Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 27 июля 2021 г. N 04АП-2242/21 по делу N А58-5099/2020

г. Чита

27 июля 2021 г.

Дело N А58-5099/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 20 июля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 июля 2021 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ломако Н.В.,

судей Никифорюк Е.О., Желтоухова Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лю-фа-хуан Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года по делу N А58-5099/2020 по иску общества с ограниченной ответственностью "Строим сами" (ИНН 1434031652, ОГРН 1061434002376) к Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района (ИНН 1434031476, ОГРН 1061434000033) о взыскании 4 473 633 руб. 40 коп., по встречному исковому заявлению Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района от 11.09.2020 N 1336 к обществу с ограниченной ответственностью "Строим сами" о взыскании 3 301 097 руб., обязании произвести ремонтные работы и благоустройство придомовой территории,

при участии в судебном заседании:

от ООО "Строим сами": Савватеева Т.А.- представитель по доверенности от 14.12.2020, адвокат.

от Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Строим сами" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района (далее - ответчик, администрация) о взыскании 4 473 633 руб. 40 коп., в том числе 4 258 903 руб. долга по муниципальному контракту от 05.07.2016 N 0116300037716000007 и 214 730 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.07.2019 по 22.07.2020.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 18 сентября 2020 года принято к производству встречное исковое заявление Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района от 11.09.2020 N 1336 к обществу с ограниченной ответственностью "Строим сами" о взыскании 3 301 097 руб., обязании произвести ремонтные работы и благоустройство придомовой территории для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 14.10.2020 принято уточнение встречных исковых требований о взыскании 7 560 000 руб. штрафа, обязании произвести ремонтные работы вентиляционной шахты дома N 43/1, обязании выполнить благоустройство придомовой территории многоквартирного жилого дома N 43/1 согласно предоставленной проектной документации.

От истца по первоначальному иску поступило ходатайство о частичном отказе от иска в части процентов. Судом частичный отказ от иска принят, производство по делу в части требования о взыскании процентов в размере 214 730 руб. 40 коп. прекращено, о чем вынесено определение.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Строим сами" удовлетворены. Взыскано с Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района в пользу общества с ограниченной ответственностью "Строим сами" 4 258 903 руб., а также расходы по уплате государственной пошлины 44 295 руб. В удовлетворении встречного искового заявления Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года по делу N А58-5099/2020 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении встречного иска.

Как следует из апелляционной жалобы, судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, материалами дела не доказаны обстоятельства, которые суд признал установленными.

В материалы дела поступил письменный отзыв, в котором истец выводы суда первой инстанции поддержал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционной жалобе размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 28.04.2021.

Ответчик представителей в судебное заседание не направил, извещен надлежащим образом. Ответчиком суду апелляционной инстанции заявлено ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с невозможностью явки в судебное заседание главы городского поселения "Поселок Серебряный Бор" и его заместителя.

Рассмотрев заявленное ходатайство, апелляционный суд отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием доказательств уважительности причин, заявленных в обоснование ходатайства, а также в связи с наличием у администрации уполномоченного доверенностью представителя.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенного ответчика.

Представитель истца в судебном заседании, возражая доводам апелляционной жалобы, просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 05.07.2016 сторонами подписан муниципальный контракт N 011630003771600007, по условиям которого истец (продавец) обязался передать ответчику (покупатель) в собственность 24 жилых помещения (квартиры), которые будут расположены в многоквартирном жилом доме по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, д. 82 на земельном участке с кадастровым номером 14:19:209002:369, а ответчик обязался принять в собственность и оплатить жилые помещения (квартиры) по цене и на условиях, определенных контрактом.

Согласно пункту 1.2 контракта продавец обязуется передать квартиры покупателю не позднее 31 августа 2017 года. Право собственности покупателя на квартиры возникает после государственной регистрации права собственности.

В соответствии с пунктом 2.1 контракта общая цена квартир определена в размере 60 310 080 руб.

Срок действия контракта определен моментом его заключения и действует до 31.08.2017 года.

28.10.2017 комиссией составлен акт приемки жилых помещений в многоквартирном жилом доме, согласно которому предъявленные к приемке жилые помещения N N 1-24 по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, поселок Серебряный Бор, дом 43/1 замечаний не имеют.

Постановлением Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района от 28.12.2017 N 320-п "О присвоении адреса объекту недвижимости" зданию (многоквартирный жилой дом) и находящимся в нем жилым помещениям, присвоен адрес: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, квартал, дом 43/1.

