Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2022 г. N 12АП-30/22 по делу N А12-16077/2021

г. Саратов

25 февраля 2022 г.

Дело N А12-16077/2021

Резолютивная часть постановления объявлена "17" февраля 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен "25" февраля 2022 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Борисовой Т.С., Дубровиной О.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Власовой Т.С.,

при участии в судебном заседании:

-представителя ООО "Нижневолгоэлектромонтаж" - Костромитина В.Г., действующего на основании доверенности от 05.04.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании путем использования системы веб-конференции апелляционную жалобу комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2021 года по делу N А12-16077/2021, по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Нижневолгоэлектромонтаж" (ИНН 3428990284, ОГРН 1093454002620, 404143, Волгоградская область, Среднеахтубинский район, р.п.Средняя Ахтуба, ул.Свердлова, д.43А) к комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (ИНН 3435111294, ОГРН 1073435002464, 404130, Волгоградская область, г.Волжский, пр.им.Ленина,д.19) при участии в деле в качестве третьего лица - общества с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" (ИНН 3015114133, ОГРН 118305006405, 414050, г.Астрахань, ул.Набережная волжских зорь, д.15, кв.20) о признании недостоверной величины рыночной стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Нижневолгоэлектромонтаж" (далее -истец, ООО "Нижневолгоэлектромонтаж") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к Комитету земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области (далее - ответчик) со следующими требованиями:

- признать недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка N 1657аз от 19.04.2010 года величину рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:020205:68, площадью 7 068,0 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а", определенную в соответствии с отчетом об оценке N 248/В от 29.11.2018 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" (ИНН: 3015114133, ОГРН: 1183025006405) в размере 3 460800,00 рублей;

- установить действительную величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:68, площадью 7 068,0 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а" по состоянию на 29.11.2018 года в размере 1 301 000 (Один миллион триста одна тысяча) рублей (исковые требования изложены с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25.11.2021 года по делу N А12-16077/2021 требования удовлетворены.

Признана недостоверной, использовавшуюся Комитетом земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области при расчёте арендной платы по договору аренды земельного участка N 1657аз от 19.04.2010 года величина рыночной стоимости земельного участка кадастровый номер 34:35:020205:68, площадью 7 068,0 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а", определенная в соответствии с отчетом об оценке N 248/В от 29.11.2018 г., подготовленным Обществом с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" (ИНН: 3015114133, ОГРН: 1183025006405) в размере 3 460 800 рублей.

Установлена величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:68, площадью 7 068,0 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а" по состоянию на 29.11.2018 года в размере 1 301 000 руб.

С Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области в пользу ООО "Нижневолгоэлектромонтаж" взыскано 6 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины и 15 000 руб. расходов по оплате стоимости судебной экспертизы.

Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просит состоявшийся по делу судебный акт отменить по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В соответствии со статьей 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от истца поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу.

В судебном заседании представитель ООО "Нижневолгоэлектромонтаж" поддержал позицию по делу.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия установила следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, ООО "Нижневолгоэлектромонтаж" является арендатором земельного участка, расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а" из земель населенных пунктов, площадью 7 068,00 квадратных метров с кадастровым номером 34:35:020205:68 с разрешенным использованием - земли под промышленными объектами (под строение мастерских ОГМ автобазы и строение гаража автобазы), на основании заключенного с Комитет земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области договора аренды земельного участка N 1657аз от 19.04.2010.

По условия вышеуказанного договора аренды арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор принимает, использует на условиях аренды и своевременно выплачивает арендодателю в размере и порядке, определяемым договором и последующими изменениями арендную плату.

Согласно уведомлениям об изменении арендной платы N 13/3667 от 07.03.2019, N 14/8552 от 14.07.2020, N 14/5036 от 06.04.2021 размер арендной платы устанавливается в порядке, определенным Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 N 469-П, Городским Положением от 25.07.2008 N367-ВГД "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в границах городского округа - город Волжский Волгоградской области".

