Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 июня 2021 г. N 15АП-10369/21 по делу N А53-4863/2021

город Ростов-на-Дону

25 июня 2021 г.

дело N А53-4863/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,

судей Чотчаева Б.Т., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Курипко В.А.,

при участии:

от истца: представителя Бутко С.А. по доверенности от 26.01.2021,

от ответчика: представителя Афицкого Г.А. по доверенности от 17.03.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

на решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2021 по делу N А53-4863/2021

по иску департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

к местной религиозной организации ортодоксального иудаизма - Ростовская еврейская община (ИНН 6163023823, ОГРН 1026100014412)

о внесении изменений в договор,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к местной религиозной организации ортодоксального иудаизма - Ростовская еврейская община (далее - ответчик, религиозная организация) о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 20354 от 15.02.2001 в части методики (формулы) расчета арендной платы, об обязании подписать дополнительное соглашение N 2 к договору.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону обжаловал его в порядке, определенном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционной жалобе департамент просит отменить решение суда, ссылаясь на то, что Правительство Российской Федерации в соответствии со статьями 22 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации постановлением от 16 июля 2009 г. N 582 утвердило основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В их числе установлен принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. В силу того, что регулирование арендой платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договора аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды. В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 N 9069/11, публичные образования при сдаче ими в аренду принадлежащих им на праве собственности земельных участков выступают одновременно не только как субъект гражданского оборота и сторона в договоре аренды, но и как субъект публичных отношений, наделенный в установленных законом случаях правом издавать нормативные акты, закрепляющие ставки арендной платы или механизм их определения. В силу такого властного полномочия публичное образование фактически обладает возможностью в одностороннем порядке изменять условие о размере арендной платы в ранее заключенных им договорах аренды, в том числе даже тогда, когда условия договора не предусматривают его одностороннего изменения. В силу п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. Исполнение спорного договора без изменения его условий в части размера арендной платы нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишится того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал на законность и обоснованность принятого арбитражным судом первой инстанции решения, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель ответчика не согласился с доводами апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения суда проверены судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (правопредшественник истца) и местной религиозной организацией - Ростовская Еврейская Религиозная община на основании постановления мэра г. Ростова-на-Дону N 1050 от 27.04.2000 заключен договор аренды земельного участка N 20354 от 15.02.2001, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Газетный, 18, общей площадью 727 кв. м с кадастровым номером 61:44:0040909:1, для эксплуатации здания Синагоги.

Договор зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области номер регистрации 61-44-7/2001-566 от 27.03.2001.

Срок договора установлен на 49 лет с 02.10.2000 по 02.10.2049 (пункт 1.1 договора).

Пунктом 2.1 договора установлено, что размер арендной платы определяется по формуле, исходя из средней ставки земельного налога за единицу площади земельного участка в год, коэффициента индексации ставок земельного налога, коэффициента зоны градостроительной ценности, коэффициента кратности, учитывающей виды использования земель и категории арендаторов, площади земельного участка.

В силу пункта 2.4 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.

Направленное департаментов в адрес ответчика дополнительное соглашение N 2 о внесении изменений в спорный договор в части методики расчета арендной платы до сегодняшнего момента не подписано.

Недостижение сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (пункт 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В силу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2.1 договора аренды N 20354 от 15.02.2001 предусмотрено, что размер арендной платы определяется по формуле: А = Рс x Ки x Кз x Ккр x S, где Рс - средняя ставка земельного налога за единицу площади земельного участка в год; Ки - коэффициент индексации ставок земельного налога; Кз - коэффициент зоны градостроительной ценности (территориальной зоны); Ккр - коэффициент кратности, учитывающий виды использования земель и категории арендаторов.

Данная методика соответствовала действовавшему на момент заключения договора положению о порядке установления базовых размеров арендной платы за землю в городе Ростове-на-Дону, утвержденному постановлением мэра г. Ростова-на-Дону N 1100 от 03.05.2000, и после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

В последующем изменение расчета арендной платы и ее размера было обусловлено принятием Правительством Ростовской области постановления от 02.03.2015 N 135 "Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области" и администрацией города Ростова-на-Дону постановления от 09.07.2015 N 576 "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону".

Согласно новой методике размер годовой арендной платы за земельный участок (А, руб.) определяется произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап, %).

В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования путем принятия соответствующего нормативно-правового акта, то положения такого акта применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Системное толкование условий договора аренды N 20354 от 15.02.2001 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, но не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды N 20354 от 15.02.2001 не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие правительством Ростовской области постановления N 135 от 02.03.2015 и администрацией города Ростова-на-Дону постановления от 09.07.2015 N 576 само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 1709/2011 от 05.07.2011 по делу N А55-35889/2009.

Поскольку в договоре определен размер арендной платы, соглашение об изменении этого размера стороны не подписывали, условия договоров в данной части не оспорены и не признаны недействительными, отсутствуют основания для расчета платы по другим правилам.

С учетом изложенного обстоятельства, на которые ссылается департамент, не относятся к числу тех, которые указаны в статье 451 Гражданского кодекса Российской Федерации как обязательное основание для изменения договора, в связи с чем у суда не имелось оснований для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

По смыслу пункта 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации если разногласия возникли при заключении договора и не были переданы на рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, суд отказывает в удовлетворении требования об их урегулировании, если только ответчик по такому иску прямо не выразит согласия на рассмотрение спора судом. Если во время рассмотрения спора о заключении договора одна сторона осуществляет предоставление, а другая сторона его принимает, то пропуск сроков на обращение в суд, установленных статьями 445 и 446 ГК РФ, не является основанием для отказа в удовлетворении иска (абзац 2 пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Преддоговорной спор возник между сторонами не позднее 19.06.2017 (дата направления ответчику спорного дополнительного соглашения), при этом департамент обратился в суд с иском об урегулировании разногласий только 10.02.2021 (о чем свидетельствует штамп, проставленный Почтой России на конверте).

Таким образом, департамент пропустил установленный пунктом 2 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации пресекательный срок, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда первой инстанции оценке тех же обстоятельств дела и норм права, не опровергают правомерность и обоснованность выводов суда первой инстанции, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 23.04.2021 по делу N А53-4863/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.А. Маштакова

Судьи

Б.Т. Чотчаев С.И. Яицкая