Постановлением Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района от 27.03.2018 N 194-п утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию N RU14509104-01-2018 трехэтажного 24-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, квартал, дом 43/1, кадастровый номер земельного участка 14:19:209002:369.

20.03.2019 составлен акт приема-передачи 24 квартир на общую сумму 60 310 080 руб.

Платежными поручениями ответчик произвел оплату суммы 56 051 177 руб.

Оплату оставшейся суммы долга в размере 4 258 903 руб. ответчик не произвел, в связи с чем, истец направил ответчику претензию от 22.07.2020 с требованием оплаты задолженности и процентов. Ответчик претензию истца оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик обратился в суд со встречным исковым заявлением о взыскании с истца 7 560 000 руб. штрафа, обязании произвести ремонтные работы вентиляционной шахты дома N 43/1, обязании выполнить благоустройство придомовой территории многоквартирного жилого дома N 43/1 согласно предоставленной проектной документации.

В обоснование встречных требований ответчик указал на то, что, несмотря на фактическую передачу квартир, документы на 24 квартиры истец не оформил. По факту квартиры переданы в собственность 28.03.2019 согласно выпискам из единого государственного реестра недвижимости. В связи с нарушением сроков передачи квартир ответчиком начислен штраф в размере 7 560 000 руб. за период с 31.08.2017 по 01.11.2017 (5000 * 24 * 63), предусмотренный пунктом 5.2 контракта.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы и отзыва, изучив материалы дела, проверив правильность применения норм материального и процессуального права, пришел к следующим выводам.

Исходя из предмета рассматриваемого спора, суд первой инстанции правильно исходил из того, что по общему правилу договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, подлежат правовой квалификации как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абзац 2 пункта 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

Поскольку предмет спорного договора ограничен лишь приобретением истцом за плату товара, который будет создан ответчиком в будущем, рассматриваемые правоотношения с учетом вышеизложенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отвечают квалификации как возникшие в силу заключения сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Судом первой инстанции правильно применены следующие нормы права и правовые позиции.

Согласно статье 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 1 Постановления N 54, судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 20.09.2011 N 5785/11, положения статей 551, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации о моменте исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю позволяют сторонам договора купли - продажи недвижимости установить, что передача должна состояться после государственной регистрации перехода права собственности. Согласование сторонами в договоре купли-продажи условия о передаче имущества после государственной регистрации перехода права также не нарушает каких-либо иных императивных требований российского гражданского законодательства.

Как установлено судом первой инстанции, в соответствии с пунктом 1.2 контракта ответчик обязался передать квартиры истцу не позднее 31.08.2017. Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается факт передачи истцом спорных квартир (акты от 28.10.2017, от 20.30.2019).

Доказательства полной оплаты квартир в материалы дела не представлено.

С учетом частичной оплаты в размере 56 051 177 руб., долг ответчика по контракту составляет 4 258 903 руб. Ответчик наличие задолженности не отрицает.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требования истца о взыскании задолженности в размере 4 258 903 руб., подлежащей удовлетворению.

Не соглашаясь с данным выводом суда, ответчик указывает на отсутствие обязательства по оплате долга, указывая, что передача квартир в собственность муниципального образования была значительно просрочена, при этом финансовые требования истца существенно меньше штрафных санкций, выставляемых ответчиком истцу.

Ответчиком заявлено о взыскании штрафа в размере 7 560 000 руб. за несвоевременную передачу квартир в собственность.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, под которой понимается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства (пункт 1 статьи 330 данного Кодекса).

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь кредитора, вызванных нарушением должником своих обязательств.

В силу части 4 статьи 34 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон о контрактной системе) в контракт включается обязательное условие об ответственности заказчика и поставщика (подрядчика, исполнителя) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, предусмотренных контрактом.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, пунктом 5.2 контракта предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по контракту продавцом в сроки, указанные в п. 1.2 контракта, продавец уплачивает покупателю штраф в размере 5000 руб. за каждый день просрочки за каждое жилое помещение, переселение граждан из которого просрочено.

В пункте 3.1.1 контракта установлено, что истец обязан зарегистрировать свое право собственности на квартиру и направить ответчику сообщение о готовности квартиры к передаче, не позднее чем за 10 дней до наступления срока, указанного в пункте 1.2 контракта (31.08.2017).

