Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2021 г. N 21АП-1322/20 по делу N А83-3935/2020

17 ноября 2021 г.

Дело N А83-3935/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 10.11.2021.

В полном объёме постановление изготовлено 17.11.2021.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Сикорской Н.И.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Решетняком В.И.,

при участии:

представителя Акционерного общества "Бурлюк" - Алиева Э.И., доверенность от 09.11.2020 б/н;

представителя Общества с ограниченной ответственностью "Фруктовый рай" - Макарова Д.В., доверенность от 21.12.2021 б/н;

иные лица, участвующие в деле, - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Сады Альминской Долины" на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14 мая 2021 года по делу N А83-3935/2020 (судья Якимчук Н.Ю.),

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Сады Альминской Долины"

к Акционерному обществу "Бурлюк", Обществу с ограниченной ответственностью "Фруктовый рай",

при участии в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

о признании договора недействительным, признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Сады Альминской Долины" (далее - истец, ООО "Сады Альминской Долины") обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением (в ред. заявления от 15.02.2021) к Акционерному обществу "Бурлюк" (далее - ответчик-1, АО "Бурлюк"), Обществу с ограниченной ответственностью "Фруктовый рай" (далее - ответчик-2, ООО "Фруктовый рай"), согласно которому просит суд признать недействительным договор купли-продажи N 4 от 25.11.2019, заключенный между АО "Бурлюк" и ООО "Фруктовый рай"; признать за ООО "Сады Альминской Долины" право собственности на: нежилое здание - контору, площадью 45,7 кв.м, кадастровый номер 90:01:110301:854; нежилое здание - склад, площадью 129,5 кв.м, кадастровый номер 90:01:110301:852; нежилое здание - склад, площадью 252,7 кв.м, кадастровый номер 90:01:110301:853, расположенные по адресу: 298413, Республика Крым, Бахчисарайский район, с. Кочергино, земельный участок N5, кадастровый номер 90:01:000000:3065.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14 мая 2021 года по делу N А83-3935/2020 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "Сады Альминской Долины" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на то, что суд первой инстанции при принятии решения дал неверную оценку обстоятельствам дела, в связи с чем пришел к ошибочному выводу о том, что ООО "Сады Альминской Долины" право собственности на спорное имущество не приобрело.

Определением от 01.07.2021 апелляционная жалоба оставлена без движения до 30.07.2021 включительно.

29.07.2021 заявителем устранены обстоятельства, которые послужили основанием для оставления апелляционной жалобы без движения.

Определением от 30.07.2021 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, судебное разбирательство назначено на 12.10.2021.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось, очередное судебное заседание назначено на 10.11.2021.

В судебное заседание 10.11.2021 явился представители ответчиков. Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, суд, на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ПАО "Бурлюк" и ООО "Сады Альминской долины" 01.03.2018 заключен договор аренды имущества с правом выкупа; 11.09.2018 заключено дополнительное соглашение N 1 в отношении объектов недвижимого имущества: нежилых зданий с кадастровыми номерами: 90:01:110301:854 (контора, общая площадь 45,7 кв.м), 90:01:110301:852 (склад, общая площадь 129,5 кв.м) и 90:01:110301:853 (склад, общая площадь 252,7 кв. м), расположенных по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, Каштановский сельский совет, с. Кочергино, участок 5.

В дальнейшем 21.02.2019 между ПАО "Бурлюк" (Арендодатель) и ООО "Сады Альминской долины" (Арендатор) заключен договор аренды имущества с правом выкупа N 02/19 (далее - Договор аренды N 02/19), согласно условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование сроком на 360 дней вышеуказанное недвижимое имущество.

Переданное в аренду имущество является собственностью Арендодателя на основании выписок из Единого государственного реестра недвижимости (пункт 1.2 Договор аренды N 02/19).

Согласно пункту 4.2 Договор аренды N 02/19 при выкупе имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет 180000,00 руб.

