Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2022 г. N 09АП-85350/21 по делу N А40-74027/2021

г. Москва

31 января 2022 г.

Дело N А40-74027/21

Резолютивная часть постановления объявлена 19 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Г.С. Александровой, В.В. Валюшкиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем А.Е. Ярахтиным,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 ноября 2021 года по делу N А40-74027/21, принятое судьей С.С. Хорлиной,

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Плотекс" (ОГРН: 1037700241370, 105082, г Москва, ул. Большая Почтовая, д. 55/59 стр. 1, этаж 2 комн. 18)

о взыскании 6 185 573 рублей 72 копеек задолженности

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Седов И.В. по доверенности от 29.12.2021, диплом номер 107718 0718659 от 28.06.2017, от ответчика: Военчер Д.А. по доверенности от 10.04.2019 г.; диплом номер АВС 0069973 от 22.06.1998,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "Плотекс" (далее - ООО "Плотекс", ответчик) о взыскании 6 185 573 рублей 72 копеек задолженности за период с 01.10.2014 по 30.09.2020, 3 235 530 рублей 50 копеек пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 07.10.2014 по 30.09.2020.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 19.01.2022 представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 03.11.2021 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, 02.09.2004 между Департаментом и ООО "Плотекс" заключен договор N М-09-511791 аренды земельного участка, имеющего адресные ориентиры: Москва, Москва, проезд Петровско-Разумовский, дом 24, корпус 17 (Москва, Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корпус 17).

В соответствии с условиями договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендную плату за объект аренды ежеквартально, не позднее 5 числа первого месяца отчетного квартала

За несвоевременное внесение арендных платежей в соответствии с условиями договора установлено взыскание пени.

В нарушение принятых по договору обязательств ответчиком допущена задолженность по арендной плате в размере 2 950 043 рубля 22 копейки за период с 01.10.2014 по 30.09.2020, а также не оплачены пени в размере 3 235 530 рублей 50 копеек, начисленные в соответствии с условиями договора за несвоевременное внесение арендной платы за период за период с 07.10.2014 по 30.09.2020.

В порядке досудебного урегулирования ответчику была направлена претензия от 15.04.2020 N 33-6-74803/20-(0)-0.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (часть 1).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно указал на следующее.

Земельный участок был предоставлен ответчику совместно со смежным земельным участком для строительства административного здания и благоустройства прилегающей к построенному зданию территории.

Распоряжением Правительства Москвы N 1858-РП от 17.10.2003 было принято решение об изъятии у ООО "Плотекс" земельного участка для нужд г. Москвы с целью строительства на нем торгового комплекса, с подбором другого (компенсационного) земельного участка в целях дальнейшей реализации инвестиционного проекта.

Согласно выписке из протокола окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию в Северном административном округе Москвы от 27.07.2004 N 23 ООО "Плотекс" был предоставлен спорный земельный участок во вл. 24 кор. 17 по Петровско-Разумовскому проезду взамен изымаемого во вл. 2 по Театральной аллее.

Во исполнение Распоряжения Правительства Москвы N 1858-РП от 17.10.2003, на основании Распоряжения Префекта САО г. Москвы N 6625 от 16.08.2004 между истцом и ответчиком были заключены договоры аренды двух компенсационных земельных участков по адресу г. Москва/ Петровско-Разумовский проезд, вл. 24, корп. 17: спорного участка площадью 0,0643 га под благоустройство территории прилегающей к административному зданию - договор N М-09-511791 от 02.09.2004 года сроком на 5 лет и смежного участка площадью ОД693 га для проектирования, строительства и последующей эксплуатации административного здания - договор N М-09-027311 от 31.08.2004 сроком на 49 лет.

Договор прошел государственную регистрацию 12.10.2004. После окончания срока действия договора арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, в связи с чем он являлся возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в порядке части 2 статьи 621 ГК РФ.

Распоряжением Правительства Москвы N 791 -ПП от 28 апреля 2009 года был утвержден акт разрешенного использования земельного участка и смежного с ним земельного участка для строительства административного здания.

Как указано в Постановлении ФАС Московского округа от 02.02.2012 и Определении ВАС РФ от 03.07.2012 N ВАС-6203/12 по делу N А40-59700/11-1-340 в процессе осуществления проектных работ, согласования их результатов, а так же оформления ордеров на производство работ спорный участок площадью 0,0643 га рассматривался как предназначенный для организации стройплощадки в период строительства, а также последующего благоустройства территории по завершении строительства, то есть как являющийся неотъемлемой частью компенсационного участка площадью 0,2336 га и его использование на период строительства было согласовано всеми компетентными органами.

