Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 июня 2021 г. N 13АП-10481/21 по делу N А56-102104/2020

г. Санкт-Петербург

02 июня 2021 г.

Дело N А56-102104/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 02 июня 2021 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Галенкиной К.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Ворона Б.И.

при участии:

от истца: Чистилина О.Г. (доверенность от 12.12.2019), Муленко Ю.Н. (доверенность от 12.12.2019)

от ответчика: Проволоцкий В.В. (доверенность от 11.01.2021)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-10481/2021) Комитета имущественных отношений СанктПетербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2021 по делу N А56-102104/2020 (судья Балакир М.В.), принятое по заявлению ООО "СВ-Консалт" о признании недействительным расторжение договора, заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СВ-Консалт" (далее - истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - ответчик, Комитет) о признании недействительным расторжение инвестиционного договора N 00-(И)006091 от 01.07.2008 посредством направления Комитетом Обществу уведомления от 31.07.2020 N 05-15-23135/20-0-0 об отказе от исполнения инвестиционного договора N 00-(И)006091.

Решением от 12.02.2021 иск удовлетворен.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, сославшись на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и указав на неправильное применение судом норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, оснований для применения положений ст. 10 ГК РФ не имеется, Комитет действовал в соответствии с условиями п. 10.3.1 инвестиционного договора.

В судебном заседании представитель ответчика доводы жалобы поддержал, представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.03.2008 N 282 Обществу (инвестору) для реконструкции под гостиничный комплекс со встроенным паркингом предоставлено здание по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, наб. р. Фонтанки, д. 78, лит. А.

Пунктами 3.1, 3.2 постановления N 282 на Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; далее - КУГИ) возложена обязанность расторгнуть в установленном порядке все имеющиеся договоры аренды помещений в здании и в месячный срок после реализации указанного условия заключить с инвестором инвестиционный договор на период осуществления работ.

Во исполнение Постановления N 282 между КУГИ и Обществом заключен инвестиционный договор от 01.07.2008 N 00-(И)006091, предметом которого является осуществление инвестиционного проекта по проектированию и осуществление работ по приспособлению для современного использования (реконструкции) здания, расположенного по указанному адресу на земельном участке площадью 3938 кв. м с кадастровым номером 78:1624Б:2:27.

Стороны 01.07.2008 подписали акт приема-передачи здания Обществу.

Во исполнение пунктов 6.1.2., 6.2.2. Инвестиционного договора, а также в соответствии с пунктом 1 статьи 652 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатору здания одновременно с передачей прав владения и пользования недвижимостью передается право на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, сторонами заключен договор от 28.12.2011 N 00/ЗК-006091 аренды земельного участка площадью 3938 кв. м с кадастровым номером 78:31:1624Б:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 78, лит. А, для осуществления проектирования и осуществления работ по приспособлению здания для современного использования под гостиничный комплекс со встроенным паркингом, расположенного на участке сроком до 30.06.2016.

При рассмотрении дела установлено, что на дату заключения инвестиционного договора отданное под реконструкцию здание занимали следующие пользователи помещений: Общественный фонд "Возрождение Ислама, исламской культуры и мусульманских традиций в Санкт-Петербурге" (помещение N 11Н.); ОАО "Издательство детской литературы "Детгиз"; УФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (после реорганизации Управление по вопросам миграции ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области); Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга (помещения 1Н (37-60)); МОО "Союз садоводов" (помещения 1Н (68-71,77, 78)).

После заключения инвестиционного договора инвестор приступил к реализации проекта и выполнил ряд обязательств и шагов, включая: оплату части инвестиционных платежей (12 063 636,36 рублей); заключение договора с проектировщиком и оплату аванса; после предоставления городом соответствующего помещения (ул. Новолитовская, д. 5, литер А) за счет собственных средств произвел его косметический ремонт. и перебазировал в него Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга и Межрегиональную общественную организацию "Союз садоводов", взял на содержание и продолжает его содержать.

По независящим от инвестора причинам и вследствие неисполнения ответчиком своих обязательств по подбору свободных и пригодных помещений для перебазирования пользователей помещений здания ОАО "Издательство детской литературы "Детгиз" и Управление по вопросам миграции ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (до реорганизации УФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) осталась в здании по наб. реки Фонтанки 78 и продолжают его занимать по настоящее время.

