Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2021 г. N 11АП-9866/21 по делу N А55-33399/2020

13 сентября 2021 г.

Дело N А55-33399/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2021 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2021 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сергеевой Н.В.,

судей Корастелева В.А., Драгоценновой И.С.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чивильгиной К.С.,

с участием:

от Департамента градостроительства городского округа Самара - представитель не явился, извещено,

от общества с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов"- представители Донсков Денис Николаевич (доверенность N 94 от 30.04.2021) и Котляр Олег Васильевич (доверенность N 90 от 23.07.2020),

от Администрации г.о. Самара - представитель не явился, извещено,

от Департамента управления имуществом г.о. - представитель не явился, извещено,

от Министерства строительства Самарской области - представитель не явился, извещено,

от ФГБУ ФКП "Росреестра" по Самарской области - представитель не явился, извещено,

рассмотрев в открытом судебном заседании 06 сентября 2021 года в помещении суда апелляционную жалобу Департамента градостроительства городского округа Самара на решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2021 года по делу N А55-33399/2020 (судья Степанова И.К.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов"

к Департаменту градостроительства городского округа Самара,

с участием третьих лиц:

Администрации г.о. Самара,

Департамента управления имуществом г.о. Самара,

Министерства строительства Самарской области,

ФГБУ ФКП "Росреестра" по Самарской области

о признании незаконным распоряжения,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" (далее - заявитель, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным распоряжения от 18.08.2020 N РД-931 Департамента градостроительства г.о. Самара об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" в предварительном согласовании предоставления земельного участка (г. Самара, ул. Литвинова, д. 383), государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2021 года признано распоряжение от 18.08.2020 N РД-931 Департамента градостроительства г.о. Самара об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" в предварительном согласовании предоставления земельного участка (г. Самара, ул. Литвинова, д. 383), государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов, недействительным. Возложена обязанность на Департамент градостроительства г.о. Самара устранить нарушения прав и законных интересов заявителя. Взысканы с Департамента градостроительства г.о. Самара в пользу заявителя расходы по уплате госпошлины в сумме 3000 руб.

В апелляционной жалобе Департамент градостроительства городского округа Самара просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В апелляционной жалобе ссылается на то, что суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание сведения, содержащиеся в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности городского округа Самара о том, что часть испрашиваемого земельного участка находится в территориальной зоне - полоса отвода железной дороги, часть в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1) по Карте правового зонирования действующих, на момент принятия оспариваемого решения, Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61.

Общество с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" представило письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

В судебном заседании 26.07.2021 представитель Департамента градостроительства городского округа Самара доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержал.

Представители общества с ограниченной ответственностью "Камский завод полимерных материалов" в судебном заседании возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, в судебное заседание не явились, своих представителей в суд не направили.

Судебное заседание 26.07.2021 определением суда отложено на 06.09.2021 на 10 час. 00 мин.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания, отложении судебного разбирательства размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Распоряжением председателя четвертого судебного состава от 06.09.2021 произведена замена судьи Лихоманенко О.А. на судью Корастелева В.А.

В судебное заседание 06.09.2021 представитель Департамента градостроительства городского округа Самара не явился, извещен надлежащим образом.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество обратилось к Главе городского округа Самара с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

В данном заявлении общество просило предварительно согласовать заявителю в аренду для завершения строительства объектов незавершенного строительства, земельного участка, площадью 5 232 кв.м, имеющего кадастровый номер: 63:01:0253006 и расположенного по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383, на основании п.п. 10 п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, приложив правоустанавливающие документы, обуславливающее право на предварительное согласование предоставления в аренду земельного участка. Площадь земельного участка подтверждается техническим паспортом на объекты литеры У,Ц кадастровые номера N N 16:01:0253001:11091; 16:01:0253001:11092.

Распоряжением от 18.08.2020 N РД-931 Департаментом градостроительства г.о. Самара отказано обществу в предварительном согласовании предоставления земельного участка (г. Самара, ул. Литвинова, д. 383), государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов.

Ссылаясь на п. 8 ст.39.15 Земельного кодекса РФ, основанием отказа департамент указывает следующее.

Схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 Земельного кодекса Российской Федерации (подп.1 п. 8 ст.39.15 3К РФ).

Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением предусмотренных статьей 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам является основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка (подп. 3 п.16 ст. 11.10 ЗК РФ).

Не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон (п.7 ст. 11.9 ЗК РФ).

Согласно карте правового зонирования Правил застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденных Постановлением Самарской городской Думы от 26.04.2001 N 61, часть испрашиваемого земельного участка находится в территориальной зоне -полоса отвода железной дороги, часть - в зоне предприятий и складов V-1V классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1).

Основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренные подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ.

