Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 февраля 2022 г. N 11АП-16726/21 по делу N А55-39432/2018

г. Самара

07 февраля 2022 г.

Дело N А55-39432/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 01 февраля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 февраля 2022 года.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Романенко С.Ш.,

судей Ястремского Л.Л., Ануфриевой А.Э.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шлычковой Ю.Н.,

при участии:

от истца - не явились, извещены надлежащим образом;

от ответчиков - (ООО "ФИЗРазвитие") представитель Макарова Н.Н., доверенность от 10.11.2020;

от третьих лиц - не явились, извещены надлежащим образом;

рассмотрев в открытом судебном заседании 01 февраля 2022 года в зале N 6 апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Москвичка" на решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2021, по делу NА55-39432/2018 (судья Каленникова О.Н.),

по иску Департамента управления имуществом городского округа Самара

к Обществу с ограниченной ответственностью "Райзинг Стар Медиа";(ОГРН 1027704017373, ИНН 7704243411)

Обществу с ограниченной ответственностью "ФИЗРазвитие" (ОГРН 1196313029230, ИНН 6318045212)

третьи лица: 1) Ехлаков Е.П. 2) Глава г.о. Самара 3) Администрация г.о. Самара 4) Департамент градостроительства городского округа Самара 5) Государственная инспекция строительного надзора Самарской области 6) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской области 7) ООО "Красноборское" 8) Щербина Алёна Юрьевна 9) ОАО "Москвичка" 10) ЗПИФН "Достижение" ДУ Общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания "Развитие 11) Общество с ограниченной ответственностью "Волгатрансстрой-проект" 12) АО "Райффайзенбанк" 13) ООО "Финэкс-Актив" 14) Общество с ограниченной ответственностью "АРЕС Недвижимость",

об освобождении земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом г.о.Самара обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "АРЕС Недвижимость" и обществу с ограниченной ответственностью "Райзинг Стар Медиа" об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:522, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. 22 Партсъезда - Московское шоссе, участок б/н, путем демонтажа нежилого здания, в течение тридцати дней со дня вступления судебного акта в законную силу, за счет собственных средств.

Определением от 11.03.2019 судом принято заявление истца об отказе от исковых требований. Производство по делу прекращено.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2019 определение Арбитражного суда Самарской области от 11.03.2019 по делу N А55- 39432/2018 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2020, оставленным без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 01.10.2020 решение Арбитражного суда Самарской области от 20.02.2020 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2020 по делу N А55-39432/2018 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области.

Определением суда от 18.12.2020 произведена замена ответчика - ООО "АРЕС Недвижимость" на ООО "ФизРазвитие", ООО "АРЕС Недвижимость" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Определением от 13.04.2021 судом удовлетворено ходатайство ответчика 1, по делу N А55-39432/2018 назначена строительно-техническая экспертиза, производство по делу было N А55-39432/2018 приостановлено.

Определением 26.05.2021 судом удовлетворено ходатайство эксперта Старовойтова В.М. от 17.05.2021 о предоставлении дополнительных материалов, срок проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу N А55-39432/2018, назначенной определением Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2021, продлен с целью подготовки экспертного заключения.

22.07.2021 судебным экспертом Старовойтовым В.М. представлено заключение эксперта N 2021/269 от 20.07.2021. Определением от 28.07.2021 судом возобновлено производство по делу.

При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2021, по делу N А55-39432/2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо ОАО "Москвичка" обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой считает принятое решение незаконным и необоснованным, просит решение отменить, исковые требования удовлетворить.

При этом в жалобе заявитель указал, что решение принято по неполно выясненным обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела, неполно исследованы доказательства, и, как следствие, выводы, сделанные судом, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Сведения о месте и времени судебного заседания были размещены на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: WWW.11ааs.arbitr.ru и на доске объявлений в здании суда.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом в соответствии с частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного разбирательства.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии со ст. ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, выслушав представителя ответчика, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд установил.

Как следует из материалов дела, Муниципальному образованию городской округ Самара на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:522, площадью 17 934 кв. м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул. 22 Партсъезда - Московское шоссе, участок б/н.

На смежном земельном участке, с кадастровым номером 63:01:0713001:1, площадью 28 680 кв. м, принадлежащем на праве собственности ООО "ФизРазвитие", расположено нежилое здание (одна из частей ТЦ "Парк Хаус").

