оспариваемом отказе основание в виде нарушения арендатором срока на проектирование и строительство объекта возникло в результате не совершения Арендодателем действий по исполнению решения постоянно действующего рабочего органа Правительства Москвы - ГЗК от 24.08.2015 г.

Данным решением (п.п. 4.1., 4.2., 4.3.) руководителю Департамента земельных ресурсов города Москвы предписано обеспечить подготовку, согласование с арендатором и подписание дополнительного соглашения к договору аренды в установленные сроки - не позднее 28 дней (4 и 14 дней соответственно) с 05.11.2015 г.

Таким образом, обязанность по оформлению дополнительного соглашения полностью возложена на Арендодателя. Факт неоднократного обращения Общества к Департаменту за оформлением дополнительного соглашения подтвержден представленными в дело доказательствами.

Суд первой инстанции также обратил внимание на то, что в оспариваемом отказе указано на несоблюдение установленного договором срока на строительство мелкооптовой базы, тогда как вид разрешенного использования земельного участка изменен по решению Градостроительной земельной комиссии на деловое управление, обслуживание автотранспорта и ГПЗУ на строительство мелкооптовой базы аннулировано.

На предложение Общества аннулировать новое ГПЗУ и восстановить первоначальный вид разрешенного использования в соответствии с условиями договора аренды Департамент ответил отказом.

На основании выше изложенного, суд первой инстанции, установил нарушение оспариваемым отказом прав и законных интересов Общества как субъекта экономической деятельности на осуществление строительства объекта и получения экономической выгоды, не соответствие оспариваемого отказа п. 22 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ, п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 450 ГК РФ, в связи с чем пришел к выводу, что указанные обстоятельства являются основанием для признания сделки недействительной, а договора аренды, заключенного с Обществом до 31 декабря 2047 года - действующим, а потому, удовлетворил исковые требования.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

Заявитель жалобы считает несостоятельными причины невозможности завершения арендатором строительства в обусловленный срок, однако судебная коллегия не может согласться с указанным доводом, ввиду следующего.

В соответствии со ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. 450 ГК РФ, п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ договор аренды земельного участка может быть расторгнут в связи с существенным нарушением его условий, выразившихся в:

1) неисполнении обязательств по строительству в срок, предусмотренный договором; а при отсутствии срока строительства в договоре;

2) по истечении 5 лет с даты заключения договора, если не было получено разрешение на строительство, или в последний день срока разрешения на строительство при готовности объекта менее 40%.

При этом, Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 06.10.2015 N 2317-0, учитывая п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, обозначена необходимость учитывания эффективного использования земельных участков, а также защиты прав арендаторов, заключающаяся в установлении фактических обстоятельств (причин, вызвавших существенные нарушения условий договора аренды, включая действия или бездействие как арендатора, так и арендодателя, уполномоченных органов публичной власти, подведомственных организаций, должностных лиц, или обстоятельства непреодолимой силы) и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы.

Наличие обозначенных оснований по п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, не позволяет арендодателю расторгнуть Договор аренды в одностороннем порядке.

Департаментом в уведомлении об отказе от Договора аренды основанием для расторжения Договора аренды обозначен только п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (строительство в установленный срок не осуществлено, по истечении 5 лет отсутствует разрешение на строительство).

Необходимо отметить, что суд первой инстанции правомерно указал, что наличие или отсутствие разрешения на строительство является основанием только при отсутствии в договоре аренды указания срока строительства, что прямо обозначено в данной норме.

В апелляционной жалобе Департамент в контексте данной нормы указывает на иные основания для расторжения Договора аренды, обозначенные в Договоре аренды (деф. 2, 3, 4 абз. 2 п. 6.1), в частности, неосвоение или неиспользование участка в течение 2 лет или иных сроков, установленных градостроительной документацией.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, п. 1 ст. 406 ГК РФ из времени использования земельного участка исключается время, в течение которого земельный участок не мог быть использован арендатором по назначению.

Соответственно, и указанное основание неприменимо для расторжения Договора аренды, так как обстоятельства, обусловившие невозможность завершения строительства в срок, не были вызваны действиями (бездействием) арендатора.

