Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2022 г. N 01АП-8949/21 по делу N А79-2440/2021

г. Владимир

11 марта 2022 г.

Дело N А79-2440/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 марта 2022 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Наумовой Е.Н., Ковбасюка А.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Горбатовой М.Ф., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.10.2021 по делу N А79-2440/2021, принятое по иску администрации города Чебоксары Чувашской Республики к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" (ОГРН 1042127016910, ИНН 2127011744) о расторжении договора и возврате земельных участков, при участии в судебном заседании: от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" - Гридасовой Н.И. (генерального директора, по приказу и протоколу от 15.06.2018), Оверчук Ю.В. (по доверенности от 02.02.2022 сроком действия 1 год и диплому), Конюховой Л.Н. (по доверенности от 26.04.2021 сроком действия 1 год и диплому); от истца - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - Николаева Д.О. (по доверенности от 30.12.2021 сроком действия по 31.12.2022 и диплому).

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Администрация города Чебоксары Чувашской Республики (далее - Администрация) обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" (далее - Общество, ООО "ГрандСтрой") о расторжении договора о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013 N 39, обязании возвратить земельные участки с кадастровыми номерами: 21:01:030201:471 площадью 1246 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения котельной, поз. 9), 21:01:030201:480 площадью 134 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения трансформаторной подстанции, поз. 20), 21:01:030201:482 площадью 189 кв.м по ул. Энергетиков для коммунального обслуживания (для размещения трансформаторной подстанции, поз. 19), 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м для строительства 21-25 этажного жилого дома со встроенными предприятиями обслуживания поз. 3, 3а, 36, в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования основаны на нормах статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы существенным нарушением ответчиком обязательств по договору о развитии застроенной территории в городе Чебоксары от 07.06.2013 N 39.

Решением от 18.10.2021 Арбитражный суд Чувашской Республики- Чувашии исковые требования удовлетворил.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой (с дополнениями к ней), в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Апелляционная жалоба принята и назначена к рассмотрению.

Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то обстоятельство, что переданные ответчиком квартиры в доме N 18 по ул. Ленинского Комсомола, в доме N 3 по проезду Соляное и в доме N 72 по ул. Гражданская предоставлены переселенным гражданам через четыре года после принятия их в муниципальную собственность постановлением Администрации от 12.01.2017 N 81, что свидетельствует о явно недобросовестном исполнении Администрацией договорных отношений. Указывает на принятие им мер по расселению жителей признанных аварийными и подлежащими сносу домов по ул. Энергетиков, в то время как сведения о расселении Администрацией граждан из домов N 9, N 18, N 20 по ул. Энергетиков отсутствуют. Пояснил, что отсутствие у ответчика сведений о подписании между Администрацией и собственниками жилых помещений соглашений о выкупе жилых помещений объективно препятствовало выполнению ответчиком договорных обязательств в части уплаты выкупной стоимости за изымаемые жилые помещения. Также указывает, что до настоящего времени не подготовлено и не заключено дополнительное соглашение об утверждении графика освоения застроенной территории. Заявитель пояснил, что в период с 06.11.2018 по 18.12.2020 у застройщика отсутствовала возможность осуществления хозяйственной деятельности в целях исполнения договора N 39 в связи с принятыми по делу NА79-12237/2018 обеспечительными мерами. По мнению заявителя, поведение истца по исполнению договора является недобросовестным, неразумным и не соответствующим положениям статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что установленные судом первой инстанции обстоятельства, фактически препятствующие реализации застройщиком договора о развитии застроенной территории, являются следствием действий публично-правового образования, а не действий застройщика, в связи с чем расторжение договора о развитии застроенной территории по причине неисполнения договорных обязательств стороной застройщика являются необоснованным и противоречащим материалам дела. Также обратил внимание на то, что требование истца о возврате земельных участков противоречит его собственному предыдущему поведению, в том числе требованию о взыскании с ответчика стоимости жилых помещений, выкупленных Администрацией для подлежащих переселению граждан, в размере 41 292 100 руб. 39 коп.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу возразила по доводам заявителя, считая их несостоятельными, и просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Протокольным определением от 03.02.2022 рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании от 03.03.2022 представители заявителя поддержали доводы апелляционной жалобы, заявили ходатайство о приобщении к материалам дела разрешения на строительство, договора и таблицы; представитель истца возразил по доводам апелляционной жалобы и в отношении приобщения дополнительных доказательств.

Результаты рассмотрения ходатайства отражены в протоколе судебного заседания от 03.03.2022.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив доводы заявителя апелляционной жалобы и возражения на них, заслушав пояснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены (изменения) судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, а также вступившим в законную силу и имеющим преюдициальное значение для настоящего дела в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии по делу N А79-13084/2018, Администрацией с Обществом (застройщик) заключен договор о развитии застроенной территории от 07.06.2013 N 39, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства, связанные с развитием застроенной территории общей площадью 8,45 га, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в г. Чебоксары. Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу, реконструкции при развитии территории определен в приложении N 2 к настоящему договору.

Дополнительным соглашением от 28.08.2015 изменен Перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу при развитии территории:

1. улица Энергетиков, дом 9 - многоквартирный жилой дом;

2. улица Энергетиков, дом 11 - многоквартирный жилой дом;

3. улица Энергетиков, дом 13 - многоквартирный жилой дом;

4. улица Энергетиков, дом 16 - многоквартирный жилой дом;

5. улица Энергетиков, дом 18 - многоквартирный жилой дом;

6. улица Энергетиков, дом 20 - многоквартирный жилой дом;

7. улица Энергетиков, дом 12 - многоквартирный жилой дом;

8. улица Энергетиков, дом 12а - многоквартирный жилой дом;

9. улица Энергетиков, дом 14 - многоквартирный жилой дом.

