Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 мая 2021 г. N 20АП-2454/21 по делу N А54-5402/2019

г. Тула

21 мая 2021 г.

Дело N А54-5402/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 17.05.2021.

Постановление изготовлено в полном объеме 21.05.2021.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Большакова Д.В., судей Мордасова Е.В. и Стахановой В.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кузнецовой Ю.Н., при участии в судебном заседании от заявителя - акционерного общества "Росагролизинг" (г. Москва, ОГРН 1027700103210, ИНН 7704221591) - Гусева А.В. (доверенность от 29.12.2020 N 291/д), Аверина А. (доверенность от 29.12.2020 N 286/д), от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя - главы крестьянско-фермерского хозяйства Храмова Александра Николаевича (ОГРНИП 308621707000014, ИНН 622200883236) - Нариманова Э.Н. (доверенность от 02.06.2020), в отсутствие заинтересованного лица - управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (г. Рязань, ОГРН 1046209031384, ИНН 6234010728), третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью "Леокаспис" (г. Санкт-Петербург, ОГРН 1037843081484, ИНН 7825503640), извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества "Росагролизинг" на решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.02.2021 по делу N А54-5402/2019 (судья Шуман И.В.),

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "Росагролизинг" (далее - АО "Росагролизинг", заявитель) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области (далее - управление Росреестра по Рязанской области, управление) о признании недействительными уведомлений о приостановлении государственной регистрации прав от 05.04.2019 N КУВД-001/2019-3603354/1, N КУВД-001/2019-3603355/1, N КУВД-001/2019-3603356/1, N КУВД-001/2019-3603357/1, N КУВД-001/2019-3603358/1, N КУВД-001/2019-3603359/1, N КУВД-001/2019-3603360/1, N КУВД-001/2019-3603361/1, N КУВД-001/2019-3603362/1, N КУВД-001/2019-3603363/1, N КУВД-001/2019-3603364/1, N КУВД-001/2019-3603365/1, N КУВД-001/2019-3603366/1, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Леокаспис" (далее - ООО "Леокаспис"), индивидуальный предприниматель - глава крестьянско-фермерского хозяйства Храмов Александр Николаевич (далее - глава КФХ Храмов А.Н., предприниматель).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции АО "Росагролизинг" заявило ходатайство об изменении предмета заявленных требований и просило:

1. Признать незаконными действия Межмуниципального отдела по Сапожковскому, Ухоловскому районам управления Росреестра по Рязанской области по отказу в государственной регистрации прав в отношении следующих объектов недвижимости:

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:739, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:736, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:735, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:741, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:734, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:903, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:738, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:740, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:743, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:744, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:737, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

- сооружение с кадастровым номером 62:22:0040114:905, расположенное по адресу: Рязанская обл., Ухоловский р-н., с. Смолеевка ул. Преображение, д. 25;

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:904, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

2. Признать недействительными уведомления об отказе в государственной регистрации прав от 05.07.2019 N КУВД-001/2019-3603354/2, N КУВД001/2019-3603355/2, N КУВД-001/2019-3603356/2, N КУВД-001/2019-3603357/2, N КУВД-001/2019-3603358/2, N КУВД-001/2019-3603359/2, N КУВД-001/2019-3603360/2, N КУВД-001/2019-3603361/2, N КУВД-001/2019-3603362/2, N КУВД001/2019-3603363/2, N КУВД-001/2019-3603364/2, N КУВД-001/2019-3603365/2, N КУВД-001/2019-3603366/2.

3. Обязать Межмуниципальный отдел по Сапожковскому, Ухоловскому районам управления Росреестра по Рязанской области осуществить государственную регистрацию перехода права собственности от ООО "Леокаспис" к АО "Росагролизинг" на указанные объекты недвижимого имущества.

