Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2021 г. N 13АП-5051/21 по делу N А21-5184/2020

г. Санкт-Петербург

26 мая 2021 г.

Дело N А21-5184/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 19 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Баженовой Ю.С., Галенкиной К.В.

при ведении протокола судебного заседания: Самсоновой Е.В.

при участии:

от истца: Зоренко Е.Ю. (доверенность от 20.04.2020)

от ответчика: Левчук Ю.И. (доверенность от 30.06.2020)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5051/2021) Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2020 по делу N А21- 5184/2020 (судья Талалас Е.А.), принятое по заявлению ООО "Арт-Строй" о признании отказа незаконным, заинтересованные лица: Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград", администрация городского округа "Город Калининград",

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Арт-Строй" (далее - ООО "Арт-Строй", заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, о признании незаконным решение Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" (далее - КМИ), изложенного в письме от 20.04.2020 N и-КМИ-21/6134 об отказе в заключении соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131919:1393, 39:15:131919:1395, 39:15:000000:7535; обязании администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация) в течение 30 дней с момента вынесения судебного акта заключить с ООО "Арт-Строй" соглашение о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131919:1393, 39:15:131919:1395, 39:15:000000:7535 с определением размера платы в результате перераспределения в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ и п. 1 ст. 26 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области" (в редакции Закона Калининградской области от 22.02.2019 г. N 259).

Решением от 23.12.2020 заявление удовлетворено.

Не согласившись с решением, Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" обратился с апелляционной жалобой об его отмене. По мнению подателя жалобы, суд не учел положения ст. 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель КМИ доводы жалобы поддержал, представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, что Общество является застройщиком объекта: "Многоквартирные жилые дома по ул. Артиллерийской в г. Калининграде", расположенного на земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:7535, принадлежащем ООО "Арт-Строй" на праве собственности с 10 декабря 2016 года.

В настоящее время Общество на указанном земельном участке осуществляет строительство многоквартирных жилых домов N 3 и N 4 по ГП в соответствии с Федеральным законом N 214 от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Проектом строительства, помимо домов N 3 и N 4, предусмотрено возведение еще 2-х жилых многоквартирных домов.

Для благоустройства прилегающей территории требуются дополнительные площади.

Из пояснений представителя общества и материалов дела следует, что в июне 2017 года Обществом согласована с Администрацией возможность получения за плату дополнительных площадей из состава рядом расположенных земельных участков, находящихся в собственности у муниципального образования, при условии выполнения встречных обязательств Обществом в пользу Администрации.

Достигнутые договоренности сторон закреплены в Протоколе N КМИ/84-ПРТК от 29.06.2017.

Принятые на себя обязательства Общество исполнило в полном объеме, что не оспаривается заинтересованными лицами.

26.02.2020, руководствуясь п. 4 протокола от 29.06.2017 N КМИ/84-пртк, Общество обратилось к Главе ГО "Город Калининград" и заместителю главы администрации, председателю комитета муниципального имущества и земельных ресурсов с заявлением N 7/2020 о заключении соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131919:1393, 39:15:131919:1395, 39:15:000000:7535.

Письмом от 20.04.2020 N И-КМИ-21/6134 Комитет отказал Обществу в удовлетворении заявления.

Ссылаясь на пп.2 пп.9 ст. 39.29, п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ, п. 1 ст. 422 ГК РФ и п. 1 ст. 26 Закона Калининградской области от 21.12.2006 N 105 "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории Калининградской области", Комитет указал на непредставление Обществом письменного согласия лиц, указанных в п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ; плата за увеличение земельного участка должна рассчитываться на основании действующего законодательства (п. ст. 26 Закона N 105); на необходимость актуализации сведений о кадастровой стоимости вновь образованного земельного участка с КН 39:15:000000:14305 до заключения соглашения о перераспределении земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:131919:1393, 39:15:131919:1395, 39:15:000000:7535.

Считая полученный отказ незаконным, необоснованным, а также нарушающим права и законные интересы Общества, ООО "Арт-Строй" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 198, ч. 4 ст. 200, ч. 2 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении дела, суд не учел следующих обстоятельств.

Обязательства, принятые на себя комитетом в соответствии с протоколом КМИ/84-ПРТК от 29.06.2017, о предоставлении к перераспределению с земельным участком, находящимся в собственности Общества, земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, являются публично-правовыми и непосредственно связаны с выполнением органом местного самоуправления властно-распорядительных полномочий, предусмотренных статьями 11, 39.2, 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 27.06.2017 N 1266-О, Земельный кодекс Российской Федерации, будучи кодифицированным правовым актом в сфере земельных отношений, предусматривает в статье 39 в качестве основного способа приватизации земли торги, которые проводятся на конкурсной основе, обеспечивающей справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2012 года N 1584-О, от 17 июля 2014 года N 1685-О, от 19 июля 2016 года N 1549-О и от 24 ноября 2016 года N 2465-О). С учетом специфики земельных отношений Земельный кодекс Российской Федерации также устанавливает иные способы приватизации, к которым относится перераспределение земель, находящихся в частной и публичной формах собственности (статья 39.28).

Порядок заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности, установлен статьей 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации, данным в пункте 20 Обзора судебной практики N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, при решении вопроса о правомерности перераспределения земельных участков из земель, государственная собственность на которые не разграничена, необходимо установить наличие оснований для перераспределения, указанных в пункте 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации, а также отсутствие оснований для отказа в заключении соглашения о перераспределении земельных участков, перечисленных в пункте 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции при оценке вопроса о законности оспариваемого отказа необоснованно не учтено отсутствие оснований для осуществления перераспределения, предусмотренные ст. 39.28 ЗК РФ, а именно наличие одновременно трех условий:

1) в результате перераспределения границы земельных участков должны приводиться в соответствие с утвержденным проектом межевания территории;

2) целью перераспределения должно служить исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы;

3) размер увеличившегося земельного участка не должен превышать установленные пределы.

В соответствии с правовой позицией, изложенной Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 N 1266-О, подпункт 9 пункта 9 статьи 39.29 Земельного кодекса Российской Федерации ограничивает возможность предоставления в порядке перераспределения земельных участков, относящихся к публичной собственности, если из них могут быть сформированы самостоятельные земельные участки, т.е. земельные участки, права на которые граждане и юридические лица могут приобрести в общем порядке. При этом возможность формирования самостоятельных земельных участков определяется в каждом конкретном случае с учетом требований, изложенных в статье 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, в иных правовых актах (включая документы территориального планирования, правила землепользования и застройки), отказ же в заключении соглашения о перераспределении земельных участков должен быть обоснованным (пункт 10 статьи 39.29 того же Кодекса).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.10.2018 N 303-ЭС18-3686, при оценке обстоятельств наличия оснований для заключения соглашения о перераспределении земельных участков необходимо исследовать цель перераспределения - устранение чересполосицы, вкрапливания земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности заявителю, невозможность образования самостоятельного земельного участка из земельного участка, находящегося в публичной собственности. При этом наличие проекта межевания территории, предусматривающего перераспределение спорных земельных участков, само по себе не может выступать единственным основанием для осуществления перераспределения в отсутствие предусмотренных подпунктом 2 части 1 статьи 39.28 Земельного кодекса Российской Федерации.

Между тем судом не принят во внимание довод Комитета и Администрации городского округа "Город Калининград" о том, что, находящиеся в муниципальной собственности и испрашиваемые заявителем к перераспределению земельные участки с кадастровым номером 39:15:131919:1393 площадью 1410 кв.м., с разрешенным использованием "для размещения объектов среднего профессионального образования", и кадастровым номером 39:15:131919:1395, площадью 73 кв.м., с разрешенным использованием "для размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения", являются уже образованными самостоятельными земельными участками, поставленными на государственный кадастровый учет и, соответственно, такое перераспределение земельных участков, фактически направлено на получение земельного участка для благоустройства территории многоквартирного дома в целях дальнейшего получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, в обход процедур, предусмотренных земельным законодательством, для предоставления публичных земельных участков в целях строительства объектов недвижимости.