Земельный участок, который предстоит образовывать, не может быть предоставлен заявителю по основанию, указанному в подпункте 1 статьи 39.16 ЗК РФ (подп.2 п.8 ст.39.15 ЗК РФ).

Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящеюся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, в случае если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов (подп. 1 ст. 39.16 ЗК РФ).

В представленном заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка в аренду указано основание предоставления земельного участка без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

К заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка приложен договор аренды от 29.05.2006 N 026722з земельного участка площадью 45713 кв.м, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова,383, заключенный с ООО "Полимер". Участок предоставлялся под объектами незавершенного строительства (литеры У, Ц) и прилегающую территорию.

Следовательно, имеются основания для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренные подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ.

Не согласившись с данным распоряжением, общество обратилось в арбитражный суд.

В обоснование заявленных требований заявитель указал на то, что обратился с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, действуя как собственник объектов незавершенного строительства: офисного здания (литера Ц) и производственного здания (литера У), расположенных по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383. Одновременно с заявлением обществом был представлен договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2018 в подтверждение приобретения и регистрации в ЕГРП указанных объектов незавершенного строительства. Общество обращает внимание на указанное в договоре право пользования земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости: г. Самара, ул. Литвинова, 383, в порядке ст. 552 ГК РФ (п. 1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества).

Заявитель указывает на договор аренды земельного участка N 026722з от 29.03.2006, по которому земельный участок: г. Самара, ул. Литвинова, 383 передавался Комитетом по управлению имуществом г. Самары в аренду предыдущему собственнику объектов незавершенного строительства: офисного здания (литера Ц) и производственного здания (литера У), под которыми расположен спорный земельный участок, а также предоставленные в департамент иные документы, подтверждающие характеристики спорного земельного участка и размещенных на нем объектов незавершенного строительства (здания литера У и Ц).

Общество ссылается на публичную кадастровую карту Самарской области на сайте (https:// www.rosreestronline.ru/), согласно которой, территориальная зона - полоса отвода железной дороги находится вне границ земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова, дом 383, литера Ц. Кадастровый квартал 63:01:0253006. Общество считает, что расположение спорного земельного участка вне границ территориальной зоны - полоса отвода железной дороги подтверждается не только сведениями из публичной кадастровой карты Самарской области, но и фактическим расположением спорного земельного участка вне зоны полосы отвода железной дороги.

По второму основанию отказа (подпункт 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ) общество указывает на то, что изначально договор N 026722з от 29.05.2006 не заключался с предыдущим собственником объектов незавершенного строительства зданий (литеры Ц, У) для их достройки, т.к. в указанном договоре аренды не указана обязанность арендатора производить достройку объектов незавершенного строительства.

Заявитель указывает на то, что правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.03.2015, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Принимая решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующих обстоятельств, установленных по делу.

Из материалов дела следует, что объекты незавершенного строительства: офисное здание (литера Ц) и производственное здание (литера У), расположенные по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383 приобретены обществом на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 21.03.2018, зарегистрированного в установленном порядке.

Согласно п. 1.4 договора в соответствии со ст. 552 ГК РФ покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с частями 1, 3 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно договору N 026722з от 29.05.2006 аренды земельного участка, заключенному между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ООО "Полимер", участок по указанному адресу предоставляется под объектами незавершенного строительства (литеры У, Ц), обязательства арендатора завершить строительство объектов договор не содержит.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" картографической основой Единого государственного реестра недвижимости является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"

В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", публичные кадастровые карты - кадастровые карты, предназначенные для использования неограниченным кругом лиц, которые представляют собой составленные на картографической основе тематические карты, на которых в графической форме и текстовой форме воспроизводятся сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно публичной кадастровой карте Самарской области на сайте (https:// www.rosreestronline.ru/), территориальная зона - полоса отвода железной дороги находится вне границ земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова, дом 383, литера Ц. Кадастровый квартал 63:01:0253006.

Материалами дела подтверждается, что с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством имеет право на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию в соответствии с той целью, для которой предназначалось строительство объектов, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 27.01.2009 N12202/07.

С целью исключения правовой неопределенности в судьбе земельных участков нормы земельного и градостроительного законодательства закрепляют обязательность установления предельных размеров земельных участков в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Данная позиция согласуется с правоприменительной практикой, в том числе изложенной в Постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 02 марта 2017 г. N Ф06-17611/2017.

Суд первой инстанции верно указал, что доводы департамента о наличии оснований для отказа в предварительном согласовании предоставления земельного участка, предусмотренных подпунктом 1 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, подпунктом 2 пункта 8 статьи 39.15 ЗК РФ, не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства по делу.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание по следующим основаниям.

В своей апелляционной жалобе ответчик указывает на то, что суд первой инстанции неверно дал оценку двум вышеизложенным основаниям для отказа в предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка.

