Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2021 г. N 11АП-8279/21 по делу N А55-17679/2020

г. Самара

30 июня 2021 г.

Дело N А55-17679/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 24 июня 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 30 июня 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Коршиковой Е.В., Ануфриевой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.Н.,

при участии:

от истца - представитель Сидоренко Д.И., доверенность от 20.01.2021;

в отсутствии иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июня 2021 года в зале N 6 апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" на решение Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2021, по делу N А55-17679/2020 (судья Каленникова О.Н.),

по иску Индивидуального предпринимателя Богатыревой Светланы Леонидовны

к Акционерному обществу "Тандер"

Третьи лица:

1. Общество с ограниченной ответственностью "ЛАЙЛО",

2. Рамазашвили Тамаз Гурамович,

3. Общество с ограниченной ответственностью "Ромс"

о взыскании 268 905 руб. 91 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Богатырева Светлана Леонидовна обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к Акционерному обществу "Тандер", в котором просит взыскать задолженность по договору N СмрФ/346/13 от 06.05.2013 субаренды недвижимого имущества в размере 268 905 руб. 91 коп.

Определением от 05.11.2020 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Общество с ограниченной ответственностью "ЛАЙЛО".

Определением от 21.01.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Рамазашвили Тамаза Гурамовича.

Определением от 24.02.2021 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика - Общество с ограниченной ответственностью "Ромс"

Решением Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2021, по делу N А55-17679/2020 исковые требования удовлетворены. С АО "Тандер" в ИП Богатыревой Светланы Леонидовны взыскана задолженность по договору NСмрФ/346/13 от 06.05.2013 субаренды недвижимого имущества в размере 268 905 руб. 91 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 8 378 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить в иске отказать.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Также в жалобе заявитель указал, что при отказе истца от подписания акта приема-передачи помещения подписал его в одностороннем порядке и соответственно считает переданными помещения 14.03.2020 года с даты подписания акта. Кроме того, по мнению заявителя жалобы суд не учел, что вернуть истцу имущество в том виде, в котором оно было получено не представляется возможным, т.к. оно было изменено по требованию самого истца в судебном порядке дело N 55-4709/2019.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя истца, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем Богатыревой Светланой Леонидовной и акционерным обществом "Тандер" (филиал в г. Самаре) заключен договор N СмрФ/346/13 от 06 мая 2013 года субаренды недвижимого имущества - нежилого помещения 1 этаж: комнаты NN40,42-44,48-62,65,66, по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, д. 117, кадастровый номер: 63:01:0919001:7353, общей площадью 273,8 кв.м (далее - договор субаренды, нежилое помещение).

Указанные помещения принадлежат субарендодателю - истцу на праве аренды по договору аренды имущества с оборудованием от 06.05.2013 N 1-2013, в соответствии с п. 3.2.1 которого арендатор имеет право без получения дополнительного письменного согласия арендодателя сдавать объект или его часть в субаренду третьим лицам.

В соответствии с условиями пункта 6.5 Договора Субарендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора, уведомив об этом Арендатора за 1 (один) месяц до предполагаемой даты отказа от исполнения настоящего Договора.

В целях исполнения настоящего пункта 06.02.2020 Истцу было направлено уведомление о расторжении Договора, в котором содержалось указание на прекращение арендных отношений с 10.03.2020, а также назначено время возврата арендуемого помещения. Уведомление было получено 08.02.2020.

В ответ на уведомление об отказе от договора Истец 02.03.2020 направил в адрес Ответчика письмо N 1 с требованиями до момента подписания акта приема передачи нежилого помещения, осуществить следующие мероприятия: заложить проем в помещении N 40 с соседним нежилым помещением; организовать основной вход в нежилое помещение (на плане N 65) с установкой дверей, по месту его первоначального нахождения и осуществить демонтаж и вывоз самовольной некапитальной конструкции, расположенной с торца здания по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, д. 117, примыкающей к входу со стороны помещения N 60.