В соответствии с Уведомлением N 13/3667 от 07.03.2019 г. года об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка от 19.04.2010 N1657аз арендодатель, уведомил истца о том, что с 01.01.2019 года арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 297 282,72 руб. в год или 24 773,56 руб. в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 3 460 800 руб.

В соответствии с Уведомлением N 14/8552 от 14.07.2020 г. года об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка от 19.04.2010 г. N1657аз арендодатель, уведомил истца о том, что с 09.06.2020 года арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 274 780,60 руб. в год или 22 898,38 руб. в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 3 460 800 руб.

В соответствии с Уведомлением N 14/5036 от 06.04.2021 г. года об изменении арендной платы за земельный участок к Договору аренды земельного участка от 19.04.2010 г. N1657аз арендодатель, уведомил истца о том, что с 01.04.2021 года арендная плата за земельный участок устанавливается в размере 236 749,87 руб. в год или 19 729,16 руб. в месяц исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости равной 3 460 800 руб.

Сведения об указанной в вышеперечисленных уведомлениях рыночной стоимости земельного участка в размере 3 460 800 руб. содержатся в отчете об оценке земельного участка N 248/В от 29.11.2018 года, подготовленном ООО "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" по заказу Комитета земельных ресурсов и градостроительства администрации городского округа - город Волжский Волгоградской области.

Ознакомившись с отчетом об оценке рыночной стоимости, у арендатора возникли сомнения относительно его соответствия требованиям законодательства об оценочной деятельности, были обнаружены нарушения, повлекшие существенное завышение итоговой рыночной стоимости, представлена рецензия на отчет.

На основании изложенного, истец был вынужден обратиться в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями в защиту нарушенного права.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 421, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, принимая во внимание заключение эксперта N 21/0710 от 15.10.2021 об установлении иной рыночной стоимости земельного участка, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Не соглашаясь с вынесенным судебным актом, Комитет в апелляционной жалобе указывает на то, что экспертное заключение ООО "Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу" не соответствует нормам действующего законодательства, выполнено с нарушением требований, предъявляемых к подбору объектов-аналогов для определения рыночной стоимости земельного участка, а также содержит противоречивые и недостоверные сведения, что повлекло установление существенно заниженной рыночной стоимости сорного земельного участка.

Проверив в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, соответствие выводов суда о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам и, исходя из доводов апелляционной жалобы и возражений относительно нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами.

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 N 8467/10, от 06.09.2011 N 4275/11, от 19.06.2012 N 2665/12, от 07.02.2012 N 12573/11, от 24.07.2012 N 5761/12, от 09.10.2012 N 5377/12 и от 10.12.2013 N 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

В соответствии с положениями статьи 36 Конституции Российской Федерации, пункта 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В соответствии с положениями статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В рассматриваемом случае сторонами заключен договор аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В соответствии с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендная плата по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен после вступления в силу ЗК РФ, является регулируемой, к ней подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с ЗК РФ. Изменение регулируемой арендной платы происходит при изменении акта, определяющего ее и по общему правилу такое изменение применяется к отношениям, возникшим после соответствующего изменения (пункт 16).

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Одним из способов определения регулируемой арендной платы является ее определение на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности или на основании рыночной стоимости права аренды земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так подпунктом "г" пункта 2 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Правила) установлена возможность определения арендной платы исходя из рыночной стоимости права аренды (до постановления Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531 - рыночной стоимости земельного участка).

Пункт 10 Правил устанавливает возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости права аренды земельного участка (рыночной стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в 5 лет. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Аналогичные правила могут содержаться и в нормативных актах субъектов РФ, актах органов местного самоуправления, регулирующих арендную плату.

Согласно пункту 3 статьи 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Системное положение статей 424 ГК РФ, статьи 39,7 ЗК РФ, статьи 65 ЗК РФ указывает на регулирование платы, которая определяется нормативным актом уполномоченного органа.

Таким образом, поскольку при определении размера арендной платы публичным органом в нормативном акте установлен показатель рыночной стоимости земельного участка, арендатор земельного участка вправе его оспорить и после заключения договора аренды для целей определения достоверной величины платы, тем самым обеспечивается баланс публичных и частных интересов.

