Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 сентября 2021 г. N 15АП-10449/21 по делу N А53-34480/2020

город Ростов-на-Дону

08 сентября 2021 г.

дело N А53-34480/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 08 сентября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 сентября 2021 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Глазуновой И.Н.,

судей Фахретдинова Т.Р., Нарышкиной Н.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Якименко А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон"

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 28.04.2021 по делу N А53-34480/2020

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон"

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области

при участии третьих лиц: Калитвянской Н.В.; Калитвянского А.А.; Пащенко Н.Н.; Середина М.А.; Землянского И.В.; Землянской О.В.; Ковалевой В.Д.; Ковалевой М.В.; Ковалева В.В.; Скуловец В.В; Бесперстова Л.И.; Скуловец В.Е.; Сергиенко Г.П.; Приходько Т.И.; Приходько В.Н.; Григорьевой Н.И.; Погосян Н.Н.; Дуднаковой Е.В.; Анохиной М.А.; Котова М.В.; Котовой Н.М.; Приходько Н.И.; Руденко Л.В.; Полупанова А.В.; Корженко Л.В.;Череватенко П. А.; Кляпышева В.А.; Жиговец С.Б.; Фильцовой В.С.; Николаева Н,С.; Шимко А.С.; Чура Е.Г.

о признании незаконным бездействия,

при участии:

от заявителя: представитель Коваленко И.М. по доверенности от 24.05.2021;

от третьего лица Приходько В.Н.: представитель Щибров М.В. по доверенности от 25.02.2021;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Зерно Дон" (далее - истец, ООО "Зерно Дон") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным бездействия государственного регистратора (далее - заинтересованное лицо, управление).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Череватенко Петр Александрович, Калитвянская Надежда Васильевна, Калитвянский Александр Алексеевич, Корженко Лидия Васильевна, Полупанов Анатолий Владимирович, Руденко Людмила Владимировна, Чура Елена Геннадьевна, Шимко Алексей Станиславович, Николаев Никита Сергеевич, Приходько Владимир Николаевич, Приходько Николай Иванович, Приходько Татьяна Ивановна, Котов Михаил Васильевич, Котова Надежда Матвеевна, Фильцова Валентина Сергеевна, Кляпышев Василий Александрович, Жиговец Сергей Борисович, Пащенко Наталья Николаевна, Середина Марина Анатольевна, Дуднакова Елена Валерьевна, Землянский Иван Васильевич, Землянская Ольга Васильевна, Григорьева Надежда Ивановна, Ковалева Мария Васильевна, Ковалев Вячеслав Владимирович, Погосян Наталья Николаевна, Скуловец Валентина Максимовна, Скуловец Виктор Евгеньевич, Бесперстова Людмила Ивановна, Анохина Маргарита Александровна, Ковалева Валентина Дмитриевна, Сергиенко Галина Петровна.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение суда отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что на общих собраниях, состоявшихся в 2013 году, при рассмотрении вопроса о передаче земельных участков в аренду, все участники долевой собственности проголосовали единогласно, за передачу участков в аренду ООО "Зерно-Дон". Поскольку все участники общей долевой собственности против заключения договоров аренды не возражали и выразили согласие на передачу участков в аренду ООО "ЗерноДон", государственный регистратор обязан был сохранить существующие обременения в отношении образованных земельных участков. Судом общей юрисдикции сделан вывод о том, что решения Общих собраний, состоявшихся в 2020 году об одностороннем расторжении действующего (зарегистрированного) договора аренды с ООО "Зерно-Дон" и заключении нового договора аренды с другим арендатором, являются недействительными, в силу их ничтожности. Регистратор обязан проводить проверку законности решений общих собраний на предмет их ничтожности и соответствия действующему законодательству. Договоры аренды, заключённые в 2013 году в отношении исходных земельных участков, надлежащим образом зарегистрированы, являются действующими, в судебном порядке не оспаривались. Судебных споров о расторжении, либо о признании недействительными договоров аренды с ООО "ЗерноДон" между сторонами не имеется.

