Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25 февраля 2021 г. N Ф05-24620/20 по делу N А40-10407/2020

г. Москва

25 февраля 2021 г.

Дело N А40-10407/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2021 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 февраля 2021 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего судьи Кочергиной Е.В.,

судей Ядренцевой М.Д., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы - Кравец А.Г., по доверенности от 29.12.2020 г.,

от ответчика: Государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр-Сити" - Дроздов И.А., по доверенности от 25.01.2021 г.,

рассмотрев 17 февраля 2021 года в судебном заседании кассационную жалобу Государственного унитарного предприятия города Москвы "Центр-Сити"

на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 года по делу N А40-10407/2020

по исковому заявлению Департамента городского имущества города Москвы

к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Центр-Сити"

о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее - Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию города Москвы "Центр-Сити" (далее - ГУП города Москвы "Центр-Сити", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 руб. 18 коп., а также пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 руб. 73 коп.

Решением Арбитражного суда города Москвы 03.06.2020, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020, исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с принятыми по существу спора судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, указывая на нарушение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов в части применения ставки арендной платы, просит решение и постановление отменить и либо принять новый судебный акт, либо направить дело на новое рассмотрение.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы, представитель истца возражал против удовлетворения кассационной жалобы, ссылаясь на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов, письменный отзыв на кассационную жалобу ответчика не представил.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении суда первой инстанции, постановлении суда апелляционной инстанции, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к заключению, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 26.09.2017 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор долгосрочной аренды земельного участка N М-01-051270 в редакции дополнительного соглашения от 29.11.2018, согласно которому истец предоставил ответчику (арендатору) во временное пользование земельный участок: площадью 1 118 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Вознесенский вл. 18, для целей сохранения объекта культурного наследия посредством проведения направленных на обеспечение его физической сохранности ремонтно-реставрационных работ, сроком до 22.11.2024

Порядок расчетов установлен сторонами в разделе 3 договора.

Дополнительным соглашением от 29.11.2018 к договору аренды предусмотрена обязанность арендатора оплатить арендную плату в размере 41 697 647 руб. 15 коп.

Согласно пункту 4.12.4 дополнительного соглашения арендная плата за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка для осуществления строительства, подлежащая уплате в рассрочку, вносится ежеквартальными равными платежами.

Пунктом 4.16.6 дополнительного соглашения от 29.11.2018 к договору аренды от 26.09.2017 N М-01-051270 установлен график платежей.

Пунктом 7.2 договора предусмотрено, что в случае невнесения арендной платы в установленный срок ответчик уплачивает истцу неустойку (пеню). Пени за просрочку платежа начисляются на сумму недоимки за каждый календарный день просрочки платежа и определяется в процентах от неуплаченной суммы арендной платы. Процентная ставка пени составляет 1/300 действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ.

Ссылаясь на нарушение ответчиком принятых на себя обязательств по своевременному внесению арендных платежей, ввиду чего у него перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 руб. 18 коп., которая им в добровольном порядке не погашена, что послужило основанием для начисления договорной неустойки за период 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 руб. 73 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив в соответствии с требованиями положений статей 64 - 65, 70 - 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные сторонами доводы и представленные в материалы дела доказательства, истолковав в соответствии с положениями статей 421 и 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия заключенного сторонами договора аренды, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, заявленные истцом требования, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 421, 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив факт заключения ответчиком, дополнительного соглашения с истцом от 29.11.2018 к договору аренды земельного участка 26.09.2017 N М-01-051270, согласно которому арендатор обязуется оплатить арендную плату в размере 41 697 647 руб. 15 коп., удовлетворил, исходя из того, что односторонний отказ от исполнения обязательств или их изменение не допустимы, а также отсутствия доказательств погашения образовавшейся задолженности, в связи с чем пришел к выводу о законности и обоснованности заявленных требований, отметив при этом, что спора о наличии права истца на применение ставки в размере 1,5% не имеется.

Между тем, из решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции усматривается, что судебные акты в нарушение требований статей 184 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты по неполно исследованным обстоятельствам дела.

Согласно пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены, и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Аналогичные требования предъявляются к судебному акту апелляционного суда (часть 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка от 26.09.2017 N М-01-051270, заключенному ГУП г. Москвы "ДЭЗ, ИСК" (правопредшественник истца) в качестве арендатора и ответчиком в качестве арендодателя, арендатору предоставлен в пользование на условиях аренды сроком до 07.06.2066 земельный участок с кадастровым номером 77:01:0001044:3686 площадью 1 118 кв. м с адресными ориентирами: г. Москва, Вознесенский пер., вл. 18, - для эксплуатации здания.

