Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 мая 2021 г. N 15АП-4765/21 по делу N А01-1171/2020

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10 августа 2021 г. N Ф08-7209/21 настоящее постановление оставлено без изменения

город Ростов-на-Дону

13 мая 2021 г.

дело N А01-1171/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 12 мая 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 13 мая 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,

судей Новик В.Л., Яицкой С.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,

при участии:

от истца: представитель не явился, извещен;

от ответчика: представитель не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 08.02.2021 по делу N А01-1171/2020

по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (ИНН 2308171570, ОГРН 1102308008330)

к обществу с ограниченной ответственностью "Регион"

(ИНН 2310101972, ОГРН 1052305709246)

о взыскании задолженности и пени,

УСТАНОВИЛ:

межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Регион" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.12.2010 по 10.10.2019 в размере 22 530 709 рублей 49 копеек и пени в размере 9 554 698 рублей 64 копеек

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.02.2021 по делу N А01-1171/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея обжаловало решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просило его отменить, исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указал, что судом первой инстанции не учтено, что согласно разрешению на строительство от 16.11.2010 площадь застройки 5-ти секционного 16-этажного жилого дома литер N 7 в жилом комплексе "Академический" составляет 2007,2 кв.м., при этом площадь земельного участка по договору аренды составляет 10 384 кв.м. Материалы дела не содержат документов подтверждающих, что размер минимально необходимой площади земельного участка для эксплуатации застройки 5-ти секционного 16-этажного жилого дома литер N 7 в жилом комплексе "Академический", с учетом застройки и расположения объектов вспомогательного назначения должен составлять 10 384 кв.м., а также документов, подтверждающих формирование земельного участка под многоквартирным жилым домом литер N 7 в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик считает решение суда законным и обоснованным, просит суд решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На основании определения Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01 марта 2021 года произведена замена судьи Маштаковой Е.А. на судью Яицкую С.И. в связи с нахождением судьи Маштаковой Е.А. в отпуске.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи дело рассматривается сначала.

В судебное заседание истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили.

В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае (далее - Территориальное управление) от 08.11.2010 N 1143-р "О предоставлении ООО "Европа - Инвест" в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, расположенного в г. Краснодаре" ООО "Европа - Инвест" (после переименования - ООО "Регион") был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 10 384 кв. м с кадастровым номером 23:43:0115033:24, расположенный по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. им. Академика Лукьяненко П.П., 24.

На основании указанного распоряжения 08.11.2010 между Территориальным управлением и ООО "Регион" заключен договор аренды N 7700001613, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0115033:24. Срок аренды сторонами согласован с 08.11.2010 по 07.11.2020.

В соответствии с видом разрешенного использования ООО "Регион" возвело на указанном земельном участке многоквартирный жилой дом (разрешение на строительство N RU 23306000-602/1-р от 16.11.2010). Данный объект введен в эксплуатацию 25.03.2011 (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU 23306000-1463-в).

В соответствии с п. 3.1. договора аренды, размер годовой арендной платы за участок составляет 30 269 000 рублей.

Согласно п. 6.2 в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В связи с неисполнением ответчиком требований, указанных в претензии N 09/11847 от 27.07.2018 в добровольном порядке, управление обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Исходя из предмета и оснований заявленных требований, к отношениям сторон по аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, подлежат применению, как нормы земельного законодательства, так и нормы гражданского права.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ). Если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода (статья 314 ГК РФ).

Согласно статьям 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ по договору аренды арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом аренды должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

Истцом предъявлена ко взысканию задолженность по арендной плате за период с 09.12.2010 по 10.10.2019 в размере 22 530 709 рублей 49 копеек и пени в размере 9 554 698 рублей 64 копеек.

Между тем судом установлено следующее.

Согласно выписке из ЕГРН полученной с официального сайта (https://rosreestr.online/) и приобщенной ответчиком в материалы дела, первичная регистрация в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.) в указанном доме была произведена в 2011 и в 2012, то есть спустя два месяца после ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 2 ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиры) в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на дату регистрации права собственности на квартиры) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В соответствии с правовой позицией, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а арендодатель утрачивает право на распоряжение им. С момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и арендодателем, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В соответствии с п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Согласно п. 67 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.

Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.

В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме арендодатель утрачивает право распоряжаться соответствующим земельным участком, а арендатор - возможность пользоваться данным участком для целей строительства.

Аналогичная правовая позиция сформулирована в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.07.2019 по делу N А32-30661/2016, в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.02.2019 по делу N А32-27241/2016, в постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2016 по делу N А32-30866/2014.

В ответ на претензию, ответчик в письме от 10.08.2018 (исх. N 214) сообщил истцу вышеуказанные обстоятельства, а также предоставил соответствующий пакет документов: разрешение на строительство N RU 23306000-602/1-р от 16.11.2010, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.03.2011 N RU 23306000-1463-в, свидетельство о внесении записей в Единый государственный реестр юридических лиц, о постановке на учет российской организации в налоговом органе по месту нахождения на территории Российской Федерации, выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, протокола внеочередного общего собрания участников от 15.07.2011.

Учитывая данные обстоятельства, земельный участок с кадастровым номером 23:43:0115033:24, находящийся под многоквартирным жилым домом и необходимый для его эксплуатации, не может считаться находящимся в аренде у ООО "Регион" с момента первой регистрации права собственности на помещение (квартиру, нежилое помещение и т.д.).

Кроме того, ответчиком в суде первой инстанции заявлено о применении срока исковой давности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Положениями статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен продолжительностью в три года. Пунктом 1 статьи 200 ГК РФ установлено общее правило, в соответствии с которым течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Согласно статье 199 ГК РФ истечение срока исковой давности является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Из материалов дела следует, что истец обратился в суд с исковым заявлением 15.05.2020, о чем свидетельствует входящий штамп арбитражного суда.

Таким образом, по правилам статьи 196 ГК РФ, по требованию о взыскании задолженности по арендной плате за период с 09.12.2010 (последующие периоды не учитываются судом, поскольку заявлены истцом необоснованно), что составило 22 530 709 рублей 49 копеек, истцом пропущен срок ее предъявления к взысканию.

При этом, согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшие после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Таким образом, поскольку срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате истек, то срок исковой давности истек и по требованию о взыскании пени в сумме 9 554 698 рублей 64 копеек, в силу того, что пеня возникла после истечения срока исковой давности по главному требованию.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ и пунктом 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2001 N 15 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2001 N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют ввиду того, что общий срок исковой давности как по требованию о взыскании задолженности по арендной плате, так и пени к моменту подачи настоящего искового заявления истек.

Принимая во внимание изложенное, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы у суда не имеется.

Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

Расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на заявителя жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 08.02.2021 по делу N А01-1171/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия настоящего постановления.

Председательствующий

Н.В. Ковалева

Судьи

В.Л. Новик С.И. Яицкая