Изменение предмета требований принято судом первой инстанции к рассмотрению. При этом суд обоснованно расценил требования, изложенные в пунктах 1 и 2, как единое требование, направленное на оспаривание принятых управлением Росреестра по Рязанской области тринадцати ненормативных правовых актов - уведомлений об отказе в государственной регистрации прав.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 12.12.2019, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного суда от 13.02.2020, заявленные требования удовлетворены частично, уведомления об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 N КУВД-001/2019-3603354/2, N КУВД001/2019-3603355/2, N КУВД-001/2019-3603356/2, N КУВД-001/2019-3603357/2, N КУВД-001/2019-3603358/2, N КУВД-001/2019-3603360/2, N КУВД-001/2019-3603361/2, N КУВД-001/2019-3603362/2, N КУВД001/2019-3603363/2, N КУВД-001/2019-3603364/2, N КУВД-001/2019-3603365/2, N КУВД-001/2019-3603366/2, вынесенные межмуниципальным отделом по Сапожковскому, Ухоловскому районам управления Росреестра по Рязанской области, признаны недействительными. На управление возложена обязанность по устранению допущенного принятием вышеуказанных уведомлений нарушения прав и законных интересов АО "Росагролизинг" путем государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Леокаспис" к АО "Росагролизинг" на следующие объекты недвижимого имущества:

- здание с кадастровым номером 62:22:0040114:904, расположенное по адресу: Рязанская область, р-н Ухоловский, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25;

В удовлетворении требований АО "Росагролизинг" о признании недействительным уведомления об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 N КУВД-001/2019-3603359/2 отказано.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2020 решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.12.2019 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.02.2020 по делу N А54-5402/2019 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Рязанской области.

Отменяя указанные судебные акты, кассационная коллегия указала, что судами не дана оценка содержанию раздела 1 "Предмет договора" договора купли-продажи от 14.09.2012 N 5020115, в котором предметом договора указан единый имущественный комплекс - козоводческая ферма на 1000 голов, состоящая из нескольких зданий и сооружений. Поэтому при оценке соответствия вывода управления Росреестра по Рязанской области о том, что представленный заявителем договор купли-продажи от 14.09.2012 N 5020115 не может являться основанием для регистрации права на отдельные объекты судам надлежало оценить, могут ли эти объекты эксплуатироваться независимо друг от друга, либо их эксплуатация возможна только в составе единого имущественного комплекса - козоводческой фермы. Также судами не учтено, что строительство спорных объектов осуществлялось на принадлежащем предпринимателю на праве собственности земельном участке общей площадью 1 750 000 кв.м с кадастровым номером 61:22:00000:59. Вместе с тем, возражая против заявленных АО "Росагролизинг" требований, управление Росреестра по Рязанской области ссылалось на то, что данный земельный участок был снят с кадастрового учета и в соответствии с дополнительным соглашением N 3 к договору строительство должно было осуществляться на земельном участке с кадастровым номером 62:22:0040114:713. Однако в соответствии с представленными заявителем для регистрации документами спорные объекты располагались на двух земельных участках - с кадастровым номером 62:22:0040114:713 и с кадастровым номером 62:22:0040114:799. Данный вопрос судами не исследовался и оценка данному доводу заинтересованного лица судами не давалась.

Суд кассационной инстанции указал, что при новом рассмотрении дела судам следует дать оценку возможности регистрации права собственности заявителя на спорные объекты как самостоятельных объектов недвижимости, не входящих в единый имущественный комплект козоводческой фермы, установив, возможна ли их эксплуатация отдельно от иных объектов, а также оценить доводы заинтересованного лица о расположении спорных объектов на двух земельных участках, установив их принадлежность и правовой статус.

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 20.02.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. Произведен поворот исполнения решения Арбитражного суда Рязанской области от 12.12.2019 по делу N А54-5402/2019.

Не согласившись с решением суда, АО "Росагролизинг" обжаловало его в апелляционном порядке.

Управление и глава КФХ Храмов А.Н. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах.