Согласно пункту 2.1.3 договора застройщик обязан создать либо приобрести, а также передать в муниципальную собственность города Чебоксары благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения, расположенных на территории. Приобретенная или построенная целевым назначением и передаваемая жилая площадь для переселения нанимателей должна быть равнозначной по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, а также соответствовать санитарным и техническим требованиям, иметь отделку, сантехническое, электротехническое и другое оборудование.

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - 24 месяца с момента утверждения проекта планировки (проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в г. Чебоксары утвержден постановлением Администрации от 05.08.2014 N 2682).

Пунктом 2.1.4 договора предусмотрена обязанность застройщика уплатить выкупную цену за изымаемые на основании решения Администрации, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на территории, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе общей долевой собственности, Российской Федерации, Чувашской Республики, муниципального образования "город Чебоксары", в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 2.1.3 настоящего договора.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2.1.4.1 договора).

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением, заключенным с собственником изымаемого жилого помещения в соответствии с законодательством. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение, созданное или приобретенное за счет собственных и (или) привлеченных средств Застройщика с зачетом его стоимости в выкупную цену (пункт 2.1.4.2 договора).

Максимальные сроки выполнения данного обязательства - в течение месяца с момента подписания соглашения с собственником (с момента вступления в силу соответствующего судебного решения).

Согласно условиям пункта 2.3.3 договора о развитии застроенной территории Администрация обязалась принять решение о предоставлении земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности, или государственная собственность на которые не разграничена, и которые не представлены в пользование и (или) во владение иным гражданам и юридическим лицам, застройщику для строительства отдельных объектов в границах территории без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством после выполнения Застройщиком обязанностей, указанных в подпунктах 2.1.2-2.1.4 договора.

Письмом от 29.01.2014 N 5 общество с ограниченной ответственностью "ГрандСтрой" (далее - ООО "ГрандСтрой") обратилось в Администрацию с просьбой вынести на публичные слушания разработанный проект планировки и проект межевания территории.

Постановлением Администрации от 05.08.2014 N 2682 утвержден проект планировки и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная территория ТЭЦ-1 в г.Чебоксары.

Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 19.03.2015 N 44/6058-К, в соответствии с которым последнему переданы в аренду земельные участки с кадастровым номером 21:01:030201:460 площадью 2119 кв.м, с кадастровым номером 21:01:030201:465 площадью 1123 кв.м для жилой застройки; срок аренды установлен до 01.05.2018.

11.09.2015 Обществу выдано разрешение N 21-01-182-2015 на строительство 25-этажного жилого дома поз. 6 со встроенными предприятиями обслуживания поз. 6а; срок действия разрешения установлен до 01.03.2019.

Впоследствии арендные обязательства в отношении земельных участков с кадастровым номером 21:01:030201:460 площадью 2119 кв.м, с кадастровым номером 21:01:030201:465 площадью 1123 кв.м продлены путем заключения договора аренды от 12.04.2018 N 40/5776-К; срок аренды установлен до 01.05.2019.

Действие разрешения на строительство от 11.09.2015 N 21-01-182-2015 продлено до 01.03.2020.

В рамках дела N А79-12237/2018 судом установлено, что:

- 10.06.2015 Администрацией принято постановление N 1973 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса"), поз. 9 в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:471, площадью 1246 кв.м Обществу в собственность бесплатно;

- 09.07.2015 Администрацией принято постановление N 2281 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса"), поз. 20 в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:480, площадью 134 кв.м Обществу в собственность бесплатно;

- 22.07.2015 Администрацией принято постановление N 2454 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса"), поз. 19 в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:482, площадью 189 кв.м Обществу в собственность бесплатно;

- 05.11.2015 Администрацией принято постановление N 3357 "О предоставлении ООО "ГрандСтрой" земельного участка по ул. Энергетиков (в границах территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары (жилой комплекс "Алые паруса") в собственность бесплатно" о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 4043 кв.м Обществу в собственность бесплатно.

Письмом от 15.08.2016 N 147 Общество направило Администрации уточненный график строительства объектов, планируемых к возведению в соответствии с утвержденным проектом планировки территории в рамках договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013 N 39, и уточненный график отселения жителей из жилых помещений домов N 9, N 18, N 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары.

Уведомлением от 06.04.2017 N 275 Управление архитектуры и градостроительства Администрации уведомило Общество об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 N 39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары.

Уведомлением от 14.04.2017 N 288 Администрация уведомила Общество об одностороннем отказе от договора от 07.06.2013 N 39 о развитии застроенной территории в городе Чебоксары, указав на неисполнение застройщиком обязательств, предусмотренных частью 2 договора, а также на то, что договор считается прекращенным по истечении 30 дней с момента получения Обществом настоящего уведомления.

Письмом от 16.06.2017 N 120 ООО "ГрандСтрой" сообщило Администрации о своем несогласии с односторонним отказом от договора, изложенным в письме от 06.04.2017 N 275.

Судом установлено, что в обязанности застройщика входило расселение жителей 18 квартир домов N 9, N 18, N 20, которые были предоставлены им по договорам социального найма, а также обеспечением жильем собственников подлежащих сносу аварийных домов.

