Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2022 г. N 15АП-1966/22 по делу N А53-11863/2021

город Ростов-на-Дону

06 апреля 2022 г.

дело N А53-11863/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 31 марта 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 апреля 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Попова А.А.,

судей Галова В.В., Сулименко О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой О.В.,

при участии:

от истца: представителя Гухаева Е.И. по доверенности от 28.10.2021 (до перерыва), представителя Галкиной А.Е. по доверенности от 28.10.2021 (после перерыва),

от ответчицы: представителя Губской О.С. по доверенности от 04.08.2021 (до перерыва), представителя Хренкова А.С. по доверенности от 04.08.2021 (после перерыва),

от Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону: представителя Кучеевой Н.И. по доверенности от 29.12.2021,

эксперта Твардовского А.А. (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Ростова-на-Дону на решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 декабря 2021 года по делу N А53-11863/2021 по иску администрации города Ростова-на-Дону к индивидуальному предпринимателю Румянцевой Наталье Валерьевне

при участии третьих лиц: Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, публичного акционерного общества "Коммерческий банк "Центр-Инвест", государственного автономного учреждения культуры Ростовской области "Донское наследие", Комитета по охране объектов культурного наследия Ростовской области,

об изъятии нежилого помещения путем выкупа и признания права муниципальной собственности,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ростова-на-Дону (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к индивидуальному предпринимателю Румянцевой Наталье Валерьевне (далее - ИП Румянцева Н.В., ответчица) об изъятии нежилого помещения площадью 158,2 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050704:141, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, д. 87, путем выкупа и признания права муниципальной собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что многоквартирный жилой дом N 87, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, признан аварийным и подлежащим реконструкции постановлением администрации от 05.06.2012 N 864. В связи с тем, что собственниками помещений не принято решение о реконструкции многоквартирного дома, администрацией принято постановление от 20.06.2019 N 516 об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 143 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050704:19, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 87, а также нежилого помещения площадью 158,2 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050704:141, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, д. 87. Обращение с иском обусловлено тем, что ответчица не согласилась с определенным специалистом размером рыночной стоимости нежилого помещения и общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности, а также размером убытков.

Определениями Арбитражного суда Ростовской области от 12.05.2021, от 17.06.2021, от 06.10.2021, от 22.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону, публичное акционерное общество "Коммерческий банк "Центр-Инвест", государственное автономное учреждение культуры Ростовской области "Донское наследие", Комитет по охране объектов культурного наследия Ростовской области.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 22.12.2021 исковые требования удовлетворены, судом изъято путем выкупа у ИП Румянцевой Н.В. в муниципальную собственность объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 158,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 87, по цене, равной 13 086 876 руб. Судом прекращено право собственности ИП Румянцевой Н.В. на нежилое помещение общей площадью 158,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 87, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. Судом признано право муниципальной собственности муниципального образования "Город Ростов-на-Дону" на нежилое помещение общей площадью 158,2 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 87, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение. С ответчицы в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение мотивировано тем, что суд первой инстанции, руководствуясь заключением судебной экспертизы НЭУ "ЦСЭ "Прайм" N 741-А от 06.12.2021, пришел к выводу о том, что рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050704:141 и общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности, а также величина убытков, в том числе упущенной выгоды, причиненных собственнику их изъятием, по состоянию на 06.12.2021, составляет 13 086 876 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения составляет 11 815 000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, составляет 1 271 876 руб.

Администрация обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда первой инстанции изменить, размер выкупной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050704:141 определить на основании отчета об оценке N 20062/09-20 от 04.09.2020, выполненного ООО "ЭУ "Союзэкспертиза".

Доводы апелляционной жалобы сводятся к тому, что суд первой инстанции необоснованно принял в качестве надлежащего доказательства заключение судебной экспертизы, отклонил ходатайство администрации о назначении по делу повторной экспертизы. Администрация ссылается на то, что экспертное заключение не отвечает требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и федеральным стандартам оценочной деятельности, поскольку эксперты, делая вывод о невозможности определения рыночной стоимости объекта при условии признания его аварийным, определили рыночную стоимость объекта, в качестве объектов-аналогов выбрали отличные по площади, назначению и техническому состоянию объекты, которые не являются аварийными. Площадь спорного помещения составляет 117,6 кв.м., а не 158,2 кв.м. Эксперты не применили понижающую корректировку по такому ценообразующему фактору, как состояние здания, из чего следует вывод, что определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения является завышенной и не соответствует действительной стоимости.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчица просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, отказать истцу в удовлетворении апелляционной жалобы.

