Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 ноября 2021 г. N 13АП-27131/21 по делу N А56-45951/2020

г. Санкт-Петербург

02 ноября 2021 г.

Дело N А56-45951/2020

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баженовой Ю.С.

судей Нестерова С.А., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Вороной Б.И.

при участии:

от истца: представитель Маринин И.А. по доверенности от 22.10.2019;

от ответчика: представитель Кардымон О.В. по доверенности от 07.08.2019;

от третьего лица: не явился, извещен;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27131/2021) публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2021 по делу N А56-45951/2020, принятое

по иску индивидуального предпринимателя Хегай Ильи Павловича (ОГРНИП: 306784735300052, ИНН: 782506221551)

к публичному акционерному обществу Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (115114, Москва, Летниковская улица, дом 2, строение 4, ОГРН: 1027739019208, ИНН: 7706092528)

третье лицо: Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Хегай Илья Павлович (далее - Истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением (в редакции от 30.11.2020) к публичному акционерному обществу Банк "Финансовая корпорация Открытие" (далее - Ответчик, Банк) о взыскании 2 554 702 руб. задолженности по арендной плате за период с 19.11.2019 по 31.01.2020, 2 787 668 руб. неустойки, начисленной на сумму долга по арендной плате за период с 19.11.2020 по 31.01.2020, об обязании Банка привести нежилое помещение с кадастровым номером 78:32:0001061:1511 (предыдущий кадастровый номер - 78:1061:13:113:31) по адресу: Санкт-Петербург. Московский проспект, д.7, пом. 33Н, лит. А, в состояние в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения от 20.11.2012 N ДФ12-3597, устранив самовольную перепланировку.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее - Комитет).

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2021 удовлетворены исковые требования.

Не согласившись с решением суда, Банк обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы ее податель указывает, что суд первой инстанции допустил ошибку в указании срока действия Договора аренды, что повлекло за собой неправильную трактовку в основании расторжения Договора аренды. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно взыскана арендная плата за период с 19.11.2020 по 31.01.2020 и неустойка за период с 19.11.2020 по 31.01.2020, поскольку Банк к окончанию срока действия договора освободил помещение. Кроме того Банк считает, что у него нет оюязанности по приведению помещения в прежний вид.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Комитет, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в судебное заседание не направил, представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал, что Комитет не выдавал Ответчику задания на проведение работ по перепланировке в объекте, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр-кт, д.7, лит.А (пом.33Н), проектную документацию не согласовывал, разрешение на проведение работ не выдавал, в связи с чем работы по перепланировке проведены в нарушение ст.45 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей Истца и Ответчика, апелляционный суд установил следующее.

В соответствии с Решением Малого Совета Санкт-Петербургского горсовета от 09.10.1993 N 327 здание по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., д. 7, литера А, входит в состав объекта культурного наследия регионального значения "Дом подполковника Брюна с флигелями и сквером в 1-м дворе".

20.11.2012 между Предпринимателем (арендодателем) и ОАО "Бинбанк" (правопредшественником ПАО Банк "Финансовая корпорация Открытие", арендатором) был заключен договор аренды нежилого помещения N ДФ12-3597 (далее - Договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду принадлежащий арендодателю на праве собственности Объект - нежилое помещение площадью 163,7 кв.м., расположенное на 2 этаже в здании по адресу: г.Санкт-Петербург, пр.Московский, д.7, пом.33Н, лит.А, для размещения офиса.

В силу п.2.1.4 Договора Объект является объектом культурного наследия, обязательства по сохранению Объекта зарегистрированы 12.05.2003 рег.N 78-01-2032.1/2003-404.1.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2012.

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет (п.7.1 Договора).

Согласно пунктам 6.1, 6.2 Договора арендная плата за пользование имуществом складывается в виде определенной твердой суммы платежей и составляет с 01.01.2019 138,56 долларов США в месяц за 1 кв.м. объекта, а всего - 272 187,26 долларов США в год. На период с 01.01.2019 по 31.12.2019 расчет арендной платы производится по курсу 36 рублей за доллар США. Арендная плата выплачивается ежемесячно, не позднее 5 числа месяца, следующего за отчетным.

На основании решения Общего собрания акционеров ПАО "Бинбанк" от 26.10.2018 (Протокол от 29.10.2018 N 3) ПАО "Бинбанк" реорганизован в форме присоединения к ПАО Банк "ФК Открытие".

В пункте 10.7 Договора установлено право арендатора в одностороннем порядке отказаться от договора, направив арендодателю уведомление не позднее 90 дней до предполагаемой даты прекращения договора.

Уведомлением от 26.08.2019 N 01-4-08/33697 Банк на основании пункта 10.7 договора уведомил Предпринимателя о своем намерении прекратить договорные отношения после истечения срока аренды с 20.11.2019.

Вместе с тем, в ноябре 2018 года стороны заключили Дополнительное соглашением N 6, в котором установили размер арендной платы за фактическое пользование помещением с 01.01.2019 по 31.12.2019.

Как указывает Предприниматель, 11.11.2019 при предварительном осмотре Объекта в присутствии представителя Банка им была выявлена самовольная перепланировка/переустройство Объекта, а именно:

- возведены внутренние перегородки с дверными коробками в комнатах N 1 и N 2;

- в комнате N 2 оборудован расчетно-кассовый узел с сейфовым хранилищем;

- по всей площади Объекта поднят пол и смонтирован навесной потолок с уменьшением высоты Объекта до уровня 3,24 м. (на 0,9-м.), в связи с чем, изменена входная группа;

- в расчетно-кассовом узле (сейфовое хранилище) дополнительно смонтировано усиление конструкций с увеличением высоты пола и бронированием элементов фундамента здания для соблюдения требований к уровню защиты от взлома;

- в комнате N 5 заложен дверной проем, а на его месте смонтирована щитовая.

