Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2021 г. N 18АП-9390/21 по делу N А76-29567/2020

г. Челябинск

29 июля 2021 г.

Дело N А76-29567/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 26 июля 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2021 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Колясниковой Ю.С.,

судей Соколовой И.Ю., Томилиной В.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Задворных С.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2021 по делу N А76-29567/2020.

В судебном заседании приняли участие:

истца: общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - Халикова Эльвира Рифовна (доверенность от 28.07.2020 сроком действия до 28.07.2023, паспорт, диплом)

ответчика: администрации Долгодеревенского сельского поселения - Семенов Андрей Вячеславович (доверенность от 15.02.2021 сроком действия до 31.12.2021, паспорт, диплом указан в протоколе судебного заседания от 21.05.2021).

Общество с ограниченной ответственностью "Комфорт" (далее - ООО "Комфорт", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к администрации Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области (далее -администрация, ответчик) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 01.01.2016 N 031115/0248657/01 на новый срок с 01.08.2020 по 30.06.20201 с увеличением указанного срока на период судебного разбирательства с осуществлением списания сумм арендной платы по договору от 01.01.2016 N 031115/0248657/01 за период судебного разбирательства по настоящему делу (с учетом уточнения требований, т. 2 л.д. 23).

Администрация Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с встречным исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Комфорт" об обязании общества освободить арендуемое помещение, взыскать 97 796 руб. 16 коп. пени за просрочку возврата арендованного имущества (т.1 л.д. 59-61, 84-88).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2021 (резолютивная часть от 21.05.2021) в удовлетворении первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен в полном объеме, с общества в пользу администрации взысканы пени в размере 97 796 руб. 16 коп. Общество обязано возвратить встроенные нежилые помещения N 42, площадью 11,6 кв.м, N 43, площадью 1,6 кв.м, N 44, площадью 1,0 кв.м, N 45, площадью 9,7 квм., N 46, площадью 0,6 кв.м., N 47, площадью 20,1 кв.м, N 48, площадью 26,7 кв.м., N 49, площадью 17,4 кв.м., N 53, площадью 4,4 кв.м., N 58, площадью 9,8 кв.м., расположенные в помещении N 11 на 1 этаже 3-этажного жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный,5 (согласно поэтажному плану ОГУП Обл.ЦТИ", Сосновский филиал), общей площадью 102,9 кв.м., имеющие общий доступ (вход в здание), связанные единым функциональным назначением (офисные помещения) в течении двух недель с момента вступления решения в законную силу.

С указанным решением не согласилось общество "Комфорт" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Апеллянт указывает, что суд первой инстанции, отдавая преимущество нормам ГК РФ о сроке действия договора аренды, указывает, в обоснование своего отказа истцу в удовлетворении требований, на истечение срока действия договора аренды, тем самым, искажая содержание нормы пункта 4 статьи 23 Федерального закона от 08.06.2020 N 166-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции". При этом удовлетворяя требования администрации о взыскании неустойки, рассчитанной за период пользования истца спорным имуществом после истечения срока действия договора аренды, который, согласно доводам суда, полностью утратил силу, прекратил действие на момент обращения сторон в суд, судом нарушается принцип равноправии сторон арбитражного процесса. Также по мнению апеллянта, судом не учтено наличие заключенного до 2028 года сторонами концессионного соглашения, предметом которого является использование объектов муниципального имущества (объектов, предназначенных для осуществления водоотведения), а также их содержание, ремонт, эксплуатация и обслуживание (в необходимых случаях - реконструкция) для оказания, посредством использования данных объектов, услуг водоотведения населению и иным потребителям муниципального образования по регулируемым государством тарифам (ценам). Использование спорного помещения является объективно необходимым для хранения производственной документации, размещения сотрудников бухгалтерии и иных работников, осуществляющих функции обеспечения беспрерывной деятельности общества. Прекращение пользования спорным помещением повлечет безусловную невозможность исполнения обществом условий концессионного соглашения, что нарушит права потребителей Долгодеревенского сельского поселения на получение коммунальных услуг по водоотведению. Указывает, что право по использованию спорного нежилого помещения не может прекратиться в отсутствие прекращения действия Постановления Министерства тарифного регулирования и энергетики Челябинской области от 20.12.2018 N 86/217 "Об утверждении производственных программ и установлении тарифов на питьевую воду и водоотведение для ООО "Комфорт", оказывающего услуги холодного водоснабжения и водоотведения потребителям Долгодеревенского сельского поселения Сосновского муниципального района Челябинской области, на 2019-2023 годы".