ООО "Леокаспис" отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Управление и ООО "Леокаспис" в судебное заседание представителей не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. Дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 АПК РФ, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, 25.03.2019 в Ухоловский территориальный отдел ГБУ РО "МФЦ Рязанской области" обратился представитель АО "Росагоролизинг" с заявлениями N N MFC-0304/2019-20982-1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13 об осуществлении действий по государственной регистрации прав в отношении следующих объектов недвижимости:

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:739,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:736,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:735,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:741,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:734,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:903,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:738,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:740,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:743,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:744,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:737,

- здание с кадастровым номером:62:22:0040114:904,

- сооружение с кадастровым номером:62:22:0040114:905,

расположенных по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25.

К заявлениям были приложены договор купли-продажи от 14.09.2012 N 5020115, дополнительные соглашения к договору от 28.12.2012 N 1, от 28.12.2012 N 2, от 26.12.2013 N 3, от 10.06.2014 N 4, от 19.12.2016 N 5, от 23.05.2018 N 6, акт приема-передачи права собственности на объекты недвижимого имущества от 14.03.2019.

Согласно пункту 1.1 договора от 14.09.2012 N 5020115, заключенного между ООО "Леокаспис" (продавец), ОАО "Росагролизинг" (покупатель) и главой КФХ Храмовым А.Н. (лизингополучатель), продавец обязуется создать в срок до 28.08.2013 и передать в собственность покупателю в срок и в порядке, установленном данным договором, а покупатель оплатить и принять козоводческую ферму на 1000 голов в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области, возводимую в соответствии с техническим заданием и проектной документацией, которая после согласования ее покупателем и лизингополучателем при условии наличия положительного экспертного заключения специализированной аттестованной экспертной организации, становится неотъемлемой частью договора.

Создаваемый комплекс зданий козоводческой фермы состоит из зданий и сооружений, поименованных в приложении N 3 к договору.

Характеристики объектов, согласованные сторонами на момент заключения договора, содержатся в техническом задании (приложение N 1).

Согласно пункту 1.3 договора объекты возводятся на земельном участке, расположенном по адресу примерно в 0 км по направлению на во всех от ориентира ТОО "Смолеевское", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Рязанская область, Ухоловский район, с. Смолеевка.

По результатам проведения правовой экспертизы уведомлениями от 05.04.2019 N КУВД-001/2019-3603354/1, N КУВД-001/2019-3603355/1, N КУВД-001/2019-3603356/1, N КУВД-001/2019-3603357/1, N КУВД-001/2019-3603358/1, N КУВД-001/2019-3603359/1, N КУВД-001/2019-3603360/1, N КУВД-001/2019-3603361/1, N КУВД-001/2019-3603362/1, N КУВД-001/2019-3603363/1, N КУВД-001/2019-3603364/1, N КУВД-001/2019-3603365/1, N КУВД-001/2019-3603366/1, в соответствии с пунктами 5, 7 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации, Закон N 218-ФЗ) осуществление действий по государственной регистрации прав в отношении вышеуказанных объектов, расположенных по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, с. Смолеевка, ул. Преображение, д. 25, приостановлено до 05.07.2019, в связи с тем, что форма и (или) содержание документа, предоставленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, а иные документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав, не представлены.

Уведомлениями от 05.07.2019 N КУВД-001/2019-3603354/2, N КУВД-001/2019-3603355/2, N КУВД-001/2019-3603356/2, N КУВД-001/2019-3603357/2, N КУВД-001/2019-3603358/2, N КУВД-001/2019-3603359/2, N КУВД-001/2019-3603360/2, N КУВД-001/2019-3603361/2, N КУВД-001/2019-3603362/2, N КУВД001/2019-3603363/2, N КУВД-001/2019-3603364/2, N КУВД-001/2019-3603365/2, N КУВД-001/2019-3603366/2 управление уведомило АО "Росагролизинг" об отказе в государственной регистрации права собственности, сославшись в обоснование вынесенного решения на следующее:

1. представленный договор, которым ООО "Леокаспис" обязуется передать в собственность АО "Росагролизинг" объекты, по содержанию не соответствует требованиям законодательства, предмет договора отсутствует, в связи с чем договор считается незаключенным;

2. представленный договор противоречит нормам Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", поскольку имущество не приобретается в лизинг по договору купли-продажи, а осуществляется строительство данного имущества.