Из приложения N 2 к договору следует, что арендная плата за земельный участок исчисляется по ставке в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости участка.

Дополнительным соглашением от 29.11.2018 стороны изменили цель предоставления земельного участка, согласовав, что участок предоставляется в аренду для осуществления строительства (реконструкции), и ставку арендной платы.

В соответствии с п. 4.11 соглашения арендная плата после изменения цели предоставления земельного участка устанавливается в сумме 25 % от кадастровой стоимости земельного участка и 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 41 697 647 руб. 15 коп.; за второй год аренды после изменения цели предоставления, а также с даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - в размере 1, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; за третий год аренды - в размере 3 % от кадастровой стоимости земельного участка; за четвертый год аренды - в размере 5 % от кадастровой стоимости земельного участка; за пятый год аренды - в размере 7 % от кадастровой стоимости земельного участка; за шестой год аренды - в размере 8 % от кадастровой стоимости земельного участка; за период с даты истечения шестилетнего срока действия договора аренды и до даты ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства - в размере 10 % от кадастровой стоимости земельного участка. В п. 4.12.6 соглашения установлен график уплаты арендной платы за первый год после изменения цели предоставления земельного участка: 11 206 242 руб. 67 коп. - в течение 30-ти дней с даты распоряжения Департамента городского имущества города Москвы от 07.08.2018 N 25813, 11 010 784 руб. 95 коп. - до 05.05.2019, 10 815 327 руб. 23 коп. - до 05.07.2019, 10 619 869 руб. 51 коп. - до 05.10.2019.

В соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Кодекса, на праве оперативного управления.

Из названия договора следует, что он заключен с правопредшественником истца как с правообладателем расположенного на земельном участке здания, право хозяйственного ведения на которое зарегистрировано 20.05.2015.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 26.06.2019 N 24325 право хозяйственного ведения правопредшественника истца на указанное здание прекращено, по акту приема-передачи от 05.08.2019 здание передано Департаменту.

Согласно выписке из ЕГРН от 23.10.2019 N 99/2019/290946415 государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание произведена 20.08.2019.

В соответствии со ст. 273 ГК Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей право собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 3 ст. 552 ГК Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Аналогичная норма установлена в ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, согласно п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка, а потому поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Ст. 6 ГК РФ устанавливает, что в случаях, когда предусмотренные п. 1 и 2 ст. 2 Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Применяя по аналогии закона ст. 273, 552 ГК Российской Федерации и ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, принимая во внимание п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, с момента государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание, расположенное на земельном участке, истец выбыл из обязательства по аренде этого земельного участка, а договор аренды земельного участка прекратился на основании ст. 413 ГК Российской Федерации, в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице (город Москва в лице Департамента городского имущества города Москвы).

Взыскивая задолженность по арендной плате за период с 2 кв. 2019 по 3 кв. 2019 в размере 21 826 112 руб. 18 коп., пени за период с 22.01.2019 по 30.09.2019 в размере 716 177 руб. 73 коп. судами первой и апелляционной инстанций не учтено, что поскольку государственная регистрация прекращения права хозяйственного ведения истца (его правопредшественника) на здание, расположенное на земельном участке, произведена 20.08.2019, здание истец возвратил Департаменту 05.08.2019, оснований для начисления истцу арендной платы за период с 20.08.2019 не имеется.

Указанные обстоятельства нуждаются в проверке.

Согласно положениям статей 9, 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценке подлежат все имеющиеся в деле доказательства, входящие в предмет доказывания по делу.

Формирование предмета доказывания в ходе рассмотрения конкретного спора, а также определение источников, методов и способов собирания объективных доказательств, посредством которых устанавливаются фактические обстоятельства дела, являются исключительной прерогативой суда, рассматривающего спор по существу.

Суды обеих инстанций действительно не рассмотрели все доводы и возражения ответчика, что могло привести к принятию неправильного судебного акта.

На основании изложенного, кассационная коллегия полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций в обжалуемых решении, постановлении не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, а также сделаны при неполном исследовании доказательств и неправильном применении норм права, и являются в настоящее время преждевременными, что в соответствии с частями 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены судебных актов.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании не полного и не всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции лишен возможности принять новый судебный акт. Допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции.

На основании изложенного, кассационная коллегия, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, предложить сторонам представить в случае необходимости дополнительные доказательства, с соблюдением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, проверить доводы сторон, и при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 176, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 03 июня 2020 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2020 года по делу N А40-10407/2020 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий судья

Е.В. Кочергина

Судьи

М.Д. Ядренцева В.В. Кобылянский