Обстоятельства взаимоотношений ООО "СВ-Консалт" и Комитетом, вытекающие из инвестиционного договора N 00-(И)006091 от 01.07.2008 за период с 01.07.2008 и по настоящее время ранее подробно исследовались судами при вынесении решений по делам N А56-19839/2009, N А56-47207/2010, N А56-29740/2012, N А56-80826/2014, N А56-3983/2015, N А56-74949/2016.

Несмотря на неисполнение ответчиком своих обязанностей по договору и подтвержденную судебными актами необходимость применения к взаимоотношениям сторон положений статьи 328 ГК РФ, 11.06.2016 истец получил от ответчика уведомление N 60950-32/16 о прекращении инвестиционного договора по сроку его действия с 30.06.2016.

В данном уведомлении Комитет, сославшись на статью 450 ГК РФ и пункт 5.2.2 договора, заявил отказ от договора с 30.06.2016 и предложил Обществу возвратить спорный объект по акту приема-передачи.

Уведомление получено Обществом 11.07.2016.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.12.2016 N 1181 ранее принятые Постановления N 282 и N 130 признаны утратившими силу.

Общество, ссылаясь на невозможность реализации инвестиционного проекта до выполнения Комитетом обязательств по предоставлению здания свободным от прав третьих лиц, а также считая незаконным прекращение инвестиционного договора на основании уведомления от 06.06.2016 по указанным в нем основаниям, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Решением суда первой инстанции от 30.01.2017 по делу N А56-74949/2016 признано незаконным бездействие Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выразившееся в неисполнении обязательства по передаче Обществу здания по адресу: Санкт-Петербург. наб. реки Фонтанки, д.78, лит А., свободным от прав третьих лиц, суд обязал Комитет исполнить данное обязательств, признал незаконными действия Комитета, направленные на одностороннее расторжение инвестиционного договора от 01.07.2008 N 00-И)006091 посредством направления уведомления от 06.06.2016 N 60950-32/16 о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.06.2017 данное решение отменено в части признания незаконным бездействия Комитета, выразившегося в неисполнении обязательства по передаче Обществу здания по указанному адресу свободным от прав третьих лиц, и об обязании Комитета исполнить данное обязательство, в удовлетворении данных требований отказано. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Направление ответчиком указанного уведомления о расторжении инвестиционного договора судебными актами первой, апелляционной и кассационной инстанций по делу N А56-74949/2016 признано несоответствующим закону, поскольку при обстоятельствах, когда истец приступил к реализации инвестиционного проекта (оплатил часть отчислений на развитие инфраструктуры, перебазировал часть пользователей помещений, начал проектирование и т.д.), а ответчик не исполнил свои обязательства по предоставлению здания свободным от прав и имущества занимающих здание лиц срок исполнения Обществом обязательств по окончанию реализации инвестиционного проекта на основании статьи 328 ГК РФ подлежал переносу на период просрочки Комитета, то есть до момента непосредственного перебазирования пользователей здания и до получения инвестором свободного здания, как это предусмотрено пунктом 6.1.1. инвестиционного договора.

Из заявления следует, что начиная с октября 2017 года, в целях исполнения решения суда Санкт-Петербург в лице исполнительных органов, включая ответчика, принял ряд решений, направленных на реализацию инвестиционного проекта, в частности СПб ГБУ "Управление Инвестиций" поручило ответчику возобновить поиск помещений для перебазирования АО "Детгиз" и Управления ГУ МВД (Протоколы совещаний N 186 от 07.12.2017; N 64 от 25.04.2018. Ответчиком подобрана часть помещений и предложена АО "Детгиз" для перебазирования (Письмо Комитета в АО "Детгиз" от 17.05.2019 N 33389-25).

Кроме того, инвестором самостоятельно, без содействия Комитета, достигнута договоренность с ГУ МВД РФ об освобождении помещений в здании по наб. р. Фонтанки, д. 78, после выполнения истцом обязательств по ремонту свободных помещений, находящихся в распоряжении ГУ МВД РФ.

По обоюдному согласию ремонт помещений ГУ МВД РФ осуществляется истцом в счет исполнения обязательств по инвестиционному договору, поскольку от возможности перебазирования в предоставленное ответчиком, но непригодное для этого помещение по ул. Смолячкова д. 15-17, ГУ МВД РФ отказалось.

20.08.2019 в Комитете состоялось совещание по вопросу реализации Обществом инвестиционного проекта, на котором ответчик комитетам города и подразделениям самого ответчика дал ряд поручений. Указанные поручения направлены на дальнейшую реализацию проекта и внесение изменений в инвестиционный договор, направленных на приведение инвестиционных условий в соответствие с фактическими обстоятельствами реализации проекта.

Несмотря на изложенное, 26.10.2020 Общество получило уведомление ответчика от 31.07.2020 N 05-15-23135/20-0-0 об отказе от исполнения инвестиционного договора в связи с отсутствием договора аренды земельного участка, расположенного под зданием.

Истец, ссылаясь на недействительность указанного уведомления, обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Удовлетворяя требования Общества, суд указал на недобросовестность действий Комитета при расторжении инвестиционного договора и на зависимый характер договора аренды от инвестиционного договора.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10.3.1. инвестиционного договора при отсутствии договора аренды земельного участка, указанного в пункте 6.2.2. свыше 3-х месяцев, Комитет вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения инвестиционного договора, что влечет его расторжение.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 01.06.2016 N 59094-32/2016 Комитет отказался от договора аренды земельного участка на основании п.1 статьи 610 ГК РФ, что в силу пункта 10.3.1 инвестиционного договора послужило основанием для направления Комитетом в адрес Общества оспариваемого уведомления от 31.07.2020 N 05-15-23135/20-0-0 об отказе от исполнения инвестиционного договора N 00- (И)006091.

Согласно пункту 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 406 ГК РФ кредитор, считается просрочившим, если он не совершил действий, предусмотренных договором, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Пунктами 3.1, 3.2 Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.03.2008 N 282 на Комитет возложена обязанность расторгнуть в установленном порядке все имеющиеся в отношении здания договоры, что, как указал суд кассационной инстанции в постановлении от 27.12.2011 по делу N А56-47207/2010, подразумевает не только документальное расторжение договоров - совершение записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении аренды, но и фактическое освобождение помещений от занимающих их лиц. Нахождение третьих лиц в помещениях здания объективно препятствует осуществлению реконструкции такого здания. Невозможность исполнения инвестором обязательств по инвестиционному договору в связи с нахождением в здании ссудополучателей и бывших арендаторов подтверждается также принятием постановления от 01.02.2011 N 130, которым урегулирован вопрос освобождения помещений, занимаемых ОАО "ДЕТГИЗ", и увеличением в связи с этим срока реконструкции здания. Таким образом, органы власти Санкт-Петербурга, уполномоченные решать вопросы предоставления здания для реконструкции, фактически признали невозможность реализации инвестиционного проекта на прежних условиях и выразили согласие на их соответствующее изменение.

Таким образом, обстоятельствами, установленными судебными актами по делу N А56-47207/2010, имеющими в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, установлена невозможность исполнения инвестором обязательств по инвестиционному договору до освобождения помещений.

Кроме того, удовлетворяя в рамках дела А56-74949/2016 требование Общества о признании незаконными действий Комитета, выразившихся в направлении Обществу уведомления от 06.06.2016 о прекращении инвестиционного договора в связи с истечением срока его действия, суды первой и апелляционной инстанций исходили из характера сложившихся между сторонами правоотношений и существующих обстоятельств взаимоотношений сторон, а также того, что истец непосредственно приступил к выполнению инвестиционных условий проекта и часть их успешно выполнил, однако впоследствии был вынужден приостановить их реализацию по причине ненадлежащего исполнения ответчиком своего основного обязательства по передаче здания в состоянии, позволяющем реализовать инвестиционный проект.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, признали, что в данном случае начало осуществления Обществом реконструкции здания возможно исключительно после полного и фактического освобождения от имущества занимающих его лиц, а обязанность Комитета по расторжению в установленном порядке всех имеющихся в отношении здания договоров аренды, предусмотренная Постановлением N 282 и пунктом 7.3 договора, заключалась в фактическом освобождении помещений от занимающих здание лиц.

Такое толкование условий пункта 7.3 договора и объема обязательств сторон было дано судами при рассмотрении дел N А56-29839/2009, А56-47207/2010, А56-29740/2012 по спорам, рассмотренным между теми же сторонами и в связи с ненадлежащим исполнением инвестиционного договора от 01.07.2008 N 00-(И)006091.

Как установлено судом, на момент рассмотрения настоящего спора в помещениях здания размещаются ГУ МВД РФ и АО "Детгиз".

Более того, в разделе 5 спорного договора срок реализации инвестиционных условий определен поэтапно и включает в себя стадии проектирования и проведения строительных работ, а 30.06.2016 определено как дата, не позднее которой истцом должно быть получено разрешение на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.

В связи с этим и с учетом обстоятельств, установленных судами при рассмотрении дел N А56-29839/2009, А56-47207/2010, А56-29740/2012, суды первой и апелляционной инстанций в рамках дела А56-74949/2016 правомерно применили положения статьи 328 ГК РФ и признали, что в данном случае срок исполнения Обществом обязательств по окончании реализации инвестиционного проекта на основании названной правовой нормы подлежит переносу на период просрочки Комитета, то есть до момента непосредственного перебазирования фактических пользователей здания, переданного Обществу по спорному договору, при содействии Комитета и до получения инвестором свободного здания, как это предусмотрено пунктом 6.1.1 инвестиционного договора.

Возможность применения к рассматриваемым отношениям положений статьи 328 ГК РФ являлась предметом рассмотрения в рамках дел N А56-29839/2009, А56-47207/2010, А56-29740/2012.

Договор аренды был заключен сторонами во исполнение инвестиционного договора в соответствии со ст. 652 ГК РФ на срок соответствующий сроку реализации инвестиционного договора.

Таким образом, вопреки доводам жалобы, договор аренды является вторичным по отношению к инвестиционному договору, его условия заключения (предмет, срок) прямо обусловлены основным договором - инвестиционным.

Поскольку здание, являющееся предметом инвестиционного договора, не передано Комитетом свободным от прав третьих лиц, в связи с чем срок исполнения Обществом обязательств по окончании реализации инвестиционного проекта на основании ст. 328 ГК РФ подлежит переносу на период просрочки Комитета, инвестиционный договор является действующим.

Учитывая указанные обстоятельства, требования Комитета, изложенные в уведомлении от 31.07.2020 N 05-15-23135/20-0-0, противоречат действующему законодательству (ст. 652 ГК РФ), условиям инвестиционного договора (п. 6.1.2) и принципу единства судьбы и прочно связанных с ними объектов.

Зависимый характер договора аренды земельного участка предоставляемого для осуществления работ по приспособлению здания для современного использования от 28.12.2011 N 00/ЗК-006091 от инвестиционного договора от 01.07.2008 N 00-(И)006091 установлен и подтвержден при рассмотрении Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области дела N А56-80826/2014.

После признания судом инвестиционного договора действующим, в целях приведения фактической ситуации в соответствие с положениями инвестиционного договора и судебными актами, истец неоднократно обращался в комитеты города, включая ответчика, с вопросом о недопустимости отсутствия действующего договора аренды земельного участка, предложением об отзыве уведомления о его расторжении и о признании ранее заключенного договора аренды земельного участка действующим.

В удовлетворении представленного в июле 2016 года заявления о предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 78, лит. А, для реконструкции здания под гостиничный комплекс истцу было отказано.

Позиция ответчика по вопросу продления ранее прекращенного договора земельного участка была выражена в письме Комитета от 30.09.2019 N 72481-32 согласно которой вопрос о правах Общества на земельный участок под зданием представляется целесообразным рассмотреть после решения вопроса об освобождении объекта от сторонних пользователей.

Действия Комитета по расторжению инвестиционного договора посредством расторжения договора аренды обоснованы п. 10.3.1. инвестиционного договора, вместе с тем согласно пунктам 1, 2 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом); в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

При этом из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), следует, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Приняв во внимание взаимоотношения сторон в рамках инвестиционного договора, переписку сторон, судебные акты по делам N А56- 19839/2009, N А56-47207/2010, N А56-29740/2012, N А56-80826/2014, N А56- 3983/2015, N А56-74949/2016, зависимый характер договора аренды земельного участка предоставляемого для осуществления работ по приспособлению здания для современного использования от 28.12.2011 N 00/ЗК-006091 от инвестиционного договора от 01.07.2008 N 00-(И)006091, направление истцу Комитетом уведомления N 05-15-23135/20-0-0 от 31.07.2020 об отказе от исполнения инвестиционного договора N 00-(И)006091 от 01.07.2008 на основании отсутствия договора аренды земельного участка суд расценил как злоупотреблением правом со стороны Комитета.

Апелляционный суд не усмотрел оснований для переоценки выводов суда.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.02.2021 по делу N А56-102104/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина И.А. Тимухина