Иные внесудебные основания для отказа от Договора аренды в нем, в уведомлении об отказе не обозначены, не определены и законом (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ).

Также, Департамент указывает на бездействие АО "ПФК" в предшествующие периоды, что неправомерно в силу п. 5 ст. 450.1 ГК РФ (ввиду сохранения сторонами интереса к договору), а также ввиду обстоятельств, не зависящих от арендатора.

В тоже время, как установлено в ходе рассмотрения дела, у арендатора отсутствовала возможность строительства по АРИ земельного участка от 04.12.2008 N А6633/08.

С даты заключения Договора аренды и до прекращения действия обозначенного АРИ (30.09.2009) арендатор исполнял обязательства надлежаще.

В соответствии с п. 2 Постановления Правительства Москвы от 25 августа 2009 г. N 846-ПП "О мерах по реализации постановления Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193" акт разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) от 4 декабря 2008 г. N А-6633/08 подлежал утверждению; установлен вид разрешенного использования Земельного участка - "участки коммунально-складского вида"; в 2009-2010 гг. определено осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего, в сроки, предусмотренные вышеуказанным постановлением осуществить строительство и ввод в эксплуатацию объекта.

Архитектурно-градостроительное решение, выданное во исполнение указанного постановления, было утверждено свидетельством от 04.12.2009 N 347-5-09/С (том 3 л.д. 10-25). Указанное АРИ содержало вновь измененные показатели по объекту: предельное количество этажей - 16+1 подземных (72,2 м); общая площадь объекта- 72 000 кв.м (68 830 кв.м. - наземная и 3 170 кв.м. - подземная); площадь застройки - 22 500 кв.м.

Полученное Обществом положительное заключение Мосгосэкспертизы от 27.08.2007 года N 104-П5/07 МГЭ со следующими технико-экономическими показателями: общая площадь -19 200 кв.м., этажность - 1-2-3, функциональное назначение объекта - база и склад (том 2 л.д. 143-150, том 3 л.д. 1-25), утратило актуальность. Необходимо было вновь разрабатывать проектную документацию с учетом вновь измененных показателей по объекту.

В 2009 году Обществом разработана проектная документация на строительство мелкооптовой базы и 30.09.2009 направлена на рассмотрение в Мосгосэкспертизу.

По результатам рассмотрения Мосгосэкспертизы выданы замечания, и проектная документация возвращена на доработку.

Постановлением Правительства Москвы от 2 сентября 2008 г. N 801-ПП утвержден порядок разработки, оформления и утверждения градостроительных планов земельных участков на территории города Москвы (далее - Постановлением N 801-ПП).

Вместе с тем, в соответствии с п. 5.2, п. 5.3 Постановления N 801-ПП, если акты разрешенного использования не были утверждены не позднее 30.09.2009, то они не могут предъявляться для получения разрешения на строительство.

Таким образом, для получения разрешения на строительство необходимо было уже получить ГПЗУ, а не руководствоваться утратившим силу АРИ (который не мог быть продлен). Невозможность получения разрешения на строительство в указанный срок обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора, последний выполнял свои обязательства надлежаще и в срок.

ГПЗУ, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 13.07.2012 N 1360, выдан на основании обращения арендатора (правопредшественника АО "ПФК") от 26.10.2010 N 1270/4.

С учетом предшествующих действий, прекращения АРИ и необходимости продления сроков строительства, приуроченных к получению разрешения на строительство (п. 4.1 Постановления Правительства Москвы от 25 августа 2009 г. N 846-ПП), срок обращения для получения ГПЗУ является разумным. При этом, ГПЗУ был выдан только по истечении 1,9 лет с даты его запроса.

Довод о не оспаривании действий (бездействия) Департамента и иных органов власти сделан апеллянтами без учета нецелесообразности указанного, ввиду наличия у данных органов прав на самостоятельное изменение функционального назначения участка.

Обозначенный ГПЗУ содержал не только расширенный перечень видов разрешенного использования, но и, прежде всего, вновь измененные показатели по объекту: предельное количество этажей - 16+2 подземных (72,7 м); общая площадь объекта- 82 000 кв.м (60 000 кв.м. - наземная и 22 000 кв.м. - подземная).

