Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 августа 2021 г. N 10АП-14748/21 по делу N А41-15638/2021

г. Москва

17 августа 2021 г.

Дело N А41-15638/21

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 августа 2021 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Игнахиной М.В.,

судей Ивановой Л.Н., Юдиной Н.С.,

при ведении протокола судебного заседания: Молозиновой Д.О.,

при участии в заседании:

от Федерального казенного учреждения "Войсковая часть 52583" - представитель Милютина С.С., по доверенности от 26.01.2021 N 11/10-284,

от общества с ограниченной ответственностью "МАИР" - Черный В.В., генеральный директор, приказ от 03.10.2020 N 8,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "МАИР" (ОГРН: 1055010010110 ИНН: 5048012388) на решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2021 года по делу N А41-15638/21, по иску Федерального казенного учреждения "Войсковая часть 52583" к обществу с ограниченной ответственностью "МАИР" о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное учреждение "Войсковая часть 52583" (далее - ФКУ "Войсковая часть 52583", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "МАИР" (далее - ООО "МАИР", ответчик) о взыскании 1 464 067 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды имущества от 18.01.2016 N 2-16, 693 175 руб. неустойки за отказ от возврата помещений, 8 011 746 руб. 84 коп. неустойки за просрочку внесения платежей.

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2021 года по делу N А41-15638/21 заявленные требования удовлетворены (л.д.174-176).

Не согласившись с принятым решением, ООО "МАИР" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ООО "МАИР" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель ФКУ "Войсковая часть 52583" возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив материалы дела, изучив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, 18.01.2016 между ФКУ "Войсковая часть 52583" (арендодатель) и ООО "МАИР" (арендатор) заключен договор аренды имущества N 2-16, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял за плату во временное владение и пользование нежилые помещения N 29-34 в здании "нежилое помещение (магазин встроенный в здании жилого дома)" общей площадью 326,2 кв.м, расположенный по адресу: Московская область, Чеховский район, г. Чехов-2, ул. Октябрьская, д. 40 для размещения торгового помещения (п. 1.1 договора аренды) (л.д. 15-23).

Факт передачи имущества в аренду подтверждается актом приема-передачи от 18.02.2016 (л.д. 31).

Срок действия договора аренды установлен до 17.01.2019 включительно (п. 2.2 договора аренды).

По окончании срока действия договора аренды, истцом в адрес ответчика направлены письма N 11/10-65 от 11.01.2019 (л.д. 50), N 11/10-609 от 21.02.2019 (л.д. 52), в которых истец уведомил ответчика об окончании срока действия договора аренды и необходимости возвратить объект аренды по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22.08.2019 по делу N А41-36877/19, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2019, исковые требования об освобождении объекта аренды в натуре и обязании ООО "МАИР" передать объект по акту приема-передачи комиссии ФКУ "Войсковая часть 52583" удовлетворены в полном объеме (л.д. 81-90)

Актом приема-передачи от 15.11.2019, подтверждается возврат арендатором арендодателю имущества по договору аренды (л.д. 80).

Договор аренды заключен по результатам проведенного аукциона, что подтверждается протоколом заседания аукционной комиссии по проведению аукциона от 28.12.2015 N 6-15 (л.д. 25-29).

Согласно пункту 5.1 договора аренды, за пользование имуществом арендатор уплачивает арендодателю арендную плату в размере 346 587 руб. 50 коп. в месяц, величина арендной платы в год составляет 4 159 050 руб., без учета налога на добавленную стоимость.

Арендная плата перечисляет в федеральный бюджет за каждый месяц вперед до 10 числа оплачиваемого месяца (п. 5.2 договора аренды).

Ответчиком не исполнены обязательства по оплате арендных платежей.

Поскольку претензия от 17.02.2020 N 11/10-475 (л.д. 66-68) с требованием о погашении задолженности оставлена без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 ст. 614 ГК РФ).

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (далее - информационное письмо N 66), прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 ГК РФ).

Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ) и при прекращении договора аренды возвратить объект недвижимости (статья 622 ГК РФ).

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором (абзац 2 статьи 622 ГК РФ, пункт 38 информационного письма N 66).

В настоящем деле договор заключен по результатам аукциона, в связи с чем правоотношения сторон подпадают под регулирование части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Согласно ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Применяя части 9 - 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции, судам надлежит учитывать следующее.

В силу части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Пунктом 4.1 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что если законодательством Российской Федерации установлен максимальный срок, на который может быть заключен договор аренды, он исчисляется с даты заключения (статья 433 ГК РФ) договора аренды с этим арендатором (или его правопредшественником) на торгах. Поскольку по истечении такого срока проведение торгов для заключения нового договора аренды является обязательным, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пунктах 1 - 4 настоящего Постановления.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок (п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Из материалов дела усматривается, что со стороны арендатора имело место нарушение условий договора и невнесения арендной платы, что установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 03.08.2017 по делу N А41-2242/17 и постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2017 по тому же делу, в котором судом дана оценка всем возражениям арендатора по факту отсутствия вины в нарушении обязательства по внесению арендной платы и взыскана неустойка за его нарушение.