Из договоров социального найма жилых помещений от 02.02.2021 N 32, от 02.02.2021 N 33, от 24.02.2021 N 68 усматривается, что трем семьям граждан Васильевой А.В., Федорова В.Д. и Сергеевой Г.П., ранее проживавшим в аварийных домах N 12А и N 14 по ул. Энергетиков в г. Чебоксары, предоставлены муниципальные квартиры в доме N 18 по ул. Ленинского Комсомола, в доме N 3 по проезду Соляное и в доме N 72 по ул. Гражданская соответственно, которые переданы в муниципальную собственность ответчиком.

Однако остальные граждане расселены самой Администрацией.

Из вступившего в законную силу решения суда по делу N А79-13084/2018 следует, что в соответствии с муниципальными контрактами от 11.06.2014 N 38, от 24.04.2015 N 48, от 10.05.2016, от 16.05.2016 N 28, от 18.05.2016 N 31, от 25.07.2016 N 100, от 07.02.2017 N 1, от 21.03.2017 N 2, от 27.03.2017 N 3, от 17.04.2017 N 7 (в редакции дополнительных соглашений) муниципальным образованием город Чебоксары приобретено жилье для муниципальных нужд в построенном жилом многоквартирном доме по адресу г. Чебоксары, ул. П.В.Дементьева, д. 1, а также выполнены работы для муниципальных нужд города Чебоксары по строительству жилых многоквартирных домов по следующим адресам:

г. Чебоксары, ул. Яблочкова, д. 8/2; проезд Соляное, д. 12, 14, 16, 18;

ул. Парижской Коммуны, д. 2; ул. Богдана Хмельницкого, д. 49;

ул. Магницкого, д. 10; ул. Ленинского Комсомола, д. 37 корпус 1.

Постановлениями Администрации от 26.12.2014 N 4409, N 4410, N 4411, от 29.12.2014 N 4452, от 27.08.2015 N 2788, от 07.07.2016 N 1902, N 1903, N 1905 для муниципальных нужд изъяты жилые помещения по адресам: г. Чебоксары, ул. Энергетиков, д. 9, 11, 12, 12А, 13, 14, 16.

Постановлением Администрации от 30.01.2017 N 269 (в редакции изменений, внесенных постановлением от 16.08.2017 N 1965) администрациям Калининского, Ленинского, Московского районов поручено переселить в соответствии со статьями 32, 86, 89 Жилищного кодекса Российской Федерации жильцов из аварийных жилых домов с изъятием земельных участков у собственников.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 11.08.2017 N 963 по договору социального найма от 14.08.2017 N 533 семье Шевченко Т.В. из шести человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 4 площадью 47,4 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира N 44 площадью 49,4 кв.м в д. 8/2 по ул. Яблочкова г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 20 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 18.08.2017 N 1010 по договору социального найма от 21.08.2017 N 537 семье Козлова К.В. из четырех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 5 площадью 47,8 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира N 128 площадью 55,6 кв.м в д. 16 по проезду Соляное г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 N 1116 по договору социального найма от 07.09.2017 N 561 семье Чучучиной М.Б. из трех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 4 площадью 47,7 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира N 8 площадью 51,7 кв.м в д. 14 по проезду Соляное г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 N м1117 по договору социального найма от 07.09.2017 N 562 семье Ивановой Е.В. из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 8 площадью 47,6 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира N 4 площадью 63,2 кв.м в д. 1 по ул. Дементьева г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 8 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 N 1118 по договору социального найма от 07.09.2017 N 563 семье Хожьяловой М.С. из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 1 площадью 47,7 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира N 8 площадью 51,6 кв.м в д. 18 по проезду Соляное г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 31.08.2017 N 1277 по договору социального найма от 13.10.2017 N 893 семье Мухорина С.Н. из четырех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 6 площадью 49,9 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары, предоставлены две однокомнатные квартиры N 160, N 161 общей площадью 57 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 20 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1653 по договору социального найма от 14.10.2017 N 663 семье Александрова Л.Л. из четырех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 1 площадью 46,7 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары, предоставлена двухкомнатная квартира N 83 площадью 49,7 кв.м в д. 10 по ул. Магницкого г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 20 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1663 по договору социального найма от 13.10.2017 N 881 семье Соколовой Г.Н. из трех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 8 площадью 48 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары, предоставлены две однокомнатные квартиры N 3, N 4 общей площадью 57,4 кв.м (площадью 28,5 кв.м и 28,9 кв.м. каждая соответственно) в д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 20 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1664 по договору социального найма от 13.10.2017 N 891 семье Кузнецовой Т.Р. из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 2 площадью 49,2 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары, предоставлены две однокомнатные квартиры N 71, N 72 общей площадью 57,0 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 20 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1665 по договору социального найма от 13.10.2017 N 890 Смирновой Майе Николаевне, проживающей в двух муниципальных комнатах общей площадью 46,6 кв.м в трехкомнатной квартире N 7 площадью 49,2 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары, предоставлена двухкомнатная квартира N 206 площадью 50,4 кв.м в д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 20 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1678 по договору социального найма семье Бессолициной А.Н. из трех человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 1 площадью 43,6 кв.м в д. 9 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена двухкомнатная квартира N 122 площадью 43,83 кв.м в д. 49 по ул. Богдана Хмельницкого г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 9 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1680 по договору социального найма от 13.10.2017 N 894 семье Михайловой Д.Н. из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 6 площадью 49 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлены две однокомнатные квартиры N 167, N 168 общей площадью 57,0 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 13.10.2017 N 1679 по договору социального найма от 13.10.2017 N 875 семье Степановой И.Г. из двух человек, проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 2 площадью 49,9 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлены две однокомнатные квартиры N 38, N 39 общей площадью 57,0 кв.м (площадью 28,5 кв.м каждая) в д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 N 1836 по договору социального найма от 16.10.2017 N 919 семье Моргуновой С.Н. из пяти человек, проживающей в муниципальной трехкомнатной квартире N 3 площадью 62,4 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена трехкомнатная квартира N 200 площадью 62,7 кв.м в д. 37 корпус 1 по ул. Ленинского Комсомола г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 N 1845 по договору социального найма от 16.10.2017 N 916 семье Афанасьева Д.В. из шести человек, проживающей в муниципальной трехкомнатной квартире N 3 площадью 61,8 кв.м в д. 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена трехкомнатная квартира N 196 площадью 62,6 кв.м в д. 37 корпус 1 по ул. Ленинского Комсомола г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 N 1849 по договору социального найма от 16.10.2017 семье Федоровой С.А. из четырех человек, проживающей в муниципальной трехкомнатной квартире N 7 площадью 62,3 кв.м в д. 18 по ул. Энергетиков г. Чебоксары предоставлена трехкомнатная квартира N 192 площадью 62,5 кв.м в д. 37 корпус 1 по ул. Ленинского Комсомола г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 18 по ул. Энергетиков.

Постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 07.03.2018 N 292 по договору социального найма Черновой А.В., проживающей в муниципальной двухкомнатной квартире N 2 площадью 44,1 кв.м в д. 9 по ул. Энергетиков г. Чебоксары, предоставлена двухкомнатная квартира N 9 площадью 53,3 кв.м в д. 12 по проезду Соляное г. Чебоксары для переселения в связи со сносом аварийного жилого дома 9 по ул. Энергетиков.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 N 1732 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры N2 Алексееву С.А. в связи со сносом жилого аварийного дома N13 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 16.10.2017 муниципальное образование города Чебоксары - столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Алексееву С.А. в собственность трехкомнатную квартиру N 60 д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары площадью 59,5 кв.м взамен трехкомнатной квартиры N 2 д. 13 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 49,9 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 N 1783 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственникам квартиры N4 Муравьевой Е.М., Муравьеву В.Г., Петровой Е.В. в связи со сносом жилого аварийного дома N9 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 08.12.2017 муниципальное образование города Чебоксары - столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Муравьевой Е.М., Муравьеву В.Г., Петровой Е.В. в собственность двухкомнатную квартиру N 224 д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары площадью 50,9 кв.м взамен двухкомнатной квартиры N 4 д. 9 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 47,5 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 14.04.2018 N 482 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры N1 Васильевой К.А. в связи со сносом жилого аварийного дома N13 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 18.04.2018 муниципальное образование города Чебоксары -столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Васильевой К.А. в собственность трехкомнатную квартиру N 85 д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары площадью 59,5 кв.м взамен трехкомнатной квартиры N 1 д. 13 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 50,6 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 17.04.2018 N 484 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры N3 Бухаленковой Т.А. в связи со сносом жилого аварийного дома N11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 18.04.2018 муниципальное образование города Чебоксары -столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Бухаленковой Т.А. в собственность двухкомнатную квартиру N 191 д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары площадью 46,9 кв.м взамен двухкомнатной квартиры N 3 д. 11 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 45,6 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 17.04.2018 N 483 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры N4 Павловой И.А. в связи со сносом жилого аварийного дома N11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 18.04.2018 муниципальное образование города Чебоксары -столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Павловой И.А. в собственность двухкомнатную квартиру N 239 д. 2 по ул. Парижской Коммуны г. Чебоксары площадью 46,1 кв.м взамен двухкомнатной квартиры N 4 д. 11 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 45,5 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 07.06.2018 N 697 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры N1 Петрову В.В. в связи со сносом жилого аварийного дома N11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 07.06.2018 муниципальное образование города Чебоксары -столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Петрову В.В. в собственность однокомнатную квартиру N 142 д. 12 по проезду Соляное г. Чебоксары площадью 40,3 кв.м взамен однокомнатной квартиры N 1 д. 11 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 36,6 кв.м.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 07.06.2018 N 697 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственнику квартиры N1 Петрову В.В. в связи со сносом жилого аварийного дома N11 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 07.06.2018 муниципальное образование города Чебоксары -столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Петрову В.В. в собственность однокомнатную квартиру N 142 д. 12 по проезду Соляное г. Чебоксары площадью 40,3 кв.м взамен однокомнатной квартиры N 1 д. 11 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 36,6 кв.м.

В соответствии с постановлением главы администрации Калининского района города Чебоксары от 16.10.2017 N 1821 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственникам квартиры N1 Доброхотову В.И., Доброхотовой Л.В. в связи со сносом жилого аварийного дома N16 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" собственникам трехкомнатной квартиры N 1 площадью 68,1 кв.м в д. 16 по ул. Энергетиков г. Чебоксары Доброхотову В.И., Доброхотовой Л.В. взамен изымаемой квартиры предоставлена четырехкомнатная квартира N 97 площадью 81,6 кв.м в д. 49 по ул. Богдана Хмельницкого г. Чебоксары.

Во исполнение постановления главы администрации Калининского района города Чебоксары от 24.05.2018 N 634 "Об изъятии и предоставлении жилого помещения собственникам квартиры N3 Лутковой Т.С., Петраковой Е.С. в связи со сносом жилого аварийного дома N9 по улице Энергетиков в г.Чебоксары" по договору от 05.06.2018 муниципальное образование города Чебоксары - столица Чувашской Республики в лице администрации Калининского района города Чебоксары предоставило Лутковой Т.С., Петраковой Е.С. в собственность квартиру N 2 д. 64 корпус 1 по ул. Лебедева г. Чебоксары площадью 47,5 кв.м взамен двухкомнатной квартиры N 3 д. 9 по ул. Энергетиков г. Чебоксары площадью 47,7 кв.м.