Материалами дела подтверждается, что квартиры оформлены в собственность с нарушением установленных контрактом сроков, в связи с чем, Администрацией начислен штраф в размере 7 560 000 руб. за период с 31.08.2017 по 01.11.2017 (5000 * 63 * 24).

Истец возражал против взыскания штрафа, указав на то, что просрочка исполнения истцом обязательств обусловлена обстоятельствами, зависящими только от Администрации.

С учетом установленных обстоятельств, судом первой инстанции правильно применены следующие нормы права и правовые позиции.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его надлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 ГК РФ).

По смыслу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник освобожден от ответственности перед кредитором за нарушение срока исполнения обязательства в случае, если должник по зависящим не от него, а от кредитора причинам не может исполнить обязательство в срок.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 27.11.2012 N 9021/12 именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства. Предполагается, что в случае возникновения обстоятельств, находящихся вне контроля должника и препятствующих исполнению им обязательства, он освобождается от ответственности, если у него отсутствует возможность принять разумные меры для устранения таких обстоятельств. Однако при этом должник должен незамедлительно сообщить кредитору о наличии таких обстоятельств после того, как ему стало о них известно.

Согласно пункту 10 Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28.06.2017, при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что изначально земельный участок под строительство дома передан Администрацией по договору аренды от 26.11.2015 N 38 ПАО "Якутуглестрой".

В дальнейшем, между истцом и ПАО "Якутуглестрой" заключен договор субаренды земельного участка от 01.06.2016 N 18/15, в соответствии с которым истцу передан земельный участок с кадастровым номером 14:19:209002:369 площадью 2174 кв.м. для строительства жилого дома.

Градостроительный план земельного участка площадью 2174 кв.м. утвержден 22.02.2017 постановлением Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района N 87-п.

Постановлением Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района от 10.03.2017 N 102-п утверждена схема земельного участка с кадастровым номером 14:19:209002:369 до 2374 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка под строительство дома была увеличена до 2374 кв.м. лишь в марте 2017 г.

20.05.2017 между истцом и ПАО "Якутуглестрой" заключено дополнительное соглашение к договору субаренды земельного участка от 01.06.2016 N 18/15, в соответствии с которым уточнена площадь земельного участка с кадастровым номером 14:19:209002:369 до 2374 кв.м.

Определением от 16.12.2020 суд запросил у ответчика постановление главы ГП "Поселок Серебряный Бор" об утверждении градостроительного плана на земельный участок с кадастровым номером 14:19:209002:369 площадью 2374 кв.м.

Ответчик запрошенный документ не представил, указав в письме 18.01.2021, что постановление не найдено.

Истец указал в возражениях на встречный иск, что градостроительный план на земельный участок площадью 2374 кв.м. выдан 22.11.2017, ответчиком данное утверждение не оспорено.

30.11.2017 Администрацией выдано разрешение на строительство N RU14509104- 14-2017, о чем указано в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию.

В дальнейшем, письмом от 21.12.2017 N 1405 Администрация обратилась к Министру архитектуры и строительного комплекта Республики Саха (Якутия) о разъяснении действий Администрации ввиду отказа Управления государственного строительного и жилищного надзора в выдаче заключения о соответствии объекта капитального строительства требованиям документации.

В письме от 01.02.2018 Министр архитектуры и строительного комплекта Республики Саха (Якутия) рекомендовал провести работы по обследованию строительных конструкций здания. На основании акта технического осмотра возможно принять решение о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

После проведения обследования жилого дома постановлением Поселковой администрации городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района от 27.03.2018 N 194-п утверждено разрешение на ввод в эксплуатацию N RU14509104-01-2018 трехэтажного 24-квартирного жилого дома, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, квартал, дом 43/1, кадастровый номер земельного участка 14:19:209002:369.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 15 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при осуществлении государственного кадастрового учета без одновременной государственной регистрации прав такой государственный кадастровый учет осуществляется по заявлению представленному уполномоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления, которыми выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона, - при государственном кадастровом учете созданного объекта недвижимости.

В соответствии с часть 1 статьи 19 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" орган государственной власти, орган местного самоуправления, уполномоченные на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого решения обязаны направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию) в отношении соответствующего объекта недвижимости посредством отправления в электронной форме.