Не согласившись с принятыми управлением решениями по отказу в государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, АО "Росагролизинг" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Рассматривая спор по существу и отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов и органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)).

Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), пере хода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно пункту 6 статьи 1 Закона N 218-ФЗ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

В соответствии со статьей 18 Закона N 218-ФЗ заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы представляются в орган регистрации прав в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования:

1) в форме документов на бумажном носителе - посредством личного обращения в орган регистрации прав, к уполномоченному лицу органа регистрации прав при выездном приеме, через многофункциональный центр (далее - личное обращение), посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (далее - почтовое отправление);

2) в форме электронных документов и (или) электронных образов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации, - с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", посредством единого портала государственных и муниципальных услуг (функций) (далее - единый портал) или официального сайта с использованием единой системы идентификации и аутентификации (далее также - отправление в электронной форме).

К заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, следующие необходимые для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы:

1) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается его представитель);

2) документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав;

3) иные документы, предусмотренные настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 данного Закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами (пункт 5 статьи 18 Закона N 218-ФЗ).

Согласно пункту 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В силу статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Закона.

В силу части 12 статьи 29 Закона N 218-ФЗ приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Из материалов дела следует, что 14.09.2012 между АО "Росагролизинг" и главой КФХ Храмовым А.Н. заключен договор финансовой аренды (лизинга) недвижимого имущества N 0410114, в соответствии с которым АО "Росагролизинг" (лизингодатель) обязалось приобрести в собственность предмет лизинга и предоставить его во временное владение и пользование главе КФХ Храмову А.Н. (лизингополучатель). Предмет лизинга - здания и сооружения козоводческой фермы на 1000 голов дойных коз в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области.

Во исполнение договора лизинга между АО "Росагролизинг", главой КФХ Храмовым А.Н. и ООО "Леокаспис" заключен договор купли-продажи от 14.09.2012 N 5020115, по условиям которого ООО "Леокаспис" (продавец) обязалось создать и передать в собственность АО "Росагролизинг" (покупатель) козоводческую ферму на 1000 голов в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области для последующей передачи в лизинг главе КФХ Храмову А.Н. (лизингополучатель) (договор купли-продажи действует в редакции дополнительных соглашений от 28.12.2012 N 1, от 28.12.2012 N 2, от 26.12.2013 N 3, от 16.06.2014 N 4, от 19.12.2016 N 5, от 23.05.2018 N 6).

В соответствии с пунктом 1.4 договора купли-продажи право собственности продавца на объекты недвижимости после их создания и до момента передачи покупателю подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

ООО "Леокаспис" создало, ввело в эксплуатацию и зарегистрировало за собой право собственности на 13 объектов по адресу: Рязанская область, Ухоловский район, с. Смолеевка, входящих в состав фермы:

- доильно-молочный блок, кадастровый номер: 62:22:0040114:739, площадью 776,8 кв.м,

- козлятник на 1000 голов, кадастровый номер: 62:22:0040114:736, площадью 2466,2 кв.м,

- здание для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 скотомест, кадастровый номер: 62:22:0040114:735, площадью 634,7 кв.м,

- галерея, кадастровый номер: 62:22:0040114:741, площадью 396,7 кв.м,

- автономный источник теплоснабжения, кадастровый номер: 62:22:0040114:734, площадью 27,1 кв.м,

- козлятник на 20 голов, кадастровый номер: 62:22:0040114:903, площадью 144,6 кв.м,

- контрольно-пропускной пункт, кадастровый номер: 62:22:0040114:738, площадью 199,4 кв.м,

- склад комбикормов, кадастровый номер: 62:22:0040114:740, площадью 190,7 кв.м,

- склад для сена и соломы, кадастровый номер: 62:22:0040114:743, площадью 241 кв.м,

- склад для сена и соломы, кадастровый номер: 62:22:0040114:744, площадью 241 кв.м,

- стоянка для специальной техники, кадастровый номер: 62:22:0040114:737, площадью 229,4 кв.м,

- железобетонное покрытие проездов, кадастровый номер: 62:22:0040114:905, площадью 7330 кв.м,

- неотапливаемый дезбарьер, кадастровый номер: 62:22:0040114:904, площадью 72 кв.м.