Соответствующий требованиям части 2 статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества между ООО "Комфорт" (единственным участником) (арендатор) и администрацией Долгодеревенского сельского поселения (арендодатель) заключен договор аренды муниципального имущества N 031115/0248657/01 от 01.01.2016, согласно п.1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду муниципальное имущества: встроенного нежилого помещения N 42, площадью 11,6 кв.м, встроенного нежилого помещения N 43, площадью 1,6 кв.м, встроенного нежилого помещения N 44, площадью 1,0 кв.м, встроенного нежилого помещения N 45, площадью 9,7 квм., встроенного нежилого помещения N 46, площадью 0,6 кв.м., встроенного нежилого помещения N 47, площадью 20,1 кв.м, встроенного нежилого помещения N 48, площадью 26,7 кв.м., встроенного нежилого помещения N 49, площадью 17,4 кв.м., встроенного нежилого помещения N 53, площадью 4,4 кв.м., встроенного нежилого помещения N 58, площадью 9,8 кв.м., расположенные в помещении N 11 на 1 этаже 3-этажного жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный,5 (согласно поэтажному плану ОГУП Обл.ЦТИ", Сосновский филиал), общей площадью 102,9 кв.м., имеющие общий доступ (вход в здание), связанные единым функциональным назначением (офисные помещения) (т. 1 л.д. 14-16).

Пунктом 5.1 договора установлено, что срок аренды составляет 11 месяцев и устанавливается с 01.01.2016 по 30.11.2016 включительно. Договор аренды прекращает свое действие по истечению срока аренды.

Пунктом 5.7 договора арендодателю предоставлено право на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке, с направлением в адрес арендатора соответствующего уведомления. Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

В случае возникновения необходимости использования муниципального имущества, преданного в аренду, для размещения муниципальных учреждений (служб), арендодатель обязан за 30 дней предупредить арендатора о расторжении договора аренды. Арендатор в этом случае обязан освободить помещение в срок указанный в извещении (п.5.9 договора).

По акту приема-передачи от 01.01.2016 имущество передано в пользование арендатора (т. 1 л.д. 17).

Дополнительными соглашениями от 01.12.2016, от 01.10.2018, от 01.09.2019 вышеуказанный договор аренды продлевался сроком действия на 11 месяцев, окончательно определенная дата его действия установлена до 31.07.2020 включительно (т. 1 л.д. 18-19).

Постановлением администрации N 75 от 01.06.2020 в целях осуществления деятельности в сферах естественных монополий - водоснабжение и водоотведение, создано МУП "Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение" (т. 2 л.д. 41-42).

Распоряжением администрации от 16.06.2020 МУП "Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение" назначено гарантирующей организацией для водоснабжения с. Долгодеревенское и д.Шигаево (т. 2 л.д. 43-44).

Постановлением администрации от 14.04.2021 муниципальное имущество, в том числе, нежилое помещение - офис, расположенное по адресу: Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный,5, передано на праве хозяйственного ведения вновь созданному МУП "Долгодеревенское водоснабжение и водоотведение" (т. 2 л.д. 50-51).

30.06.2020 администрацией в адрес общества направлено уведомление N 675/1 об отсутствии намерения продолжить договорные отношения и прекращении действия договора аренды от 01.01.2016 с 31.07.2020, как и указано в соглашении о продлении срока действия договора от 01.09.2019, и просило передать имущество по акту приема-передачи (т. 1 л.д. 20).

26.08.2020 администрация направила обществу "Комфорт" требование (претензию) о расторжении договора аренды и взыскании неустойки в размере 50 935 руб. в связи с невозвратом помещения (т.1 л.д. 32-33).

21.07.2020 обществом в адрес администрации направлено требование продлить срок действия договора от 01.01.2016 на срок до 30.06.2021 (т.1 л.д. 11-12).

Оставленные без удовлетворения требования общества послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Ссылаясь на истечение срока действия договора аренды и уклонение общества от освобождения муниципального имущества, администрация обратилась в арбитражный суд с встречными требованиями.

Отказывая в удовлетворении первоначальных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для продления договора на основании пункта 5 ст. 23 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ) в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по внесению арендных платежей.

Удовлетворяя встречные требования, суд первой инстанции исходил из обязанности общества освободить помещения, предоставленные по договору аренды, прекратившему своё действие 31.07.2020.

Проверив законность и обоснованность решения суда, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы.