Из письма Нерюнгринского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) от 30.10.2020 (приложение 23 к отзыву на встречный иск, т.1 л.д. 132-136) следует, что заявление на осуществление государственного кадастрового учета должен подать орган местного самоуправления, уполномоченный на принятие решения о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, в срок не позднее 5 рабочих дней с даты принятия решения. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: Республика Саха (Якутия), Нерюнгринский район, поселок Серебряный Бор, 4 квартал, дом 43/1 был поставлен на государственный кадастровый учет 25.02.2019, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано 27.03.2018.

На необходимость направления ответчиком заявления о государственном кадастровом учете также указало ООО "Экспертиза" в письме от 30.03.2018 (приложение 15 к отзыву на встречный иск, т.1 л.д. 132-136).

Между тем, на кадастровый учет квартиры поставлены 25.02.2019, после чего сторонами был составлен акт приема-передачи от 20.03.2019 (т. 1 л.д. 29).

Согласно доводам апелляционной жалобы Администрация п. Серебряный Бор полагает, что указанные выше обстоятельства не имеют правового значения, так как между сторонами возникли отношения купли-продажи, а не строительного подряда; ООО "Строим сами" при заключении контракта было осведомлено о порядке передачи квартир, в частности, о необходимости наличия градостроительных планов, проектной документации, получения технических условий и последующего оформления перехода права собственности. Кроме этого, ответчик указывает на то, что Муниципальный контракт не содержит обязанностей администрации, на нарушение которых ссылается истец, а также на то, что истец не исполнил предусмотренную ст. 8 Муниципального контракта обязанность по извещению другой стороны о невозможности исполнения обязательств и не направлял письма или уведомления о приостановлении работ.

Апелляционный суд, отклоняя указанные доводы апелляционной жалобы, исходит из следующего.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

В соответствии с п. 1 ст. 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Согласно п. 9 ст. 34 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", сторона освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного контрактом, произошло вследствие непреодолимой силы или по вине другой стороны.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в п. 10 "Обзора судебной практики применения законодательства Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 28.06.2017 г.), при несовершении заказчиком действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых исполнитель государственного (муниципального) контракта не мог исполнить своего обязательства, исполнитель не считается просрочившим, а сроки исполнения обязательств по государственному (муниципальному) контракту продлеваются на соответствующий период просрочки заказчика.

То обстоятельство, что между сторонами возникли отношения купли-продажи, а не строительного подряда, не имеет правового значения при решении вопроса о возможности применения законодательных положений, установленных п. 3 ст. 405 ГК РФ, п. 1 ст. 406 ГК РФ и п. 9 ст. 34 Федерального закона от 05.04.2013 N 44-ФЗ, так как данные нормы в их совокупности устанавливают возможность освобождения должника от уплаты неустойки в случае просрочки кредитора в любых обязательственных отношениях, возникающих при исполнении муниципального контракта, в том числе и вытекающих из договора купли-продажи.

Довод Администрации о том, что ООО "Строим сами" был надлежаще осведомлен о порядке передачи квартир, в частности, о необходимости наличия градостроительных планов, проектной документации, получения технических условий и последующего оформления перехода права собственности, также не имеет значения, поскольку, несмотря на такое осведомление, ООО "Строим сами" не предполагало и не могло предполагать о том, что Администрация п. Серебряный Бор, выступающая одновременно и стороной муниципального контракта, и муниципальным органом, в компетенции которого находятся вопросы выделения земельного участка под строительство, утверждения схемы расположения земельного участка, утверждения градостроительного плана, выдачи разрешений на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию, будет затягивать решение этих вопросов по каким-либо причинам и способствовать невозможности надлежащего и своевременного исполнения контракта другой стороной контракта.

Ссылка Администрации на отсутствие в Муниципальном контракте обязанностей администрации, на нарушение которых ссылается ООО "Строим сами", в рамках рассматриваемого дела не может быть принята во внимание, так как основана на неправильном толковании положений ст. 406 ГК РФ.

Исходя из содержания п. 1 ст. 406 ГК РФ, кредитор считается просрочившим, если не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

Те действия, без совершения которых ООО "Строим сами" не могло исполнить свои обязательства по передаче в муниципальную собственность жилых помещений (выделение земельного участка необходимой для строительства площадью, утверждение схемы земельного участка и градостроительного плана, постановка жилых помещений на кадастровый учет и т.д.), отнесены законом к компетенции муниципальных органов, и, соответственно, являются обязанностью Администрации п. Серебряный Бор.

