Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 ноября 2021 г. N 12АП-9615/21 по делу N А12-6155/2021

г. Саратов

18 ноября 2021 г.

Дело N А12-6155/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "11" ноября 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен "18" ноября 2021 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение арбитражного суда Волгоградской области от 8 сентября 2021 года по делу N А12-6155/2021, по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Худяковой Елены Сергеевны (ОГРНИП: 305343521400060, ИНН: 343517470450) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области, Волгоградская область, г. Волжский, (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464), с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица Карташевой Елены Александровны (ОГРНИП: 318482700017441, ИНН: 482105217863) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка, и установлении достоверной величины рыночной стоимости земельного участка.

без участия представителей сторон,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Худякова Елена Сергеевна (далее - истец, ИП Худякова Е.С.) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик, Комитет), в котором просит признать недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 14850 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020202:38, расположенного по адресу: г.Волжский, ул.Александрова, 83г, установленную в отчете об оценке земельного участка N 180/12/20 от 18.12.2019 индивидуального предпринимателя Карташевой Елены Александровны и установить величину рыночной стоимости земельного участка площадью 14850 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020202:38, расположенного по адресу: г.Волжский, ул.Александрова, 83г, согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Логистика Сервис" от 25.06.2021 в размере 2 213 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020, взыскать с ответчика судебные расходы по оплате государственной пошлины, за проведение экспертизы и расходы по оплате услуг представителя.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Карташева Елена Александровна.

Исковое заявление мотивировано тем, что ответчиком при расчете арендных платежей величина рыночной стоимости земельного участка, определенная на основании отчета об оценке земельного участка N 180/12/20 от 18.12.2019 индивидуального предпринимателя Карташевой Елены Александровны, является недостоверной, влечет за собой взыскание несоразмерной арендной платы и неосновательного обогащения на стороне Комитета.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 08.09.2021 исковые требования удовлетворены.

Суд признал недостоверной величину рыночной стоимости земельного участка площадью 14850 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020202:38, расположенного по адресу: г.Волжский, ул.Александрова, 83г, установленную в отчете об оценке земельного участка N 180/12/20 от 18.12.2019 индивидуального предпринимателя Карташевой Елены Александровны.

Установил величину рыночной стоимости земельного участка площадью 14850 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020202:38, расположенного по адресу: г.Волжский, ул.Александрова, 83г, согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Бизнес Логистика Сервис" от 25.06.2021 в размере 2 213 000 руб. для расчета арендной платы, начиная с 09.06.2020.

С Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в пользу индивидуального предпринимателя Худяковой Елены Сергеевны взысканы судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 15 000 руб., расходы на оплату услуг представителя в размере 35 000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Ответчик, не согласившись с данным решением, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил его отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска в полном объеме. В обоснование доводов заявитель указывает на то, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку именно на истца возложена обязанность по исчислению и уплате арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с порядком, утвержденным уполномоченным органом Волгоградской области.

Заявитель полагает, что экспертное заключение ООО "Бизнес Лигистика Сервис" положенное в основу решения суда первой инстанции не соответствует нормам действующего законодательства и федеральным стандартам оценки, выполнено с нарушениями требований, предъявляемых к подбору объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка, а также содержит противоречивые и недостоверные сведения, что повлекло установление существенно заниженной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Представители лиц участвующих в деле в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания указанные лица извещены надлежащим образом, в порядке статьи 123 АПК РФ.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении указанных лиц о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие их представителей.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 АПК РФ.

Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 20.12.2007 между Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (арендодатель) и ИП Худяковой Е.С. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу Волгоградская обл., г. Волжский, ул.Александрова 83Г, площадью 14850 кв.м., с кадастровым номером 34:35:020202:38, под промышленные объекты.

Размер арендной платы по указанному договору аренды исчислялся арендодателем исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Впоследствии, истцом от ответчика было получено уведомление от 09.06.2020 г. N 14/8200 об изменении размера арендной платы за земельный участок к договору аренды земельного участка от 20.12.2007.

В качестве основания для увеличения арендной платы указано, что в соответствии с отчетом об оценке N 180\12\20 от 18.12.2019, выполненным ИП Карташевой Еленой Александровной, рыночная стоимость земельного участка определена в размере 5 690 000 рублей ( т.1 л.д29-80).

Истцом для проверки обоснованности определенной в соответствии с отчетом об оценке N 180\12\20 от 18.12.2019 рыночной стоимости земельного участка была заказана оценка рыночной стоимости земельного участка по адресу Волгоградская обл., г.Волжский, ул.Александрова 83Г, площадью 14 850 кв.м., кадастровый номер 34:35:020202:38, по состоянию на 18.12.2019.

