Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12 июля 2021 г. N 08АП-6447/21 по делу N А75-8734/2020

город Омск

12 июля 2021 г.

Дело N А75-8734/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 июля 2021 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Краецкой Е.Б.,

судей Грязниковой А.С., Сидоренко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Зинченко Ю.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-6447/2021) общества с ограниченной ответственностью "СеверТрансСервис" на решение от 20.04.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-8734/2020 (судья Истомина Л.С.), принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "СеверТрансСервис" (ОГРН 1068619005509, ИНН 8612012977) к Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования (ОГРН 1028601542826, ИНН 8612005313) о признании недействительной односторонней сделки о прекращении договора аренды, по встречному исковому заявлению Администрации города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования к обществу с ограниченной ответственностью "СеверТрансСервис" об освобождении земельного участка, с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре,

при участии в судебном заседании посредством веб-конференции представителя общества с ограниченной ответственностью "СеверТрансСервис" - Губенков А.В.

(по доверенности от 01.01.2021);

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "СеверТрансСервис" (далее - ООО "СТС", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Управлению архитектуры и градостроительства Администрации города Пыть-Ях Ханты-Мансийского автономного округа - Югры муниципального образования городской округ город Пыть-Ях (далее - Управление архитектуры и градостроительства) о признании недействительным отказа от договора аренды земельного участка от 06.03.2012 N 572 (далее - договор) по уведомлению от 18.03.2020 N 13-исх.-163, о признании договора действующим, об устранении ответчиком допущенных нарушений прав и законных интересов истца.

Определением от 14.07.2020 по ходатайству истца произведена замена ненадлежащего ответчика на надлежащего - Администрацию города Пыть-Яха исполнительно-распорядительный орган муниципального образования (далее - Администрация, ответчик).

В ходе рассмотрения дела истец уточнил исковые требования, просил признать недействительной одностороннюю сделку о прекращении договора, аннулировать уведомление от 18.03.2020 N 13-исх.-163, направленное Управлением архитектуры и градостроительства, признать действующим на неопределенный срок договор ввиду его возобновления на неопределенный срок с 14.04.2017.

В порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к производству суда принято встречное исковое заявление Администрации к ООО "СТС" об истребовании из чужого незаконного владения общества земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101019:75, площадью 19 110 кв.м., местоположение земельного участка: город Пыть-Ях, промзона "Восточная", возложении на ООО "СТС" обязанности освободить земельный участок от принадлежащего ему имущества: железобетонных плит, железобетонных конструкций, металлических контейнеров, металлических труб, крана-балки на рельсах, и возвратить земельный участок администрации по акту приема-передачи в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления в законную силу решения суда.

Определением от 14.10.2020 настоящее дело объединено с делом N А75-8736/2020 по иску общества к Администрации о признании незаконным распоряжения от 19.02.2020 N 377-ра о прекращении договора и устранении нарушений. Объединенному делу присвоен N А75-8734/2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре (далее - Управление Росреестра).

Решением от 20.04.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении исковых требований ООО "СТС" отказано, встречные требования Администрации оставлены без рассмотрения.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы ее податель привел следующие доводы: на момент окончания срока действия договора ответчик согласился на его возобновление, а арендатор продолжил пользоваться участком в отсутствие возражений со стороны арендодателя; судом не учтено нахождение на участке объекта недвижимости и соответствующее право истца на получение земельного участка в аренду без проведения торгов; ответчиком не соблюдена предусмотренная законом процедура расторжения договора (предварительное уведомление арендатора). Истец считает, что судом первой инстанции ненадлежащим образом исследованы и проверены доводы и основания исковых требований, а действия ответчика нарушают его законные права и интересы.

Подробно доводы ООО "СТС" приведены в апелляционной жалобе.

Отзыв на апелляционную жалобу не поступил.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "СТС" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле и надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.

На основании статей 156, 266 АПК РФ жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей сторон.

Изучив материалы дела, рассмотрев апелляционную жалобу, заслушав представителя истца, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 06.03.2012 между Администрацией (арендодатель) и ООО "СТС" (арендатор) заключен договор, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, сроком на 5 лет, кадастровый номер 86:15:0101019:75, площадью 19110 кв.м, под площадку для погрузочно-разгрузочных работ и хранения грузов, местоположение: г. Пыть-Ях, промзона "Восточная".

