Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 июня 2021 г. N 09АП-28171/21 по делу N А40-139020/2020

г. Москва

30 июня 2021 г.

Дело N А40-139020/20

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 30 июня 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Панкратовой Н.И.,

судей Бондарева А.В., Савенкова О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Киселевым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу АО "Дом.РФ" на решение Арбитражного суда города Москвы от 18 марта 2021 года по делу N А40-139020/20, принятое судьей Березовой О.А. (41-1096),

по иску ООО "Вино и Трюфель" (ИНН 7704458872, ОГРН 1187746707158)

к АО "Дом.РФ" (ИНН 7729355614, ОГРН 1027700262270)

об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Александрова С.В. по доверенности от 23.12.2019, диплом ВСГ 3959518 от 28.05.2010; от ответчика: Кулаков Л.О. по доверенности от 04.09.2020, диплом Н N 08997 от 25.06.2012;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вино и Трюфель" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к АО "Дом.РФ" (далее - ответчик) с учетом изменения исковых требований, об урегулировании разногласий, возникших при заключении дополнительного соглашения N 2 к долгосрочному договору аренды нежилого помещения от 08.11.2019 N 07/5023-19 на условиях, согласно которым на период с 01.04.2020 по 22.06.2020 базовая арендная плата уменьшается в 10 раз от установленной договором и составляет 30 916 руб. 67 коп. в месяц (без учета НДС), на период с 23.06.2020 по 22.06.2021 базовая арендная плата уменьшается в 2 раза от установленной договором и составляет 154 583 руб. 33 коп. в месяц (без учета НДС).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.07.2013 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель требования и доводы жалобы поддержал;

Представитель истца доводы апелляционной жалобы отклонил за необоснованностью. Считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным и просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Арбитражный апелляционный суд, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, проверив все доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.

Как следует из материалов дела, 08.11.2019 истец в качестве арендатора и ответчик в качестве арендодателя заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения N 07/5023-19, по которому арендодатель обязуется передать арендатору помещение с кадастровым номером 77:01:0004042:9414 площадью 49, 5 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Пресненская наб., д. 10, строен. 2, а арендатор обязуется принять от арендодателя во временное владение и пользование помещение и уплачивать арендную плату и обеспечительный платеж в соответствии с условиями договора.

Согласно п. 2.4 договора помещение передается для размещения кафе (бара, ресторана).

Пункт 3.1 договора предусматривает, что арендодатель обязуется передать, а арендатор обязуется принять во временное владение и пользование помещение в состоянии "под отделку", в подтверждение чего стороны подпишут акт приема-передачи не позднее 01.11.2019 по форме приложения 2 к договору.

Согласно п. 4.1 договора договор вступает в силу для сторон с даты подписания, а для третьих лиц - с даты его государственной регистрации; п. 4.2 договора устанавливает срок аренды по договору - 5 лет с даты приема-передачи.

Разделом 5 договора установлено, что начиная с даты приема-передачи арендатор обязуется уплачивать арендодателю в течение всего срока аренды арендную плату, состоящую из: базовой арендной платы, эксплуатационных расходов, переменной арендной платы; базовая арендная плата представляет собой плату за владение и пользование арендатором помещением и устанавливается в течение 2-х месяцев с даты приема-передачи в размере 154 583 руб. 33 коп. в месяц (без учета НДС), исходя из ставки в размере 35 000 руб. за 1 кв. м в год, а начиная с третьего месяца с даты приема-передачи до первой даты индексации в размере 309 166 руб. 67 коп. в месяц (без учета НДС), по ставке 70 000 руб. за 1 кв. м в год; эксплуатационные расходы представляют собой плату за предоставление (обеспечение предоставления) эксплуатационных услуг, ежемесячный размер эксплуатационных расходов с даты приема-передачи до первой даты индексации составляет 34 891 руб. 67 коп. в месяц (без учета НДС); переменная арендная плата представляет собой плату за коммунальные услуги.

Дополнительным соглашением от 16.12.2019 N 1 стороны согласовали, что базовая арендная плата в течение первых 4-х месяцев с даты приема-передачи составляет 154 583 руб. 33 коп. в месяц (без учета НДС), по ставке 35 000 руб. за 1 кв. м в год; начиная с пятого месяца с даты приема-передачи до первой даты индексации -309 166 руб. 67 коп. (без учета НДС), по ставке 70 000 руб. за 1 кв. м в год.

По акту приема-передачи помещение передано истцу 08.11.2019, которое не могло использоваться истцом в целях организации в нем бара до 20.03.2020, поскольку лицензия N 77РПО0015196 на право розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания получена истцом 20.03.2020. При этом из объяснений представителя истца следует, что получение лицензии ранее указанной даты оказалось невозможным, поскольку для получения лицензии необходим договор аренды помещения, зарегистрированный в установленном законом порядке, а государственная регистрация договора аренды приостанавливалась в связи с наличием в помещении несогласованной перепланировки, договор аренды зарегистрирован только 12.02.2020.

В связи с введением в г. Москве ограничительных мер в соответствии с указом мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" и невозможностью использования помещения по целевому назначению с 28.03.2020 истец 26.03.2020 уведомил ответчика о приостановлении деятельности в арендованном помещении, в письме от 20.03.2020 попросил ответчика установить базовую арендную плату на период с 01.03.2020 по 01.06.2020 в размере 100 000 руб. в месяц, 16.04.2020 направил ответчику письмо с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору об освобождении от уплаты базовой арендной платы на период с 28.03.2020 по 30.04.2020 и об уменьшении базовой арендной платы с 01.05.2020 на 5 месяцев до 100 000 руб. в месяц, на которое ответ не получил.