Как следует из материалов дела, ООО "Сады Альминской Долины" перечислило АО "Бурлюк" выкупную цену за имущество, в соответствии с пунктом 4.2 Договора, в размере 180000,00 руб., что подтверждается платежным поручением от 17.02.2020 N 45 (том 1 л.д. 22).

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что 25.11.2019 между ООО "Фруктовый Рай" и Публичным акционерным обществом "Бурлюк" был заключен договор купли-продажи нежилых зданий N 4, согласно пунктам 1.1 - 1.4 которого ПАО "Бурлюк" (Продавец) передал в собственность Покупателю (ООО "Фруктовый Рай"), а Покупатель принял на условиях указанного Договора в собственность нежилые здания с кадастровыми номерами: 90:01:110301:854 (контора, общая площадь 45,7 кв. м), 90:01:110301:852 (склад, общая площадь 129,5 кв. м) и 90:01:110301:853 (склад, общая площадь 252,7 кв.м), расположенные по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, Каштановский сельский совет, с. Кочергино, участок 5 (далее - Здания).

Согласно акту приема-передачи от 30.11.2019, вышеуказанное имущество передано Покупателю (том 1 л.д. 27).

26.12.2019 между теми же сторонами заключен договор N 43 передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 90:01:000000:3065, на котором расположены Здания, согласно которому ПАО "Бурлюк" (Арендатор) передал, а ООО "Фруктовый Рай" (Новый Арендатор) принял права и обязанности по договору аренды земельного участка N 477п/1 -2018.

Согласно акт приема-передачи 26.12.2019 земельный участок передан новому арендатору.

Оплата по договору произведена ООО "Фруктовый Рай" в полном объеме. Права Ответчика на недвижимое имущество зарегистрированы в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, представленными в материалы дела (том 1, л.д. 29-37).

Полагая, что АО "Бурлюк" произвело незаконное отчуждение спорного имущества третьему лицу - ООО "Фруктовый рай" согласно договору купли-продажи N 4 от 25.11.2019, ООО "Сады Альминской Долины" обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд для защиты нарушенных прав.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Как предусмотрено частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными законами, одним из которых является признание сделки недействительной.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1 статьи 168 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная с нарушением запрета или ограничения распоряжения имуществом, вытекающих из закона, ничтожна в той части, в какой она предусматривает распоряжение таким имуществом.

Частью 3 статьи 166 ГК РФ определено, что требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Как разъяснено в пункте 84 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление Пленума ВС РФ N 25), в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она является недействительной с момента ее совершения.

Как следует из искового заявления, ООО "Сады Альминской Долины" просит признать недействительным договор купли-продажи от 25.11.2019 N 4, поскольку, как указывает истец, АО "Бурлюк" злоупотребляя правом, действуя с намерением причинить вред истцу, скрыто произвел отчуждение имущества третьему лицу - ООО "Фруктовый рай".

В соответствии с положениями статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Содержание права собственности, определенное статьей 209 ГК РФ, включает в себя право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как установлено судом первой инстанции, в целях реализации воли сторон - АО "Бурлюк", как собственника недвижимого имущества, намеренного осуществить его отчуждение, и ООО "Фруктовый рай", намеренного приобрести указанное имущество в собственность, 25.11.2019 заключен договор N 4 купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым АО "Бурлюк" обязалось передать в собственность ООО "Фруктовый рай" нежилые здания с кадастровыми номерами: 90:01:110301:854 (контора, общая площадь 45,7 кв. м), 90:01:110301:852 (склад, общая площадь 129,5 кв. м) и 90:01:110301:853 (склад, общая площадь 252,7 кв. м), расположенные по адресу: Республика Крым, Бахчисарайский район, Каштановский сельский совет, с. Кочергино, участок 5.

В соответствии с пунктом 1 статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на имущество, принадлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента несения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Как утверждает истец, ООО "Сады Альминской долины" стало собственником недвижимого имущества незамедлительно после оплаты выкупной цены.