Как указал ответчик в отзыве, в указанное время арендатор (истец) явился, но от подписания соглашения отказался в связи с тем, что помещение имело недостатки и не было приведено в первоначальное соответствие. Было изложено требование произвести работы: заложить проем с соседним помещением, установить входную группу в месте ее расположения до заключения договора, осуществить демонтаж и вывоз некапитальной конструкции.

В связи с отказом принимать помещение по предоставленному акту приема-передачи, соглашение о расторжении договора аренды было подписано 10.03.2020 в одностороннем порядке со стороны Субарендатора, повторно назначена встреча для передачи помещения на 14.03.2020, о чем было направлено повторное извещение Арендатору 12.03.2020.

Истец и ее представитель 14.03.2020 прибыли по вышеуказанному адресу для приемки нежилого помещения. Однако, как указал истец, было установлено, что прямой вход в нежилое помещение отсутствует, поскольку АО "Тандер" не осуществило работы по освобождению заложенного входа в нежилое помещение. Доступ в нежилое помещение был возможен через соседнее помещение, собственником которого является иное лицо - Рамазашвили Т.Г. Вход с торца здания перегорожен самовольной постройкой установленной АО "Тандер" и закрытой на ключ. Таким образом, по мнению истца, фактическая передача помещения не представлялась возможной.

О вышеуказанных обстоятельствах Ответчик был уведомлен письмом от 16.03.2020 года N 2.

Истцом в адрес Ответчика 06.04.2020 была также направлена претензия N 4 об оплате задолженности по арендной плате в связи с непередачей Истцу нежилого помещения.

Ответчиком 10.04.2020 перечислены Истцу денежные средства по договору субаренды в размере 170 820 руб. за апрель 2020 года.

Истцом 22.04.2020 от Ответчика получено письмо N 65-10/20 от 14.04.2020, к которому прилагалась копия акта приема передачи нежилого помещения от 14.03.2020, подписанного представителями Ответчика в одностороннем порядке.

Представителями Истца 23.04.2020 повторно проведена проверка состояния нежилого помещения с фиксацией состояния фотоотчетом: вход со стороны фасада здания отсутствовал, вход с торца здания был загорожен самовольной постройкой возведенной АО "Тандер" и закрытой на ключ; доступ в нежилое помещение невозможен. Об указанных обстоятельствах Ответчик был уведомлен Истцом (письмо N 5 от 28.04.2020 года).

Истцом 14.05.2020 вновь проведена проверка состояния нежилого помещения по результатам которой было установлено:

- произведен демонтаж самовольного пристроя со стороны торца здания, открыт доступ к входной двери (зона выгрузки товара);

- произведена установка входной двери со стороны фасада здания, на месте дверного проема временно заложенного АО "Тандер" при использовании нежилого помещения по договору аренды.

Истец указал, что о проведении указанных работ он не уведомлялся. Ориентировочное время проведения работ - май 2020 года.

Поскольку доступ к нежилому помещению стал возможен, Истец осуществил приемку помещения и подписал копию акта приема передачи недвижимого имущества от 14.05.2020, которая была получена от Ответчика 22.04.2020.

Таким образом, как указал истец, с 15.05.2020 прекратилось начисление арендной платы за нежилое помещение.

В связи с изложенным, по состоянию на 03 июля 2020 года задолженность Ответчика по арендной плате составила: 268 905,91 руб., из них:

- постоянная часть арендной платы за март 2020 года - 170 820 руб.;

- переменная часть арендной платы за март 2020 года - 8 773,92 руб.;

- переменная часть арендной платы за апрель 2020 года - 8 382,05 руб.;

- постоянная часть арендной платы за май 2020 года - 77 144,48 руб.;

- переменная часть арендной платы за май 2020 года - 3 785,46 руб.

Наличие задолженности явилось основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 310, 606, 614, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано удовлетворил заявленные исковые требования, поскольку ответчиком не представлено допустимых и относимых доказательств, подтверждающих факт надлежащей передачи истцу нежилого помещения в состоянии, переданном ему в аренду в момент заключения Договора субаренды, именно 22.03.2020 и, следовательно, доказательств уклонения истца от приемки помещения, являющегося основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы, исходя из следующего.