В письме от 11.05.2020, направленном ответчику по электронной почте, истец попросил об освобождении от уплаты базовой арендной платы на период с 28.03.2020 по 31.05.2020 и об уменьшении базовой арендной платы с 01.06.2020 на 5 месяцев до 100 000 руб. в месяц, в ответе на это письмо ответчик уведомил истца о рассмотрении его предложения и о направлении проекта дополнительного соглашения к договору аренды.

В письме от 09.06.2020 истец уведомил ответчика о возобновлении деятельности в арендованном помещении с 23.06.2020, а 10.07.2020 направил ответчику письмо с просьбой освободить истца от уплаты базовой арендной платы на период с 28.03.2020 по 22.06.2020, об уменьшении базовой арендной платы сроком на год и об отсрочки уплаты базовой арендной платы.

18.08.2020 в адрес ответчика истцом направлен проект дополнительного соглашения N 2 к договору аренды, по которому на период с 01.04.2020 по 22.06.2020 базовая арендная плата истцом не уплачивается, базовая арендная плата за период с 23.06.2020 по 22.06.2021 уплачивается в размере 154 583 руб. 33 коп. в месяц, по ставке 35 000 руб. за 1 кв. м в год.

Ответчиком в адрес истца направил проект дополнительного соглашения N 2 к договору аренды, по которому базовая арендная плата на период с 01.04.2020 по 31.05.2020 устанавливается в размере 154 583 руб. 33 коп. в месяц (без учета НДС), по ставке 35 000 руб. за 1 кв. м в год, уплачивается ежемесячными равными частями не позднее 25-го числа каждого месяца начиная с 01.07.2020 по 31.05.2021; с 01.06.2020 до первой даты индексации базовая арендная плата устанавливается в размере 309 166 руб. 67 коп. в месяц (без учета НДС), по ставке 70 000 руб. за 1 кв. м в год, а ограничения, введенные указом мэра Москвы от 05.03.2020 N 12-УМ, не являются обстоятельствами непреодолимой силы.

Наличие разногласий в отношении ставки арендной платы и невозможность урегулировать данные разногласия самостоятельно послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Из представленных в дело доказательств следует, что истец неоднократно просил ответчика об изменении условий договора аренды, заключенного до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в частности, об уменьшении базовой арендной платы как на период, в течение которого истец не мог использовать помещение по целевому назначению, так и на период до года, что предусмотрено ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ (в редакции Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ).

Судом установлено, что истец, являясь арендатором нежилого помещения, субъектом малого предпринимательства, основным видом деятельности которого согласно выписке из ЕГРЮЛ является деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания (код по ОКВЭД 56.10, включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 N 434).

С учетом ответа на вопрос N 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 21.04.2020, принимая во внимание, что постановлением Правительства Москвы от 24.03.2020 N 212-ПП "О мерах экономической поддержки в условиях режима повышенной готовности" организации и индивидуальные предпринимателя, осуществляющие деятельность в сфере общественного питания, освобождаются от уплаты арендных платежей по договорам аренды объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, за период с 1 марта 2020 г. до последнего календарного дня месяца, в котором завершилось приостановление их деятельности в соответствии с указом мэра Москвы, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

По мнению судебной коллегии, данные выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и являются правомерными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера..."

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации. Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Указанная правовая норма дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы.

Введение режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, а также приостановление работы ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания, на период с 28.03.2020 г. по 22.06.2020 г. на территории г. Москвы является основанием для уменьшения размера арендной платы, поскольку в данный период времени пользоваться имуществом, переданным ответчиком истцу в целях осуществления последнего своей предпринимательской деятельности не представлялось возможным, в связи с общеобязательными ограничениями, введенными в целях предупреждения распространения коронавирусной инфекции (Указ мэра Москвы N 36-УМ и последующих Указов "О внесении изменения в указ Мэра Москвы от 5 марта 2020 г. N 12-УМ "О введении режима повышенной готовности" в г. Москва).

Снижение стоимости Базовой части арендной платы на период с 28.03.2020 г. (т.е. начиная с первого рабочего дня) по 22.06.2020 г. (последний день действия ограничительных мер по приостановлению работы ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания) отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

Согласно п.4. ст 19 Закона N 98-ФЗ, арендатор, являющийся субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера"

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае не достижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Уменьшение размер Базовой арендной платы по договору аренды сроком на один год, с 23.06.2020 г., отвечает признакам соразмерности, разумности, справедливости и надлежащим образом обеспечивает баланс экономических интересов сторон договора.

На основании изложенного, исходя из фактических обстоятельств дела, с учетом оценки представленных доказательств, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка обстоятельствам дела, и у судебной коллегии не имеется оснований для их переоценки, в связи с чем, решение Арбитражного суда г. Москвы отмене не подлежит.

Поскольку заявителем не представлено в материалы дела надлежащих и бесспорных доказательств в обоснование своей позиции, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, доводы жалобы не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда г. Москвы.

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 1 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 18.03.2021 года по делу N А40-139020/20 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Панкратова

Судьи

А.В. Бондарев О.В. Савенков