Заявителем апелляционной жалобы указано, что суд первой инстанции неправомерно не принял во внимание сведения, о том, что часть испрашиваемого земельного участка, расположенного по адресу г. Самара, ул. Литвинова, 383 находится в территориальной зоне - полоса отвода железной дороги, часть - в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1).

Данный довод судом первой инстанции обоснованно не принят во внимание, по следующим обстоятельствам.

В силу п.п 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка, когда схема расположения земельного участка, приложенная к заявлению о предварительном согласовании предоставления земельного участка, не может быть утверждена по основаниям, указанным в пункте 16 статьи 11.10 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", картографической основой Единого государственного реестра недвижимости (далее - картографическая основа) является единая электронная картографическая основа, создаваемая в соответствии с законодательством о геодезии и картографии. Сведения о картографической основе размещаются на официальном сайте органа регистрации прав в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет"

Согласно публичной кадастровой карте Самарской области на сайте (https:// www.rosreestronline.ru/) территориальная зона - полоса отвода железной дороги (полоса отвода железной дороги, часть - в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1)), находится вне границ земельного участка, расположенного по адресу: Самарская область, город Самара, Кировский район, улица Литвинова, дом 383, литера Ц. Кадастровый квартал 63:01:0253006.

Более того, расположение спорного земельного участка вне границ территориальной зоны - полоса отвода железной дороги (полоса отвода железной дороги, часть - в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1)), подтверждается не только сведениями из публичной кадастровой карты Самарской области, размещенной на сайте (https:// www.rosreestronline.ru/), но и фактическим расположением спорного земельного участка вне зоны полосы отвода железной дороги. Данные сведения приобщены в материалы дела.

При таких обстоятельствах, довод заявителя апелляционной жалобы об обоснованном отказе в предварительном согласовании предоставления аренду спорного земельного участка на основании п.п. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ, в связи с тем, что часть земельного участка, расположенного по адресу г. Самара, ул. Литвинова, 383 находится в территориальной зоне - полоса отвода железной дороги, часть - в зоне предприятий и складов V-IV классов вредности (санитарно-защитные зоны - до 100 м) (ПК-1), является незаконным и необоснованным.

Кроме того, ранее 29.05.2006 по договору аренды земельного участка N 026722з, комитет по управлению имуществом г. Самары на основании Постановления Главы г. Самары от 29.12.2005 N 4144 передал в аренду предыдущему собственнику объектов незавершенного строительства: офисного здания (литера Ц) и производственного здания (литера У) на которых располагался земельный участок, расположенный по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383.

При этом каких-либо ограничений на заключение такого договора аренды в 2006 г. не было.

За период с 2006 г. по настоящее время не производилось изменение границ земельного участка, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383, которые могут служить основанием к отказу в предварительном согласовании аренды для завершения строительства объектов незавершенного строительства, в порядке п.п. 1 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ.

21.03.2018 ООО "КЗПМ" по договору купли-продажи недвижимого имущества приобрело в собственность объекты незавершённого строительства: офисное здание (литера Ц) и производственное здание (литера У) расположенные по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383. А также, по этому договору купли-продажи предусмотрено, что ООО "КЗПМ" имеет право пользование земельным участком, на котором расположены объекты недвижимости: г. Самара, ул. Литвинова, 383, в порядке ст. 552 ГК РФ (п.1.4. договора купли-продажи недвижимого имущества).

В соответствии с п.2 ст. 223 ГК РФ, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Данные нормы основаны на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

ООО "КЗПМ" произведена в соответствии с законом государственная регистрация перехода права собственности в отношении объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

При этом, данное право собственности ООО "КЗПМ" на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке площадью 5 232 кв.м, имеющего кадастровый номер: 63:01:0253006 и расположенного по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383, никем не оспорены.

Как пояснили представители ООО "КЗПМ" в судебном заседании суда апелляционной инстанции, ООО "КЗПМ", являясь крупным заводом на территории Поволжского округа по производству полимерной продукции, приобрело указанные объекты недвижимости для производства полимерных компаундов на территории г. Самары. Тем самым обеспечивая рабочими местами более ста человек.

Все находящиеся в собственности объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, имеют высокую степень готовности (Объект незавершенного строительства, литер "Ц" - 93,8% степени готовности; объект незавершенного строительства, литер "У" - 87,5% степени готовности). Данные объекты недвижимости, фактически являются полноценными объектами недвижимости, к ним подведены электрические мощности, а также имеют всю необходимую инфраструктуру для производства полимерной продукции.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума N11) разъяснено, что в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение; если недвижимость находится на земельном участке.

В пункте 14 постановления Пленума N 11 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 ГК РФ и п. 1 ст. 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее: покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Аналогичные разъяснения содержатся и в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Таким образом, покупатель недвижимости приобретает право на земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на тех же условиях и в том же объеме, что были у продавца.