Пунктами 4.2.17, 10.3 договора предусмотрена обязанность арендатора после окончания срока действия договора передать участка арендодателю по акту приема-передачи.

Передача земельного участка в аренду арендатору подтверждена соответствующим актом от 06.03.2012 (приложение N 1 к договору).

Договор зарегистрирован Управлением Росреестра 13.04.2012.

Как следует из заявления ООО "СТС" от 18.11.2011 N 192 и приложенной к нему схемы, распоряжения Администрации от 30.12.2011 N 3052-ра, участок предоставлен обществу ввиду того, что обществом приобретено сооружение: грузоподъемный кран козловой (перегрузчик хлыстов ЛТ-62Б зав. N 1389 в составе подкрановых путей 450 м).

Согласно распоряжению Администрации от 19.02.2020 N 377-ра, действие договора прекращено, предписано обратиться с заявлением о прекращении права по договору аренды в орган, осуществляющий государственную регистрацию.

Управлением архитектуры и градостроительства в адрес ООО "СТС" направлено письмо от 18.03.2020 N 13-Исх-163, в котором указано на прекращение действия договора на основании распоряжения Администрации, предъявлено требование об уплате долга и пени по договору.

Согласно акту совместного натурного обследования земельного участка от 23.11.2020, фотоматериалам, в настоящее время на участке размещены несколько тупиковых веток железнодорожных путей, имеется площадка складирования и козловой кран.

Полагая, что распоряжение Администрации и соответствующее уведомление о прекращении договора незаконны, договор является действующим и заключен на неопределенный срок, общество обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В обоснование встречных требований ответчик указал, что поскольку договор прекращен, ООО "СТС" не имеет правоустанавливающих документов на использование участка, в связи с чем он считается занятым самовольно и подлежит освобождению.

В заявлении от 06.04.2021 Администрация просила оставить встречное исковое заявление без рассмотрения ввиду отсутствия процессуального интереса. Исковое заявление ООО "СТС" просила оставить без удовлетворения по основаниям, изложенным в отзыве, а также в связи с тем, что в настоящее время земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101019:75 занят объектом недвижимого имущества, собственник которого не определен.

При этом, согласно договорам купли-продажи имущества от 30.05.2019, выпискам из единого государственного реестра недвижимости от 13.06.2019, от 19.09.2020, от 03.03.2021, от 12.03.2021 и пояснений сторон, отзыва Управления Росреестра следует, что из земельного участка с кадастровым номером 86:15:0101019:75 выделены и образованы два земельных участка с кадастровыми номерами 86:15:0101019:237 и 86:15:0101019:238. Участки представлены обществу в собственность за плату (без торгов) на основании договоров купли-продажи земельных участков от 01.08.2019 в порядке подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) под занимаемые на них объекты недвижимости: сооружение "Железнодорожный путь N 2" кадастровый номер 86:15:0000000:1131 и сооружение "Магистраль нижнего склада" кадастровый номер 86:15:0101019:95.

Суд первой инстанции при разрешении спора руководствовался статьями 425, 610, 621 ГК РФ, статьями 39.6, 39.8, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), положениями Федеральных законов от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", от 30.06.2008 N 108-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации", от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", условиями договора и исходил из того, что сохранение правоотношений по договору аренды земельного участка после истечения срока его действия без проведения торгов противоречит действующим законодательным запретам, а права и законные интересы общества оспариваемыми распоряжением и уведомлением не нарушены.

Повторно рассмотрев дело с учетом доводов апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены обжалуемого решения.

Проанализировав отношения сторон, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 ГК РФ (общие положения об аренде), раздела 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиям договора.

В соответствии с статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из материалов дела следует, что на условиях договора во временное возмездное пользование ООО "СТС" поступил земельный участок с кадастровым номером 86:15:0101019:75.

В настоящее время срок действия договора истек, что в силу его условий (пункты 4.2.17, 10.3) предполагает прекращение обязательств по нему, необходимость возврата земельного участка (статья 622 ГК РФ), продление действия договора его условиями не предусмотрено.