В отзывах на апелляционную жалобу управление, Приходько В.Н., Ковалева В.Д., Сергиенко Г.П., Ковалева М.В., Приходько Т.И., Погосян Н.Н., Ковалева В.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Дело слушанием откладывалось.

В составе суда произведена замена судьи. В соответствии с частью 5 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации после замены судьи рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

Представитель Приходько В.Н. против доводов апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель заявителя поддержал доводы апелляционной жалобы, дал пояснения по существу спора.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей заинтересованного лица и остальных третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, выслушав представителей заявителя и Приходько В.Н., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, на основании единогласного решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600010:203 от 18.01.2013, участниками общей долевой собственности при голосовании по первому и второму вопросам повестки дня было принято решение об утверждении проекта межевания земельных участков, и об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков, по результатам которого, из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600010:203 был образован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600010:330, площадью 665000 кв. м.

На том же собрании при голосовании по третьему вопросу повестки дня единогласно было принято решение о заключении с ООО "Зерно-Дон" договора аренды образованных земельных участков на срок 10 лет.

На основании единогласного решения общего собрания участников общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600015:153 от 17.01.2013, участниками общей долевой собственности при голосовании по первому и второму вопросам повестки дня было принято решение об утверждении проекта межевания земельных участков, и об утверждении перечня собственников образуемых земельных участков, по результатам которого, из земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:153 были образованы:

-земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:503, площадью 338Q000 +/-1482 кв.м.,

-земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:505, площадью 2730000 +/- 14457 кв. м.

На том же собрании при голосовании по третьему вопросу повестки дня единогласно было принято решение о заключении с ООО "Зерно-Дон" договора аренды образованных земельных участков, на срок 10 лет.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.06.2019 по делу N А53-33498/2018 ООО "Зерно Дон" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена Захарова Наталья Борисовна.

11.06.2020 состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600016:505, где рассматривался вопрос об условиях договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.09.2013.

Протоколом от 11.06.2020 установлено (стр. 8 протокола), что участники долевой собственности (10 участников - 17 долей, 90,91 процентов от общего количества собственников земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600016:505) проголосовали против передачи в аренду земельного участка по договору аренды от 02.09.2013 ООО "Зерно Дон".

Кадастровым инженером ООО "Экспертная служба "Экспертиза недвижимости" были подготовлены проекты межевания от 14.02.2020, от 16.12.2019.

Проекты межевания земельного участка были размещены в газете "Наше время" N 87 (25114) 11.03.2020; было опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка; указано на возможность ознакомления с проектами межевания и направления предложений по доработке проектов межевания.

Более того, в протоколе от 11.06.2020 указано, что ИП главой КФХ Жиговец Сергеем Борисовичем предложено заключение договоров аренды в отношении выделяемых земельных участков.

Единогласно за заключение договора аренды с ИП главой КФХ Жиговец С.Б. проголосовали 10 участников собрания - 90,91 процентов от общего количества собственников земельного участка.

11.06.2020 состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600016:503, где рассматривался вопрос об условиях договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.09.2013.

Протоколом от 11.06.2020 установлено (стр. 8 протокола), что участники долевой собственности (13 участников - 12,5 долей, 68, 42 процентов от общего количества собственников земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600016:503) проголосовали против передачи в аренду земельного участка по договору аренды от 02.09.2013 ООО "Зерно Дон".

Против, согласно протоколу от 11.06.2020, проголосовали: Калитвянская Н.В., Череватенко П.А., Чура Е.Г., Шимко А.С., Бесперстова Л.И., Николаев Н.С., Руденко Л.В., Полупанов А.В., Калитвянский А.А., Корженко Л.В., Скуловец В.М., Скуловец В.Е.

Кадастровым инженером ООО "Экспертная служба "Экспертиза недвижимости" были подготовлены проекты межевания.

Проекты межевания земельного участка были размещены в газете "Наше время" N 87 (25114) 11.03.2020; было опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка; указано на возможность ознакомления с проектами межеваиня и направления предложений по доработке проектов межевания.

11.06.2020 состоялось общее собрание собственников земельных долей земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 61:23:0600010:330, где рассматривался вопрос об условиях договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 02.09.2013.

