Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2022 г. N 15АП-3494/22 по делу N А01-4266/2020

город Ростов-на-Дону

05 апреля 2022 г.

дело N А01-4266/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Илюшина Р.Р.,

судей Н.В. Нарышкиной, Т.Р. Фахретдинова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от истца: представитель Меретуков А.А. по доверенности от 21.04.2021,

от ответчика: Тутаришева Б.В., представитель Григорян М.Н. по доверенности от 22.02.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

индивидуального предпринимателя Тутаришевой Беллы Вячеславовны

на решение Арбитражного суда Республики Адыгея

от 24.01.2022 по делу N А01-4266/2020

по иску открытого акционерного общества Комбинат "Майкопхлебпродукт"

к индивидуальному предпринимателю Тутаришевой Белле Вячеславовне

об освобождении помещения

и по встречному иску о заключении договора аренды и взыскании стоимости ремонта,

УСТАНОВИЛ:

открытое акционерное общество Комбинат "Майкопхлебопродукт" (далее - истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с иском к индивидуальному предпринимателю Тутаришевой Белле Вячеславовне (далее - ответчик, предприниматель) об освобождении занимаемого нежилого помещения.

Предприниматель подала встречный иск о принудительном заключении договора аренды и взыскании стоимости ремонта помещения в размере 2704786,28 рублей, а также взыскании судебных расходов (уточненные требования).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.01.2022 первоначальные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано.

Суд пришел к выводу о прекращении арендных отношений между сторонами 31.10.2020 и последующем неправомерном удержании нежилого помещения арендатором, которое не продлило срок действия договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходил из того, что истцом не доказано отнесение произведенных им работ к капитальному ремонту. В акте приема-передачи спорного помещения 01.12.2019 стороны подтвердили, что помещение принято в качественном состоянии, указаний на необходимость капитального ремонта ни в договоре аренды, ни в акте приема-передачи не имеется. Текущий ремонт входит в обязанность предпринимателя (п.4.2.3 договора аренды), согласия на производство неотделимых улучшений общество не давало.

Доводы предпринимателя о выполнении подрядных работ до заключения договора аренды не подтверждены допустимыми доказательствами. Выполнение отдельных, согласованных сторонами работ, на основании агентского договора учтено обществом и оплачено последним путем зачета однородных встречных требований.

Предпринимателем не представлено доказательств того, что заключение спорного договора аренды является для общества обязательным.

Индивидуальный предприниматель Тутаришева Белла Вячеславовна обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, и просила решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в первоначальном иске и удовлетворении встречного иска.

В обоснование жалобы предприниматель указала, что обществом были одновременно изменены основание и предмет иска.

По существу спора апеллянт указала, что улучшения в спорном помещении были произведены в соответствии с договором подряда до подписания договора аренды и акта приема-передачи помещения от 01.12.2019.

Поскольку после истечения срока договора общество продолжило выставлять предпринимателю счета и принимать плату, ответчик полагает договор аренды возобновленным.

По мнению предпринимателя, судом необоснованно отказано в проведении по делу судебной экспертизы. Проведение работ подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, результат имеет для общества потребительскую ценность, а заявленная ко взысканию стоимость неотделимых улучшений определена в заключении специалиста.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Представитель истца доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителей сторон, апелляционная коллегия не находит оснований к отмене судебного акта.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение, площадью 86,4 кв.м, с кадастровым номером 01:08:0507100:576, расположенное по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул. Комсомольская/Краснооктябрьская, д.193/3 (далее - нежилое помещение).

01.12.2019 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев (п.6.1 договора).

Акт приема-передачи нежилого помещения подписан сторонами 01.12.2019.

Из данного акта следует, что нежилое помещение передано арендодателем арендатору в состоянии, пригодном для эксплуатации и не требует выполнения ремонтных работ.

Письмами от 28.10.2020 и 17.11.2020 общество уведомило предпринимателя о необходимости освобождения и возврата нежилого помещения в связи с истечением срока действия договора аренды.

19.11.2020 предприниматель обратилась к обществу с письмом, в котором просила о продлении договора аренды нежилого помещения на четыре года.

01.12.2020 общество информировало предпринимателя об отказе в продлении договора аренды на новый срок в связи с истечением срока его действия и несвоевременным уведомлением о намерении продлить арендные отношения. Также в данном письме общество повторно предложило предпринимателю возвратить арендованное имущество.

Отказ в возврате нежилого помещения послужил основанием для обращения общества с первоначальным иском в суд.

Встречный иск предпринимателя мотивирован утверждением о выполнении неотделимых улучшений в помещении и продлении договора аренда действиями сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 ГК РФ) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, арендатор обязан по окончанию срока действия договора или при досрочном его расторжении, вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемое помещение в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, не позднее последнего дня срока действия данного договора (п.п.4.2.17, 10.2 договора).