Соответственно, необходимо было вновь разрабатывать проектную документацию с учетом вновь измененных показателей по объекту.

Дополнительным соглашением к Договору аренды от 28.09.2012 (зарегистрировано 26.10.2012) стороны продлили срок строительства до 31.12.2015 (п. 4.5, том 1 л.д. 88).

На 01.11.2014 генпроектировщиком ООО "Миран-Проект" в полном объеме разработана проектная документация на основании договора на выполнение проектных работ N 79/13 от 20.11.2013.

29.07.2015 истцом получено положительное заключение негосударственной экспертизы ОАО "Промэкспертиза" (том 2 л.д. 67-142), после чего АО "ПФК" обратилось в Мосгостройнадзор за выдачей разрешения на строительство, но получило отказ.

При этом, одной из причин отказа является отсутствие правоустанавливающих документов на Земельный участок с продлением срока строительства, т.к. согласно п. 4.5 Договора аренды строительство объекта должно быть завершено до 31.12.2006 (том 2 л.д. 59). Т.е. Мосгостройнадзор проигнорировал тот факт, что срок строительства был продлен сторонами до 31.12.2015.

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что невозможность получения разрешения на строительство в указанный срок обусловлена обстоятельствами, не зависящими от арендатора, последний выполнял свои обязательства надлежаще и в срок.

20.08.2015 АО "ПФК" обратилось к заместителю Мэра Москвы в Правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства с предложением изменить функциональное назначение объекта, обусловленное требованиями ведущих банков, экономической целесообразностью, соответствием программе реализации градостроительной политики г. Москвы, изначально определенным целям строительства (том 2 л.д. 51-52).

Департамент также указывал на заинтересованность в объекте, необходимом населению, и соответствующем программе реализации градостроительной политики г. Москвы. Однако, его фактические действия завершаются на констатации соответствия этим показателям объекта АО "ПФК" и переадресации к иным уполномоченным органам г. Москвы.

На заседании Градостроительной-земельной комиссии города Москвы (далее -"Комиссия"), в соответствии с п. 50 протокола заседания Комиссии от 24.09.2015 года (том 1 л.д. 104-105) приняты следующие решения:

-согласиться с оформлением Градостроительного плана земельного участка, предусмотрев основные виды разрешенного использования земельного участка -деловое управление (4.1), обслуживание автотранспорта (4.9), а также следующие технико-экономические показатели объекта: предельная плотность застройки - 22 тыс. кв.м./га, суммарная -поэтажная площадь объекта в габаритах наруясных стен - 57 200 кв.м., количество машиномест - 430 м/м, предельная высота - 75 м (п.п.1);

-аннулировать ранее выданный ГПЗУ N RU77-217000-003241, утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству Москвы от 13.07.2012 года N 1360 (п.п. 2.1.);

-согласиться с продлением срока исполнения обязательств ЗАО "ПФК "БИН" по проектированию и строительству многофункционального административно-делового комплекса до 30.06.2018 года без применения к арендатору земельного участка штрафных санкций с изменением условий Договора аренды (п.п. 3).

Подпункт 4 предусматривал:

-в срок до 05.11.2015 г. обеспечить подготовку, согласование и внесение на рассмотрение Правительства Москвы проекта правового акта Правительства Москвы, предусматривающего внесение соответствующих изменений в правовые акты Правительства Москвы, в соответствии с которыми осуществляется реализация инвестиционного проекта (при необходимости) (п.п. 4.1.);

-в 14-ти дневный срок после выполнения п.4.1. обеспечить подготовку и согласование с арендатором проекта дополнительного соглашения к Договору аренды (п.п.4.2.);

-в 14-ти дневный срок после выполнения п.4.2. обеспечить подписание дополнительного соглашения к Договору аренды (п.п. 4.3.);

В соответствии с решением ГЗК г. Москвы N 31 от 24.09.2015 г. был выпущен новый ГПЗУ N RU77-217000-018994 (том 1 л.д. 98-103), утвержденный приказом Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 03.03.2016 г. N 479, с разрешенными видами использования: деловое управление (4.1.); обслуживание автотранспорта (4.9.).