Нежилые помещения с кадастровыми номерами 63:01:0714001:7442 (площадью 28 683 кв.м), 63:01:0255009:1006 (5515,3 кв.м) в указанном нежилом здании принадлежат на праве собственности ответчикам: ООО "ФизРазвитие" и ООО "Райзинг Стар Медиа" соответственно.

Часть нежилого здания (2 очередь ТЦ "Парк Хаус"), в которой расположены вышеуказанные нежилые помещения, расположена в границах земельного участка с кадастровым номером 63:01:0713001:522, принадлежащем на праве собственности муниципальному образованию городского округа Самара.

Согласно заключению кадастрового инженера ООО "Гео-Спутник" от 10.10.2018 площадь пересечения границ здания и земельного участка с кадастровым N 63:01:0713001:522 составляет 1490 кв.м.

Истец ссылается на то, что Ответчиками без правоустанавливающих документов используется часть земельного участка с кадастровым номером 63:01:0713001:522, площадью 1490 кв.м, принадлежащего муниципальному образованию на праве собственности. Площадь нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0714001:7442, принадлежащего ООО "ФизРазвитие" составляет 28683 кв.м, соответственно, площадь самовольно занятого земельного участка составляет 1249,70 кв.м. Площадь нежилого помещения с кадастровым номером 63:01:0255009:1006, принадлежащего ООО "Райзинг Стар Медиа" составляет 5515,3 кв.м, соответственно, площадь самовольно занятого земельного участка составляет 240,3 кв.м.

Часть нежилого здания расположена на спорном земельном участке с кадастровым номером 63:01:0713001:522, не принадлежащем ответчикам.

Указанные обстоятельства послужили истцу основанием в соответствии для обращения с иском в суд в силу ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Устанавливая фактические обстоятельства дела на основании полного и всестороннего исследования представленных доказательств, суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации обосновано отказал в иске в силу следующего.

В пункте 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) указан круг лиц, имеющих право на иск о сносе самовольной постройки.

С иском о сносе самовольной постройки вправе обратиться собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом. Правом на обращение в суд с требованием о сносе самовольной постройки обладает не только собственник или иной законный владелец соответствующего земельного участка, но и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки, а также граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение постройки.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 595-О-П, разъяснено, что, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ признаки самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Частями 1 и 2 статьи 51 названного Кодекса, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности" предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Указанное разрешение выдается органом местного самоуправления, при этом к заявлению о выдаче такого разрешения в обязательном порядке прилагаются правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 названного Кодекса документы.

Судом первой инстанции верно установлено и материалами дела подтверждается, что первая очередь ТЦ "Парк Хаус" введена в эксплуатацию на основании акта государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 18.02.2002 г. Самара Промышленный район, Московское шоссе/ул. 22 Партсъезда, д. 81-А/193, утвержденного Постановлением Главы города Самары от 22.04.2002 N 147.

Вторая очередь ТЦ "Парк Хаус" построена и введена в эксплуатацию на основании Постановления Главы города Самары от 16.09.2005 N 2344 "О выдаче закрытому акционерному обществу "Меркурий" разрешения на строительство спортивно-развлекательного комплекса с открытыми автомобильными стоянками на земельном участке, расположенном по адресу: ул. Двадцать второго Партсъезда/ул. Фадеева в Промышленном районе города Самары"; разрешения на строительство объекта недвижимости от 16.09.2005 N 26/2344, выданного на основании проектной документации, согласованной и утвержденной в порядке, установленном законодательством, нормативными и правовыми актами органов местного самоуправления от 11.08.2005 N 15/4, заключения вневедомственной государственной экспертизы проектной документации от 15.08.2005 N 1115.00-05/1, санитарно-эпидемиологического заключения Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Самарской области в г. Самара от 20.10.2006 N 63.01.04.650.Т.006052.10.06, экспертного заключения N 12 от 20.09.2006 г. ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии в Самарской области", акта санитарно-гигиенической оценки по результатам обследования законченного строительством объекта от 2006 г., заключения N 27 от 22.12.2006 МЧС России, заключения N 3 от 18.10.2006 Государственной инспекции труда в Самарской области, заключения от 01.09.2006. Управления Федеральной службы по надзору в сфере природопользования по Самарской области, распоряжения N 140-вд от 26.10.2006. Государственной инспекции строительного надзора Самарской области, распоряжения N 1270 от 25.08.2006 о присвоении адреса, заключения генерального подрядчика от 16.10.2006, Акта приемочной комиссии Департамента градостроительства и архитектуры городского округа Самары о приемке в эксплуатацию нежилого помещения от 2006 года, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию RU 63301000-005э от 19.02.2007.