Протоколом от 11.06.2020 установлено (стр. 8 протокола), что участники долевой собственности (9 участников - 12 долей, 100 процентов от общего количества собственников земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600010:330) проголосовали против передачи в аренду земельного участка по договору аренды от 02.09.2013 ООО "Зерно Дон".

Против, согласно протоколу от 11.06.2020, проголосовали: Ковалева М.В., Ковалев В.В., Анохина М.А., Сергиенко Г.П., Ковалева В.Д., Приходько В.Н., Приходько Т.И., Приходько Н.И., Погосян Н.Н.

Кадастровым инженером ООО "Экспертная служба "Экспертиза недвижимости" были подготовлены проекты межевания.

Проекты межевания земельного участка были размещены в газете "Наше время"; было опубликовано извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка; указано на возможность ознакомления с проектами межевания и направления предложений по доработке проектов межевания.

В результате межевания земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:503 были образованы земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:570 и земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:572.

В результате межевания земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:505 был образован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:573.

В результате межевания земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600010:330 был образован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600010:422.

Между собственниками земельных участков главой крестьянского (фермерского) хозяйства Жиговцом Сергеем Борисовичем заключены договоры аренды от 21.10.2020 на 10-летний срок.

Решением Морозовского районного суда Ростовской области от 05.02.2021 по делу N 2-150/2021 признано недействительным решение участников общей долевой собственности, принятые ответчиками на общем собрании от 11.06.2020 по первому-пятому вопросам.

ООО "Зерно Дон", полагая, что после выдела собственниками земельных участков в счет своих долей из исходных земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600015:503, 61:23:0600015:505, 61:23:0600010:330, находящихся в общей долевой собственности, и которые являются предметами договоров аренды соответственно от 02.09.2013, от 23.12.2013, от 10.06.2013, заключенных с ООО "Зерно Дон", зарегистрированных в ЕГРН, записи соответственно N 61-61-27/016/2013-995 от 30.12.2013, N 61-61-27/025/2014-271 от 26.12.2014, N 61-61-27/012/2013-118 от 12.07.2013, бездействие государственного регистратора по не переносу обременения в виде аренды в пользу ООО "Зерно Дон" на выделенные участки является незаконным, противоречащим положениям пункта 1 части 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", и нарушающим его права в сфере предпринимательской деятельности, обратилось в арбитражный суд с заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемые действия (бездействия) управления не противоречат требованиям действующего законодательства. Законности решений участников долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 61:23:0600015:503, 61:23:0600015:505, 61:23:0600010:330 дана судебная оценка в решениях Морозовского районного суда Ростовской области соответственно от 09.02.2021 по делу N 2-153/2021, от 08.02.2021 по делу N 2-143/2021 и от 08.02.2021 по делу N 2-142/2021, вынесенных по искам ООО "Зерно Дон". О судебных актах государственный регистратор не знал и не мог знать с учетом дат их вынесения.

Вместе с тем суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции на основании следующего.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением сведений, содержащихся в этом реестре, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении таковой.

На основании подпунктов 5, 7 части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, а также если форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации.

В случае не устранения причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, в течение срока приостановления в осуществлении государственного кадастрового учета отказывается (статья 27 Закона N 218-ФЗ).

Не оспаривается сторонами и подтверждены материалами дела следующие обстоятельства: из исходного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600010:330, обременённого Договором аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от 10.06.2013 г., был образован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600010:422 площадью 475000 кв.м.; из исходного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:503, обременённого Договором аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от 23.12.2013 г., были образованы земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:570 площадью 1365000 +/- 10223 кв. м, и земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:572 площадью 1365000 +/- 10223 кв. м.; из исходного земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:505, обременённого Договором аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения находящегося в общей долевой собственности от 02.09.2013 г., был образован земельный участок с кадастровым номером 61:23:0600015:573 площадью 650000 +/- 7054 кв. м.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса

Российской Федерации, а также нормами Федерального закона Российской Федерации от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3 статьи 14 Закона) Согласно пункту 5 статьи 14 Закона N 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.