Между АО "Росагролизинг" и ООО "Леокаспис" 14.03.2019 подписан акт приема-передачи, в котором отражены вышеуказанные тринадцать объектов, входящих в состав козоводческой фермы с указанием их кадастровых номеров, адреса и площади.

Отказывая в государственной регистрации прав, управление указало, что представленный договор купли-продажи, в соответствии с которым ООО "Леокаспис" взяло обязательства передать в собственность АО "Росагролизинг" объекты, по содержанию не соответствует требованиям законодательства, предмет договора отсутствует, в связи с чем договор считается незаключенным. Кроме того, по мнению регистрирующей органа, указанный договор противоречит нормам Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)" (далее - Закон N 164-ФЗ), поскольку имущество не приобретается в лизинг по договору купли-продажи, а осуществляется строительство данного имущества.

Оценив материалы дела, суд области по праву заключил, что утверждение управления о том, что договор купли-продажи противоречит нормам Закона N 164-ФЗ, является ошибочным, поскольку не регулируется его положениями.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно части 2 статьи 455 ГК РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - Постановление N 54), в силу пункта 5 статьи 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

В соответствии с пунктом 2 Постановления N 54 для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 8 Закона N 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Судом первой инстанции установлено и участвующими в деле лицами не оспаривается, что на момент заключения сторонами договора купли-продажи от 14.09.2012 N 5020115 здания и сооружения, а также иные объекты отсутствовали.

Следовательно, как обоснованно указал суд, исходя из положений статьи 431 ГК РФ, такой договор является договором купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем.

Довод управления о том, что указанном договоре не определен его предмет, судом по праву отклонен. В пункте 1.1 договора указано, что создаваемый комплекс козоводческой фермы состоит из зданий и сооружений, поименованных в приложении N 3 к договору. Приложение N 3 к договору содержит указание на наименование объектов недвижимости, их площадь, адрес и стоимость. Кроме того, характеристики объектов недвижимости, согласованные сторонами на момент заключения договора, содержаться в техническом задании (приложение N 3 к договору).

После введения в эксплуатацию объектов недвижимости козоводческой фермы между АО "Росагролизинг" и ООО "Леокаспис" был подписан акт приема-передачи от 14.03.2019, в котором отражены объекты недвижимого имущества, входящие в состав козоводческой фермы с указанием их кадастровых номеров, адреса и площади. Данный акт приема-передачи был приложен к заявлению о государственной регистрации наряду с другими документами в управление Росреестра по Рязанской области.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сторонами договора были соблюдены требования в отношении идентификации объектов недвижимого имущества, договор купли-продажи является заключенным и его положения не оспорены в установленном порядке.

Заявитель, управление и третьи лица не спорят по вопросу, что доильно-молочный блок, козлятник на 1000 голов, здание для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 скотомест, галерея, автономный источник теплоснабжения, козлятник на 20 голов, контрольно-пропускной пункт, склад комбикормов, два склада для сена и соломы, стоянка для специальной техники, неотапливаемый дезбарьер, по своей сути и техническим характеристикам, являются зданиями, в связи с чем относятся к объектам недвижимости.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции управление Росреестра по Рязанской области заявило, что железобетонное покрытие проездов площадью 7330 кв.м (кадастровый номер 62:22:0040114:905) является элементом благоустройства земельного участка, какие-либо надземные (подземные) сооружения помимо железобетонного покрытия на земельном участке отсутствуют. Соответственно, по мнению управления, железобетонное покрытие проездов не подлежит государственной регистрации как объект недвижимости.