В соответствии с отчетом ИП Денисенко Д.В. N 20 137 рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская обл., г.Волжский, ул.Александрова 83Г, площадью 14 850 кв.м., кадастровый номер 34:35:020202:38, по состоянию на 18.12.2019 составляет 1 678 100 рублей.

Таким образом, истцом установлена существенная разница в определении рыночной стоимости арендуемого земельного участка по двум отчетам, в связи с чем, истец полагает величину рыночной стоимости земельного участка, с кадастровым номером 34:35:020202:38, определенную отчетом об оценке N 180/12/20 от 18.12.2019 недостоверной.

Кроме того, согласно информации, размещенной в сети Интернет, ИП Карташева Е.А. решением УФАС по Липецкой области 10.02.2020 г. внесена в реестр недобросовестных поставщиков в отношении наименования товаров (работ, услуг) "Определение рыночной стоимости объектов недвижимости нежилых помещений, в целях их реализации на основании ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008.

Не согласившись с размером рыночной стоимости земельного участка и, следовательно, с изменением размера арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд правомерно руководствовался следующим.

Согласно п. 1.3 ч. 1 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Главы администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П, размер арендной платы за земельные участки, если иное не установлено федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, определяются в том числе, на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 1.5.7 ч. 1 указанного Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), годовая арендная плата за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград (за исключением земельных участков, предоставленных для целей строительства, земельных участков, предоставленных для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства, земельных участков, предоставленных для эксплуатации индивидуальных жилых домов, гаражей для хранения личного автотранспорта, объектов спорта, а также земельных участков, предоставленных религиозным организациям) определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта.

Согласно п. 2.5 вышеуказанного Порядка размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка (в редакции, утв. Постановлением Администрации Волгоградской области от 20 марта 2017 года N 135-п), рассчитывается по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Р -ключевая ставка Центрального банка Российской Федерации, действующая на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.

Согласно извещению к Договору аренды земельного участка от 09.06.2000 N 14/8200 о размере годовой арендной платы с 09.06.2020 года, арендодатель начисляет истцу арендную плату за земельный участок с 09.06.2020 года и по настоящее время исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 5 690 000 руб.

Согласно п. 1.5.7 ч. 1 Порядка в редакции, утвержденной постановлением Администрации Волгоградской области от 26.02.2018 N 89-п, размер арендной платы за земельные участки, указанные в подпункте 1.5.7 настоящего Порядка, рассчитывается по следующей формуле: А = С х Кмд х Кказ, где: А - величина арендной платы; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности; Кмд -коэффициент минимальной доходности земельного участка; Кказ - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Сведения об указанной рыночной стоимости земельного участка содержатся в отчете об оценке земельного участка, подготовленном ИП Карташевой Е.А.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. На основании пункта 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

По смыслу статьи 39.7 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

При рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (постановление Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Решением Волгоградского областного суда от 19 февраля 2018 года по делу N 3а-15/2018, вступившим в законную силу 26 марта 2018 года, признаны недействующими со дня вступления решения суда в законную силу подпункт 1.5.7 пункта 1.5, абзац четвертый пункта 1.14, пункт 2.5 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п (в редакции постановления Администрации Волгоградской области от 20.03.2017 N 135-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов").

Суд указал, что оспариваемые истцами нормы Порядка расчета арендной платы, утвержденные постановлением N 469-п в редакции постановления N 135-п, не соответствуют принципу экономической обоснованности и одному из общеобязательных принципов определения регулируемой арендной платы - принципу запрета необоснованных предпочтений.

В рамках дела N 3а-400/2018, рассматриваемого Волгоградским областным судом оспаривалось постановление администрации Волгоградской области от 26.02.2018 N 89-п и Приказ Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 05.02.2019 N 4н.

Решением Волгоградского областного суда от 29.01.2019 по делу 3а-1/2019, признаны недействующим со дня вступления решения суда в законную силу приказ комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 года N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год";

абзац 11 пункта 1.6 порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению;

абзацы четвертый и пятый пункта 1.14 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой применение указанных положений нормативного правового акта допускает изменение рыночной стоимости земельного участка в сторону ее увеличения;

пункт 1.15 Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденного постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" в той части, в которой указанные положения позволяют применять предусмотренную пунктом 2.5 настоящего Порядка формулу расчета арендной платы без утверждения в установленном порядке коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, устанавливаемого нормативными правовыми актами муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области, уполномоченных на распоряжение земельными участками на соответствующей территории, по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области по форме согласно приложению 9 Порядка расчета арендной платы;

постановления администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 года N 89-п "О внесении изменений в постановление администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" пункт 3 названного постановления в части, предоставляющей право на применение коэффициента минимальной доходности земельного участка при расчете арендной платы за период, предшествующий его утверждению.