Однако, как следует из разъяснений, изложенных в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса 7 Российской Федерации о договоре аренды", если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

На основании изложенного, вывод суда первой инстанции о том, что истец не приобрел право собственности на спорное недвижимое имущество в связи с отсутствием государственной регистрации перехода права собственности, признается судом апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Кроме того, как верно отмечено судом первой инстанции, если стороны заключают в отношении одного объекта аренды последовательно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается непосредственно после истечения срока действия предыдущего договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что суммарный срок аренды по всем этим договорам составляет более года.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.

Как было установлено судом первой инстанции, переход права собственности на недвижимое имущество по оспариваемому договору зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и растру Республики Крым.

Рассматриваемая сделка не противоречит действующим отраслевым нормативным правовым актам, напротив, соответствует положениям статей 549, 550, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, является реализацией воли сторон и зарегистрирована в соответствии с требованиями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

При рассмотрении дела судом первой инстанции также обоснованно принято во внимание следующее.

Согласно условий Договора аренды N 02/19 заключенного между АО "Бурлюк", выступающим в качестве арендодателя, и ООО "Сады Альминской Долины", выступающим в качестве арендатора, арендатор вправе выкупить арендуемое недвижимое имущество по истечении срока аренды или до его истечения. При этом, при выкупе имущества по истечении срока аренды выкупная цена составляет 180000,00 руб. (пункты 4.1, 4.2 Договора аренды N 02/19).

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 624 ГК РФ, стороны согласовали, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора только при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (пункт 4.2. договора).

В соответствии с условиями договора N 02/19 аренды с правом выкупа от 21.02.2019, арендуемое имущество предоставляется арендатору за плату во временное владение и пользование сроком на 360 дней. Актом приема-передачи от 21.02.2019 спорное имущество перешло во владение и пользование истца.

Таким образом, поскольку течение срока аренды начинается с даты предоставления имущества в аренду, суд первой инстанции верно заключил, что срок аренды истек 15.02.2020. При этом, стороны не выражали намерения продлить арендные отношения.

17.02.2020 платежным поручением N 45 истец зачислил на расчетный счет АО "Бурлюк" денежные средства в размере 180000,00 руб.

В соответствии с пунктом 5.2. Договора аренды N 02/19 в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством. Поскольку в течение срока действия договора арендатором были допущены нарушения сроков внесения арендных платежей, что не опровергнуто арендатором, арендодателем произведено начисление неустойки за просрочку исполнения обязательства в соответствии с положениями статьи 395 ГК РФ в размере 3209,64 руб.

Поскольку срок аренды истек, в связи с чем обязательство АО "Бурлюк" перед истцом обеспечить возможность выкупа арендуемого имущества прекратилось, а выкупной платеж не был внесен в полном объеме, АО "Бурлюк", не приняв исполнение, возвратил полученные денежные средства за вычетом суммы задолженности. Указанное обстоятельство подтверждается платежным поручением N 304 от 19.03.2020 г на сумму 176790,36 руб.

Как указано судом первой инстанции, в дальнейшем каких-либо попыток оплатить выкупную цену имущества по Договору аренды N 02/19 истцом предпринято не было, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Денежные средства в размере 176790,36 руб. истец возвратил ответчику АО "Бурлюк" как ошибочно перечисленные платежным поручением N 79 от 24.03.2020. По изложенным выше основаниям и указанный платеж был возвращен истцу, что подтверждается платежным поручением N 335 от 27.03.2020 г.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истец не воспользовался правом выкупа арендованного имущества.

Более того, согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное в совокупности с установленными обстоятельствами дела, суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат ссылок на обстоятельства, которые не были бы учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не имеется.

Предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания к отмене решения арбитражного суда первой инстанции отсутствуют.

При этом судом не допущено нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта.

Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителей апелляционных жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 14 мая 2021 года по делу N А83-3935/2020 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Сады Альминской Долины", - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

Н.И. Сикорская А.А. Тарасенко