Вышеизложенная правовая позиция находит свое отражение в правоприменительной практике (Определение Верховного суда РФ от 28 февраля 2019 г. N 305-ЭС18-22413, определение Верховного суда РФ от 22 апреля 2021 г. N 303-ЭС21-5070).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом.

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной собственности, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в аренду по основанию, установленному в п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

29.05.2006 по договору аренды земельного участка N 026722з, комитет по управлению имуществом г. Самары на основании Постановления Главы г. Самары от 29.12.2005 N 4144 ранее передавал в аренду предыдущему собственнику объектов незавершенного строительства: офисного здания (литера Ц) и производственного здания (литера У) на которых располагался спорный земельный участок.

При этом каких-либо ограничений на заключение такого договора аренды в 2006 г. не было.

Изменение земельного участка в период действия договора аренды земельного участка N 026722з, переданного в аренду ООО "КЗПМ", прямо противоречит законодательству, поскольку такие действия направлены на воспрепятствование права пользования собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном земельном участке.

Данная позиция согласуется с правоприменительной практикой, например: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 2 марта 2017 г. N Ф06-17611/2017.

Фактически, в нарушение вышеизложенных норм права, разъяснений Высшего арбитражного суда и Верховного суда РФ, Департамент своим отказом в предварительном согласовании договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости ООО "КЗПМ", сделал невозможным использование последним своих объектов недвижимости. По сути, лишая ООО "КЗПМ" как собственника объектов недвижимости вещных прав - права пользования, распоряжения и владения, закрепленного в п.1 ст. 209 ГК РФ

Департамент в своей апелляционной жалобе также указывает, что отказ был мотивирован тем, что ранее уже предоставлялся ООО "Полимер" по договору аренды от 29.05.2006 N 026722з земельный участок для завершения строительства. По мнению ответчика, объект незавершенного строительства передавался для достройки. Именно такой вывод, полагает ответчик, можно сделать из положений ст. 130 ГК РФ.

Указанный довод ответчика также нельзя признать основанным на законе.

Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Именно положение ст. ст. 420, 431 ГК РФ, необходимо применять для определения фактической воли сторон при передаче ранее земельного участка в аренду.

Как следует из договора аренды земельного участка N 026722з от 29.05.2006, заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Самары и предыдущим собственником объектов незавершённого строительства зданий (литеры Ц, У), расположенных по адресу: г. Самара, ул. Литвинова, 383, договор заключался не для завершения строительства.

По условиям названного договора, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории "земли поселений", находящийся по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Литвинова. 383. Участок предоставляется под объектами незавершенного строительства (литеры У, Ц) и прилегающую территорию (п.п.1.1., 1.2. договора аренды N 026722з от 29.05.2006).

Отсутствует в вышеуказанном договоре аренды и обязанность арендатора производить достройку объектов незавершенного строительства.

Таким образом, изначально договор от 29.05.2006 N 026722з не заключался с предыдущим собственником объектов незавершённого строительства зданий (литеры Ц, У), для их достройки. Следовательно, вывод в оспариваемом распоряжении Департамента градостроительства г.о. Самара от 18.08.2020 N РД-931 не соответствует действительности и фактическим правоотношениями.

Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 ФЗ Закона N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" в редакции, действовавшей до 01.03.2015, изложена в следующей редакции: собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Данная норма права до 01.03.2015 не содержала оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, также действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в п. 21 ст. 3 ЗК РФ в следующий редакции: в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства объекта без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с названным пунктом.

В соответствии с п. 1 статьи 35 ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" указанный Федеральный закон вступил в силу с 01.03.2015, в то время как правоотношения между сторонами по ранее заключенному договору аренды N 026722з возникли с 29.05.2006, т.е. до внесение изменений ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ в п.21 ст. 3 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон, правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Департамент в своем отказе на согласование предварительного договора аренды в доводах, указанных в суде первой инстанции и в апелляционной жалобе, ссылается на норму права (п.21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ) в редакции, которая не действовала при заключении первого договора аренды N 026722з от 29.05.2006, заключенного между комитетом по управлению имуществом г. Самары и предыдущим собственником объектов незавершённого строительства зданий. А договор аренды земельного участка от 29.05.2006 не содержал условий об обязанности арендатора достроить объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что довод ответчика о том, что ООО "Полимер" уже предоставлялся по договору аренды от 29.05.2006 N 026722з земельный участок для завершения строительства, что является основанием к отказу в предоставлении земельного участка в аренду, со ссылкой на п.п. 2 п. 8 ст. 39.15 ЗК РФ, является незаконным. Само по себе неверное толкование норм права заявителем апелляционной жалобы, не является основанием для отмены принятого судебного акта по настоящему делу.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Принятое по делу решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 07 мая 2021 года по делу N А55-33399/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Н.В. Сергеева

Судьи

В.А. Корастелев
И.С. Драгоценнова

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.