Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 10АП-7475/21 по делу N А41-71782/2019

ГАРАНТ:

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18 августа 2021 г. N Ф05-20113/21 настоящее постановление оставлено без изменения

г. Москва

02 июня 2021 г.

Дело N А41-71782/19

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Семушкина В.Н.,

судей: Боровикова С.В. - 007, Погонцев М.И. - 649,

при ведении протокола судебного заседания: Исаченковой А.А.,

при участии в заседании:

от Администрации Коломенского городского округа Московской области: Мазаева Н.С., представитель по доверенности от 12.01.2021;

от ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ": Юфа А..И., представитель по доверенности от 31.08.2020; Тирская Е.В., представитель по доверенности от 31.08.2020;

от Министерства имущественных отношений Московской области: Круглова М.С., представитель по доверенности от 11.01.2021;

от Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области: представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от Федерального дорожного агентства (Росавтодор): представитель не явился, извещен надлежащим образом;

от ФКУ "Центравтомагистраль": Бирюков Д.А., представитель по доверенности от 20.08.2018,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации Коломенского городского округа Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2021 года по делу N А41-71782/19, принятое по исковому заявлению Администрации Коломенского городского округа Московской области к ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ", третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области; Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области; Федеральное дорожное агентство (Росавтодор), ФКУ "Центравтомагистраль" и по встречному иску о расторжении,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Коломенского городского округа Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ" о расторжении договора N 420 от 09.10.2007 г. аренды земельного участка КН 50:34:0050104:371 в связи с неиспользованием его ответчиком для целей строительства более трех лет (ст. 45, 46 ЗК РФ).

Впоследствии ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ" обратилось со встречным иском к Администрации о взыскании 14 583 618, 02 рубля убытков, возникших у Общества в результате оплаты в период с 1 кв. 2011 года по 1 кв. 2021 г., расторжении договора аренды в связи с неисполнением арендодателем обязательств по предоставлению в аренду земельного участка без неустранимых недостатков (с учетом принятого судом уточнения).

Решением Арбитражного суда Московской области от 09.03.2021 года по делу N А41-71782/19 требования ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ" удовлетворены, в удовлетворении первоначальных исковых требований Администрации отказано.

Не согласившись с принятым решением суда первой инстанции, Администрация Коломенского городского округа Московской области обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении встречных исковых требований - отказать, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель сослался на то, что решение суда первой инстанции вынесено при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, с нарушением норм процессуального и материального права.

В судебном заседании представитель Администрации Коломенского городского округа Московской области поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Представители ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ" в судебном заседании поддержали решение суда, просили оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представители Комитета по архитектуре и градостроительству Московской области, Федерального дорожного агентства (Росавтодор), извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru), в суд апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, дело рассмотрено апелляционным судом в порядке ст. 156 АПК РФ в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в соответствии со ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

Изучив представленные в дело доказательства, заслушав представителей сторон, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Администрацией Коломенского городского округа Московской области (арендодатель) и ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ" (арендатор) заключен договор N 420 от 09.10.2007 г. аренды земельного участка КН 50:34:0050104:371, для застройки объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.

18.06.2010 указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по МО.

19.05.2010 между ООО "РуссБизнес" и ООО "СПЕЦГЕОТРАНСПРОЕКТ" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору.

Земельный участок с кадастровым номером 50:34:0050104:0371, общей площадью 16 400 кв. м., расположенный по адресу: Московская область, Коломенский район, с. Мячково, относится к категории земель - земли населенных пунктов, виду разрешенного использования - для застройки (объектами инженерной и транспортной инфраструктуры.

Согласно пункту 1 дополнительного соглашения к договору аренды N 420 от 09.10.2007, земельный участок передается для осуществления Арендатором следующих видов деятельности (цели использования): под размещения автозаправочной станции (АЗС), магазина по продаже сопутствующих товаров и запчастей, автостоянки.

Земельный участок передан Арендатору во временное владение и пользование на 49 (сорок девять) лет.

При проведении осмотра указанного выше земельного участка специалистами администрации Коломенского городского округа установлено, что предоставленный ответчику в аренду земельный участок не освоен, ограждение отсутствует, на участке имеется сорная растительность, объекты капитального строительства отсутствуют, что подтверждается актами осмотра от 17.05.2018 N 27-п; 04.10.2018 N 216/1; 25.07.2019 N 897, выпиской из ЕГРН.

15.05.2019 Администрацией Коломенского городского округа в адрес ООО "СпецГеоТрансПроект" было направлено уведомление о намерении расторжения договора аренды от 15.05.2019 N 762-з, однако ответа на выказанный документ от ответчика не получен, что послужило основанием для обращения в суд с иском.