В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации эксперт может быть вызван в судебное заседание по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда. Таким образом, полномочие суда по вопросу о вызове эксперта в судебное заседание носит дискреционный характер, осуществление которого обусловлено установлением судом обстоятельств, обусловливающих необходимость совершения указанного процессуального действия.

Определением апелляционного суда от 03.03.2022 в судебное заседание вызваны эксперты НЭУ "ЦСЭ "Прайм" Твардовский А.А. и Коваленко Р.В. для дачи пояснений по подготовленному заключению экспертов N 741-А от 06.12.2021, определены вопросы, по которым суд апелляционной инстанции испрашивает представить экспертам пояснения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.03.2022 был допрошен эксперт Твардовский А.А., подготовивший экспертное заключение по настоящему делу, который был предупрежден апелляционным судом за дачу заведомо ложного экспертного заключения, за отказ от дачи пояснений по делу и за дачу заведомо ложных пояснений (статьи 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации).

После опроса эксперта в судебном заседании 24.03.2022 был объявлен перерыв в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации до 31.03.2022, после которого рассмотрение дела было продолжено.

Представители истца и Департамента координации строительства и перспективного развития города Ростова-на-Дону поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение отменить, по делу принять новое решение, которым размер компенсации за изымаемое помещение и убытков определить в размере, указанном в иске. Ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявили.

Представитель ответчицы доводам апелляционной жалобы возражал, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Представитель привёл новый довод, который ранее не заявлялся в судах первой и апелляционной инстанций, согласно которому, в силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Как правило, величина компенсации непроизведённого капитального ремонта составляет 20-30% от рыночной стоимости помещения. В связи с этим, неприменение судебными экспертами поправочного коэффициента в размере 27% на техническое состояние здания, в котором располагается нежилое помещение ответчицы, не привело к неправильному определению рыночной стоимости изымание объекта.

Представитель истца пояснил, что выше указанные разъяснения применяются исключительно в отношении изъятия жилых помещений.

В судебное заседание представители иных лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, выслушав представителей участвующих в деле лиц, эксперта Твардовского А.А., арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, ИП Румянцевой Н.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение площадью 158,2 кв.м., расположенное в многоквартирном жилом доме (далее - МКД) по адресу:

г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, д. 87.

Постановлением администрации города Ростова-на-Дону N 864 от 05.06.2012 МКД N 87 лит. А,А1,А2,Б по ул. Социалистической признан аварийным и подлежащим реконструкции, собственникам помещений МКД предписано в течение 24 месяцев со дня принятия постановления осуществить его реконструкцию.

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о реконструкции МКД в установленный срок, на основании части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации администрацией принято постановление N 516 от 20.06.2019 "Об изъятии для муниципальных нужд доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 87, в связи с признанием многоквартирного жилого дома литер А,А1,А2,Б аварийным и подлежащим реконструкции".

Согласно подпункту 1.3.2 пункта 1.3 постановления N 516 изъятию для муниципальных нужд подлежит нежилое помещение площадью 158,2 кв.м., расположенное на первом этаже в МКД по ул. Социалистическая, 87, в г. Ростове-на-Дону.

Департаментом координации строительства и перспективного развития Ростова-на-Дону проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения о выкупе для муниципальных нужд изымаемого объекта, а именно: заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого помещения; проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Оценка нежилого помещения площадью 158,2 кв.м. проведена оценщиком ООО "ЭУ "Союзэкспертиза" Лемешко Э.В. Согласно отчету N 20062/09-20 от 04.09.2020, подготовленному Лемешко Э.В., стоимость возмещения за изымаемое помещение, расположенное по адресу: ул. Социалистическая, д. 87, а также обязательств по возмещению убытков составляет 9 954 819 руб. Результаты оценки согласованы протоколом заседания городской комиссии от 11.09.2020 N 27.

Ответчице направлены письменные предложения о заключении соглашения об изъятии нежилого помещения с выплатой указанного возмещения.

Несогласие ИП Румянцевой Н.В. с оценкой рыночной стоимости принадлежащего ей нежилого помещения, недостижение соглашения о выкупе послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктом 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно пункту 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 14 от 02.07.2009 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" судам следует учитывать, что, в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае, согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 указанной статьи.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении N 624-О от 28.03.2017 указал на то, что положения статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, направленные на защиту интересов собственников изымаемых для государственных (муниципальных) нужд жилых помещений, в том числе в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, устанавливающие условия изъятия жилого помещения, а также возможность предоставления взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения, конкретизируют положения статей 35 (часть 3) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации о недопустимости произвольного лишения жилища и принудительного отчуждения имущества для государственных нужд без предварительного и равноценного возмещения.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 5, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.12.2017, несоблюдение компетентными органами процедуры изъятия жилого помещения, установленной статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не препятствует собственнику данного жилого помещения требовать в связи с изъятием выплаты возмещения.