Принимая во внимание вышеназванные требования законодательства и условия договора, заключенного сторонами, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности требований, заявленных истцом по первоначальному иску, и обязал предпринимателя освободить нежилое помещение и передать его в освобожденном виде обществу в срок не позднее 10 дней с даты вступления решения в законную силу.

Доводы предпринимателя о продлении срока действия договора аренды нежилого помещения были правомерно отклонены судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 6.2 договора аренды нежилого помещения предусмотрено, что если арендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом арендодателя, не менее чем за 30 дней, до окончания действия настоящего договора.

Из материалов дела следует, что уведомление о необходимости освобождения помещения в связи с истечением срока аренды было направлено арендодателем арендатору 28.10.2020.

Из письма предпринимателя в адрес общества от 19.11.2020 следует, что вышеназванное уведомление было получено 30.10.2020, т.е. до истечения срока действия договора аренды.

В то же время, обращение предпринимателя к обществу с просьбой о продлении срока действия договора аренды было направлено 19.11.2020 и получено последним 24.11.2020 г.

Таким образом, предпринимателем был нарушен срок для уведомления общества о продлении договора аренды (не позднее 30.09.2020), а обществом своевременно указано на прекращение действия договора аренды в связи с истечением срока и необходимости возврата арендованного имущества, что позволяет сделать вывод о прекращении арендных отношений между сторонами 31.10.2020 и последующем неправомерном удержании нежилого помещения арендатором.

Предприниматель в апелляционной жалобе указала, что по истечении срока договора аренды от 01.12.2019, т.е. после 31.10.2020 общество выставляло предпринимателю счета: N 193 от 01.11.2020 за аренду помещения за ноябрь 2020 года; N 194 от 21.11.2020 за коммунальные платежи за ноябрь 2020 года; N 11 от 11.01.2021 за аренду помещения за декабрь 2020 года; N 197 от 21.01.2021 за коммунальные услуги за декабрь 2020 года. До настоящего времени общество принимает от предпринимателя оплату по аренде и коммунальным платежам, что подтверждается представленным в материалы дела предпринимателем - платежными документами и самими обществом - актом сверки расчетов за периоды с января 2020 года по ноябрь 2020 года и с 01.12.2020 по 18.02.2021.

Вопреки позиции ответчика, принятие истцом платы не свидетельствует о продлении договора аренды.

Если по истечении договора аренды арендатор не освобождает помещение, он должен вносить плату за пользование помещением вплоть до его освобождения. Законное требование общества о внесении платы за период после 31.10.2020 не свидетельствует о волеизъявлении общества на продление арендных отношений.

В письме от 01.12.2020 общество явно выразило свою волю на освобождение нежилого помещения по адресу ул. Комсомольская/Краснооктябрьская 193/3.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами.

Гражданские права и обязанности возникают из договоров.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статья 420 ГК РФ). Из статей 421 и 422 ГК РФ следует, что юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, для понуждения ответчика к заключению договора истец обязан доказать: факт направления ответчику оферты или иного предложения о заключении договора; наличие у ответчика возможности заключить предлагаемый договор; наличие обязанности у ответчика заключить договор в силу предписания правовых норм ГК РФ, иного закона или добровольно принятых обязательств.

Как видно из материалов дела, предприниматель обратился к обществу, являющемуся собственником нежилого помещения, с офертой - проектом договора аренды нежилого помещения сроком на пять лет, и в отсутствие акцепта, обратился в суд о понуждении заключить договор аренды.

Вместе с тем, договор аренды нежилого помещения не относится к публичным, понятие о котором закреплено в статье 426 ГК РФ, в силу пункта 1 которой публичным признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществить в отношении каждого, кто к ней обратится.

Таким образом, публичный договор заключается коммерческой организацией и потребителем.

При таких обстоятельствах, предпринимателем вопреки статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств того, что заключение спорного договора аренды является для общества обязательным.

Доводы предпринимателя о наличии между сторонами подрядных правоотношений, повторно заявленный в апелляционной жалобе, был рассмотрен судом первой инстанции и правомерно отклонен ввиду следующего.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами отсутствие заключенного договора подряда.

Согласно статье 432, статье 743 Гражданского кодекса Российской Федерации непредставление доказательств согласования сторонами объема и параметров работ, подлежащих выполнению, свидетельствует о незаключенности договора подряда.

Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации (статья 746 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 702, 711, 740, 746 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" следует, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате обусловленных договором работ является их сдача заказчику. Предпринимателем не представлено доказательств как согласования объемов и сроков выполняемых работ, так и принятия обществом выполненных работ.

При изложенных обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии между сторонами подрядных отношений.

Доводы предпринимателя о выполнении подрядных работ до заключения договора аренды не подтверждены допустимыми доказательствами.

