Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 мая 2021 г. N 13АП-38603/20 по делу N А21-269/2013

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июля 2021 г. N Ф07-10653/21 настоящее постановление изменено

г. Санкт-Петербург

18 мая 2021 г.

Дело N А21-269/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 апреля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 мая 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Барминой И.Н.,

судей Аносовой Н.В., Юркова И.В.,

при ведении протокола судебного заседания Рязановой М.В.,

при участии представителя ООО "БалтРыбПром" - Шипикова В.Ю. по доверенности от 01.10.2020, представителя ООО "НЕО-Калининград" - Лысенко А.В. по доверенности от 05.03.2021, конкурсный управляющий заявителя Пашнев Н.П. лично;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-38603/2020, 13АП-38605) конкурсного управляющего ООО "НЕО-Калининград" и ООО "БалтРыбПром" на определение Арбитражного суда Калининградской области от 02.12.2020 по делу N А21-269/2013/-50 (судья Емельянова Н.В.), принятое

по заявлению ООО "Промконтракт" в лице конкурсного управляющего Пашнева Н.П. о признании недействительными результаты торгов

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО "НЕО-Калининград"

заинтересованные лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Калининградской области, ООО "Оценка и сопровождение бизнеса"

УСТАНОВИЛ:

ООО "Промконтракт" (ИНН 7702354927) в лице конкурсного управляющего Пашнева Н.П. (далее - ООО "Промконтракт", залоговый кредитор) обратилось 12 ноября 2018 года в Арбитражный суд Калининградской области в рамках дела о банкротстве ООО "НЕО-Калининград" с заявлением, в котором просило (с учетом уточнения от 08.10.2020):

- признать недействительным договор продажи 3 объектов недвижимости от 10.11.2015 г. заключенный между ООО "Нео-Калининград" и ООО "БалтРыбПром" по результатам торгов, согласно которому были отчуждены:

- котельная с пристройкой Литер "Т", "т" общей площадью 912,60 кв.метров,кадастровый (или условный) номер:39:15:1210-31:0011:36553/Т,т;

- мазутная Литер "Ч" общей площадью 64,90 кв.м., кадастровый номер 39:15:12-10-31:0011:36465/Ч;

- насосная станция Литер "С" общей площадью 20,70 кв.м, кадастровый (или условный) номер 39:15:12-10-31:0011:36460/С, расположенные на земельном участке с кадастровым номер 39:15:12:1031:28,площадью 44 120,00 кв.м., адрес: г. Калининград, ул. Солдатская, д. 7, находящегося в залоге у ООО "Промконтракт";

применить последствия недействительности договора - возвратить 3 объекта недвижимости, проданных по договору продажи от 09.04.2020,заключенному между ООО "НЕО-Калининград" и ООО "БалтРыбПром" по результатам торгов, в конкурсную массу ООО "НЕОКалининград".

К рассмотрению заявления судом первой инстанции привлечены Управление Федеральной службы государственного регистрации кадастра и картографии Калининградской области, ООО "Оценка и сопровождение бизнеса".

Определением суда первой инстанции от 02.12.2020 заявление удовлетворено в полном объеме.

В апелляционных жалобах, ссылаясь на нарушение и неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, конкурсный управляющий должником и ООО "БалтРыбПром" просят отменить обжалуемое определение от 02.12.2020, в удовлетворении заявления отказать.

В судебном заседании представители подателей жалоб поддержали ее доводы. Представитель заявителя возражал против ее удовлетворения по изложенным в отзыве мотивам.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в апелляционном порядке, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.

Удовлетворяя заявление ООО "Промконтакт", суд первой инстанции исходил из того, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Также судом первой инстанции обоснованно учтены следующие факты и обстоятельства.

В 2015 году должником уже предпринималась попытка по отчуждению в пользу ООО "БалтРыбПром" объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области (далее - Управление) была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости с Общества на ООО "БалтРыбПром", поскольку не были представлены документы, подтверждающие переход права собственности на земельный участок, на котором расположены проданные объекты недвижимости.

Впоследствии, ООО "БалтРыбПром" обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением к Управлению о признании незаконными его действий и обязании осуществить государственную регистрацию права на спорные объекты недвижимого имущества. Решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.03.2016 по делу N А21-10157/2015, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2016, исковые требования ООО "БалтРыбПром" удовлетворены. Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 12.10.2016 указанные судебные акты отменены, по делу принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявления ООО "БалтРыбПром". При этом суд кассационной инстанции указал на отсутствие законных оснований для продажи и последующей регистрации за ООО "БалтРыбПром" права собственности на спорные объекты в связи с тем, что продажа указанных зданий могла производится только вместе с земельным участком, занятым зданием или сооружением и необходимым для его использования. Из изложенного следует, что ООО "БалтРыбПром" на момент покупки 14 объектов недвижимости в 2020 было известно о том, что государственная регистрация перехода права собственности на приобретенные объекты недвижимости невозможна, поскольку здания отчуждались ООО "НЕО-Калининград" без земельного участка, на котором они расположены.

На настоящий момент имеются судебные акты по обособленному спору (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.04.2021 N Ф07-4154/2021 по делу N А21-269/2013, сделка 59), где судом округа указано на то, что законодательством установлен прямой запрет на отчуждение зданий строений, сооружений отдельно от земельного участка. Поскольку в данном случае воля сторон при заключении спорных договоров была направлена на куплю-продажу недвижимости без земельного участка, суды пришли к обоснованным выводам об их ничтожности. ООО "БалтРыбПром" не могло приобрести право собственности на часть заложенного земельного участка, занятого спорными объектами и необходимого для их использования, без согласия залогодержателя.

Вопреки доводам жалоб, сделка является ничтожной и срок оспаривания такой сделки составляет три года. Информация о результатах торгов опубликована в ЕФРСБ 13.11.2015, заявление подано 12.11.2018, то есть без пропуска срока. Доказательств того, что заявитель должен был узнать о нарушении его прав ранее, сторонами не представлено. Более того, заявитель настаивает на том, что о применении к его требованиям срока исковой давности ответчиками в суде первой инстанции заявлено не было и это утверждение подателями жалоб не опровергнуто со ссылками на соответствующие листы дела. В пользу этого утверждения заявителя свидетельствует то, что в обжалуемом определении суд первой инстанции не высказался по применению или неприменению исковой давности, так как об этом не было заявлено. На стадии апелляционного обжалования вопрос о применении срока исковой давности к требованиям рассмотрен быть не может в силу части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Определение суда первой инстанции является законным, обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 176, 110, 223, 268, 269 ч. 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение арбитражного суда первой инстанции от 02.12.2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.Н. Бармина

Судьи

Н.В. Аносова И.В. Юрков