При таких условиях, с учетом недопустимости оспаривания и переоценки в настоящем деле выводов суда по ранее рассмотренному делу, установившему факт ненадлежащего исполнения ООО "МАИР" обязательств по договору аренды N 2-16 от 18.01.2016, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у истца права требовать заключения договора аренды государственного имущества на новый срок в порядке части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением от 16.08.2019 по делу N А41-52437/19 по иску ООО "МАИР" к ФКУ "ВОЙСКОВАЯ ЧАСТЬ 52583", Главному управлению специальных программ Президента Российской Федерации (ГУСП) об обязании заключить договор аренды нежилых помещений N 29-34 общей площадью 326,2 кв. м, в здании, расположенном по адресу: Московская обл., Чеховский район, г. Чехов-2, ул. Октябрьская, д. 40, для размещения торгового помещения в соответствии с типовыми условиями, утвержденными Министерством экономического развития РФ, установив размер арендной платы 121 346 руб. 40 коп. в месяц без учета НДС и срок аренды - три года, об обязании ГУСП согласовать указанный договор аренды (л.д. 91-100).

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов дела следует, что задолженность ответчика по арендной плате по договору аренды за период с 01.05.2019 по 15.11.2019 составила 1 464 067 руб. 15 коп.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Внесение арендной платы в соответствии с условиями договора аренды является обязанностью арендатора, именно на последнем лежит бремя доказывания факта отсутствия задолженности по договору.

Однако такие доказательства ответчиком в нарушение требований статьи 65 АПК РФ суду не представлены.

При указанных обстоятельствах требование истца о взыскании 1 464 067 руб. 15 коп. задолженности является обоснованным и правомерно удовлетворено судом первой инстанции в заявленном размере.

Также истцом заявлено о взыскании 8 011 746 руб. 84 коп. неустойки за просрочку внесения платежей по состоянию на 31.01.2021, 693 175 руб. неустойки за нарушение срока возврата помещений.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

В случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в договоре, арендатор уплачивает арендодателю неустойку в размере 1,0 % от суммы ежемесячной арендной платы за каждый день просрочки исполнения обязательства, начиная со дня просрочки исполнения обязательства (п. 6.2 договора аренды).

Согласно пункту 6.61 договора аренды, если арендатор после окончания действия договора аренды либо при его досрочном расторжении не освобождает объект аренды в установленные договором сроки, не возвращает его, то есть уклоняется от подписания акта приема-передачи объекта аренды или возвращает объект аренды несвоевременно, арендодатель вправе потребовать, помимо внесения арендатором арендной платы за весь период фактического пользования объектом аренды, уплаты неустойки в размере двукратном суммы месячной арендной платы, возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения своего обязательства.

Представленный истцом расчет неустойки (л.д. 76-79) судом проверен и признан обоснованным и математически верным. Контррасчет ответчиком в суд первой инстанции не представлен.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании неустойки за нарушение срока возврата помещений и неустойки за просрочку внесения платежей.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости применении судом первой инстанции последствий расторжения договора, отклоняется судебной коллегией.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма N 66 прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю".

Поскольку ответчик по истечении срока действия договора аренды от 18.01.2016 N 2-16 (17.01.2019) арендованное имущество истцу не возвратил, пользовался им и не перечислял истцу арендную плату, вывод суда первой инстанции о наличии у ответчика задолженности в виде неуплаченной истцу арендной платы является обоснованным.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необходимости определения размера арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, отклоняется судебной коллегией.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (статья 622 ГК РФ).

Пунктами 38, 39 информационного письма N 66 разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Обязательство арендатора по внесению арендной платы за период просрочки возврата сданного внаем имущества является денежным.

Кроме того, суд отметил, что норма пункта второго статьи 622 ГК РФ не может быть истолкована таким образом, чтобы арендодатель в отношениях с арендатором, не возвращающим имущество после прекращения договора аренды, был поставлен в худшее положение, чем в отношениях с арендатором, пользующимся имуществом на основании действующего договора.

Помещения, которые неправомерно удерживал ответчик по истечении срока их аренды, являются федеральной собственностью.

В соответствии с абзацем 15 статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Пунктом 5.11 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 432, установлено, что Росимущество организует оценку имущества в целях осуществления имущественных, иных прав и законных интересов Российской Федерации, определяет условия договоров о проведении оценки федерального имущества.

Ответчик в Росимущество не обращался, доказательств обратного в материалы дела не представил.

Условиями договора аренды от 18.01.2016 N 2-16 определено, что в соответствии с протоколом заседания аукционной комиссии по проведению аукциона от 28.12.2015 N 6-15 (приложение N 2 к договору аренды) величина ставки арендной платы за пользование помещениями в год составляет 4 159 050 рублей. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 346 587 рублей 50 копеек (пункт 5.1 договора аренды). Размер арендной платы может быть увеличен не чаще одного раза в год по соглашению сторон путем направления арендодателем в адрес арендатора подписанного со своей стороны соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды (пункты 5.5, 5.7 договора аренды).

Таким образом, уменьшение размера арендной платы условиями договора аренды не предусмотрено, дополнительных соглашений об уменьшении размера арендной платы в течение срока действия договора аренды сторонами не заключалось.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В нарушение требований данной правовой нормы и условий договора аренды ответчик в отсутствие согласия собственника и истца на продление срока аренды в отношении помещений, а также не имея полномочий от собственника в период с 1 мая по 15 ноября 2019 года в одностороннем порядке уменьшил размер арендной платы.

В связи с отсутствием правовых оснований на удержание ответчиком помещений по окончании срока аренды, истцом в адрес ответчика направлены письма от 11.01.2019 N 11/10-65, от 21.02.2019 N 11/10-609 с требованием надлежащего исполнения обязательства по договору аренды (возврата помещений), однако требования истца ответчик исполнил.

При изложенных обстоятельствах апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании материалов дела, при правильном применении норм действующего законодательства.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным, основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 11 июня 2021 года по делу N А41-15638/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

М.В. Игнахина

Судьи

Л.Н. Иванова Н.С. Юдина