Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 сентября 2021 г. N 09АП-35004/21 по делу N А40-166796/2019

г. Москва

14 сентября 2021 г.

Дело N А40-166796/19

Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2021 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 сентября 2021 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Назаровой С.А.,

судей Головачевой Ю.Л., Комарова А.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Овчаренко С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Машанова Сергея Валентиновича на определение Арбитражного суда города Москвы от 30.04.2021 по делу N А40-166796/19, вынесенное судьей Никифоровым С.Л., об отказе в удовлетворении заявления Машанова Сергея Валентиновича: - о регистрации сделки купли-продажи, - об исключении имущества из конкурсной массы должника ООО "Орион-ДВ", в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ООО "Орион-ДВ" по упрощенной процедуре отсутствующего должника,

при участии в судебном заседании:

от Машанова С.В.- Лавренов К.В. дов.от 02.12.2020

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.06.2019 г. принято к производству заявление ФНС России в лице ИФНС России N 1 по г. Москве о признании ООО "Орион-ДВ" несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу А40-166796/19. Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.09.2019 г. в отношении ООО "Орион-ДВ" (ОГРН 1082724003812, ИНН 2724119188) введена процедура наблюдения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.01.2020 г. ООО "Орион-ДВ" (ОГРН 1082724003812, ИНН 2724119188) признано несостоятельным (банкротом) по упрощенной процедуре отсутствующего должника, открыто конкурсное производство.

В Арбитражный суд г. Москвы 26.12.2020 поступило заявление Машанова Сергея Валентиновича о регистрации сделки купли-продажи, об исключении имущества из конкурсной массы должника ООО "Орион-ДВ", квартиры расположенной по адресу: г. Хабаровск, пер. Санитарный, д. 3 кв. 154.

Определением Арбитражного суда от 30.04.2021 отказано в удовлетворении заявления Машанова Сергея Валентиновича.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Машанов Сергей Валентинович обратился с апелляционной жалобой в Девятый арбитражный апелляционный суд, в которой просит определение суда отменить, заявление удовлетворить, в обоснование ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представитель апеллянта доводы апелляционной жалобы поддержал.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте ее рассмотрения, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие в соответствии со ст. ст. 121, 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 267, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения определения арбитражного суда, принятого в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в силу следующих обстоятельств.

В силу положений статьи 32 Закона о банкротстве и части 1 статьи 223 АПК РФ дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.05.2018 между ООО "Орион-ДВ" в лице директора Землякова В.В. и Машановым Сергеем Валентиновичем (покупатель) подписан договор N 154 купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Хабаровск, пер. Санитарный, д. 3 кв. 154. Согласно п. 2 договора стоимость квартиры определена сторонами в размере 4 млн. руб.

Пунктом 3 договора определено, что денежные средства в сумме 4 млн. руб. покупатель оплачивает продавцу в течение 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, путём перечисления денежных средств на расчетный счёт продавца, из них сумма 50 тысяч рублей оплачена покупателем в качестве аванса.

В материалах дела имеется копия квитанции к приходному кассовому ордеру N 5 от 18.05.2018 на сумму 50 000 рублей, в которой в качестве основания указано "залог по квартире _".

Согласно п. 4 договора с момента государственной регистрации договора и перехода права собственности к покупателю, квартира находится в залоге у Банка. Залогодержателем по данному залогу является Банк. Права залогодержателя удостоверяются закладной.

Тогда как, заявитель ссылается на то, что ему не было известно об обременениях.

В соответствии с Актом приема-передачи от 21.05.2018 продавцом в собственность покупателям передана квартира с кадастровым номером 27:23:0040673:321, расположенная по адресу: г.Хабаровск, пер. Санитарный, дом 3.

19.07.2018 через МФЦ Машанов С.В. направил в Управление Росреестра по Хабаровскому краю документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности (заявление, договор купли-продажи, акт приёма-передачи, чек от 18.07.2018).

26.07.2018 Управлением Росреестра по Хабаровскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по заявлению Машанова С.В. от 19.07.2018 по причине сведений о государственной регистрации нескольких ипотек.

26.04.2018 Управлением Росреестра по Хабаровскому краю принято решение о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по заявлению Машанова С.В. от 19.07.2018 по причине запрещения регистрации на основании постановления Октябрьского районного суда г. Краснодара от 12.03.2019, что подтверждается уведомлением N КУВД-001/2018-2393758/3 от 26.04.2019.