ГПЗУ предусматривал предельное количество этажей -75 м; суммарная площадь объекта в габаритах наружных стен - 57 200 кв.м., предельная площадь застройки - 22 тыс. кв.м./га.

16.03.2016 г., то есть более чем на 4 месяца позднее срока, установленного п.п. 4.1. п.50 решения ГЗК г. Москвы от 24.09.2015 г., издано Постановление Правительства Москвы N 93-ПП "О внесении изменений в Постановление Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193", предусматривающее проектирование и строительство многофункционального административного -делового комплекса до 30.06.2018 г. (действующее и по настоящий момент).

Как следует из материалов дела, в срок, предусмотренный п.п. 4.2. и 4.3. п. 50 протокола ГЗК г. Москвы от 24.09.2015 г., дополнительное соглашение к Договору аренды подписано не было.

Для получения разрешения на строительство необходимо заключить дополнительное соглашение к Договору аренды о продлении срока строительства и приведении вида разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом (ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

При этом, АО "ПФК" неоднократно в 2016-2018 годах обращалось в Департамент с просьбой оформить/заключить в соответствии с условиями решения ГЗК и постановления Правительства Москвы от 16.03.2016 N 93-ПП "О внесении изменений в постановление Правительства Москвы от 17.03.1998 N 193", дополнительное соглашение к Договору аренды о новом сроке завершения строительства и изменения вида разрешенного использования Земельного участка, но каждый раз Департамент отвечал отказом.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с позицией истца, изложенной в отзыве на жалобу, что противоречие решения ГЗК г. Москвы, правового акта Правительства города Москвы, ГПЗУ (с обновленными функциональным назначением и параметрами строительства) и Договора аренды (в котором не учтены все изменения, предусмотренные вышеуказанными актами), привело к невозможности использования земельного участка по назначению, в том числе получить разрешение на строительство.

Кроме того, изначально невозможность начать строительство на Земельном участке сопровождалась изменением функционального назначения земельного участка, а также параметров возводимого объекта, повлекшим необходимость многократно разрабатывать и вносить изменения в исходно-разрешительную и проектную документацию.

Указанные обстоятельства не обусловлены нарушением исполнения Договора аренды арендатором, который принимал меры для своевременного получения разрешений и согласований в уполномоченных органах г. Москвы.

Довод о несогласовании продления срока строительства до 30.06.2018 ввиду незаключения дополнительного соглашения к Договору аренды не обоснован в силу следующего.

Довод об отмене решения ГЗК г. Москвы от 24.09.2015 по п. 50, оформленному протоколом заседания от 24.09.2015 N 31, необоснован, поскольку решением ГЗК г. Москвы от 26.11.2018 был не отменен, а был снят с контроля и только пп. 4 п. 50. т.е. без пересмотра продления срока строительства многофункционального административно-делового комплекса до 30.06.2018, а также показателей по объекту, в том числе отраженный в ГПЗУ от 15.03.2016.

При этом, частично пп. 4 п. 50 указанного решения ГЗК г. Москвы был исполнен изданием Постановления Правительства Москвы N 93-ПП, более того, обозначенное решение ГЗК г. Москвы от 26.11.2018 было принято после истечения срока строительства (до 30.06.2018).

Пунктом 1 Постановления Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193, во исполнение которого заключен Договор аренды, и по настоящий момент предусмотрено, что Земельный участок предоставлен в аренду сроком до 31.12.2047 г. для проектирования и строительства многофункционального административно-делового комплекса до 30.06.2018.

Довод об отсутствии дополнительного соглашения к Договору аренды о продлении срока строительства с 31.12.2015 до 30.06.2018 при наличии распорядительных актов, продливших указанный срок, не обоснован, в том числе и потому, что Договор аренды заключен во исполнение постановления Правительства Москвы от 17 марта 1998 г. N 193.

Кроме того, п. 1.2 Договора аренды предусмотрено, что установленное п. 1.1 целевое назначение Участка может быть изменено или дополнено на основании распорядительного акта полномочного органа власти г. Москвы.

Принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что ответчик не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2020 по делу N А40-71037/20 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

В.В. Валюшкина Е.Б. Алексеева