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, также сформулирована правовая позиция, согласно которой отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

Из положений части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует необходимость включения в состав подлежащей собственнику помещения выплаты рыночной стоимости помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственника в праве общей собственности, а также всех убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места нахождения, временным пользованием иным помещением до приобретения в собственность другого помещения, переездом, поиском другого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252).

В обоснование исковых требований администрацией был представлен отчет N 20062/09-20 от 04.09.2020, подготовленный оценщиком ООО "ЭУ "Союзэкспертиза" Лемешко Э.В.

Согласно отчету N 20062/09-20 стоимость возмещения за изымаемое помещение, расположенное по адресу: ул. Социалистическая, д. 87, а также обязательств по возмещению убытков составляет 9 954 819 руб.

Возражая против исковых требований, ответчица сослалась на акт N 567-МД от 05.08.2021 о стоимости объекта недвижимости, составленный ИП Герасимовой Е.А., согласно которому стоимость нежилого помещения общей площадью 158,2 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050704:141 составляет 12 689 697 руб., размер убытков 1 530 234 руб.

Определением суда первой инстанции от 06.10.2021 по ходатайству ответчицы назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам НЭУ "ЦСЭ "Прайм" Твардовскому А.А., Коваленко Р.В.

На разрешение экспертам поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050704:141 и общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей долевой собственности, а также определить величину убытков, в том числе упущенной выгоды, причиненных собственнику их изъятием.

Согласно заключению судебной экспертизы N 741-А от 06.12.2021 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050704:141 и общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей собственности, а также величина убытков, в том числе упущенной выгоды, причиненных собственнику их изъятием, по состоянию на 06.12.2021, составляет 13 086 876 руб., в том числе: рыночная стоимость нежилого помещения составляет 11 815 000 руб.; величина убытков, причиненных собственнику изъятием объекта недвижимости, составляет 1 271 876 руб.

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

При этом арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Суд первой инстанции, оценив экспертное заключение в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что экспертное заключение соответствует требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и положениям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является достаточно ясным и полным, не содержит противоречий, не вызывает сомнений относительно его достоверности.

Истец ссылается на то, что экспертное заключение не отвечает требованиям законодательства Российской Федерации о судебно-экспертной деятельности и федеральным стандартам оценочной деятельности, поскольку эксперты, делая вывод о невозможности определения рыночной стоимости объекта при условии признания его аварийным, определили рыночную стоимость объекта, в качестве объектов-аналогов выбрали отличные по площади, назначению и техническому состоянию объекты, которые не являются аварийными. Площадь спорного помещения составляет 117,6 кв.м., а не 158,2 кв.м. Эксперты не применили понижающую корректировку по такому ценообразующему фактору, как состояние здания, из чего следует вывод, что определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость нежилого помещения является завышенной и не соответствует действительной стоимости.

В исследовательской части экспертного заключения указано на то, что в результате признания МКД по адресу: ул. Социалистическая, 87, аварийным и подлежащим реконструкции исследуемое помещение не может быть представлено на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки, т.е. в текущем состоянии не может иметь рыночной стоимости. В соответствии с требованиями Закона N 135-ФЗ, в связи с изъятием исследуемого объекта для муниципальных нужд, в настоящем исследовании определяется рыночная стоимость исследуемого нежилого помещения по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Социалистическая, 87, при условии допущения, что дом не является аварийным, все инженерные коммуникации функционируют в стандартном режиме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции 24.03.2022 был допрошен эксперт Твардовский А.А., подготовивший экспертное заключение по настоящему делу, который был предупрежден апелляционным судом за дачу заведомо ложного экспертного заключения, за отказ от дачи показаний и за заведомо ложную дачу показаний (статьи 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации).