Запрет на регистрационные действия на основании постановления Октябрьского районного суда г. Краснодара от 12.03.2019 снят по заявлению Машанова С.В.

При условии расчета по сделке после регистрации перехода права собственности, заявитель при наличии значительных препятствий с регистрации такой сделки, правом на отказ от договора, а равно его расторжении не воспользовался.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, принадлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Согласно статье 27 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 5, 44 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости государственная регистрация прав приостанавливается в случаях, когда не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Частью 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН.

Государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, в ЕГРН обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 статьи 569, или совершенной после дня вступления в силу Закона N 122-ФЗ (часть 3 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Частью 2 статьи 6 Закона N 122-ФЗ было установлено, что государственная регистрация возникшего до введения в действие данного Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектов недвижимого имущества.

Пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) разъяснено, что на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ.

Отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции исходил из неверного способа защиты права.

В соответствии с пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из материалов дела следует, между сторонами 21.05.2018 подписан акт о передаче квартиры.

Однако доказательств того, что должник (покупатель) начиная с 2018 года и до признания его банкротом, уклонялся от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, материалы дела не содержат.

В данном случае, невозможность регистрации перехода права собственности имела место не в связи с действиями продавца (должника), а с иными обстоятельствами (обременение и т.д.).

В силу пунктов 1 и 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации и возникает, прекращается с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на день открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой осуществляется удовлетворение требований конкурсных кредиторов.

Материалами дела подтверждается, что на момент открытия в отношении должника процедуры конкурсного производства право собственности на спорный объект принадлежало должнику.

По общему правилу с момента признания должника банкротом и открытия в отношении него конкурсного производства требования кредиторов по неденежным обязательствам имущественного характера трансформируются в денежные (абзац седьмой пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве, абзац второй пункта 34 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 июня 2012 года N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве"). Такие требования подлежат денежной оценке, они рассматриваются по правилам статьи 100 Закона о банкротстве и удовлетворяются в общем порядке, предусмотренном статьями 134, 142 названного Закона.

В данном случае, заявителем цена объекта не уплачивалась, внесено всего лишь 50 000 рублей по квитанции к приходному кассовому ордеру N 5 от 18.05.2018.

Таким образом, после открытия в отношении должника конкурсного производства (решение от 21.01.2020) его обязательство по передаче заявителю (обратился в суд 26.12.2020) в собственность объекта, подлежащего продаже, трансформировалось в денежное, наступление основного предусмотренного договором купли-продажи правового последствия в виде перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю стало невозможным.

При этом, заявитель после снятия обременений (запрет на регистрационные действия на основании постановления Октябрьского районного суда г. Краснодара от 12.03.2019 снят по заявлению Машанова С.В.), и отказа в сентябре 2019 года в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по причине наличия в ЕГРН сведения о государственной регистрации нескольких ипотек в пользу Банка и непредставления документов, устраняющих данное препятствие, не совершал до признания должником банкротом действий по представлению в регистрирующий орган требуемых документов, а также по снятию обременений в пользу Банка.

Отсутствуют сведения по оспариванию заявителем действий (решений) регистрирующего органа после сентября 2019 года.

При этом, сделка купли-продажи совершена в период подозрительности, установленный п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве и на условиях полной оплаты в течение 10 дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а не на момент подписания договора.

Таким образом, ссылки заявителя на п. 61 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 ", апелляционным судом не могут быть признаны обоснованными.

Приводимые в апелляционной жалобе доводы аналогичны доводам заявления, которые являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка с учетом совокупности обстоятельств дела, и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.

Довод апеллянта об отсутствии у него возможности подать заявление о регистрации сделки в Управление Росреестра в связи с признанием продавца (должника) банкротом, не может быть отнесен к числу оснований для отмены судебного акта, как основанный на неверном толковании норм материального.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемого судебного акта судом нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено. Нормы материального права применены правильно.

Руководствуясь ст. ст. 176, 266 - 269, 272 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 30.04.2021 по делу N А40- 166796/19 оставить без изменения, а апелляционную жалобу Машанова Сергея Валентиновича - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

С.А. Назарова

Судьи

Ю.Л. Головачева А.А. Комаров