Апелляционным определением Верховного суда Российской Федерации от 13.06.2019, решение Волгоградского областного суда от 29 января 2019 г. отменено в части признания недействующими приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов".

В этой части по делу принято новое решение, которым в удовлетворении требований об оспаривании приказа комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 7 марта 2018 г. N 25н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка на 2018 год", пункта 3 постановления Администрации Волгоградской области от 26 февраля 2018 г. N 89-п "О внесении изменений в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов" отказано.

Согласно пункту 2.5 Порядка расчета в редакции Постановления N 89-п размер арендной платы рассчитывается по формуле путем умножения рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, (С) на коэффициент минимальной доходности земельного участка (Кмд) и коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости (Кказ).

Порядок вступления в силу изменений, вносимых Постановлением N 89-п, регулируется его пунктом 6, согласно которому данное постановление вступает в силу через 10 дней со дня его официального опубликования, но не ранее дня вступления в силу нормативного правового акта комитета экономической политики и развития Волгоградской области об установлении коэффициента минимальной доходности земельного участка, за исключением подпункта "б" подпункта 2 пункта 1 и пунктов 3 и 4 этого постановления, которые вступают в силу со дня официального опубликования постановления.

Абзацем одиннадцатым пункта 1.6 Порядка расчета предусмотрено, что коэффициент минимальной доходности земельного участка, используемый согласно пункту 2.5 указанного порядка для расчета размера арендной платы, устанавливается нормативным правовым актом комитета экономической политики и развития Волгоградской области по согласованию с комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области ежегодно до 15 февраля текущего года и применяется с 1 января текущего года.

В рассматриваемом случае, оспариваемая норма допускает применение установленного на текущий год коэффициента минимальной доходности земельного участка для расчета арендной платы за период времени, предшествующий установлению этого коэффициента.

Таким образом, абзац одиннадцатый пункта 1.6 Порядка расчета влечет ухудшение положения административных истцов как арендаторов земельного участка, поскольку обязывает их внести арендную плату за прошедший период в увеличенном размере в случае изменения значения коэффициента в сторону увеличения, а также не соответствует закрепленному в Постановлении N 582 принципу предсказуемости расчета размера арендной платы.

Кроме того, суды, установив, что подлежащее применению до установления органами местного самоуправления муниципального района, городского округа или городского поселения Волгоградской области значение указанного коэффициента категории арендаторов земельных участков (равным единице) определено в отсутствие какого-либо обоснования, пришли к выводу о несоответствии пункта 1.15 Порядка расчета предусмотренному Постановлением N 582 принципу экономической обоснованности.

Суд считает, что арендная плата за период по 09.06.2020 должна быть рассчитана по методике, действующей до внесения изменений Постановлением Администрации Волгоградской области N 135-п, 89-п в постановление Администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 г. N 469-п, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 10 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 6 июля 2016 г., если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным.

Пункт 1 ст. 424 ГК РФ предоставляет кредитору возможность требовать исполнения договора по установленной законом цене, но только в том случае, когда соответствующий правовой акт о ее установлении не признан судом противоречащим закону. Иное толкование этой нормы означало бы, что кредитор может получать незаконно установленную цену.

Как указано в определении Верховного суда РФ N 309-ЭС15-16627 от 14 апреля 2016 г., согласно абзацу второму статьи 13 Гражданского кодекса в случае признания судом недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления нарушенное право подлежит восстановлению или защите иными способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 58) указано, что нормативный правовой акт или его отдельные положения, признанные судом недействующими, с момента принятия решения суда не подлежат применению, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествующий такому решению период.

При этом следует учитывать правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в постановлении от 29.09.2010 N 6171/10, согласно которой признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно препятствовать лицу, которое по незаконному нормативному акту было обязано осуществлять платежи, полностью восстановить нарушенное этим актом субъективное право, а также не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим.

Таким образом, учитывая, что размер арендной платы за пользование спорным земельным участками является величиной, регулируемой в порядке, предусмотренном законодательством, применение администрацией ставок арендной платы, установленных Постановлениями N 135-п, 89-п признанными не соответствующим федеральному законодательству и не подлежащим применению за период, предшествующий признанию судом незаконности их установления, в данном случае является неправомерным.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09, обращение истца с иском о взыскании долга, исчисленного на основании нормативного акта муниципального органа, признанного незаконным решением суда по другому делу, представляет собой злоупотребление правом, что не допускается статьей 10 Гражданского кодекса.