На вопрос суда о том, какой конкретно нормой Федерального закона Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" либо нормами действующих ФСО предусматривается, что при изъятии недвижимого имущества в муниципальную собственность оценщик при определении рыночной стоимости должен исходить из того, что данный объект находится в здании с надлежащим техническим состоянием, эксперт ответил, что соответствующие нормативные требования отсутствуют. При этом эксперт пояснил, что исходя из понятия рыночной стоимости, предусмотренного в Федеральном законе Российской Федерации N 135-ФЗ от 29.07.1998 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", рыночная стоимость представляет собой цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, в том числе объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки. В данном случае МКД и земельный участок изымаются для муниципальных нужд, МКД признан аварийным, действующее законодательство не предусматривает продажу на открытом рынке в условиях конкуренции объектов, имеющих аварийный характер. В связи с данными обстоятельствами, эксперты при исследовании указали на то, что поскольку цель оценки является определение размера выплаты лицу, у которого изымается имущество для муниципальных нужд по рыночной стоимости, то они исходили из допущения того, что объект оценки находится в здании с надлежащим техническим состоянием.

На вопрос суда о том, будут ли являться равноценными нежилое помещение, расположенное в здании с надлежащим техническим состоянием, и нежилое помещение, расположенное в аварийном здании, эксперт ответил, что аварийный объект не может сравниваться с неаварийным, на рынке аварийный объект не может быть продан в силу действующего законодательства как объект ненадлежащего качества, не способный к обороту.

На вопрос суда о том, как можно определить рыночную стоимость объекта, который по сути не способен к обороту из-за ненадлежащего качества, эксперт ответил, что данный вопрос и был предметом исследования при проведении экспертизы. Поскольку данный объект является аварийным, прецеденты сравнения аварийного объекта с неаварийными отсутствуют, то такой объект сравнивается с другими аналогичными объектами, но не аварийными.

На вопрос суда о том, что используется ли при проведении оценочных экспертиз "Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", издание 4, под ред. Лейфера Л.А., эксперт ответил утвердительно.

На вопрос суда о том, почему эксперты при проведении исследования не применили соответствующий поправочный коэффициент на техническое состояние здания, эксперт ответил, что объект, признанный аварийным, не может иметь рыночную стоимость, в связи с чем поправочный коэффициент не применяется, рыночная стоимость аварийного объекта может быть определена только с учетом допущений, о которых сказано ранее.

На вопрос суда о том, каким конкретно ФСО предусматривается, что размер упущенной выгоды в обязательном порядке подлежит определению через размер потенциально возможной, но неполученной арендной платы за сдачу в аренду спорного нежилого помещения, эксперт ответил, что таких требований в ФСО не имеется, эксперты не располагали сведениями о том, что спорное помещение реально сдаётся ответчицей в аренду. Эксперты рассчитали упущенную выгоду в виде размера арендной платы, которую ответчица могла бы получить, если бы объект не изымался, исходя из того, что спорное помещение имеет коммерческое назначение и может быть передано ответчицей в аренду для извлечения прибыли.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с правомерностью утверждения эксперта по следующим основаниям.

Согласно подпункту "и" пункта 8 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, в отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты.

Согласно пункту 10 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1), утв. приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее - ФСО N 1) объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В силу подпункта "б" пункта 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утв. приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО N 7) при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает, что в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются, в том числе, следующие элементы сравнения: физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики (подпункт "е" пункта 22 ФСО N 7).

Судом апелляционной инстанции установлено, что экспертами применялись сравнительный и доходный подходы при определении рыночной стоимости нежилого помещения, при этом для применения каждого из подходов выбраны 3 объекта-аналога с техническим состоянием "нормальное/хорошее". В рамках сравнительного подхода экспертами введены корректировки, указанные в издании "Справочник оценщика недвижимости 2020. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов. Корректирующие коэффициенты и скидки для сравнительного подхода", под ред. Лейфера Л.А., на условия рынка (скидка на торг), этаж расположения, общая площадь. По доходному подходу экспертами применены корректировки на торг и общую площадь.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что действующим законодательством о судебно-экспертной деятельности и федеральными стандартами оценочной деятельности не предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости объекта недвижимости, признанного аварийным, эксперты обязаны исходить из того, что здание, в котором располагаются оцениваемые нежилые помещения, не является аварийным, все инженерные коммуникации функционируют в стандартном режиме, как на то указано в исследовательской части заключения.

Напротив, пояснения допрошенного в судебном заседании эксперта прямо противоречат разъяснениям, данным Конституционным Судом Российской Федерации в определении N 624-О от 28.03.2017, согласно которым компенсация за изымаемое помещение должна отвечать критерию равноценного возмещения. При этом нормы действующего законодательства не устанавливают правило, в силу которого при изъятии помещений, расположенных в аварийном МКД, собственник изымаемого нежилого помещения был бы вправе рассчитывать на получения дополнительных привилегий и предоставлений со стороны муниципалитета, в том числе в качестве оплаты стоимости приобретения нового помещения в здании с более лучшими техническими характеристиками, а, следовательно, с большей рыночной стоимостью.