Суд области справедливо посчитал указанную позицию государственного регистратора обоснованной на основании следующего.

В силу пункта 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ и пункту 1 статьи 4 Закона N 218-ФЗ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

По смыслу указанных положений право собственности может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении тех вещей, которые, обладая признаками недвижимости, способны выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 N 1160/13).

Понятие объекта недвижимости является правовой категорией, определяемой совокупностью признаков и позволяющей считать имущество объектом гражданских прав, в отношении которого самостоятельно может быть поставлен вопрос о праве. Вещи, обладающие таким признаком, как физическая связь с землей, могут быть признаны недвижимостью в случае, если они созданы как объекты недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, с получением необходимых разрешений и соблюдением градостроительных норм и правил.

При разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Исследовав и оценив обстоятельства дела и представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным в статье 71 АПК РФ, суд области пришел к верному выводу о том, что железобетонное покрытие проездов площадью 7330 кв.м не имеет самостоятельного функционального назначения, по существу является элементом благоустройства используемого участка, создано исключительно в целях улучшения земельного участка и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 ГК РФ и пункта 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" относиться к недвижимому имуществу.

При этом проведение в отношении объекта технического и (или) кадастрового учета не может служить основанием для признания объекта недвижимостью, поскольку кадастровый паспорт содержит характеристики объекта недвижимости, предназначен для информационного обеспечения государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Соответственно, документы кадастрового и технического учета не относятся к правоустанавливающим, их составление является следствием, а не причиной распространения на конкретный объект правового режима недвижимого имущества.

В этой связи суд первой инстанции справедливо отклонил довод заявителя о том, что железобетонное покрытие проездов является объектом недвижимого имущества, поскольку поставлено на государственный кадастровый учет объектов недвижимости и в ЕГРП осуществлена запись о праве собственности на указанный объект недвижимости. Составление кадастрового паспорта, присвоение кадастрового номера и регистрация в ЕГРП права собственности на железобетонное покрытие проездов само по себе не являются основанием для признания вещи недвижимостью, право на которую подлежит регистрации.

Учитывая изложенное, суд области по праву заключил об отсутствии у регистрирующего органа правовых оснований для проведения государственной регистрации перехода права на указанный объект, в связи с чем уведомление об отказе в государственной регистрации прав 05.07.2019 N КУВД-001/2019-3603359/2 является законным.

При новом рассмотрении спора, отказывая также в удовлетворении остальной части требований заявителя, суд дал правомерную оценку буквальному содержанию раздела 1 "Предмет договора" договора купли-продажи от 14.09.2012 N 5020115 и учел, что его предметом является козоводческая ферма на 1000 голов, которая является единым комплексом и состоит из зданий и сооружений, технологически связанных между собой и эксплуатации некоторых из них (например, галереи) по отдельности невозможна.

Так, согласно Генплану козоводческой фермы в ее состав должны входить следующие производственные участки (здания, строения, сооружения):

1) Доильно-молочный блок и центр переработки молока (обозначен цифрой 1);

2) Козлятник на 1000 голов (цифра 2);

3) Здание для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 голов (цифра 3);

3.1) Козлятник на 20 голов (цифра 3.1), при этом козлятник на 20 голов выделен в отдельное помещение в общем здании, предназначенном в том числе для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 голов;

4) Соединительная галерея;

5) Санитарный пропускник с КПП;

6) Стоянка спецтехники;

7) Склад для сена;

8) Склад для соломы;

9) Склад комбикормов;

10) Площадка для карантирования навоза;

11) Жижесборники;

12) Открытая стоянка для легковых автомобилей;

13) Холодный дезбарьер;

14) Пожарные резервуары 2x15- куб.м.;

15) Разворотная площадка;

16) Дизель-генератор;

17) Отапливаемый дезбарьер.