Из пункта 2.1.1 постановления N 469-п, подлежащего применению при расчете арендной платы к рассматриваемой категории земельных участков до внесения изменений, следует, что размер арендной платы за земельные участки из категории земель населенных пунктов рассчитывается по следующей формуле: А = КСЗУ x Кви x Кдп x Ккан x Ки, где: А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев; КСЗУ -кадастровая стоимость земельного участка; Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка; Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов,

расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов; Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов; Ки - коэффициент индексации.

Комитет земельных ресурсов и градостроительства применяет при расчетах арендной платы рыночную стоимость земельного участка начиная с 09.06.2020 и руководствуется при этом постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на" которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", Городским Положением от 25.07.2008 N 367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов", которым утверждены коэффициенты категории арендаторов земель, приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04,02.2020 N 4н.

Суд полагает с 09.06.2020 подлежит применению рыночная стоимость при расчете арендной платы, поскольку, в данном случае утверждены значения коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки.

Таким образом, величина рыночной стоимости земельного участка является для истца обязательной, поскольку именно этот размер рыночной стоимости применяется при расчете арендной платы.

Статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) установлено, что проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации, либо муниципальным образованиям.

С целью расчета размера арендной платы Комитетом установлена рыночная стоимость земельного участка, которая согласно отчету об оценке земельного участка, подготовленному ИП Карташевой Е.А. составила 5 690 000 руб.

В соответствии с Законом N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Предприниматель, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласилось с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена. В подтверждение своих доводов истцом представлен подготовленный оценщиком Денисенко Д.В. отчет об оценке N 20-137 от 22.10.2020, согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка составила 1 678 100 руб.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции, судом по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза. На разрешение эксперту поставлены следующие вопросы:

-соответствует ли отчёт об оценке земельного участка N 180/12/20 от 18.12.2019 года, подготовленный Индивидуальным предпринимателем Карташевой Еленой Александровной, требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки? При наличии несоответствий указанным требованиям и нормам, определить их влияние на определение рыночной цены объекта.

-в случае отрицательного ответа на первый вопрос, определить величину рыночной стоимости земельного участка, площадью 14850 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020202:38, расположенного по адресу: г.Волжский, ул.Александрова, 83г, на дату 09.06.2020?

При этом суд, счел необходимым, в случае ответа на второй вопрос, определить размер рыночной стоимости именно на дату 09.06.2020, т.к. до указанной даты рыночная стоимость земельного участка при расчетах арендных платежей не подлежала применению.

По результатам проведенной экспертизы подготовлено заключение эксперта N 3-311/21 от 25.06.2021.

В экспертном заключении N 3-311/21 указано на то, отчет об оценке N 180/12/20 от 18.12.2019, подготовленный ИП Карташевой Е.А., не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки.

В связи с чем, определена рыночная стоимость земельного участка, площадью 14850 кв.м, с кадастровым номером 34:35:020202:38, на дату 09.06.2020 в размере 2 213 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, апелляционный суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, судом принимается во внимание судебное экспертное заключение от 25.06.2021 N Э - 311/21, поскольку оснований не доверять выводам эксперта не имеется, квалификация эксперта подтверждена соответствующей документацией, сведений о заинтересованности в исходе дела не имеется, данное исследование проводилось на основании судебного определения, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, заключение полностью соответствует требованиям законодательства, выводы эксперта логичны, аргументированы, содержат ссылки на официальные источники, т.е. обоснованы.

Ответчик не опроверг изложенные в экспертном заключении выводы, не представил соответствующие доказательства недостоверности проведенной судебной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

С учетом положений статей 12, 13 Закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Судом первой инстанции учтено, что если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

Кроме того, согласно п. 1.14 Постановления администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, представленные в аренду без торгов" в случае уменьшения рыночной стоимости земельного участка на основании решения суда, а также при уменьшении рыночной стоимости в связи с исполнением гарантийных обязательств по контракту, в соответствии с которым определялась рыночная стоимость земельного участка, арендная плата подлежит перерасчету со дня начала применения указанной рыночной стоимости при расчёте арендной платы, если иное не установлено решением суда.

В связи с изложенным, апелляционная коллегия пришла к выводу, что судебный акт об удовлетворении исковых требований ИП Худяковой Е.С. постановлен при правильном применении норм права и основан на материалах дела.

Рассматривая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в сумме 35 000 руб., суд первой инстанции, оценив объем проделанной работы, определенный условиями договора об оказании юридических услуг, а также сложность дела, пришел к обоснованному выводу, что разумными являются судебные расходы в заявленном размере.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 08 сентября 2021 года по делу N А12-6155/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина