Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 февраля 2022 г. N 09АП-58926/21 по делу N А40-10407/2020

г.Москва

18 февраля 2022 г.

Дело N А40-10407/20

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 февраля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Алексеевой Е.Б.,

судей Клеандрова И.М., Валюшкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Гапоновым М.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ГУП города Москвы "Центр-Сити", Департамента городского имущества города Москвы

на решение Арбитражного суда г. Москвы от 23.07.2021 по делу N А40-10407/20

по иску Департамента городского имущества города Москвы (ИНН 7705031674, ОГРН 1037739510423)

к ГУП города Москвы "Центр-Сити" (ИНН 7703369588, ОГРН 1037703009057)

о взыскании денежных средств,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Милентьева М.В. по доверенности от 29.12.2021, диплом ВСВ 0962018 от 17.06.2015;

от ответчика: Солдатов Д.В. по доверенности от 23.03.2021, диплом БА 17183 от 06.07.2015,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ГУП города Москвы "Центр-Сити" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 руб. 18 коп., пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 руб. 73 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020, исковые требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.02.2021 указанные решение и постановление отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 23.07.2021 исковые требования удовлетворены в части. Суд взыскал с ответчика в пользу истца задолженность в размере 21 826 112 руб. 18 коп., неустойку в размере 498 644 руб. 14 коп. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец и ответчик обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить.

Истец настаивает на полном удовлетворении заявленных требований.

Ответчик полагает требования необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители обеих сторон требования и доводы своей жалобы поддержали, в отношении доводов апелляционной жалобы своего процессуального оппонента возражали.

Девятый арбитражный апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке ст.ст.266, 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ, изучив материалы дела, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, считает, что основания для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2021 отсутствуют.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ГУП г.Москвы "Дирекция по эксплуатации зданий, инженерных сооружений и коммуникаций" (арендатор, правопреемник - ГУП г.Москвы "Центр-Сити") 26.09.2017 был заключен договор аренды земельного участка N М-01-051270 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2018, по условиям которого истец предоставляет ответчику (арендатору) во временное пользование земельный участок: площадью 1 118 кв. м (кадастровый номер 77:01:0001044:3686), расположенный по адресу: г.Москва, пер.Вознесенский вл.18, для целей сохранения объекта культурного наследия посредством проведения направленных на обеспечение его физической сохранности ремонтно-реставрационных работ, сроком до 22.11.2024.

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.

Согласно п.4.11 дополнительного соглашения от 29.11.2018 к договору, арендная плата по договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N М-01-051270 после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) устанавливается в сумме 25% от кадастровой стоимости земельного участка и 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 41 697 647 руб. 15 коп. в соответствии с кадастровым паспортом от 15.10.2018 N 77/ИСХ/18-3183939.

За второй год срока действия договора аренды, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За третий год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 3% от кадастровой стоимости земельного участка.

За четвертый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 5% от кадастровой стоимости земельного участка.

За пятый год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 7% от кадастровой стоимости земельного участка.

За шестой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере 8% от кадастровой стоимости земельного участка.

За периоды с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке, годовой размер арендной платы устанавливается в размере 10% от кадастровой стоимости земельного участка.

По условиям п.4.12 договора, арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 41 697 647 руб. 15 коп. за первый год срока аренды земельного участка в рассрочку на следующих условиях: рассрочка по оплате арендной платы за первый год срока аренды земельного участка предоставляется сроком на 1 год, но не более чем до даты ввода в установленном порядке объекта в эксплуатацию.

Арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства (реконструкции), подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартально равными частями (п.4.12.4 договора).

Пунктом 4.12.6 договора установлен следующий график платежей:

11 206 242 руб. 67 коп. - в течение 30 дней с даты выпуска распоряжения Департамента от 07.08.2018 N 25813;

- 11 010 784 руб. 95 коп. до 05.04.2019;

- 10 815 327 руб. 23 коп. до 05.07.2019;

- 10 619 869 руб. 51 коп. до 05.10.2019.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств не произвел оплату арендных платежей за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 года, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 21 826 112 руб. 18 коп.

Претензия от 11.11.2019 N ДГИ-И-79616/19, направленная в адрес ответчика с требованием оплаты задолженности, оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

В силу ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона и иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом или соглашением сторон.

В соответствии с п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 N 24325 право хозяйственного ведения ответчика на здание, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0001044:3686 прекращено, по акту приема-передачи от 05.08.2019 здание передано Департаменту. Государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения ответчика на здание произведена 20.08.2019.

В соответствии со ст.273 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п.1 ст.552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Согласно п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, согласно п.14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Статья 6 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в случаях, когда предусмотренные п.1 и 2 ст.2 Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Поскольку с момента государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения ответчика на здание, расположенное на земельном участке, ответчик выбыл из обязательства по аренде этого земельного участка, договор аренды земельного участка прекратился в соответствии со ст.413 Гражданского кодекса РФ в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице, оснований для начисления ответчику арендной платы начиная с 20.08.2019 не имеется.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика в установленный судом период составила 21 826 112 руб. 18 коп.

Правомерность начисления суммы основного долга в полном объеме за период со 2 кв. 2019 по 20.08.2019 ГУП города Москвы "Центр-Сити" не оспаривается, при этом ответчик полагает необоснованным применение повышенной ставки арендной платы (25 % + 1,5%) в условиях изъятия недвижимого имущества, находящегося на арендованном участке из хозяйственного ведения без достижения цели предоставления земельного участка.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2021 по делу N А40-161642/20 ГУП города Москвы "Центр-Сити" отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании переплаты в размере 10 859 966 руб. по договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N М-01-051270 в связи с необоснованностью применения ставки в размере 1,5% от кадастровой стоимости участка, установленной приложением N 2 к договору.

При рассмотрении указанного дела судами установлено, что договор аренды между ГУП г.Москвы "ДЭЗ, ИСК" и Департаментом подписан без разногласий, ответчик согласился с условиями о том, что Департаменту предоставлено право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы в случае целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, дополнительным соглашением к договору от 29.11.2018 стороны согласовали изменение ставки арендной платы, ответчиком не представлено доказательств невозможности использования земельного участка с учетом цели ее предоставления, тогда как прекращение Департаментом права хозяйственного ведения правопредшественника на спорное здание было произведено с учетом объема правомочий как собственника здания и земельного участка.

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы ответчика в спорный период истцом правомерно применялась ставка арендной платы (25 % + 1,5%) установленная условиями договора, в связи с чем доводы ответчика признаны необоснованными.

Поскольку ответчиком не представлено доказательств внесения арендных платежей на условиях договора аренды земельного участка за период 2 кв. 2019 по 20.08.2019, требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 21 826 112 руб. 18 коп., в соответствии со ст.ст.309, 310, 606, 614 Гражданского кодекса РФ, подлежит удовлетворению.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению предусмотренной договором арендной платы, истцом заявлено о взыскании с ответчика согласно п.7.2 договора неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету, размер пени (неустойки) составил 716 177 руб. 73 коп. за период с 22.01.2019 по 30.09.2019.

Учитывая, что истцом при расчете неустойки неверно определен период начисления, пени за период с 06.04.2019 по 19.08.2019 составили 498 644 руб. 14 коп.

Поскольку ответчик не исполнил обязанность по уплате предусмотренных договором аренды платежей в установленный срок, и доказательств обратного не представил, заявленное истцом требование о взыскании пени (неустойки) в установленном судом размере 498 644 руб. 14 коп., является обоснованным, и подлежит удовлетворению в соответствии со ст.ст.309, 330 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание вышеизложенное, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что судом первой инстанции дана надлежащая оценка фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, правильно применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права. В свою очередь, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Учитывая изложенное, у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания, предусмотренные ст.270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда от 23.07.2021.

Руководствуясь ст.110, 176, 266, 267, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.07.2021 по делу N А40-10407/20 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Б. Алексеева

Судьи

В.В. Валюшкина И.М. Клеандров