Выполнение отдельных, согласованных сторонами работ, на основании агентского договора учтено обществом и оплачено последним путем зачета однородных встречных требований от 30.09.2020. В пункте 3 данного соглашения стороны указали, что в части, не предусмотренной данным соглашением, продолжают действовать условия договора аренды от 01.12.2019.

В заявлении о взаимозачете предприниматель указывала на сумму 367000 рублей. Однако после сверки документов, в соглашении стороны указали на выполнение предпринимателем работ на сумму 158 000 рублей, которая была подтверждена представленными чеками.

Иных упоминаний о поручении обществом проведения работ силами предпринимателя с обязательством оплатить такие работы, в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 4.1.2 договора аренды арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя производить неотделимые улучшения арендованного помещения.

Производимые арендатором несанкционированные неотделимые без вреда улучшения арендованного помещения переходят в собственность арендодателя без возмещения стоимости затрат.

Доказательств согласования производства неотделимых улучшений предпринимателем не представлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Безусловная обязанность по компенсации произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт арендуемого помещения на арендодателя не возложена.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела (часть 1 статьи 64 Кодекса).

Исследовав и оценив представленные истцом доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец не доказал, что спорное помещение нуждалось в капитальном ремонте, произведенные работы (их объем и стоимость) являются неотделимыми улучшениями, и что ответчик дал согласие на проведение работ (согласовал объем и стоимость произведенных улучшений).

Учитывая характер заявленного спора, в предмет доказывания по данному делу входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта, существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта, произвел ли арендатор капитальный или текущий ремонт либо им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества, установить размер затрат арендатора на соответствующие виды ремонта.

Вместе с тем, доказательств невозможности использования спорного помещения в виду его аварийного состояния истцом не представлено, материалами дела не подтверждено.

К предмету доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.

При этом под улучшениями следует подразумевать такие затраты арендатора в объект аренды, которые не только отвечают признакам неотделимости, но и приводят к улучшению стоимостных характеристик объекта аренды. Все вышеуказанные обстоятельства должны наличествовать в совокупности. Отсутствие любого из них влечет отказ в удовлетворении иска.

Согласно акту приема-передачи спорного помещения 01.12.2019 стороны подтвердили, что помещение принято в качественном состоянии, указаний на необходимость капитального ремонта ни в договоре аренды, ни в акте приема-передачи не имеется.

Доводы предпринимателя о том, что нежилое помещение невозможно было использовать по назначению, подлежат отклонению, как не подтвержденные достаточными и допустимыми доказательствами.

Согласно п.4.2.3 договора аренды, арендатор обязуется производить за свой счет текущий косметический ремонт.

Истцом не доказано отнесение произведенных им работ к капитальному ремонту.

Из представленных истцом в материалы дела доказательств не представляется возможным отнести указанную документацию к работам по капитальному ремонту.

Принимая во внимание, что текущий ремонт входит в обязанность предпринимателя и согласия на производство неотделимых улучшений общество не давало, в удовлетворении требований о взыскании 2 704 786,28 рублей следует отказать.

Основания для проведения экспертизы в рассматриваемом случае отсутствуют, так как предпринимателем не доказано наличие поручения со стороны общества на производство работ, соответственно, у общества не возникла обязанность по оплате таких работ.

Риск ненадлежащего оформления фактов хозяйственной жизни лежит в данном случае на арендаторе, самостоятельно производившем улучшения арендованного помещения.

Доводы о процессуальных нарушениях не нашли своего подтверждения. Представленный в материалы дела иск (датирован 11.12.2021, штамп о поступлении в суд 14.12.2021) содержит указание на спорное помещение по адресу ул. Комсомольская/Красноотябрьская 193/3, указание на адрес помещения в процессе спора не изменялось.

Доводам предпринимателя о том, что им не заключался договор аренды нежилого помещения, площадью 86,4 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507100:576, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г. Майкоп, ул.Комсомольская/ Краснооктябрьская, д.193/3, была дана исчерпывающая оценка судом первой инстанции.

Из материалов дела и пояснений сторон следует, что действительно в договоре аренды от 01.12.2019 площадь арендуемого нежилого помещения определена 98 кв.м и указан иной кадастровый номер объекта 01:08:0507100:201.

При этом, в последующем, при постановке на кадастровый учет арендуемого предпринимателем нежилого помещения, была уточнена его площадь и присвоен новый кадастровый номер.

Из пункта 1.1 договора аренды следует, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Адыгея, г.Майкоп, ул.Комсомольская/Краснооктябрьская, д.193/3.

Договор аренды нежилого помещения сторонами исполнялся, что само по себе исключает квалификацию договора в качестве незаключенного.

Апелляционный суд не усматривает в действиях общества злоупотребления правом по смыслу ст. 10 ГК РФ.

Правовые основания для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта не установлены.

Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.

Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Адыгея от 24.01.2022 по делу N А01-4266/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня принятия через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Р.Р. Илюшин

Судьи

Н.В. Нарышкина Т.Р. Фахретдинов