Довод Администрации о том, что ответчик не исполнил предусмотренную п. 8.3 Муниципального контракта обязанность по извещению другой стороны о невозможности исполнения обязательств и не направлял письма или уведомления о приостановлении работ, основан на неправильном понимании и толковании условий муниципального контракта, сформулированных в пунктах 8.3 и 8.4.

Статья 8 Муниципального контракта, в состав которой входят пункты 8.3 и 8.4, регулирует вопросы, связанные с обстоятельствами непреодолимой силы, в то время как невозможность своевременного исполнения ООО "Строим сами" обязательств по контракту была обусловлена, в первую очередь, задержкой совершения определенных действий со стороны Администрации п. Серебряный Бор, о чем ей было достоверно известно.

При этом, следует отметить, что письмом от 25.04.2017 г. N 24, копия которого имеется в материалах дела, ООО "Строим сами" уведомляло Главу ГП "Поселок Серебряный Бор" о приостановлении строительства с 01.05.2017 г. по причине неисполнения Администрацией обязанности по внесению промежуточных платежей, предусмотренных контрактом. После этого уведомления, очередной платеж по Контракту был произведен Администрацией только 31 мая 2017 г. (платежное поручение от 31.05.2017 г. N813).

Однако, несмотря на приостановление строительных работ, строительство дома было завершено в августе 2017 года.

Из материалов дела следует, что Администрации было известно о завершении строительства дома к установленному Муниципальным контрактом сроку, и в конце августа или в сентябре 2017 г. Администрацией ГП "Поселок Серебряный Бор" в Министерство архитектуры и строительного комплекса РС (Я) и в Фонд содействия реформированию ЖКХ. предоставлялась отчетность о готовности жилого дома к заселению, в т.ч. акт ввода дома в эксплуатацию.

Данный факт подтверждается ответом Министерства строительства Республики Саха (Якутия) от 19.01.2021 г. б/н на судебный запрос по делу N А58-5099/2020, в котором содержится информация о том, что, согласно сведениям АИС "Реформа ЖКХ", жилые помещения, расположенные в многоквартирном жилом доме, приобретенные МО ГП "Поселок серебряный Бор" у ООО "Строим сами" по муниципальному контракту N 0116300037716000007 от 05.07.2016 г., переданы МО ГП "Поселок Серебряный Бор" 31.08.2017 года.

Также данный факт подтверждается имеющимся в материалах дела нотариально удостоверенным заявлением Полениной Елены Андреевны, которая в период с 20 ноября 2013 г. по 14 апреля 2018 г. занимала должность заместителя Главы Поселковой администрации Серебряный Бор.

Кроме этого, подтверждением предоставления Администрацией отчетности о завершении строительства жилого дома, является факт неприменения штрафных санкций к Администрации за несвоевременное выполнение региональной адресной программы, предусмотренных п. 6.3 Соглашения от 06.05.2016 г. N 15/РАП2016 о реализации этапа 2016 года республиканской адресной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 годы". При этом, пунктами 3.3.2 и 3.3.3 указанного Соглашения предусмотрено завершение строительства домов, в которых в рамках реализации Программы приобретены жилые помещения, в срок до 31 августа 2017 года.

Нотариально удостоверенным заявлением индивидуального предпринимателя Гамбарян Арутюна Жоржиковича, с которым был заключен договор подряда от 10.03.2017 г. строительных и отделочных работ по жилому дому N 43/1, справкой от 25.08.2017 г. N 3 по форме КС-3 и актом сверки взаимных расчетов от 31.12.2017 г., также подтверждается факт завершения строительства и готовности дома к заселению до 31 августа 2017 года.

Что касается действий ООО "Строим сами" по документальному оформлению передачи жилых помещений в собственность ГП "Поселок Серебряный Бор", то эти действия не могли быть совершены в срок до 31.08.2017 г., в силу указанных выше причин, зависящих только от Администрации.

С учетом установленных обстоятельств, апелляционный суд полагает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что факт окончания истцом работ за пределами сроков, установленных контрактом, вызван обстоятельствами, не зависящими от истца: несвоевременное оформление ответчиком земельного участка для строительства дома, что повлекло за собой задержку в проведении государственной экспертизы строительства, выдаче разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, несвоевременное постановка ответчиком квартир на кадастровый учет, что, в свою очередь, препятствовало передаче квартир в муниципальную собственность.