Вместе с тем, из материалов дела следует, что после истечения срока действия договора земельный участок обществом не возвращен, используется по настоящее время. Сторонами признается наличие на участке объекта недвижимости, внесенного в единый государственный реестр недвижимости (кадастровый номер 86:15:0000000:734 - подкрановый путь крана ЛТ62) без отметки о правообладателе.

По общему правилу, пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171 "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Положения данной нормы исключают возможность применения к отношениям сторон условия о возможности продления договора аренды на новый срок.

Вместе с тем, учитывая выводы суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с разъяснениями пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Договор аренды заключен сторонами 06.03.2012 на срок 5 лет, то есть до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015) и срок его действия истек 06.03.2017.

Таким образом, в случае возобновления на неопределенный срок договора аренды земельного участка в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ соблюдение требований статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды на торгах) не требуется.

Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.05.2020 N 310-ЭС19-25907 по делу N А64-6041/2018.

Однако, в силу статей 450.1, пункта 2 статьи 610 ГК РФ при заключении договора аренды на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Соответственно, Администрация как арендодатель имеет право в любое время отказаться от договора в одностороннем порядке.

При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора (пункт 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Как признается самим истцом, письмо от 18.03.2020 N 13-исх-163 Управления архитектуры и градостроительства поступило ООО "СТС" 03.04.2020.

Следовательно, поскольку иной срок в договоре между сторонами не установлен, договор считается расторгнутым с 03.07.2020 в силу пунктов 1, 2 статьи 450.1, пункта 2 статьи 610 ГК РФ (три месяца с момента получения).

Возобновление (и продление) прекращенного договора действующим законодательством не предусмотрено.

Оснований полагать, что уведомление Управления архитектуры и градостроительства и распоряжение Администрации нарушает права ООО "СТС" у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку соответствующее право на расторжение договора предоставлено арендодателю в силу закона.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что пункт 2 статьи 610 ГК РФ предусматривает право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки. Эта норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Таким образом, реализация предоставленного законом арендодателю права на отказ от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, не ставится в зависимость от каких-либо специальных ограничений, а также наличия либо отсутствия на земельном участке, являющемся предметом договора аренды, объекта недвижимого имущества; арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказа от договора и установить бессрочный режим аренды. Такое право подлежит реализации как в отношении незастроенного земельного участка, так и участка, на котором находятся объекты недвижимости или объекты, строительство которых не завершено (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 по делу N 305-ЭС17-2608, N А41-13398/2016).

Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10.

С учетом изложенного, исковые требования ООО "СТС" правомерно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения, поскольку реализованная Администрацией возможность расторжения договора предусмотрена законом и не нарушает права истца.

Иные доводы апелляционной жалобы не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, как не имеющие правового значения для разрешения спора, основанные на неверном толковании норм права.

Так, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта. Если на земельном участке имеется принадлежащий заявителю объект недвижимости, последний имеет право на получение земельного участка в аренду или в собственность за плату (статья 39.6 ЗК РФ).

При этом в силу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ истец, заявляя о наличии на участке принадлежащих ему объектов недвижимости, в любом случае имеет право на использование участке в необходимой для этого площади (при регистрации своего права).

Раздел земельного участка значения для дела не имеет с учетом того, что общество своими конклюдентными действиями подтвердило возможность и необходимость раздела первоначального земельного участка, приобрело в собственность вновь образованные участки.

Оформление Администрацией отказа от договора в порядке принятия соответствующего распоряжения и направления истцу уведомления также не имеет значения.

ООО "СТС" в силу пункта 1 статьи 450.1, пункта 2 статьи 610 ГК РФ имел в своем распоряжении три месяца с момента получения уведомления для совершения необходимых действий (например, на подачу заявления о заключении нового договора), но не предпринял для этого необходимых действий.

В целом, доводы жалобы направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, но не влияют на существо требований, заявлены без учета существующего правого регулирования, а потому подлежат отклонению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены законного и обоснованного решения суда.

Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы, судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на ее подателя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 20.04.2021 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры по делу N А75-8734/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Б. Краецкая

Судьи

А.С. Грязникова О.А. Сидоренко