При строительстве и вводе второй очереди торгового центра в эксплуатацию, проектная документация и объект прошли необходимую экспертизу и получили все необходимые разрешения и заключения.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 27.09.2016 N 1748-О указано, что при рассмотрении исковых требований о сносе самовольных построек, суды, с учетом характера указанных требований, рассматривая в том числе вопросы наличия нарушений градостроительного и земельного законодательства при возведении спорного объекта вправе обеспечить защиту прав владельца спорного объекта, признавая де-факто его действия правомерными или не выходящими за рамки незначительных формальных нарушений, не влияющих на права третьих лиц и не создающих угрозу для жизни и здоровья граждан.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, равно как и другая разрешительная документация, выданная в отношении спорного объекта, не отменены, не признаны в установленном порядке незаконными, строительство объекта завершено, объект, построенный более 13 лет назад, функционирует, используется по назначению, доказательства того, что спорный объект капитального строительства создает угрозу жизни и здоровью граждан, не представлены.

В силу изложенного суд первой инстанции обоснованно указал, что опровергается довод Истца о том, что здание второй очереди торгового центра Парк Хаус является самовольной постройкой.

Ответчику 1 с 12.11.2020 принадлежит на праве собственности недвижимое имущество: нежилое помещение с кадастровым номером 63:01:0714001:7442, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, 81 Б, общей площадью 28 683 кв.м. (является 2-ой очередью Торгового Центра "Парк Хаус") и земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:1 общей площадью 28 680 кв.м, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, ул.22 Партсъезда- Московское шоссе.

Ответчику 2 принадлежат на праве собственности нежилые помещения с кадастровыми номером 63:01:0255009:1006, расположенные по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, 81 Б, общей площадью 5515,3 кв.м (является частью 2-ой очередью Торгового Центра "Парк Хаус").

Объект - 2-я очередь торгового центра Парк Хаус Ответчик-1 приобрел по договору купли продажи от 05.10.2020.

При этом, спорный объект не подвергался реконструкции и не был создан в результате реконструкции, а является вновь построенным, и введенным в эксплуатацию в установленном законом порядке.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно указал, что вторая и первая очереди Торгового центра Парк Хаус фактически являются объектом, спроектированным и построенным как единый комплекс.

Судебной экспертизой, назначенной по настоящему делу, установлено, что демонтаж части помещений с кадастровыми номерами 63:01:0714001:7442 (собственник ООО "ФизРазвитие"), 63:01:0255009:1006 (собственник ООО "Райзинг Стар Медиа"), которые накладывается на земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:522, без угрозы нарушения целостности конструкции здания с кадастровым номером 63:01:0713001:525, невозможен.

По второму вопросу экспертом установлено, что в случае демонтажа указанных частей помещений с кадастровыми номерами 63:01:0714001:7442 (собственник ООО "ФизРазвитие"), 63:01:0255009:1006 (собственник ООО "Райзинг Стар Медиа"), эксплуатация здания с кадастровым номером 63:01:0713001:525, эксплуатация оставшихся после демонтажа частей нежилых помещений с кадастровыми номерами 63:01:0714001:7442, 63:01:0255009:1006 в соответствии с действующими градостроительными и строительными нормами и правилами без угрозы жизни и здоровью граждан, невозможна.

Таким образом, снос части здания второй очереди ТЦ невозможен без нарушения целостности здания 1 очереди ТЦ, так как повлияет на безопасность и надежность всех конструктивных элементов здания, как второй, так и первой очереди ТЦ. Удовлетворение требований истца в отношении демонтажа второй очереди ТЦ Парк Хаус, приведет к невозможности эксплуатации также и первой очереди.

Доводы третьего лица - ОАО "Москвичка" со ссылкой на техническое заключение по результатам изучения технической обоснованности выводов, изложенных в заключении эксперта N 2021/269 от 20.07.2021, подготовленное профессором Поповым, судом первой инстанции правомерно не приняты во внимание. Данный документ не может быть признан надлежащим доказательством, отвечающим признакам допустимости.

При этом, суд первой инстанции обоснованно посчитал представленное заключение судебной эксперты с учетом позиции сторон находит достаточно ясным и полным, сомнений в обоснованности заключения эксперта не возникает, иных вопросов в отношении исследованных обстоятельств не имеется.

В связи с чем суд первой инстанции верно посчитал его надлежащим доказательством, в связи с чем не усматривает необходимости в вызове эксперта, о чем заявлено третьим лицом - ОАО "Москвичка".

Кроме того, суд первой инстанции верно отетил, что наложение второй очереди ТЦ "Парк Хаус" на участок 63:01:0714001:522 незначительно, в связи с чем требование о сносе является несоразмерной и непропорциональной мерой ответственности.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что при незначительности наложения здания на участок такой способ защиты права собственника земельного участка, как снос и/или частичный демонтаж, является несоразмерным допущенному нарушению.

Как было подтверждено экспертом, эксплуатация здания станет невозможной в случае демонтажа части здания. Таким образом, правомерен вывод суда первой инстанции о том, что демонтаж части здания является явно несоразмерной мерой ответственности.

Из положений статей 10, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что наличие допущенных при возведении самовольной постройки нарушений градостроительных и строительных норм и правил является основанием для удовлетворения требования о ее сносе при установлении существенности и неустранимости указанных нарушений. К существенным нарушениям строительных норм и правил относятся такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь разрушение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Как следует из Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, возложение обязанности по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение в виде осуществления самовольного строительства, в связи с чем возложение такого бремени на осуществившее ее лицо либо за его счет возможно при наличии вины застройщика. При разрешении спора следует исходить из того, что снос самовольно возведенного объекта является крайней мерой гражданско-правовой ответственности лица, осуществившего такое строительство, а устранение последствий нарушений прав должно быть соразмерно самому нарушению и не может нарушать права лица, осуществившего такое строительство.

Поскольку снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение последствий нарушений должно быть соразмерно самому нарушению и не создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков, незначительное нарушение действующих норм и правил, как единственное основание для сноса спорной постройки, не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения самовольной постройки при установленных по делу обстоятельствах. Подобный способ формального применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не может считаться справедливым и объективным.

При оценке значительности допущенных нарушений при возведении самовольных построек принимаются во внимание и положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации о недопустимости совершения действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, или злоупотребление правом в других формах, а также соразмерность избранному способу защиты гражданских прав. Несоблюдение конституционно-правовых принципов справедливости, разумности и соразмерности, несоответствие избранного истцом способа защиты характеру и степени допущенного нарушения является основанием для отказа в удовлетворении требований и сносе самовольной постройки.

С учетом изложенного, со ссылкой на нормы статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что истец, обращаясь в суд с требованием об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:522, расположенный по адресу: г. Самара, Промышленный район, ул. 22 Партсъезда - Московское шоссе, участок б/н, путем демонтажа второй очереди Торгового центра Парк Хаус, не представил доказательств нарушения спорной постройкой прав и законных интересов публичного образования, нарушения гражданских прав, принадлежащих непосредственно муниципальному образованию, и доказательств, подтверждающих, каким образом демонтаж спорного объекта, может привести к их восстановлению.

Судом первой инстанции верно установлено и материалами дела подтверждается, что полномочными органами местного самоуправления выдана вся необходимая разрешительная документация на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию. При этом муниципальное образование знало, что при строительстве объекта недвижимости будет частично занят земельный участок, принадлежащий муниципалитету. Вся проектная документация, а потом и документация в отношении построенного объекта недвижимости, утверждена органами местного самоуправления с учетом нахождения объекта недвижимости на части муниципальной земли.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно указывал, что обязанность снести самовольную постройку представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (определения от 03.07.2007 N 595-О-П, от 17.01.2012 N 147-0-0, от 29.03.2016 N 520-О, от 29.05.2018 N 1174-О, N 1175-О, от 25.10.2018 N 2689-О, от 20.12.2018 N 3172-О).

При этом введение ответственности за правонарушение и установление конкретной санкции, ограничивающей конституционное право, исходя из общих принципов права, должны отвечать требованиям справедливости, быть соразмерными конституционно закрепляемым целям и охраняемым законом интересам, а также характеру совершенного деяния (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 30.07.2011 N 13-П). Следовательно, суды в каждом конкретном деле, касающемся сноса самовольной постройки, должны исследовать обстоятельства создания такой постройки, выяснять, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц сохранение самовольной постройки, не создает ли такой объект угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, по смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и приведенных разъяснений, право на самовольную постройку может быть сохранено за лицом, которому арендодатель предоставил земельный участок по договору аренды для возведения капитальных объектов, поэтому при рассмотрении споров такой категории необходимо учитывать условия договора аренды и волю собственника земли на возведение строений конкретного типа.

Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:522 находится в собственности муниципального образования городского округа Самара с видом разрешенного использования: для объектов торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)).

Между Главой городского округа Самары и ответчиком 1 - ООО "ФизРазвитие", ответчиком 2 - ООО "Райзинг Стар Медиа" в процессе рассмотрения дела подписан договор аренды земельного участка, являющегося собственностью муниципального образования городского округа Самары, с множественностью лиц на стороне Арендатора, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают и используют на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:522, площадью 17 934,00 кв.м, с видом разрешенного использования "под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные (комплексы); для объектов общественно-делового значения", расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. 22 Партсъезда, участок б/н.

В соответствии с п.2 ст.425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны пришли к соглашению о том, что условиям настоящего договора применяются к отношениям, возникшим с 12.11.2020 - для Арендатора 1, с 01.12.2018 - для Арендатора 2.

Между сторонами также подписан Акт приема-передачи земельного участка, согласно которому Арендодатель передал Арендаторам в аренду сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 63:01:0713001:522, площадью 17934,00 кв.м, с видом разрешенного использования "под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные (комплексы); для объектов общественно-делового значения", расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе/ул. 22 Партсъезда, участок б/н.

В силу п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, судам надлежит исходить и установить, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, при этом следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции верно указал, что подписанный договор аренды между истцом и ответчиками подтверждает достигнутое сторонами соглашение о передаче земельного участка в долгосрочную аренду и согласовании всех существенных условий арендных отношений и урегулирование спорных отношений.

Согласно Правилам застройки и землепользования в городе Самаре, утвержденным Постановлением Самарской Городской Думы от 26.04.2001 N 61, земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:522 находится в пределах территории общественно-деловой зоны городского значения Ц 2.

При этом размещение объектов капитального строительства общей площадью свыше 5000 кв. м с целью размещения одной или нескольких организаций, осуществляющих продажу товаров, и (или) оказание услуг в указанной градостроительной зоне относится к основным видам разрешенного использования земельного участка.

Расположение на земельном участке с кадастровым номером 63:01:0714001:522 объекта капитального строительства 2-ой очереди Торгового центра "Парк Хаус" соответствует установленному градостроительному регламенту и разрешенному использованию земельного участка, в пределах которого он расположен.

Таким образом, нарушения при строительстве здания, указанные в иске, во-первых, допущены обеими сторонами: как лицом, осуществившим строительство, так и органами, утвердившими соответствующую проектную документацию и принявшими объект в эксплуатацию: разрешение на строительство от 16.09.2005 N 26/2344, выданное на основании проектной документации, согласованной и утвержденной в порядке, установленном законодательством, нормативными и правовыми актами органов местного самоуправления, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU 63301000-005э от 19.02.2007 г.

Во-вторых, допущенные нарушения являются устранимыми. В настоящее время данные нарушения устранены путем подписания указанного выше договора аренды. Земельный участок с кадастровым номером 63:01:0714001:522, в пределах которого расположена часть спорного объекта, соответствует градостроительному регламенту и виду разрешенного использования участка, земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду ответчикам под объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные (комплексы), для объектов общественно-делового значения.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

В определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ N 39-В11-8 указано, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в том числе градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст. 222 ГК РФ.

На основании изложенного, учитывая, что спорный объект возведен с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, введен в эксплуатацию в 2007 году, эксплуатируется по настоящее время, между истцом и ответчиками подписан договор аренды земельного участка, являющегося собственностью муниципального образования городского округа Самары, с множественностью лиц на стороне Арендатора, суд первой инстанции обоснованно посчитал, что оснований для сноса объекта недвижимости не имеется. В удовлетворении иска судом первой инстанции правомерно отказано.

Доводы заявителя жалобы несостоятельны, поскольку ОАО "Москвичка" не подтверждает свой довод о том, что ТЦ "Парк Хаус" не может считаться неделимой вещью по смыслу ст. 133 ГК РФ, несмотря на отсутствие регистрации как единого недвижимого комплекса в соответствии со ст. 133.1 ГК РФ.

В силу п. 1 ст. 133 ГК РФ "вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части".

Данное положение не содержит такие условия признания вещи неделимой, как проектирование в качестве единой вещи, получение разрешения на строительство одними лицами и регистрация в качестве единого объекта.

Таким образом, вопреки аргументам ОАО "Москвичка", вторая очередь ТЦ "Парк Хаус" не может быть признана самовольной постройкой, так как является составной частью единого неделимого объекта недвижимости.

Кроме того, согласно отзыва ответчика и представленных документов установлено, что в отношении имущества принадлежащего ОАО "Москвичка" конкурсным управляющим Бодровым Е.А проведены торги посредством публичного предложения.

Протоколом от 18.10.2021 г. об определении участников торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества ОАО "Москвичка" - ООО "ФизРазвитие" допущено к участию в торгах по итогам рассмотрения поступивших заявок.

Протоколом от 18.10.2021 г. о результатах торгов посредством публичного предложения в электронной форме по продаже имущества ОАО "Москвичка" - ООО "ФизРазвитие" признано победителем торгов.

Между ОАО "Москвичка" - ООО "ФизРазвитие" подписан Договор купли-продажи N 12 от 01.11.2021 г., по которому Продавец передал в собственность, а Покупатель принял указанное недвижимое имущество.

15.12.2021 г. Управлением Росреестра по Самарской области проведена государственная регистрация перехода права собственности на ООО "ФизРазвитие":

- на нежилое помещение 63:01:0714001:7439 общей площадью 7,1 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район. Московское шоссе, д.81а/Двадцать второго Партсъезда, д.193, помещение 38;

- нежилое помещение 63:01:0714001:7438 общей площадью 2,8 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район, Московское шоссе, д.81 а/Двадцать второго Партсъезда, д.193, помещение 101;

- нежилое помещение 63:01:0713001:529 общей площадью 2289,6 кв.м, расположенное по адресу: Самарская область, г. Самара, Промышленный район. Московское шоссе, д.81а, кв. н2 - N 63:01:0713001:529-63/468/2021-2 от 15.12.2021 г.

Согласно п.1 ст.51 АПК РФ третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора являются лица на права или обязанности, которых может повлиять судебный акт.

Таким образом, учитывая, что право собственности ОАО "Москвича" на нежилые помещения прекращено, т.е. произошло изменение в материальных отношениях относительно указанного недвижимого имущества, суд считает, что ОАО "Москвичка" утратило материальный интерес к делу, в том числе, к рассмотрению предъявленной апелляционной жалобы, а также к фактическому участию в судебном процессе при ее рассмотрении, в связи с чем судебный акт по апелляционной жалобе не может повлиять на права и обязанности ОАО "Москвичка".

Кроме этого, в настоящее время Договор аренды земельного участка, являющегося собственностью муниципального образования городского округа Самары, с множественностью лиц на стороне Арендатора находится на регистрации в Управление Росреестра по Самарской области.

Таким образом, учитывая закрепленные законодателем признаки самовольной постройки: отсутствие отведенного земельного участка; создание объекта без разрешительной документации; несоблюдение градостроительных и строительных норм и правил, апелляционный суд считает, что в настоящий момент все указанные признаки исключены, в том числе, отсутствие отведенного земельного участка, что соответственно делает необоснованными заявленные доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

У суда апелляционной инстанции нет оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, признавшего наличие оснований для отказа в иске.

Принимая во внимание изложенное, арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в связи с чем основания для удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не доказывают нарушения судом первой инстанции норм материального или процессуального права либо несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, всем доводом в решении была дана надлежащая правовая оценка.

Иных доводов в обоснование апелляционной жалобы заявитель не представил, в связи с чем Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2021, по делу N А55-39432/2018, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отнести на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 266-271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Самарской области от 02.09.2021, по делу N А55-39432/2018 - оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Москвичка" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий

С.Ш. Романенко

Судьи

А.Э. Ануфриева Л.Л. Ястремский