Из пояснений главы КФХ Храмова А.Н. следует, что доильномолочный блок и центр переработки молока (1), исходя из ситуационного плана козоводческой фермы, связан с козлятником на 1000 голов (2) и зданием для ремонтного молодняка и сухостойных коз на 315 голов (3), включающим в себя козлятник на 20 голов (3.1), общей соединительной галереей (4).

В козлятнике на 1000 коз (по расчетам Храмова А.Н.) должно содержаться все основное стадо, где козы будут получать кормление, поение и содержаться в течение суток, кроме времени доения. Здесь же с января по март будет происходить окот (рождение козлят), козлят сразу после рождения на специальных колясках доставят в здание N 3 для ремонтного молодняка в специальный бокс для новорожденных. Все козы два раза в день из здания N 2 и здания N 3 по галерее (здание N 4) будут следовать в доильномолочный блок (здание N 1), где происходит доение коз, а также накопление в охладительном танке молока для дальнейшей перекачки через молокопровод в цех переработки молока (здание N 1), где происходит дальнейшая переработка молока до продукции, готовой к реализации. Цех по переработке молока (здание N 1) не имеет отдельной приемки молока, за исключением названного молокопровода из доильного отделения, в связи с чем самостоятельно функционировать не может. Также в цехе по переработке молока находится газовая котельная, осуществляющая отопление доильномолочного блока и нагревание воды для доильной карусели и помывки оборудования в доильно-молочном блоке. На территории козоводческого комплекса, согласно технологии и требованиям, находится склад для сена (здание N 7), склад для соломы (здание N 8), а так же склад комбикормов (здание N 9), где происходит накопление, хранение кормов (не менее чем на три месяца, согласно требованиям), а также ежедневно (несколько раз в день) происходит приготовление кормосмеси для кормления животных. Здание N 5 - санпропускник с КПП является неотъемлемой частью Козоводоческого комплекса, в котором происходит ежедневная дезинфекция работающего персонала, расположены комнаты отдыха работающего персонала, душевые, класс для обучения персонала, а так же по пульт пожарной безопасности и пункт слежения за процессами внутри комплекса. Въездной дезбарьер теплого типа (здание N 17) является необходимой защитой животноводческого комплекса на 1000 дойных коз от проникновения различных инфекций (требование ветеринарного законодательства). Сооружение N 12 - площадка для карантинирования навоза предназначена для выполнения требований ветеринарного законодательства, согласно которым которое свежий навоз не может покидать территорию Козоводческого комплекса, не отлежав на карантинной площадке менее 6-ти месяцев.

Участвующими в деле лицами, в том числе заявителем, не оспаривается, что у зданий и сооружений комплекса козоводческой фермы имеется неразрывная технологическая связь объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, в том числе линейных объектов, а именно для обслуживания козоводческой фермы (система электроснабжения объектов фермы, система пожаротушения, наружные сети водопровода и канализации, сети ливневой канализации, водоотводная канава и т.д.).

Общие данные проектной документации (рабочий проект 2013 года) ООО "Центрсоюзпроект" (заказчик "Леокаспис") Раздела 3 "Архитектурные решения" также содержит указание на единый предмет строительства "Козоводческая ферма на 1000 голов" в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области.

Согласно разрешению на строительство от 05.02.2013 N RU 6252000-05-13 администрация муниципального образования - Ухоловский муниципальный район Рязанской области разрешило строительство "Козоводческой фермы на 1000 голов в с. Смолеевка Ухоловского района Рязанской области".

Оценив материалы дела в совокупности и во взаимосвязи, суд первой инстанции по праву заключил, что все спорные здания и сооружения, а также сети водопровода и канализации вовлечены в процесс выращивания молодняка, промышленной технологии содержания молочных коз, в технологические процессы содержания, кормления, доения и выращивания животных.