Таким образом, существенными условиями договора аренды недвижимости являются объект аренды и размер арендной платы.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком оформлен договор аренды муниципального имущества N 031115/0248657/01 от 01.01.2016, по условиям которого арендатору предоставлено муниципальное имущества: встроенного нежилого помещения N 42, площадью 11,6 кв.м, встроенного нежилого помещения N 43, площадью 1,6 кв.м, встроенного нежилого помещения N 44, площадью 1,0 кв.м, встроенного нежилого помещения N 45, площадью 9,7 квм., встроенного нежилого помещения N 46, площадью 0,6 кв.м., встроенного нежилого помещения N 47, площадью 20,1 кв.м, встроенного нежилого помещения N 48, площадью 26,7 кв.м., встроенного нежилого помещения N 49, площадью 17,4 кв.м., встроенного нежилого помещения N 53, площадью 4,4 кв.м., встроенного нежилого помещения N 58, площадью 9,8 кв.м., расположенные в помещении N 11 на 1 этаже 3-этажного жилого дома по адресу: Челябинская область, Сосновский район, с. Долгодеревенское, пер. Школьный,5 (согласно поэтажному плану ОГУП Обл.ЦТИ", Сосновский филиал), общей площадью 102,9 кв.м., имеющие общий доступ (вход в здание), связанные единым функциональным назначением (офисные помещения) (т. 1 л.д. 14-16), в связи с чем суд первой инстанции правильно квалифицировал возникшие между сторон правоотношения по договору аренды, регулируемые главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из взаимосвязанных положений статей 611, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанностью арендодателя по договору аренды является передача во владение и пользование арендатора предмета аренды, а обязанностью арендатора - оплачивать арендное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по действующему договору аренды и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества определены статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции).

Согласно части 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, перечисленных в пунктах 1 - 16 части 1 данной статьи.

В соответствии с абзацем вторым части 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Частью 5 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ установлено, что арендодатель, являющийся владельцем государственного или муниципального недвижимого имущества, за исключением земельных участков, указанных в части 6 настоящей статьи, независимо от срока истечения договора аренды недвижимого имущества, заключенного по результатам проведения торгов в отношении недвижимого имущества до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, не вправе отказать арендатору, надлежащим образом исполнявшему свои обязанности до принятия такого решения, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока аренды на срок до одного года на тех же условиях или иных согласованных сторонами условиях, не ухудшающих положение арендатора. Заключение такого дополнительного соглашения осуществляется без проведения торгов и оценки рыночной стоимости объекта аренды.

Из указанного следует, что арендодатель не вправе отказать арендатору в продлении договора при условии, что договор заключен на основании торгов; арендатор надлежащим образом исполнял обязанности по договору, при этом максимальный срок продления ограничен годом.

Таким образом, принимая 19 Федеральный закон от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ, законодатель преследовал цель защиты интересов добросовестных арендаторов государственного и муниципального недвижимого имущества.

Между тем как правомерно установлено судом первой инстанции и не опровергнуто обществом, со стороны арендатора имели место нарушения сроков по внесению платы (т.1 л.д. 131-159), в силу его необходимая совокупность обстоятельств, предусмотренных частью 5 статьи 19 Федерального закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ, отсутствует.

С учетом изложенного, ссылка апеллянта на наличие заключенного между истцом и ответчиком до 2028 года сторонами концессионного соглашения, предметом которого является использование объектов муниципального имущества (объектов, предназначенных для осуществления водоотведения), а также их содержание, ремонт, эксплуатация и обслуживание (в необходимых случаях - реконструкция) для оказания, посредством использования данных объектов, услуг водоотведения населению и иным потребителям муниципального образования по регулируемым государством тарифам (ценам), не имеет правого значения, поскольку основанием для продления срока действия договора является соблюдение условий, установленных Федеральным закона от 1 апреля 2020 года N 98-ФЗ.

Доводы апеллянта о том, что прекращение пользования спорным помещением повлечет безусловную невозможность исполнения обществом условий концессионного соглашения, что нарушит права потребителей Долгодеревенского сельского поселения на получение коммунальных услуг по водоотведению, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку наличие между сторонами иных обязательств не влияет на право арендодателя требовать возврата имущества после истечения срока его использования.

Доводы апеллянта о неправомерном взыскании неустойки по договору, прекратившему свое действие, подлежат отклонению ввиду следующего.

Статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (абзац второй статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Поскольку договор аренды прекратил свое действие 31.07.2020, правовые основания для пользования имуществом у общества отсутствуют.

В пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Доказательств возвращения спорного имущества арендатором арендодателю в установленном законом порядке, либо уклонения арендодателя от приемки арендуемых помещений, в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

На основании пункта 1 статьи 330 названного Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.3 договора стороны установили, что за нарушение сроков возврата арендованного имущества арендатору начисляется неустойка в размере 1% годовой суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Поскольку обязанность по возврату муниципального имущества в сроки, установленные арендодателем, обществом не исполнена, судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования о взыскании неустойки за период с 01.08.2020 по 17.09.2020 в сумме 97 796 руб. 16 коп.

Апелляционная жалоба не содержит доводов, влекущих отмену или изменение обжалуемого судебного акта. По существу доводы жалобы сводятся к переоценке доказательств, которые являлись предметом исследования суда первой инстанции, не опровергают установленных судом обстоятельств и не влияют на законность принятого по делу судебного акта.

Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 21.05.2021 по делу N А76-29567/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Комфорт" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.С. Колясникова

Судьи

И.Ю. Соколова В.А. Томилина