Предпринимателем 11.11.2019 направлена в адрес Банка телеграмма с требованием привести помещение в соответствии с условиями Договора.

Как указывает Предприниматель, 19.11.2019 при осмотре Объекта им установлено, что ни одно из выявленных 11.11.2019 нарушений не устранено, документы, подтверждающие наличие проектной документации и согласование уполномоченных государственных органов (п.5.1.7. Договора), Ответчиком не предоставлены.

20.11.2019 Предприниматель направил в адрес Банка отказ в приемке помещения с мотивированными возражениями.

Банк направил Предпринимателю 19.11.2019 ключи от Объекта по почте, которые получены Предпринимателем 06.12.2019.

Поскольку претензии Предпринимателя о внесении арендной платы и приведении помещения в первоначальное состояние были оставлены Банком без удовлетворения, Предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, установив, что в результате произведенной арендатором перепланировки изменилась площадь и конфигурация арендованного помещения, удовлетворил исковые требования в полном объеме.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Факт заключения Договора и предоставления помещения во временное владение и пользование Ответчика подтверждается материалами дела, Ответчиком не оспаривается.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае в соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца, если законом или договором не установлен иной срок.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 2 этой же статьи при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Пунктом 3.4 Договора предусмотрена обязанность арендатора по истечении срока действия договора, либо при его досрочном прекращении возвратить арендодателю Объект, а также связанное с Объектом имущество в состоянии, зафиксированном сторонами в акте приема-передачи на дату передачи Объекта с учетом амортизационного износа; возврат Объекта, а также связанного с Объектом имущества, производится по акту приема-передачи; в случае не подписания акта в указанный срок сторона, принимающая Объект, должна не позднее следующего рабочего дня представить другой стороне обоснованные причины отказа от подписания акта.

Предприниматель в соответствии с условиями Договора направил в адрес Банка отказ от подписания акта в связи с произведенной Банком самовольной перепланировкой и переустройством арендованного помещения.

Факт осуществления перепланировки арендованного помещения Банком не оспаривается.

Согласно представленному Предпринимателем заключению специалиста от 26.02.2021 N 32/16СЗ в помещении выполнена перепланировка и переустройство, требующее согласования с уполномоченными государственными органами, изменены внутренние пространственно-технические характеристики помещения (площадь, высота).

Таким образом, помещение утратило свои индивидуализирующие признаки, зафиксированные в договоре аренды и идентичные учетным данным ЕГРН и кадастровому паспорту на момент передачи в аренду.

Кроме того, как указано в п.2.1.4 Договора аренды указано, что арендуемое помещение находится в здании, являющемся объектом культурного наследия.

В соответствии со статьями 40, 44 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) работы по перепланировке являются работами по сохранению объекта культурного наследия, а именно приспособлением объекта для современного использования.

Согласно пункту 1 статьи 45 Закона N 73-ФЗ работы по сохранению объекта культурного наследия, проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

В соответствии с пунктом 11 статьи 48 Закона N 73-ФЗ лицо, которому объект культурного наследия передан во владение или в пользование на основании договора, обязано выполнять требования в отношении таких объектов, установленные пунктами 1-3 статьи 47.3 Закона N 73-ФЗ.

Из отзыва Комитета следует, что задание на проведение работ по перепланировке ответчику не выдавалось, проектная документация не согласовывалась, разрешение на проведение работ также не выдавалось, в связи с этим работы по перепланировке в пом. 33-Н проведены в нарушение требований статьи 45 Закона N 73-ФЗ.

При таких обстоятельствах, поскольку в результате произведенной арендатором перепланировки изменилась площадь арендованного помещения и его конфигурация, помещение утратило свои индивидуализирующие признаки, зафиксированные в договоре аренды, с учетом предусмотренного п. 3.4 Договора права арендодателя отказаться от подписания акта приема-передачи помещения с указанием обоснованных возражений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для признания Предпринимателя уклонившимся от приемки помещения.

Доказательства, подтверждающие внесение арендной платы за спорный период в заявленном размере, Ответчиком не представлено.

В силу ст.329 ГК РФ неисполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Согласно п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 8.3 Договора предусмотрено, что за нарушение арендатором сроков выплаты арендной платы и гарантийных взносов, предусмотренных п.6.2 и п.6.8 настоящего Договора, арендатор, по требованию арендодателя, обязан выплатить последнему неустойку в размере 0,1% от суммы, равной месячной арендной плате за каждый день просрочки.

Расчет неустойки судом проверен, признан правильным, документально не опровергнут.

О снижении неустойки на основании ст. 333 ГК РФ в суде первой инстанции Ответчиком заявлено не было.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с пунктом 5.1.10 Договора при прекращении действия договора арендатор обязан демонтировать все отделимые улучшения и устранить все повреждения объекта аренды, возникшие вследствие демонтажа отделимых улучшений, произведенных арендатором.

Доказательства исполнения указанного условия Договора и приведения Ответчиком переданного ему в аренду имущества в первоначальное состояние в материалы дела не представлены.

Вопреки доводам подателя жалобы, в соответствии со ст. 12 ГК РФ присуждение к исполнению обязанности в натуре является одним из способов защиты гражданских прав, и согласно п. 1 ст. 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.06.2021 по делу N А56-45951/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

С.А. Нестеров Н.С. Полубехина