Обращаясь со встречным иском, Общество указало, что за период с 1 кв. 2011 года по 1 кв. 2021 г перечислило в пользу Администрации 14 583 618, 02 рубля в счет оплаты аренды.

Также, Общество выполняло действия по освоению земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием.

Однако, заявитель указал, что в настоящее время возникла невозможность использования земельного участка в соответствии с его разрешенным видом использования, в связи с чем Общество обратилось в Администрацию с предложением о расторжении договора N 420 от 09.10.2007 и возмещении убытков.

Поскольку Администрация не дала согласия расторгнуть договор на условиях арендатора, с возмещением убытков последнему, Общество обратилось в суд с иском.

Принимая оспариваемое решение, суд первой инстанции, вопреки доводам апелляционной жалобы, полно и всесторонне исследовал имеющие значение для правильного рассмотрения дела обстоятельства, правильно применил и истолковал нормы материального права и на их основании сделал обоснованный вывод о наличии оснований для удовлетворения встречных исковых требований и об отсутствии основания для удовлетворения первоначального иска.

Согласно статье 619 названного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 2 указанной статьи наряду с названными основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя также по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно п. 1 ч. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

-непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

-потребовать досрочного расторжения договора.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 ГрК РФ), проектной документации (статьи 47, 48 ГрК РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 ГрК РФ освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Определением Арбитражного суда Московской области от 19 мая 2020 года по настоящему делу назначена экспертиза.

Согласно представленному заключению экспертов: Использование земельного участка с кадастровым номером 50:34:0050104:0371, площадью 16 400 кв.м, категория земель: "земли населенных пунктов", местонахождение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка; ориентир церковь; участок находится примерно в 2000 м от ориентира по направлению на юго-запад, почтовый адрес ориентира: Московская область, Коломенский район, сельское поселение Радужное, с. Мячково, для целей размещения магазина по продаже сопутствующих товаров и запчастей не возможно, поскольку к земельному участку отсутствует возможность обустройства примыкания к автодороге общего пользования по причине близкого расстояния с мостовым переходом.

Определением Арбитражного суда Московской области от 21 октября 2020 года назначена экспертиза.

Согласно представленному заключению экспертов:

1.Осуществления съезда с автомобильной дороги местного значения для организации проезда/прохода к земельному участку КН 50:34:0050104:0371 невозможно.

2.Необходимые строительные работы, их стоимость определить невозможно по причине невозможности организации съезда.

3.Единственно возможным вариантом организации проезда/прохода к земельному участку КН 50:34:0050104:0371 является обустройство примыкания к федеральной автомобильной дороге М-5 "Урпл" на 92+900 (справа) с обустройством параллельного федеральной автодороге проезда вне границ полосы отвода.

4.Выполнить расчет необходимых строительных работ не представляется возможным в силу необходимости проведения полного комплекса проектно - изыскательных работ и работ по согласованию проектной документации.

5.Осуществление прохода/проезда от дорог общего пользования к земельному участку КН 50:34:0050104:0371 возможно посредством установления сервитута в отношении земельного участка КН 50:34:0050102:1494, площадь сервитута составляет 3 753 рубля в год.

Судом первой инстанции верно установлено, что экспертное заключение соответствует требованиям ст.86 АПК и ст.25 ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, является полным, не содержит противоречий и неясностей, в связи с чем, у суда отсутствуют основания сомневаться в достоверности и объективности выводов эксперта.

Частью 7 статьи 51 ГрК РФ установлено, что в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, Государственную корпорацию по космической деятельности "Роскосмос". Заявление о выдаче разрешения на строительство может быть подано через многофункциональный центр в соответствии с соглашением о взаимодействии между многофункциональным центром и уполномоченным на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления.

К указанному заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута, а также схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, на основании которой был образован указанный земельный участок и выдан градостроительный план земельного участка в случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 57.3 ГрК РФ; градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство, или в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), реквизиты проекта планировки территории в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка; результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 ГрК РФ проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально - культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);