Кроме того, ответчиком были нарушены сроки платежей, предусмотренных пунктом 2.1 контракта, в связи с чем, истец направил ответчику письмо от 25.04.2017 N 24 о том, что из-за отсутствия поэтапного финансирования дальнейшее строительство невозможно, с 1 мая вынуждены приостановить строительство, что влечет за собой срыв сроков строительства (т. 2 л.д. 20).

При этом, расчет с истцом не произведен до настоящего времени.

Таким образом, суд первой инстанции, установив, что обязательство не выполнено истцом в установленные контрактом сроки по вине ответчика, обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для возложения на истца ответственности за нарушение срока выполнения работ, указав, что при таких обстоятельствах, встречные исковые требования о взыскании штрафа в размере 7 560 000 руб. удовлетворению не подлежат.

Согласно материалам дела ответчиком также заявлено требование об обязании выполнить благоустройство придомовой территории многоквартирного жилого дома N 43/1 согласно предоставленной проектной документации.

Как установлено судом первой инстанции, на благоустройство территории имеется ссылка в приложении N 4 к контракту "График выполнения работ", в соответствии с которым благоустройство территории осуществляется в сентябре - ноябре.

Согласно акту приемки жилых помещений в многоквартирном жилом доме от 28.10.2017 (т. 1 л.д. 22-23) работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий выполнены. На основании осмотра предъявленных к приемке жилых помещений в натуре и ознакомления с соответствующей документацией установлена оценка качества строительных работ: хорошо. Предъявленные к приемке жилые помещения N N 1-24 по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, поселок Серебряный Бор, дом 43/1 замечаний не имеют.

Указанный акт подписан, в том числе главой МО городского поселения "Поселок Серебряный Бор" Нерюнгринского района Будуевым С.Н., заместителем главы Полениной Е.А.

Акт приема-передачи от 20.03.2019 (т. 1 л.д. 29) также подписан сторонами без разногласий.

Доказательств того, что благоустройство территории не выполнено ответчиком, в материалы дела не представлено.

Кроме того, ответчиком заявлено требование об обязании истца произвести ремонтные работы вентиляционной шахты дома 43/1.

В обоснование данного требования ответчик указывает, что в адрес Администрации неоднократно обращается жилец многоквартирного дома 43/1 Макаров Д.Д. с требованием устранить причину не работы вентиляции в его квартиры.

Аналогичные доводы заявлены суду апелляционной инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 10.06.2019 комиссией произведено обследование по заявлению Макарова Д.Д., по итогам которого составлен отчет (приложение 18 ко встречному иску) в соответствии с которым выявлено присутствие запаха канализации в квартирах, плохо работает вентиляция. В подвале влажные стены, бок ФБС с трещиной, трубопроводы инженерных сетей закреплены неправильно. Не выполнена отделка входа в подвал. На кровле не выполнено снегозадержание. Не устранена причина появления лужи при въезде на придомовую территорию. Не вывезен грунт.

В акте визуального осмотра указано на то, что вытяжка работает неэффективно. На чердаке плохая изоляция стыков вент, коробов и каналов. Постоянное присутствие сильного запаха канализации.

Из пункта 4.1 контракта следует, что гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет со дня передачи квартиры. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование составляет 3 года.

Согласно апелляционной жалобе, по мнению ответчика, одним из оснований для отмены принятого по делу решения является неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела. Конкретизируя данный довод, ответчик ссылается на то, что на дату приемки, т.е. 28.10.2017 г., было невозможно определить качество благоустройства (бетонных покрытий), определить наличие или отсутствие озеленения по причине обильного снежного покрова и ввиду участия в приемочной комиссии лиц, не обладающих профессиональными навыками и познаниями в сфере строительства, а также невозможно было установить стойкий запах канализации в санузлах жилых помещений, так как канализацией еще никто не пользовался.

Суд апелляционной инстанции, отклоняя данные доводы апелляционной жалобы, исходит из следующего.

По правилам частей 1, 2, 3 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику.

Заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).

Согласно нормам, изложенным в пунктах 3 и 4 названной статьи, недостатки работы могут быть явными и скрытыми: первые могут быть установлены при обычном способе приемки работы (а потому и должны быть отражены в акте приема-передачи), вторые, напротив, не могут быть установлены при обычном способе приемки работы.