Указанная норма предусматривает возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при этом отсутствует прямое регулирование Законом N 101-ФЗ спорной ситуации, когда не подтверждено наличие такого обстоятельства, в связи с чем, в таком случае надлежит руководствоваться нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 2 ст. 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации образование участнику общей долевой собственности предоставлено право на выдел земельного участка на основании поданного им заявления.

Из п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование следует, что образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка.

Согласно п. 5 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным ЗК РФ и настоящим Федеральным законом (п. 1 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).

Согласно п. 2 данной статьи, земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном п. 4 - 6 ст. 13 Федерального закона N 101-ФЗ.

Если указанное в п. 3 ст. 13 Закона N 101-ФЗ решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей (п. 4 ст. 13 Закона N 101-ФЗ).

Положениями пунктов 3, 4 Требований к проекту межевания земельных участков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 03.08.2011 N 388, предусмотрено, что проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Исходя из положений п. п. 10, 14, 15 ст. 13.1 Закона N 101-ФЗ извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. Возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган регистрации прав по месту расположения такого земельного участка.

В действующем законодательстве Российской Федерации отсутствует запрет на выдел участником долевой собственности земельного участка, переданного в аренду.

Вместе с тем согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Нормой пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 20.04.2017 N 889-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью "Березовская нива" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ обеспечивает преемственность арендных отношений и защиту интересов арендатора земельного участка в случае образования из этого участка других земельных участков, в том числе в случае выдела земельных участков.

С учетом изложенного, оспариваемая норма сама по себе не может расцениваться как нарушающая конституционные права заявителя - арендатора земельного участка. Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не наоборот, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства.

Исходя из буквального толкования вышеуказанных норм права, можно сделать вывод о том, что реализация участником общей долевой собственности, который не возражал против заключения договора аренды, права на выдел земельного участка в счет земельных долей не приведет к прекращению действия ранее заключенного по решению общего собрания собственников земельных долей договора аренды в отношении выделенного участка.

Указанная правовая позиция сформулирована в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 306-КГ15-8301, поддержана в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17.01.2018 N 306-КГ17-20894.

Аналогичные выводы сделаны в пункте 11 "Обзора судебной практики по делам, связанным с предоставлением земельных участков сельскохозяйственным организациям и крестьянским (фермерским) хозяйствам для ведения сельскохозяйственного производства" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020).

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства (пункт 31 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской

Федерации N 3 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской

Федерации 27.11.2019).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае обременения земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРН записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины. Аналогичный порядок по внесению в ЕГРН записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен частью 12 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которой в случае, если в отношении исходного объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы ограничения прав и обременения такого объекта недвижимости, на основании заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые из него объекты недвижимости и одновременно с такими государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав осуществляются:

1) государственная регистрация ограничений прав и обременений образуемых объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения переходят (сохраняются) в отношении образованных объектов;

2) государственная регистрация прекращения ограничений прав и обременений исходных объектов недвижимости, если в соответствии с федеральным законом такие ограничения и обременения не переходят (не сохраняются) в отношении образованных объектов недвижимости.

Таким образом, регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.11.2020 по делу N А53-2083/2020, от 16.10.2020 по делу N А53-40356/2019.

Земельные участки, из которых впоследствии были образованы спорные земельные участки с кадастровыми номерами 61:23:0600015:572, 61:23:0600015:573, 61:23:0600010:422 были переданы в аренду ООО "Зерно Дон" на основании решений общих собраний, состоявшихся в 2013 году.

Поскольку все участники общей долевой собственности в 2013 году на общих собраниях против заключения договоров аренды с ООО "Зерно Дон" не возражали и выразили согласие на передачу участков в аренду ООО "Зерно Дон", государственный регистратор обязан был сохранить существующие обременения в отношении образованных земельных участков.

Доводы заинтересованного лица о том, что государственный регистратор не должен давать правовую оценку действиям участников гражданских правоотношений противоречат сути регистрационной деятельности.