С учетом положений статей 12, 13 Федерального закона N 135-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", оспаривание достоверности величины оценки путем предъявления самостоятельного иска возможно при обязательности такой оценки, причем только до заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если же самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Истец, не обжалуя нормативно установленный порядок определения платы за предоставленный ему в аренду участок, не согласился с размером его рыночной стоимости, определенной в отчете, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском. По заявлению истца, отчет не соответствует стандартам оценки, указанная в нем рыночная стоимость земельного участка завышена.

Согласно статье 13 Федерального закона N 135-ФЗ при наличии спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В случае определения регулируемой арендной платы на основании рыночной оценки, такой отчет может быть самостоятельно оспорен.

При этом если арендатор не знал о новой рыночной стоимости до фактического изменения арендной платы (не имел возможности ознакомиться с отчетом, уведомление об изменении арендной платы направлено за прошлый период), которое происходит в соответствии с нормативным актом, то он не может быть лишен права на оспаривание изменившейся арендной платы, основанной на новой величине рыночной стоимости, определенной оценщиком по договору с органом государственной власти или местного самоуправления, если полагает, что такая стоимость недостоверна.

В связи с наличием противоречивых сведений о рыночной стоимости земельного участка, определением от 22.07.2021 суд назначил судебную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО "Лаборатория судебных экспертиз по Южному округу" - Горбачеву Андрею Александровичу, обладающему необходимыми знаниями и опытом работы.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

- соответствует ли отчёт об оценке N 248/В от 29.11.2018, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" требованиям ФЗ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки?

- в случае несоответствия отчета об оценке N 248/В от 29.11.2018, подготовленного Обществом с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки" требованиям ФЗ 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральным стандартам оценки, определить величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:68, площадью 7 068,0 кв.м., расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а" по состоянию на 29.11.2018 года?

В материалы дела представлено заключение эксперта N 21/0710 от 15.10.2021.

Эксперт пришел к следующим выводам.

По первому вопросу:

отчет об оценке N 248/В от 29.11.2018 года, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью "Региональный консалтинговый центр экспертизы и оценки", не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" N 135-ФЗ и Федеральным стандартам оценки, в том числе, оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к описанию объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, допущены ошибки при выполнении математических действий, информация, использованная оценщиком, не является достоверной, достаточной и проверяемой.

По второму вопросу:

рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:35:020205:68, площадью 7 068,0 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская обл., г. Волжский, ул. Александрова, 72 "а" по состоянию на 29.11.2018, с округлением составляет 1 301 000 рублей.

Заключение эксперта судом изучено, сторонами в установленном порядке не оспорено.

Суд пришел к выводу, что представленное заключение эксперта отвечает требованиям, предъявляемым к составлению такого роду документам, содержит сведения об эксперте, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации о даче заведомо ложного заключения. Данное заключение содержит исследовательскую часть с описанием процесса исследования, оценки результатов исследований, выводы и их обоснование, является полным и ясным. С учетом изложенного заключение эксперта принято судом как надлежащее доказательство по делу.

Доводы заявителя апелляционной жалобы, о несогласии с выводами экспертного заключения, апелляционным судом отклоняются, поскольку несогласие стороны спора с результатом экспертизы само по себе не свидетельствует о несоответствии или недостоверности выводов в экспертном заключении.

Оценивая заключение эксперта, соответствие выводов поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность, суд апелляционной инстанции считает, что заключение эксперта N 21/0710 от 15.10.2021 в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что ходатайства о назначении повторной (дополнительной) экспертизы ответчиком ни в суде первой ни в суде апелляционной инстанции не заявлено.

При таких обстоятельствах, с учетом итоговой цели установления законной и обоснованной арендной платы, соблюдения основных принципов определения размера арендной платы за земельные участки, суд обоснованно удовлетворил исковые требования в полном объеме.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2021 года по делу N А12-16077/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

Т.С. Борисова О.А. Дубровина