Поскольку явные недостатки могут быть легко обнаружены уже при сдаче результата, заказчик, принявший результат с такими недостатками, либо надлежащим образом осмотрел и принял работу (но в таком случае если он не предъявил претензии, а значит, согласился с ее качеством), либо не исполнил или ненадлежащим образом исполнил эту обязанность, в частности принял работу без проверки.

Заказчик, принявший работу без проверки, в силу прямого указания закона лишается права ссылаться только на явные недостатки работы.

Относительно скрытых недостатков работы (в том числе скрытых подрядчиком умышленно, т.е. специально), которые по этой причине и не нашли своего отражения в акте приема-передачи, заказчик обязан известить подрядчика в разумный срок по их обнаружении и предъявить требования, связанные с ненадлежащим качеством работы.

Из положений приведенных норм права следует, что в обязанности заказчика входит приемка работ с их обязательной проверкой на предмет наличия недостатков. При этом закон обязывает заказчика заявить о выявленных недостатках и возлагает на него негативные последствия непринятия мер к установлению явных недостатков работ, лишая права ссылаться на их наличие после приемки выполненных работ.

В соответствии с п. 1.1 заключенного между сторонами Муниципального контракта N 0116300037716000007 от 05.07.2016 г., продавец принял на себя обязательство передать покупателю в собственность жилые помещения (квартиры). Пунктом 1.1.1 установлено, что техническое задание, качественные, технические и функциональные характеристики (потребительские свойства) квартир изложены в Перечне жилых помещений (квартир) (приложение N 2 к Контракту). Пунктом 1.1.3 также предусмотрено, что при передаче квартир покупателю качество квартир должно соответствовать требованиям, изложенным Перечне жилых помещений (квартир) (приложение N 2 к Контракту).

Согласно п. 4.2 Муниципального контракта, продавец не несет ответственность за недостатки (дефекты) квартиры, обнаруженные в пределах гарантийного срока, в случае, если они произошли вследствие нормального износа такой квартиры или ее частей, нарушения требований технических регламентов, а также иных обязательных требований к процессу ее эксплуатации либо вследствие ненадлежащего ее ремонта, проведенного самим покупателем или привлеченными им третьими лицами.

При этом, статьей 4 Контракта (пункты 4.1 и 4.2) установлены гарантии качества квартир, а не жилого дома в целом, и, тем более не придомовой территории.

Исходя из этого, гарантии качества работ по озеленению и благоустройству придомовой территории, выполненных продавцом, муниципальным контрактом не предусмотрены.

При приемке жилых помещений и составлении соответствующего акта приемки от 28.10.2017 г. никаких замечаний по благоустройству дома не возникло (т. 1 л.д. 22-23).

В п. 8 акта конкретно указано, что работы по озеленению, устройству верхнего покрытия подъездных дорог к зданию, тротуаров, хозяйственных и спортивных площадок, а также отделке элементов фасадов зданий, выполнены. При этом акт приема-передачи квартир от 20.03.2019 г. также подписан сторонами без замечаний и разногласий (т. 1 л.д. 29).

Доказательств, подтверждающих некачественное выполнение работ по благоустройству дома и некачественную работу вентиляционной системы, Администрацией п. Серебряный Бор не предоставлено.

При этом, апелляционный суд учитывает, что предоставленный в материалы дела акт визуального осмотра квартиры N 9 дома 43/1, составленный представителями общественного совета и другими лицами, не являющимися специалистами в осматриваемой и исследуемой области, не может служить доказательством, подтверждающим низкое качество работы вентиляционной системы.

Заключения, акты технического осмотра, составленные специалистами, и результаты замеров эффективности работы вентиляции отсутствуют.

С учетом изложенного, апелляционный суд полагает, что при таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что указанные истцом по встречному иску недостатки были обнаружены в ходе визуального осмотра, специальные инструменты при выявлении недостатков не применялись, в связи с чем, каких-либо препятствий у истца по обнаружению недостатков при приемке работ обычным способом не имелось.

Вместе с тем работы приняты без замечаний, соответственно ответчик не вправе ссылаться на данный недостаток и требовать его устранения по гарантии.

Указанная правовая позиция нашла свое отражение в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 10.10.2019 N 305-ЭС19-18112 по делу N А41-84544/2017, в Определении Верховного Суда Российской Федерации 23.07.2018 N 306-ЭС18-10229 по делу N А55-20577/2017.

На основании изложенного, правомерным является вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 марта 2021 года по делу N А58-5099/2020 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В.Ломако

Судьи

Е.О.Никифорюк Е.В.Желтоухов