Согласно статье 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в ЕГРН зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Поскольку в соответствии с Генпланом козоводческой фермы, техническим заданием к договору, проектной документацией все здания и сооружения козоводческой фермы на 1000 голов объединены единым назначением, неразрывно связаны технологически, а также часть зданий - физически (имеют общие стены, фундаменты, проемы), суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные объекты недвижимости представляет собой единый недвижимый комплекс.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Закон N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на единый недвижимый комплекс осуществляются:

1) в связи с завершением строительства объектов недвижимости, если в соответствии с проектной документацией предусмотрена эксплуатация таких объектов как единого недвижимого комплекса;

2) в связи с объединением нескольких указанных в статье 133.1 ГК РФ объектов недвижимости, государственный кадастровый учет которых осуществлен в Едином государственном реестре недвижимости и права на которые зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости, по заявлению их собственника.

Состав сведений о едином недвижимом комплексе, подлежащих внесению в реестр объектов недвижимости ЕГРН, установлен статьей 8 Закона N 218-ФЗ, пунктом 41 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16.12.2015 N 943.

Особенности подготовки технического плана в отношении единого недвижимого комплекса определены также абзацем девятым пункта 16, пунктом 33, абзацем десятым пункта 34 Требований к подготовке технического плана и составу содержащихся в нем сведений, утвержденных приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18.12.2015 N 953 (далее - Требования N 953).

Кроме того, в соответствии с пунктом 50 Требования N 953 в случае подготовки технического плана единого недвижимого комплекса в разделе "Заключение кадастрового инженера" такого технического плана указываются сведения, характеризующие единый недвижимый комплекс, в том числе в случаях, если единый недвижимый комплекс является таковым, поскольку совокупность составляющих его объединенных единым назначением зданий, сооружений неразрывно связана технологически, указываются сведения о содержании такой технологической связи.

Из материалов дела усматривается, что АО "Росагролизинг" в нарушение требований статьи 133.1 ГК, части 1 статьи 46 Закон N 218-ФЗ, Требований N 953 обратилось в управление Росреестра по Рязанской области с заявлениями о регистрации прав на отдельные объекты недвижимости.

В этой связи, по справедливому суждению суда, учитывая, что козоводческая ферма представляет собой единый недвижимый комплекс, у управления в любом случае отсутствовали основания для государственной регистрации права АО "Росагролизинг" на отдельные объекты недвижимости, а потому оспариваемые отказы в государственной регистрации являются законными.

Довод управления о расположении спорных объектов на двух земельных участках, по праву не принят судом первой инстанции, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно статье 133.1 ГК РФ части единого недвижимого комплекса (например, линейного объекта) могут быть расположены на различных земельных участках. В связи с этим отказ органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, в регистрации единого недвижимого комплекса лишь на том основании, что соответствующие объекты не расположены на одном земельном участке, не соответствует положениям статьи 133.1 ГК РФ.

Аргумент заявителя апелляционной жалобы о том, что суд в нарушение части 4 статьи 200 АПК РФ обосновал законность принятых управлением уведомлений на основании доводов, которые изначально не были предметом рассмотрения регистрирующего органа, отклоняется судом апелляционной инстанции.

При этом судебная коллегия исходит из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в определении от 12.07.2006 N 267-О и постановлениях от 06.06.1995 N 7-П и от 13.06.1996 N 14-П, согласно которой суд, основываясь на принципе невозможности умаления права на судебную защиту при рассмотрении дел, связанных с оспариванием ненормативных правовых актов государственных органов, обязан исследовать все документы, независимо от того, были ли они истребованы и исследованы при принятии решения государственным органом.

Кроме того, судебная оценка возможности регистрации права собственности заявителя на спорные объекты как самостоятельных объектов недвижимости, не входящих в единый имущественный комплект козоводческой фермы, дана в соответствии с указаниями суда кассационной инстанции, содержащимися в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 16.06.2020 по настоящему делу, которые в силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка. Оснований для их переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Нормы материального права применены правильно.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4 статьи 270 АПК РФ безусловную отмену судебного акта, апелляционным судом не установлено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Рязанской области от 20.02.2021 по делу N А54-5402/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Д.В. Большаков

Судьи

Е.В. Мордасов
В.Н. Стахонова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.