Таким образом, судом по указанному делу установлено, что на застройщике лежала обязанность предоставить квартиры нанимателям жилых помещений и оплатить выкупную стоимость собственникам жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, однако лица, проживающие на территории, подлежащей развитию в рамках договора о развитии застроенной территории от 07.06.2013 N 39, были переселены в многоквартирные дома по следующим адресам: г. Чебоксары, ул. П.В. Дементьева, д. 1; ул. Яблочкова, д. 8/2; проезд Соляное, д. 12, 14, 16, 18; ул. Парижской Коммуны, д. 2;

ул. Богдана Хмельницкого, д. 49; ул. Магницкого, д. 10; ул. Ленинского Комсомола, д. 37 корпус 1; ул. Лебедева, д. 64/1, Администрацией, поскольку нанимателям и собственникам жилых помещений предоставлены муниципальные квартиры.

В нарушение договорных условий застройщик свои обязательства по предоставлению квартир нанимателям жилых помещений и оплате выкупной стоимости собственникам жилых помещений в спорных многоквартирных домах, подлежащих сносу при развитии застроенной территории, не исполнил.

Данные обстоятельства нарушения застройщиком договора от 07.06.2013 не подлежат опровержению в рамках настоящего дела со ссылкой на просрочку самой Администрации, поскольку в случае наличия такой просрочки обязанность застройщика по выплате Администрации компенсации могла к моменту рассмотрения дела N А79-13084/2018 не наступить, однако в ходе рассмотрения этого дела застройщик о существенном нарушении Администрацией своих обязательств не заявлял.

Более того, ссылался на расторжение договора ввиду одностороннего отказа от него Администрации.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 17.12.2019 по делу N А79-13084/2018, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 02.07.2020, с Общества в пользу Администрации взыскано 41 292 100 руб. 39 коп. неосновательного обогащения.

Суд в рамках указанного дела пришел к выводу о том, что положения пункта 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и условия договора от 07.06.2013 N 39 не предусматривают обязанность застройщика производить выкуп жилых помещений непосредственно у собственников жилых помещений, а обязывают уплатить цену за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и расположенных на застроенной территории.

Таким образом, если публично-правовым образованием осуществлены мероприятия по расселению граждан, проживающих в аварийных домах, то застройщиком должна быть осуществлена компенсация в виде уплаты выкупной стоимости за изъятые жилые помещения, расположенные в границах застроенной территории. При этом, право требования с застройщика уплаты выкупной стоимости за изымаемые жилые помещения появляется у публично-правового образования после осуществления последним фактического расселения граждан. Данным же решением суда договор о развитии застроенной территории признан действующим.

Претензией от 17.12.2020 N 29/02-7790, полученной ответчиком 22.12.2020, истец потребовал передать в муниципальную собственность еще 5 жилых квартир для расселения остальных муниципальных квартир в подлежащих сносу аварийных домах NN12, 12А, 14.

Претензией от 25.01.2021 N 29/032-1017, полученной ответчиком 29.01.2021 (т. 1 л.д. 63-64), истец предложил расторгнуть договор о развитии застроенной территории по соглашению сторон.

Поскольку по соглашению сторон расторжение договора Администрацией и застройщиком не состоялось, Администрация, ссылаясь на указанные выше допущенные застройщиком существенные нарушения договора о развитии застроенной территории, обратилась в суд с иском о его расторжении и возврате земельных участков.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца о расторжении договора и обязании ответчика возвратить спорный земельные участки, с чем суд апелляционной инстанции соглашается.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу пункта 1 статьи 417 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, в случае если в результате издания акта государственного органа исполнение обязательства становится невозможным полностью или частично, обязательство прекращается полностью или в соответствующей части.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно части 1 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации по договору о развитии застроенной территории одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3-6 части 3 указанной статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7-9 части 3 указанной статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 данной статьи.

Пунктом 4 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Пунктом 5 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации установлено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.

Пунктом 6 части 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки.

Аналогичные обязанности застройщика содержит и заключенный сторонами договор.

При этом обязательством органа местного самоуправления является предоставление указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления), и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства, после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3-5 настоящей части (часть 3 статьи 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Судом установлено наличие просрочки в исполнении Администрацией обязательств по договору, в частности, утверждение проекта планировки по договору должно было быть осуществлено до 06.06.2014 (пункт 2.3.1 договора), а фактически - 05.08.2014; решения об изъятии квартир должны были быть приняты до 04.09.2014, с учетом дополнения договора тремя аварийными домами дополнительным соглашением от 28.08.2015 - до 28.09.2015 (пункт 2.3.2 договора), а фактически приняты в период с 26.12.2014 по 07.07.2016, а также 25.11.2020 (по домам 12, 12А, 14).

Однако застройщик получил достаточную компенсацию в связи с упомянутой просрочкой в виде преждевременного предоставления в аренду земельных участков под строительство 25-этажного многоквартирного дома, которое им начато еще в 2015 году, однако, с 2015 года до настоящего времени строительство не завершено и дом в эксплуатацию не введен.

Кроме того, несмотря на неисполнение застройщиком обязанностей по предоставлению квартир и оплате выкупной стоимости, Администрация предоставила ему шесть земельных участков: два в аренду (на которых в настоящее время возводятся позиции 6 и 6а) и четыре в собственность бесплатно (которые не освоены и являются предметом настоящего спора).