Оценивая действия (бездействия) государственного регистратора, суд первой инстанции не учёл, что согласно пункту 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Указанных действий государственным регистратором не произведено.

Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) - пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вне зависимости от наличия, либо отсутствия судебного решения, государственный регистратор обязан был провести правовой анализ представленных на государственную регистрацию документов на предмет их ничтожности и (или) соответствия действующему законодательству.

В данном случае не подлежал прекращению договор аренды в отношении выделенных земельных участков, заключенный с заявителем только на основании их выдела, поскольку у заявителя сохраняется право аренды в силу преемственности арендных отношений, в том числе на выделенные земельные участки.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о незаконности действий уполномоченного органа, выразившихся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записей об обременении арендой земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600015:572, 61:23:0600015:573, 61:23:0600010:422 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон".

При этом само по себе наличие в отношении земельного участка к/н 61:23:0600010:422 договора аренды в пользу третьего лица, обременение по которому не зарегистрировано в силу срочности договора, не могло явиться препятствием для производства указанных выше регистрационных действий.

Суд апелляционной инстанции учитывает, что судом общей юрисдикции сделан вывод о том, что решения общих собраний, состоявшихся в 2020 году об одностороннем расторжении действующего (зарегистрированного) договора аренды с ООО "Зерно-Дон" и заключении нового договора аренды с другим арендатором, приняты в нарушение требований статей 309, 310, 450, 606 ГК РФ и являются недействительными.

Согласно части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанной статьи в случае принятия судом решения о признании оспариваемого действия (бездействия), в резолютивной части решения суд указывает на обязанность органа, осуществляющего публичные полномочия, совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

В целях устранения допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя, апелляционный суд считает необходимым возложить на Управление Росреестра обязанность зарегистрировать обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600015:572, 61:23:0600015:573, 61:23:0600010:422 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон".

Указание на регистрацию обременения в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон" направлено на актуальность сведений, подлежащих внесению в ЕГРН.

В части требований о незаконности действий уполномоченного органа, выразившихся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записи об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:570 в пользу ООО "Зерно Дон", апелляционный суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в указанной части на основании следующего.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ.

Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица. В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Повторно исследовав представленные в дело доказательства, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты права в части обязания Управления зарегистрировать обременение в виде аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:570 в связи с наличием спора о праве, что подтверждено в ходе судебного разбирательства.

Материалами дела подтверждается, что в настоящее время собственники земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:570 и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Жиговец Сергей Борисович заключили договор аренды от 21.10.2020 на 10-летний срок, данный договор аренды зарегистрирован 23.11.2020.

Таким образом, указанное на момент производства регистрационных действий свидетельствовало о наличии спора о праве в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:23:0600015:570.

Апелляционный суд отмечает, что в данном случае надлежащим способом защиты права будет являться предъявление ООО "Зерно Дон" в порядке искового производства требований к сторонам договора аренды от 23.11.2020.

Избрание ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным и достаточным основанием к отказу в заявленных требованиях.

На основании изложенного обжалуемое решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятие нового судебного акта о частичном удовлетворении заявленных требований.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Заявителем при подаче заявления уплачена государственная пошлина в сумме 12 000 руб. по платежному поручению N 5285 от 30.11.2020, при подаче апелляционной жалобы государственная пошлина не уплачена.

Поскольку решение суда подлежит отмене с принятием нового судебного акта об частичном удовлетворении заявленных требований, то расходы по оплате государственной пошлины также подлежат перераспределению между сторонами пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 28.04.2021 по делу N А53-34480/2020 отменить. Принять новый судебный акт.

Признать незаконным бездействие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, выразившиеся в невнесении в Единый государственный реестр недвижимости записей об обременении арендой земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600015:572, 61:23:0600015:573, 61:23:0600010:422 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон".

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области зарегистрировать обременения в виде аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 61:23:0600015:572, 61:23:0600015:573, 61:23:0600010:422 в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон".

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу общества с ограниченной ответственностью "Зерно Дон" 9 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины за подачу иска.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев с даты его изготовления в полном объеме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

И.Н. Глазунова

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов