Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2021 г. N 09АП-51551/21 по делу N А40-11403/2021

г. Москва

14 сентября 2021 г.

Дело N А40-11403/21

Резолютивная часть постановления объявлена 13 сентября 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Проценко А.И.,

судей Александровой Г.С., Левченко Н.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "Шелест" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 28.06.2021 по делу N А40-11403/21 по иску ООО "Шелест" (ОГРН 1133926047815) к Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (ОГРН 1087746829994) третье лицо: АО "ДОМ.РФ" об обязании заключить договор,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Айрапетов В.И. по доверенности от 10.09.2021, удостоверение N 39/834 от 03.02.2011;

от ответчика: Напольских Т.С. по доверенности от 19.05.2021, диплом 1066310190038 от 07.07.2020;

от третьего лица: Жуков А.А. по доверенности от 15.09.2020, удостоверение N 13577 от 30.07.2014;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Шелест" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Росимуществу об обязании заключить договор купли-продажи нежилого здания казармы, кадастровый номер 39:15:121034:2868, расположенного по адресу: г. Калининград, ул. Маршала Борзова, в/гор 101 (реализация преимущественного права на приобретение в собственность).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, поскольку выводы суда не соответствуют материалам дела, кроме того, при принятии решения по делу, судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебном заседании против доводов жалобы возражал, направил отзыв на жалобу.

Представитель третьего лица в судебном заседании против доводов жалобы также возражал, направил отзыв на жалобу.

Девятый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы жалобы, исследовав и оценив представленные доказательства, не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 28 июня 2021 года на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 24.10.2017 г. по результатам открытого аукциона по извещению N 220817/0008012/01 N 2 от 27.09.2017 между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N АИ-2017/10-13, по условиям которого арендодатель сдает в аренду, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилое здание казармы, кадастровый номер 39:15:121034:2868, расположенное по адресу: г. Калининград, ул. Маршала Борзова, в/гор 101 на условиях, предусмотренных настоящим договором.

Собственником нежилого здания и земельного участка является Российская Федерация, к компетенции Федерального агентства по управлению государственным имуществом относится право заключать сделки по приватизации арендуемого имущества истец указывает на то, что нежилое здание не пригодно для использования по прямому назначению в связи с тем, что зданию необходим капитальный ремонт, для приведения нежилого здания в работоспособное состояние требуется провести реконструкцию с выполнением ряда строительно-монтажных работ.

Согласно позиции истца, поскольку земельный участок, на котором находится вышеуказанное арендованное имущество, не предоставлено ООО "Шелест" на праве аренды или ином праве, то у заявителя отсутствует возможность провести реконструкцию здания, запросить градостроительный план земельного участка, технические условия на подключение инженерных сетей и прочее.

Истец указал, что ООО "Шелест" с момента заключения договора аренды регулярно производит оплату арендных платежей, однако фактически ООО "Шелест" лишено возможности использовать арендуемое помещение по назначению в силу указанных причин.

Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора соблюдать сохранность имущества, но в связи с отсутствием каких-либо прав на земельный участок с кадастровым номером: 39:15:121034:2893 у ООО "Шелест" отсутствует возможность установить ограждение на земельном участке в целях ограничения доступа на объект третьих лиц.

В соответствии с пунктом 15 Протокола заседания Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации от 18.09.2018 N 5 приняты решения о целесообразности совершения Единым институтом развития в жилищной сфере юридических и иных действии, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации в соответствии с ч. 1 ст. 12.2 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" в целях, предусмотренных указанным законом, в отношении находящегося в федеральной собственности.

Во исполнение указанного решения Правительственной комиссии распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 07.11.2019 N 753-Р, земельный участок с кадастровым номером: 39:15:121034:2893 с расположенным на нем зданием были переданы АО "ДОМ.РФ" по акту приема-передачи для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента РФ.

05.12.2019 г. ООО "Шелест" обратилось в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендованного недвижимого имущества.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2020 г. по делу N А40-124274/2020 признано незаконным бездействие Федерального агентства по управлению государственным имуществом по не рассмотрению заявления ООО "Шелест" от 05.12.2019 г. Обязал Федеральное агентство по управлению государственным имуществом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу в установленном законом порядке путем рассмотрения заявления ООО "Шелест" от 05.12.2019.

Таким образом, как указывает истец, решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2020 г. по делу N А40-124274/2020 ответчиком не исполнено и ответчик уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества.

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, истцом неверно трактуется решение Арбитражного суда города Москвы от 29.10.2020 г. по делу N А40-124274/2020, поскольку данным решением суд не обязал ответчика заключить договора купли-продажи арендуемого имущества, а обязал его рассмотреть заявление истца от 05.12.2019 г.

Суд так же отметил в судебном акте, что письмом N 39-ли-04/1880 от 09.04.2021 г. ответчик указал истцу на то, что у него отсутствуют правовые основания по распоряжению объектами недвижимости в отношении которых зарегистрировано обременение в пользу АО "ДОМ.РФ".

В силу прямого указания закона ответчик не уполномочен распоряжаться земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, в отношении которых осуществление полномочий агента Российской Федерации передано АО "ДОМ.РФ".

Принимая во внимание, что решение Правительственной комиссии, в соответствие с которым АО "ДОМ.РФ" выполняет функции агента Российской Федерации в отношении земельного участка и нежилого здания, было принято, то и действие Федерального закона N 178-ФЗ не распространяется на отчуждение земельного участка и нежилого здания.

Следовательно, в отношении имущества единого института развития в жилищной сфере положения Федерального закона N 159-ФЗ и Федерального закона N 178-ФЗ не применяются с даты возникновения у единого института развития полномочий агента Российской Федерации в отношении переданных ему объектов недвижимого имущества не могут быть приняты решения об условиях приватизации, в том числе путем продажи без торгов арендатору, а также направлены предложения арендатору о заключении договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Кроме того, предусмотренный Федеральным законом N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества применим к правоотношениям между арендаторами и федеральными органами исполнительной власти, органами государственной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления, уполномоченными на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом N 178-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В этой связи, суд первой инстанции пришел к выводу, что осуществить предусмотренный Федеральным законом N 159-ФЗ порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества не представляется возможным, поскольку АО "ДОМ.РФ", не является уполномоченным органом в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ, в связи с чем, отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев дело повторно, проверив правильность выводов суда первой инстанции и обоснованность доводов апелляционной жалобы, полагает, что она не подлежит удовлетворению, а решение арбитражного суда отмене, по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом; собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Сорные объекты были переданы АО "ДОМ.РФ" на основании Решения Правительственной комиссии и Распоряжения Росимущества, при этом вышеуказанные акты были приняты в соответствии с нормами Закона N 161-ФЗ и Положения о Правительственной комиссии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 22.08.2008 N 632.

Закон N 161-ФЗ регулирует отношения, возникающие между единым институтом развития в жилищной сфере - АО "ДОМ.РФ", органами государственной власти, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами, а также устанавливает особенности осуществления единым институтом развития в жилищной сфере деятельности, предусмотренной Законом N 161-ФЗ.

Во исполнение обязательного для органов государственной власти и организаций (ч. 8 ст. 12 ФЗ N 161 и п. 18 Положения о Правительственной Комиссии) Решения Правительственной комиссии Росимущество передало АО "ДОМ.РФ" Объекты по акту приема-передачи для совершения юридических и иных действий, в том числе сделок в качестве агента Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 12.2 Закона N 161-ФЗ единый институт развития вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного подпунктом "в" п. 1 ч. 4 ст. 12 Федерального закона N 161-ФЗ.

При этом заключение агентского договора не требуется. Со дня подписания передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считаются установленными.

Совершение юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества, а также в соответствии со ст. 15 Закона N 161-ФЗ досрочное расторжение данных договоров, осуществляется только единым институтом развития (ч. 2 ст. 12.1 Федерального закона N 161-ФЗ).

Следовательно, судебная коллегия пришла к выводу, что полномочия собственника в отношении указанных Объектов в полном объеме переданы АО "ДОМ.РФ".

Таким образом, на момент поступления заявления ООО "Шелест" от 05.12.2019 спорные объекты были переданы АО "ДОМ.РФ" как агенту Российской Федерации для осуществления юридических и иных действий, в связи с чем рассмотреть вопрос о приобретении объектов заявителем на основании Закона N 159-ФЗ не представлялось возможным, о чем истцу было сообщено в письме Росимущества.

Также, суд первой инстанции обоснованно указал, что Закон N 159-ФЗ не подлежит применению, поскольку отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом урегулированы Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества устанавливаются Законом N 159-ФЗ.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Закона N 159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные данным федеральным законом, регулируются Законом N 178-ФЗ.

По подпункту 14 пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 178-ФЗ, действие Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, находящихся в федеральной собственности, в отношении которых уполномоченным в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства".

Правительством Российской Федерации межведомственным коллегиальным органом принято решение, которое предусмотрено пунктом 2 части 1 статьи 12 указанного Федерального закона и в соответствии с которым единый институт развития в жилищной сфере выполняет функции агента Российской Федерации.

Совокупность приведенных положений означает, что определенные Законом N 159-ФЗ особенности для субъектов малого и среднего предпринимательства не отменяют действия иных особенных норм, предусмотренных Законом N 178-ФЗ и применяемых при приватизации государственного и муниципального имущества.

Так, устанавливая для субъектов малого и среднего предпринимательства особенности условий и порядка приватизации, арендуемого ими государственного и муниципального имущества, заключающиеся в обязательности его продажи публичными властями по желанию арендатора, Закон N 159-ФЗ не расширяет круга разрешенных к приватизации объектов недвижимости.

Реализация права преимущественного выкупа, предоставленного Законом N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, возможна лишь по имуществу, приватизация которого допускается Законом N 178-ФЗ, и при соблюдении предусмотренных им ограничений.

Аналогичная позиции изложена в постановлении Арбитражного суда Московского округа по делу N А40-279611/19.

Кроме того, в решении Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2020 по делу N А40-18526/2020 по иску ООО "Шелест" к АО "ДОМ.РФ" о признании незаконным решения по отказу в предоставлении в собственность нежилого здания казармы, суд установил, что, в соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 12.2 Закона N 161-ФЗ, АО "ДОМ.РФ" осуществляет продажу объектов недвижимого имущества единого института развития способами, предусмотренными Законом N 178-ФЗ.

При этом, способы и порядок реализации объектов недвижимого имущества, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, не указаны в числе сделок, которые уполномочено совершать АО "ДОМ.РФ".

Таким образом, в соответствии с Законом N 161-ФЗ, возможными способами продажи земельного участка и нежилого здания, являются способы, установленные Законом N 178-ФЗ, а не Законом N 159-ФЗ.

При этом согласно п. 14 ч. 2 ст. 3 Закона N 178-ФЗ действие указанного закона не распространяется на данные отношения.

Следовательно, в отношении имущества единого института развития в жилищной сфере положения Закона N 159-ФЗ и Закона N 178-ФЗ не применяются с даты возникновения у единого института развития полномочий агента Российской Федерации в отношении переданных ему объектов недвижимого имущества, не могут быть приняты решения об условиях приватизации, в том числе путем продажи без торгов арендатору, а также направлены предложения арендатору о заключении договоров купли-продажи арендуемого имущества.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на тот факт, что вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2019 года по делу N А21-11574/2019 по спору между теми же сторонами было установлено, что в отношении переданных АО "ДОМ.РФ" объектов недвижимости, полномочиями по распоряжению такими объектами в силу прямого указания закона наделено АО "ДОМ.РФ".

Суд первой инстанции, в том числе, на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Калининградской области от 06.12.2019 года, принятого по спору между теми же сторонами, было установлено, что в силу прямого указания закона Федеральное агентство по управлению государственным имуществом не уполномочено распоряжаться земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, в отношении которых осуществление полномочий агента Российской Федерации передано АО "ДОМ.РФ".

Согласно ч. 1 ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ единый институт развития вправе совершать юридические и иные действия, в том числе сделки, в отношении находящихся в федеральной собственности земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества в качестве агента Российской Федерации со дня подписания уполномоченным федеральным органом исполнительной власти и единым институтом развития передаточного акта, предусмотренного подпунктом "в" пункта 1 части 4 статьи 12 настоящего федерального закона.

При этом заключение агентского договора не требуется. Со дня подписания передаточного акта ограничение права собственности Российской Федерации на земельные участки, иные объекты недвижимого имущества считаются установленными. Совершение юридических и иных действий, в том числе сделок, в отношении земельных участков, иных объектов недвижимого имущества, другого имущества осуществляется только единым институтом развития (ч.2 ст.12.1 Федерального закона N 161-ФЗ).

Таким образом, судом первой инстанции было правильно установлено, что в силу прямого указания закона Ответчик не уполномочен распоряжаться земельными участками и иными объектами недвижимого имущества, в отношении которых осуществление полномочий агента Российской Федерации передано АО "ДОМ.РФ".

Также, вступившим в законную силу Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2020 года по делу N А40-18526/2020 установлено, что после передачи объектов недвижимого имущества АО "ДОМ.РФ" в силу специального регулирования последующее распоряжение объектами осуществляется исключительно способами, предусмотренными ч. 1 ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ, не предусматривающими выкуп объекта без торгов.

Судом первой инстанции, в том числе на основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда г. Москвы от 25.08.2020 года по делу N А40-18526/2020 было установлено, что перечень действий и сделок, которые АО "ДОМ.РФ" уполномочено совершать с нежилым зданием, установлен в ч. 1 ст. 12.2 Федерального закона N 161-ФЗ.

Таким образом, принимая во внимание требования вышеназванных норм материального и процессуального права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал обоснованность доводов апелляционной жалобы.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции находит доводы апелляционной жалобы несостоятельными, оснований для отмены либо изменения решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 266-268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2021 по делу N А40-11403/21 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.И. Проценко

Судьи

Г.С. Александрова Н.И. Левченко