В рамках дела N А79-9530/2020 Общество обратилось в суд с заявлением к Администрации о признании недействительными пунктов 1 и 2 постановления от 06.07.2020 N 1137, обязании в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу совершить действия по предоставлению: разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м по адресу г. Чебоксары (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1)), "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства - жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б) в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с юго-восточной стороны с 3 до 1,5 метров.

Заявленные требования были мотивированы отказом Администрации в предоставлении Обществу разрешений: на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 площадью 4043 кв.м по адресу г.Чебоксары (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1), "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)", разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства -жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б) в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с юго-восточной стороны с 3 до 1,5 метров.

Общество указало, что ООО "Архитектурное бюро "Классика" подготовлена проектная документация на строительство объекта капитального строительства "Жилой комплекс "Алые паруса" поз. 3, 3а, 3б по ул. Энергетиков г. Чебоксары ЧР", согласно которой возведение объекта предполагается на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483.

На основании договора на проведение негосударственной экспертизы от 15.02.2017 N 04-08/10 по поручению застройщика ООО "ПартнерСтройЭкспертиза" проведена негосударственная экспертиза проектной документации на строительство объекта, по результатам которой вынесено положительное заключение экспертизы от 14.12.2017 N 21-2-1-2-0127-17.

Согласно проектной документации строительство многоквартирного жилого дома (поз. 3, 3а, 3б) жилой площадью 17 025 кв.м на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 0,4043 га возможно.

В заявлении от 27.03.2020 о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства заявитель предоставил сведения об объекте 21-25 этажный жилой дом, жилая площадь 18 800 кв.м.

Общество сочло, что отказ Администрации в предоставлении запрашиваемых разрешений в связи с недостаточностью площади земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 для строительства жилого комплекса заявленной площадью 18 800 кв.м препятствует осуществлению Обществом обязательств по договору от 07.06.2013 N 39 о развитии застроенной территории, а также противоречит законодательству о градостроительной деятельности, действующему постановлению Администрации от 05.08.2014 N 2682 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары", положительному заключению негосударственной экспертизы проектной документации на строительство объекта от 14.12.2017 N 21-2-1-2-0127-17.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 21.05.2021 по делу N А79-9530/2020 Обществу отказано в удовлетворении заявления, при этом судом установлено следующее.

Администрацией постановлением от 05.08.2014 N 2682 утвержден проект планировки территории и проект межевания территории, ограниченной улицами Энергетиков, Волжская, Якимовский овраг, восточная граница ТЭЦ-1 в городе Чебоксары.

Согласно утвержденному проекту планировки территории и проекту межевания территории, на подлежащей развитию территории предусмотрено строительство, в том числе, многоквартирного жилого дома (поз. 3) со встроенным кафе на 25 мест (поз. 3а) и встроенными предприятиями обслуживания (поз. 3б) по ул. Энергетиков г. Чебоксары жилой площадью 14 236,6 кв.м.

11.05.2017 главой Администрации вынесено постановление N 1171 "О подготовке документации по планировке территории (проект планировки и проект межевания территории) для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса" набережной р. Волга г. Чебоксары".

21.03.2019 проведены публичные слушания об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары".

28.03.2019 результаты публичных слушаний опубликованы в газете "Чебоксарские новости" N 32.

Проект планировки территории является основой для разработки проектов межевания территорий (часть 9 статьи 42 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства.

15.05.2019 Администрацией вынесено постановление N 1038 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары".

Согласно проекту планировки территории и проекту межевания территории, утвержденным постановлением от 15.05.2019 N 1038, часть планируемых к размещению линейных объектов, в частности, Проектная улица, дом 13, Проектная улица, дом 14, и красные линии обозначены на части подлежащей развитию территории, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 21:01:030201:483, то есть на территории, ранее предоставленной Администрацией Обществу для застройки.

Постановление главы города Чебоксары от 03.06.2020 N 377 "О проведении публичных слушаний по вопросам предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства" размещено на официальных сайтах управления архитектуры и градостроительства Администрации и Чебоксарского городского Собрания депутатов.

Оповещение о проведении указанных публичных слушаний опубликовано в газете "Чебоксарские новости" от 09.06.2020 N 59.

23.06.2020 проведены публичные слушания. В них приняли участие 368 человек: лично - 29 человек, зарегистрированные пользователи публичных слушателей онлайн - 14 человек; участники через социальные сети и сайт Администрации - 325 человек.

По результатам публичных слушаний принято заключение от 23.06.2020, в том числе по одиннадцатому и двенадцатому вопросам публичных слушаний, о несогласии с предоставлением разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства здания - жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б), в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, расположенного по адресу: г. Чебоксары, в части увеличения этажности здания и уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, в связи: 1) с необходимостью рассмотрения в соответствии с проектом планировки и проектом межевания территории для размещения линейного объекта, утвержденным постановлением администрации г. Чебоксары от 15.05.2019 N 1038; 2) с нехваткой территории под строительство; 3) с расположением объекта в опасной близости к кромке обрыва берега Чебоксарского водохранилища; 4) с отсутствием парковочных мест в границах принадлежащего земельного участка. Рекомендовано учесть поступившие замечания и предложения в связи с тем, что: 1) представленные на публичные слушания материалы выполнены без учета документации по планировке территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "МегаСити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары", утвержденной постановлением Администрации от 15.05.2019 N 1038, и установленных красных линий; 2) площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 не позволяет разместить жилой комплекс заявленной жилой площадью 18 800 кв.м.