Согласно практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств. Обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от арендодателей имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Действующим гражданским законодательством Российской Федерации установлен принцип возмездного перехода ценностей в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами. Для отказа от оплаты у арендатора должны быть обоснованные причины, предусмотренные законом. Между тем, из материалов дела не усматривается наличие оснований, которые позволяли бы ответчику не производить отплату.

Норма статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласуется с выводом, изложенным Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", из которого следует, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Таким образом, суд первой инстанции верно отметил, что по смыслу приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие двустороннего акта свидетельствует об отсутствии фактического исполнения обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Пунктом 8.4 договора субаренды установлено, что споры и разногласия передаются в Арбитражный суд по местонахождению имущества.

Ответчик в своих возражениях указал, что в соответствии с пунктом 4.5 заключенного договора по окончании срока действия Договора Арендатор обязан вернуть Объект с учетом всех неотделимых улучшений, произведенных Субарендатором в помещении с согласия Арендатора, а также с учетом нормального износа Объекта и неотделимых улучшений, и Энергопринимающие устройства с учетом нормального износа.

Объектом аренды по указанному договору являлось нежилое помещение, общей площадью 273,8 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, д. 117. Нежилое помещение было соединено со смежным помещением другого собственника ИП Цаклаури З.С., также переданного по договору аренды, с предварительным согласованием производимых работ по соединению двух Объектов аренды, как с Ответчиком, так и с другим собственником. Согласованию подлежала, в том числе, планировка помещений до проводимых работ и после проводимых работ, согласно приложенным планам, где наглядно были отображены планируемые изменения.

Перед проводимыми работами на момент заключения Договора АО "Тандер" было получено заключение Проектно-строительной компании, которая установила, что фактическое соединение двух помещений не повлечет изменения нагрузок на существующее строение, и не повлияет на несущую способность здания в целом. В результате произведенных работ, оба помещения были соединены, обустроен один вход для покупателей и один эвакуационный вход.

Как указал ответчик, в соответствии с согласованными сметами и планами до и после ремонта Объекта при подписании Договора аренды АО "Тандер" все изменения, проведенные в помещении, согласовало с Истцом.

Таким образом, ответчик полагает, что в соответствии с условиями договора Истец сам принял на себя обязательство самостоятельно и за свой счет осуществлять согласование реконструкции, перепланировки Объекта в установленном законодательством РФ порядке, что исполнено не было. Наличие всех необходимых согласований в совокупности с условиями договора аренды свидетельствуют о том, что Истец знал о проведенных работах, и соответственно, предполагал, что возврат помещения будет произведен в том виде, в котором он его согласовал. Требование о проведении работ по возведению конструкций, существовавших до передачи помещения АО "Тандер", было со стороны Истца не обосновано и противоречило условиям принятых на себя обязательств.

Кроме того, ответчик считает, что доводы о невозможности пользования помещением, изложенные при приемке помещения несостоятельны, так как отсутствие ранее установленного входа не препятствует пользованию помещения, поскольку со стороны арендуемого помещения, принадлежащего Ответчику, размещен еще один вход, который был обустроен под разгрузку-погрузку товара, через который имеется прямой доступ в помещение Ответчика.

Таким образом, ответчик указал, что в силу отказа от приемки помещения со стороны Истца, АО "Тандер" 14.03.2020 подписало Акт приема-передачи помещении в одностороннем порядке, поэтому помещение считается переданным 14.03.2020 и внесение арендных платежей за помещение прекращено с 14.03.2020, в связи с тем, что обязательство АО "Тандер" передать помещение истцу считается исполненным после предоставления его во владение последнего и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение арендатора от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендатора от принятия имущества, что следует из Информационного письма ВАС Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Суд первой инстанции правомерно признал доводы ответчика несостоятельными и обоснованно отклонил в силу следующего.

При этом, суд первой инстанции верно установил, что в представленном в материалы дела согласии о производстве работ от 01.09.2017 не давалось согласие на изменение фасада здания, по адресу: Самарская область, г. Самара, Советский район, ул. Аэродромная, д. 117, а также на капитальную закладку дверного проема.