При исследовании позиции заявителя, суд пришел к выводу, что нарушение сроков строительства и передачи объектов долевого участия дольщикам произошло по причине незаключения соглашения о перераспределении и, следовательно, невозможности для заявителя приступить к работам по благоустройству территории многоквартирного дома.

Таким образом, фактической целью перераспределения является образование земельного участка для строительства многоэтажного жилого дома, выполнения работ по благоустройству его территории, а не исключение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:7535.

В этой связи суду первой инстанции надлежало установить, что у заявителя отсутствует право на получение публичных земельных участков посредством процедуры перераспределения без проведения торгов.

Также исходя из системного толкования положений пунктов 1 и 4 статьи 11.2, подпункта 2 пункта 9 статьи 39.29 ЗК РФ уполномоченный орган обязан принять решение об отказе в заключении соглашения о перераспределении в случае не предоставления согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, общее правило о необходимости при образовании земельных участков получить согласие землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков, предусмотренное пунктом 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, призвано обеспечить защиту прав указанных лиц, и соответствует требованиям статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц (определения от 16 июля 2013 года N 1196-0, от 29 января 2015 года N 162-0, от 21 мая 2015 года N 1197-0, от 23 ноября 2017 года N 2607-О, от 29 мая 2019 года N 1358-0 и др.).

Как подтверждается представленной в материалы дела выпиской из ЕГРН о земельном участке с кадастровым номером 39:15:000000:7535, принадлежащем на праве собственности ООО "Арт-Строй", в отношении данного земельного участка установлены ограничения прав и обременения (ипотека в силу закона). Согласия указанных в выписке залогодержателей на перераспределение данного земельного участка и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, в адрес администрации, как и в материалы дела, не предоставлены.

Вывод суда о том, что отсутствие в п.5.7. договоров долевого участия конкретного указания о предоставлении согласия на перераспределение участка при наличии формулировки о возможном "преобразовании", не может являться основанием для отказа в подписании соглашения о перераспределении противоречит положениям Главы V.4 ЗК РФ о порядке заключения соглашения о перераспределении. При этом формулировка "преобразование" в редакции п. 5.7 договора не синонимична термину перераспределение.

Согласно выписке из ЕГРН, имеющейся в материалах дела, ипотека в силу закона в отношении земельного участка с КН 39:15:000000:7535 установлена на основании более чем 55 договоров долевого участия в долевом строительстве МКД, заключенных в 2019-2020 годах.

Доводы о неоднократности обращений и наличии переписки за предыдущий период не имеют правого значения для разрешения спора.

В соответствии с п.п. 4, 5 Протокола N КМИ/84-ПРТК от 29.06.2017 ООО "Арт-Строй" обращается в Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов администрации с заявлением о подготовке соглашения о перераспределении земельных участков только после выполнения всех обязательств, предусмотренных п. 1, 2, указанного протокола.

Как следует из материалов дела, проект межевания территории в границах красных линий ул. Артиллерийская - перспективные проезды в городе Калининграде утвержден Приказом N 317 Агентства по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области 13.09.2019, с заявлением об исполнении обязательств, принятых на себя в соответствии с условиями Протокола КМИ/84-ПРТК от 29.06.2017 в полном объеме Общество обратилось 13.12.2019 (вход. N в-КМИ-11065).

Между тем наличие договоренности о выполнении принятых на себя обязательств в целях последующего утверждения проекта межевания территории в границах красных линий ул. Артиллерийская - перспективные проезды в г. Калининграде, не отменяет необходимость соблюдения установленного статьей 39.29 ЗК РФ порядка заключения соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и земельных участков, находящихся в частной собственности.

С учетом изложенного решение подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 23.12.2020 по делу N А21-5184/2020 отменить.

В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью "Арт-Строй" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Ю.С. Баженова К.В. Галенкина