Договор прекратил свое действие с 13.01.2021 в связи с отказом арендодателя от договора.

Департамент 12.10.2020 направил в адрес ООО "Плотекс" уведомление об отказе от договора аренды от 02.09.2004 N М-09-511791 NДГИ-И-70083/20 от 07.10.2020, которое на данный момент оспаривается ответчиком в рамках арбитражного дела NА40-65748/21-142-463.

Согласно указанному уведомлению договор прекратил свое действие по истечении 3-х месячного срока с даты направления уведомления в адрес ООО "Плотекс", то есть с 13.01.2021.

Арендатор использовал земельный участок в соответствии с его назначением до того момента, пока строительство ответчиком административного здания не было принудительно прекращено.

Арендодателем и действие разрешения на строительство N RU77187000-004503 не было приостановлено на неопределенный срок.

Строительство ответчиком административного здания на земельном участке по адресу: г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл.24, корп.17 было прекращено 21 апреля 2011 года решением ГЗК N 20.

Предписанием Мосгосстройнадзора от 25 мая 2011 года со ссылкой на решение ГЗК N 20 от 21 апреля 2011 года ответчику предписано строительство административного здания прекратить.

Распоряжением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 820-РП "О прекращении реализации инвестиционного проекта по адресу г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл.24, корп.17" подтверждено прекращение строительства Ответчиком административного здания, а также признано утратившим силу распоряжение Правительства Москвы от 28 апреля 2009 года N 791-РП "Об утверждении акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта для осуществления строительства административного здания по адресу г. Москва, Петровско-Разумовский пр-д, вл.24, корп.17".

Письмом N 09-3-327/12-(1)-1 от 20.03.2012 Мосгосстройнадзор приостановил на неопределенный срок действие разрешения на строительство N RU77187000-004503 со ссылкой на решение ГЗК N 20 и распоряжение Правительства Москвы от 25.10.2011 N 820-РП.

С учетом указанных обстоятельств Арбитражный суд города Москвы в решении по делу N А40-153076/2014, оставленном без изменений вышестоящими инстанциями, установил факт принудительного прекращения с 25.05.2011 органами исполнительной власти г. Москвы строительства административного здания, осуществляемого ООО "Плотекс" на основании согласованной в установленном порядке разрешительной документации.

ООО "Плотекс" направляло в органы исполнительной власти города Москвы письма по вопросу устранения препятствий арендодателем в использовании земельного участка: N 29-04/1 от 22.04.2011, N 32-05/2 от 17.05.2011, N 34-05/2 от 17.05.2011, N 35-05/2 от 17.05.2011, N 70-02/1 от 14.02.2012.

Невозможность использовать земельный участок в соответствии с целью его предоставления стала очевидной для ответчика после того как он узнал об изменении разрешенного использования земельного участка под благоустройство и озеленение решением ГЗК от 24.03.2014, а также получил градостроительный план земельного участка от 24.10.2014, в котором оказались параметры, не допускающие какое-либо строительство.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества/ полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)

С учетом указанных норм у арендатора отсутствовала обязанность по оплате арендной платы в период невозможности использования земельного участка.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) указывается на следующее.

Из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со статьей 614 ГК РФ свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно он теряет право на получение арендной платы

Исходя из позиции Высшего арбитражного суда РФ изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 N 13689/12 по делу N А67-3141/2011, согласно пункту 1 статьи 611 Кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; в свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Кодекса).

Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 09.01.2017 N 309-ЭС16-18154 по делу N А60-8159/2014 и Определении Верховного Суда РФ от 16.06.2015 N 96-ПЭК15 по делу N А19-1917/2013.

Приостановление арендатором исполнения обязательств по оплате арендной платы по договору в связи с приостановлением на неопределенный срок исполнения арендодателем своей обязанности по предоставлению земельного участка для целей, предусмотренных договором, является правомерным также и в силу статьи 328 ГК РФ.

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 328 ГК РФ, встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне.

Таким образом, приостановление арендатором исполнения обязательства по внесению арендной платы на период невозможности использования объекта аренды является правомерным.

Данные выводы следуют из единообразной судебной практики применения данной нормы, например из Постановлений Арбитражного суда Московского округа от 17.07.2019 N Ф05-9510/2019 по делу N А40-166729/2018, от 16.05.2019 N Ф05-6268/2019 по делу N А41-63446/2018.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения Арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 ноября 2021 года по делу N А40-74027/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Н.И. Левченко

Судьи

Г.С. Александрова В.В. Валюшкина