Кроме того, в соответствии с постановлением Администрации Советского внутригородского района городского округа Самара N 162 от 26.04.2018, актом приемочной комиссии от 04.06.2018 перепланировка нежилого помещения была узаконена. После проведенной перепланировки площадь нежилого помещения составила 284,7 кв.м.

На представленном техническом плане указано, что дверные проемы в фасаде здания временно заложены с использованием гипсокартона, что не является неотделимым улучшением нежилого помещения, поскольку они не изменяют конфигурацию и площадь нежилого помещения. При узаконении перепланировки в органах муниципальной власти г. Самары, проектом было предусмотрено сохранение входной группы, поскольку ее закладка носит временный характер на период арендных отношений с АО "Тандер".

Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что ссылка Ответчика на пункт 4.5 Договора субаренды о возврате имущества с неотделимыми улучшениями не обоснованна.

Также судом первой инстанции обоснованно установлено и материалами дела подтверждается, что отказ истца от приемки помещения был связан не с ненадлежащим состоянием помещения, что не может служить основанием к отказу в его приемке, а с невозможностью фактического доступа Истца в нежилое помещение, возвращения фактического владения над ним, поскольку помещение, принадлежащее истцу на праве собственности было соединено с помещением, принадлежащим на праве собственности ИП Цаклаури З.С., собственником которого впоследствии стал Рамазашвили Т.Г. Вход в нежилое помещение истцу ответчиком на момент расторжения договора не восстановлен.

Более того, на невозможность фактического доступа Истца в нежилое помещение указывают также представленные в материалы дела доказательства, подтверждающие, что помещение было приведено в первоначальное состояние, улучшения, проведенные ответчиком в связи с осуществлением им своей деятельности по размещению магазина, не затрагивающие конструктивных элементов помещения, устранены лишь 14.05.2020 (л.д. 80-91, т.2).

Как следует из пояснений третьего лица - Разамашвили Т.Г., ответчиком после расторжения договора по согласованию с Разамашвили Т.Г. были выполнены, работы по восстановлению перегородок между двумя помещениями, а лишь впоследствии был восстановлен дверной проем в помещении истца, через который был возможен доступ (л.д. 33, т.2).

Таким образом, на основании оценки доказательств, в том числе представленной в материалы дела видеосъемки процесса приемки нежилого помещения от 14 марта 2020 года суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиком не был обеспечен доступ в нежилое помещение истца, вход, обустроенный для погрузки и разгрузки товара со стороны торца здания, загорожен самовольным строением, факт передачи ключей от которого истцу ответчиком не подтверждается.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что Ответчиком не учтено, что не выполнены обязательства по возврату нежилого помещения и составлению акта приема передачи, отказ ответчика от приемки помещения связан с невозможностью фактического доступа Истца в нежилое помещение и возвращения фактического владения над ним. Проведение Ответчиком восстановления входа в нежилое помещение в период с 23.04.2020 по 14.05.2020 свидетельствует о том, что Ответчик не передал помещение надлежащим образом, а также продолжал им пользоваться после отказа от договора.

Указанные обстоятельства исключают, как верно отмечено судом первой инстанции, доводы Ответчика о принуждении к пользованию нежилым помещением, а также подтверждают правомерность действия Истца по начислению арендной платы до момента возникновения фактической возможности принять нежилое помещение.

В данной связи суд первой инстанции правомерно не усмотрел возникновения на стороне истца просрочки кредитора, позволяющей должнику не считать свое обязательство просроченным.

Расчет арендной платы и коммунальных услуг судом проверен, и обоснованно признан соответствующим условиям договора и представленным по делу доказательствам, ответчиком не оспорен.

На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны и не принимаются апелляционным судом, поскольку опровергаются правомерными выводами суда первой инстанции, с которыми соглашается суд апелляционной инстанции.

В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 16549/12 сформулирована правовая позиция, согласно которой из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции. Следовательно, несогласие заявителя жалобы с выводами суда, иная оценка им фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не являются основанием для отмены судебного акта суда первой инстанции.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для удовлетворения иска.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2021, по делу N А55-17679/2020, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 15.04.2021, по делу N А55-17679/2020 - оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества "Тандер" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

Е.В. Коршикова А.Э. Ануфриева