г) проект организации строительства объекта капитального строительства (включая проект организации работ по сносу объектов капитального строительства, их частей в случае необходимости сноса объектов капитального строительства, их частей для строительства, реконструкции других объектов капитального строительства); положительное заключение экспертизы проектной документации, в соответствии с которой осуществляются строительство, реконструкция объекта капитального строительства, в том числе в случае, если данной проектной документацией предусмотрены строительство или реконструкция иных объектов капитального строительства, включая линейные объекты (применительно к отдельным этапам строительства в случае, предусмотренном частью 12.1 статьи 48 ГрК РФ), если такая проектная документация подлежит экспертизе в соответствии со статьей 49 ГрК РФ, положительное заключение государственной экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 3.4 статьи 49 ГрК РФ, положительное заключение государственной экологической экспертизы проектной документации в случаях, предусмотренных частью 6 статьи 49 ГрК РФ; подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.8 статьи 49 ГрК РФ, предоставленное лицом, являющимся членом саморегулируемой организации, основанной на членстве лиц, осуществляющих подготовку проектной документации, и утвержденное привлеченным этим лицом в соответствии с ГрК РФ специалистом по организации архитектурно-строительного проектирования в должности главного инженера проекта, в случае внесения изменений в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 ГрК РФ; подтверждение соответствия вносимых в проектную документацию изменений требованиям, указанным в части 3.9 статьи 49 ГрК РФ, предоставленное органом исполнительной власти или организацией, проводившими экспертизу проектной документации, в случае внесения изменений в проектную документацию в ходе экспертного сопровождения в соответствии с частью 3.9 статьи 49 ГрК РФ; разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции (в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии со статьей 40 ГрК РФ); копия свидетельства об аккредитации юридического лица, выдавшего положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации, в случае, если представлено заключение негосударственной экспертизы проектной документации копия решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории в случае строительства объекта капитального строительства, в связи с размещением которого в соответствии с законодательством Российской Федерации подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории, или в случае реконструкции объекта капитального строительства, в результате которой в отношении реконструированного объекта подлежит установлению зона с особыми условиями использования территории или ранее установленная зона с особыми условиями использования территории подлежит изменению; копия договора о развитии застроенной территории или договора о комплексном развитии территории в случае, если строительство, реконструкцию объектов капитального строительства планируется осуществлять в границах территории, в отношении которой органом местного самоуправления принято решение о развитии застроенной территории или решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, за исключением случая принятия решения о самостоятельном осуществлении комплексного развития территории.

Согласно пункту 12 Положения раздел 2 "Схема планировочной организации земельного участка" проектной документации на объекты капитального строительства производственного и непроизводственного назначения должен содержать в том числе: в текстовой части обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешние и внутренние (в том числе межцеховые) грузоперевозки, для объектов производственного назначения (подпункт "и"); обоснование схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, для объектов непроизводственного назначения (подпункт "л"); в графической части ситуационный план размещения объекта капитального строительства в границах земельного участка, предоставленного для размещения этого объекта, с указанием границ населенных пунктов, непосредственно примыкающих к границам указанного земельного участка, границ зон с особыми условиями их использования, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации, границ территорий, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, а также с отображением проектируемых транспортных и инженерных коммуникаций с обозначением мест их присоединения к существующим транспортным и инженерным коммуникациям - для объектов производственного назначения (подпункт "п").

Вместе с тем, как установлено заключениями экспертов, возможность организации схем транспортных коммуникаций, обеспечивающих внешний и внутренний подъезд к объекту капитального строительства, который мог бы быть построен на арендованном земельном участке, отсутствует.

Доводы Администрации о том, что имеется возможность установления сервитута для строительства автодороги площадью 3 753 кв.м. правомерно отклонены судом первой инстанции, поскольку законом не предусмотрена возможность возложения на арендатора расходов по получению технических условий, согласований, строительству и содержанию автодороги для проезда к арендованному земельном участку.

Кроме того, как следует из письменных возражений ФКУ "Центравтомагистраль", строительство примыкания от арендованного земельного участка к автомобильной дороге М5-Урал указанным экспертом способом не соответствует требованиям ГОСТ Р 52398-2005, предполагающего запрет на организацию примыканий к автомобильной дороге класса I-Б чаще, чем через три километра.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к верному выводу относительно невозможности использования переданного Администрацией Обществу земельного участка, а также к тому, что перечисленная арендная плата является убытками Общества.

В свою очередь, Администрация заявила о пропуске Обществом срока исковой давности.

В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ, истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Также в части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно части 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений статьи 65 АПК РФ несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, Администрация не указывает, когда, по ее мнению, начал течь срок исковой давности для защиты Обществом своих нарушенных прав, и в какую конкретную дату такой срок истек, а так же не подтверждает данные обстоятельства документально.

Между тем, согласно выводам арбитражного суда первой инстанции в обжалуемом решении, срок исковой давности для защиты нарушенных прав Общества на момент его обращения в суд со встречными исковыми требованиями не истек.

На основании изложенного, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначального иска и удовлетворил встречный иск.

Доводы заявителя апелляционной жалобы по существу сводятся к иному пониманию и толкованию законных и обоснованных выводов суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 09.03.2021 года по делу N А41-71782/19 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

В.Н. Семушкина

Судьи