06.07.2020 Администрацией вынесено постановление N 1137 "Об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка и отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства", согласно которому, в том числе (пункты 1 и 2) отказано в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, площадью 4043 кв.м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности со сложившейся застройкой индивидуальными жилыми домами (Ж-5.1)), "многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)" в связи с тем, что представленные на публичные слушания материалы выполнены без учета документации по планировки территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р, Волга г. Чебоксары", утвержденной постановлением Администрации от 15.05.2019 N 1038, и установленных красных линий; площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 не позволяет разместить жилой комплекс заявленной жилой площадью 18 800 кв.м; отказано в предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства - жилого комплекса "Алые паруса" (поз. 3, 3а, 3б), в границах земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483, расположенного по адресу: г. Чебоксары, в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка с юго-восточной стороны с 3 м до 1,5 м, в связи с тем, что представленные на публичные слушания материалы выполнены без учета документации по планировки территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары", утвержденной постановлением Администрации от 15.05.2019 N 1038, и установленных красных линий; площадь земельного участка с кадастровым номером 21:01:030201:483 не позволяет разместить жилой комплекс заявленной жилой площадью 18 800 кв.м.

Таким образом, суд пришел к выводу, что заявленная Обществом площадь 18 800 кв.м превышает допустимую застраиваемую площадь для данного земельного участка.

Также суд признал доводы заявителя необоснованными, поскольку положительное заключение 2017 года, разработанное на основании проекта планировки территории 2014 года и градостроительного плана 2018 года, не соответствует требованиям, установленным Правилами землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, утвержденными решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 03.03.2016 N 187 и проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары", утвержденного постановлением Администрации от 15.05.2019 N 1038.

Постановление от 06.07.2020 N 1137 вынесено на основании принятого Администрацией постановления от 15.05.2019 N 1038 "Об утверждении проекта планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары", которое заявителем не обжаловано.

Градостроительный план земельного участка N RU21304000-0000000000000517, утвержденный на основании обращения Общества от 11.07.2018 N 143 (пункт 2 примечаний) содержит расчет минимального размера земельного участка, определяемого по формуле Smin=0,92хSобщ. площ., где 0,92-удельный показатель земельной доли для жилых зданий разной этажности (при норме жилищной обеспеченности - 18 кв.м на человека. Для иной нормы согласно расчету: 0,92Х18\n.

Однако в период утверждения градостроительного плана минимальная обеспеченность жилой площадью в городской местности составляла 27 кв.м на человека. Даже при соответствующем расчете 0,92х18/27=0,61, 0,61х14236,6=8684,33 кв.м, 0,61х18800=11468 кв.м, заявленная истцом площадь 18 800 кв.м, превышает допустимую застраиваемую площадь для данного спорного земельного участка.

После заключения рассматриваемого договора и утверждения проекта планировки территории от 05.08.2014 в городе Чебоксары была полностью обновлена вся градостроительная документация, в частности, решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 23.12.2014 N 1787 утвержден новый генеральный план Чебоксарского городского округа, решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 03.03.2016 N 187 утверждены новые Правила землепользования и застройки Чебоксарского городского округа, как указано выше, постановлением Администрации от 15.05.2019 N 1038 утвержден проект планировки и проекта межевания территории для размещения линейного объекта "Улично-дорожная сеть территории, ограниченной территорией жилого района "Новый город", Марпосадским шоссе, ул. Калинина, ул. Декабристов, территорией микрорайона "Мега Сити", территорией микрорайона "Алые паруса", набережной р. Волга г. Чебоксары".

Кроме того, как неоднократно пояснял ответчик, в границах развиваемой территории находятся земли третьих лиц, не предоставленные Обществу.

Судом установлено, что в границах территории развития имелся земельный участок с кадастровым номером 21:01:000000:11, площадью 282 490 кв.м, находящийся в постоянном бессрочном пользовании у МБУ культуры Мемориальный комплекс "Победа" (т. 3 л.д. 42, 58-59).

Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в период действия рассматриваемого договора нормативные акты и документы муниципального образования, связанные с градостроительной деятельностью и планированием спорной территории, изменились настолько, что реализация договора о развитии застроенной территории в существующем виде не представляется возможной.

Помимо этого, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 12.03.2021 по делу N А79-9939/2020 установлено следующее.

Согласно пункту 2.1.10 договора от 07.06.2013 застройщик обязан в ходе застройки микрорайона осуществить снос и расселение жилых домов таким образом, чтобы всем собственникам и нанимателям жилых помещений, выразившим желание в дальнейшем проживать в границах микрорайона, были предоставлены жилые помещения в границах территории.

В соответствии с Приложением N 2 (в редакции дополнительного соглашения от 28.08.2015 N 1) в перечень адресов зданий, строений и сооружений, подлежащих сносу при развитии территории включены, в том числе, спорные многоквартирные дома 13, 18, 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары.

Однако ответчик снос вышеуказанных многоквартирных домов не производил.

Постановлением Администрации от 30.01.2017 N 269 "О переселении жильцов из аварийных жилых домов и о сносе" (в редакции постановления Администрации от 16.08.2017 N 1965), в частности, поручено муниципальному бюджетному учреждению МБУ "Управление жилищиным фондом города Чебоксары" (далее - Учреждение) организовать снос аварийных жилых домов, указанных в приложении к постановлению, в том числе, спорных многоквартирных домов 13, 18, 20 по ул. Энергетиков г. Чебоксары.

Учреждением заключен муниципальный контракт от 26.02.2018 с ООО "Алснаб", в рамках исполнения которого последним осуществлен снос многоквартирных домов по ул. Энергетиков N 13 (снесен - 18.12.2018); N 18 (снесен - 05.02.2019) и N 20 (снесен - 22.02.2020), что подтверждается представленными в материалы дела контрактом, справками о стоимости выполненных работ и затрат и актами о приемке выполненных работ.

Учреждением произведена оплата ООО "Алснаб" за проведение работ по сносу многоквартирных домов 13, 18, 20 по ул. Энергетиков в размере 339 299 руб. 79 коп. в том числе: 60 207 руб. 83 коп. - за снос дома 13 по ул. Энергетиков; 135 384 руб. 08 коп. - за снос дома 18 по ул. Энергетиков; 143 707 руб. 88 коп. - за снос дома 20 по ул. Энергетиков.

В этой связи с Общества в пользу Учреждения взыскано 339 299 руб. 79 коп. в счет возмещения расходов по сносу многоквартирных домов.

Принимая во внимание исполнение самой Администрацией обязанностей застройщика по переселению граждан, по приобретению для них жилых помещений, по сносу аварийных и требующих расселения многоквартирных домов, предоставление Администрацией застройщику земельных участков вопреки условиям договора и незавершение застройщиком строительства даже одного дома из комплекса жилых домов, учитывая существенное изменение городской градостроительной документации, фактическое недостижение до настоящего времени целей, для которых договор был заключен, а именно: развитие спорной территории, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для расторжения спорного договора.

Судом также верно отмечено, что исполнение сторонами обязательств по договору в том виде, в котором он был заключен, сторонами не осуществлялось, а в настоящее время является невозможным.

При этом при разрешении вопроса о расторжении договора суд первой инстанции правомерно исходил из доказанности материалами дела наличия в данном случае всех необходимых и достаточных оснований для расторжения спорного договора и из совокупности обстоятельств, установленных вступившими в законную силу решениями арбитражного суда (статьи 9, 65, 69, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В абзаце 3 пункта 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление Пленума N 35) разъяснено, что при отсутствии соглашения сторон об ином положение пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит применению лишь в случаях, когда встречные имущественные предоставления по расторгнутому впоследствии договору к моменту расторжения осуществлены надлежащим образом либо при делимости предмета обязательства размеры произведенных сторонами имущественных предоставлений эквивалентны (например, размер уплаченных авансовых платежей соответствует предусмотренной в договоре стоимости оказанных услуг или поставленных товаров, такие услуги и товары сохраняют интерес для получателя сами по себе и т.п.), а потому интересы сторон договора не нарушены.

По разъяснениям, изложенным в пункте 5 Постановления Пленума N 35, если при рассмотрении спора, связанного с расторжением договора, по которому одна из сторон передала в собственность другой стороне какое-либо имущество, судом установлено нарушение эквивалентности встречных предоставлений вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязанностей одной из сторон, сторона, передавшая имущество, вправе требовать возврата переданного другой стороне в той мере, в какой это нарушает согласованную сторонами эквивалентность встречных предоставлений.

Из содержания статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Материалы дела свидетельствуют, что Администрацией Обществу в рамках рассматриваемого договора предоставлено право застройки развиваемой территории, оплата за которое в сумме 10 029 400 руб.

(пункт 1.3 договора от 07.06.2013 N 39) Обществом по условиям торгов произведена.

Во исполнение договора Администрацией Обществу в аренду для строительства передано два земельных участка, на которых Обществом возводится 25-этажный жилой дом, кроме этого, в собственность бесплатно передано четыре спорных земельных участка с кадастровыми номерами 21:01:030201:471, 21:01:030201:480, 21:01:030201:482, 21:01:030201:483.

Обществом в муниципальную собственность передано три упомянутых выше квартиры, общей стоимостью порядка 5 млн. руб.

Как указывалось выше, вступившими в законную силу решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии по делу N А79-13084/2018 с Общества в пользу Администрации взыскано 41 292 100 руб. 29 коп. неосновательного обогащения, возникшего ввиду самостоятельного приобретения/строительства Администрацией квартир для переселения граждан со спорной территории, решением Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии по делу N А79-9939/2020 - 339 299 руб.

79 коп. в счет возмещения расходов по сносу трех многоквартирных домов.

Оценив указанные выше взаимные предоставления сторон, суд первой инстанции, учитывая обстоятельства дела, правомерно посчитал, что бесплатное предоставление в собственность Общества четырех земельных участков нарушает эквивалентность встречных предоставлений, исходя при этом из того, что доход Общества от реализации жилых и нежилых помещений в 25-этажном доме (поз. 6, 6а), который в настоящее время построен, но не введен в эксплуатацию, значительно превысит взысканное с Общества неосновательное обогащение.

Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не представлено доказательств, безусловно опровергающих указанное обстоятельство.

При указанных обстоятельствах суд пришел к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о возврате спорных земельных участков в связи с расторжением договора.

Разрешая спор, суд полно, всесторонне и объективно исследовал представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований истца, не допустил неправильного применения норм материального и процессуального права.

Доводы заявителя жалобы проверены и отклонены ввиду их несостоятельности с учетом вышеизложенного.

Все аргументы, приведенные заявителем в жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда.

Таким образом, суд апелляционной инстанции находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства, в связи с чем оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены (изменения) судебного акта по доводам заявителя не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относится на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 18.10.2021 по делу N А79-2440/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "ГрандСтрой" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

Н.В. Устинова

Судьи

Е.Н. Наумова А.Н. Ковбасюк