Суд апелляционной инстанции не может не учитывать, что изъятие спорного помещения фактически является вынужденной мерой для муниципалитета, т.к. собственники помещений МКД, признанного аварийным, в том числе и ответчица, фактически ненадлежащим образом исполняли свои обязанности по содержанию принадлежащего им имущества (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации) и своевременно не исполнили постановление администрации города Ростова-на-Дону N 864 от 05.06.2012 по осуществлению в течение 24 месяцев со дня принятия постановления реконструкции МКД.

Неправомерные действия или бездействие лица не могут влечь улучшения его правового положения за счёт публично-правового образования. Выплата ответчице стоимости нежилого помещения с более лучшими техническими характеристиками, в том числе за счёт лучшего технического состояния здания явно не соответствует критерию равноценного предоставления и может влечь возникновение неосновательного обогащения, что является недопустимым.

Принимая во внимание, что исследуемый объект находится в здании, признанном аварийным, и экспертами в целях проведения исследования не могли быть использованы объекты-аналоги по характеристикам аварийности, в качестве таковых выбраны здания с надлежащими техническими характеристиками, экспертам следовало при расчётах рыночной стоимости объекта применить поправочный коэффициент на техническое состояние здания.

Так, суд апелляционной инстанции отмечает, что соответствующий поправочный коэффициент на техническое состояние здания "-27%", указанный в издании "Справочник оценщика недвижимости. Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", издание 4, под ред. Лейфера Л.А., был применён оценщиком ООО "ЭУ "Союзэкспертиза" Лемешко Э.В. в отчете N 20062/09-20 от 04.09.2020. При этом определённая специалистом стоимость изымаемого помещения не перестала являться рыночной (применение в объектам-аналогам обоснованных поправочных коэффициентов приводит к получению сведений о действительной рыночной стоимости объекта оценки, а не наоборот, как об этом фактически утверждал допрошенный в судебном заседании эксперт).

В данном случае рыночная стоимость спорного помещения, определенная судебными экспертами на основании исследования объектов-аналогов без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, не может быть признана достоверной и является явно завышенной.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчица не привела обоснованных доводов об отсутствии оснований для применения при оценке спорного нежилого помещения поправочного коэффициента на техническое состояние здания в величине "-27%".

Если данный коэффициент применить к той рыночной стоимости объекта оценки, который был получен судебными экспертами, то надлежит констатировать, что ИП Румянцева Н.В. вправе претендовать на выплату ей в качестве компенсации рыночной стоимости изымаемого помещения в размере 8 624 950 руб.

(11 815 000 руб. - 27%), т.е. в сумме даже меньшей, чем об этом заявила администрация.

Как указывалось ранее, в судебном заседании 31.03.2022 представитель ответчицы привёл новый довод, который ранее не заявлялся им в судах первой и апелляционной инстанций, согласно которому, в силу разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утверждённом Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014, согласно которому выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Как правило, величина компенсации непроизведённого капитального ремонта составляет 20-30% от рыночной стоимости помещения. В связи с этим, неприменение судебными экспертами поправочного коэффициента в размере 27% на техническое состояние здания, в котором располагается нежилое помещение ответчицы, не привело к неправильному определению рыночной стоимости изымание объекта.

Данный довод подлежит отклонению судом апелляционной инстанции не только как заявленный в нарушение норм действующего процессуального законодательства, но и как основанный на неправильном понимании норм материального права.

Действительно в Обзоре судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 имеется указание о том, что выкупная цена изымаемого жилого помещения должна включать сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статья 16 Закона Российской Федерации N 1541-1 от 04.07.1991 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем (публичным собственником) сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Таким образом, на включение в выкупную стоимость изымаемого помещения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт может претендовать исключительно собственник жилого помещения, который приобрёл право собственности в порядке приватизации жилищного фонда, установленного нормами Закона РФ N 1541-1, и только в тех случаях, когда доказано, что за бывшим наймодателем (публичным собственником) помещения сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.

Ни ранее, ни в настоящее время нежилые помещения не приватизировались в порядке Закона РФ N 1541-1, как и публичный собственник нежилого помещения никогда не нёс перед приобретателем обязанности по проведению капитального ремонта здания, в котором располагается данное помещение. В связи с этим, ИП Румянцева Н.В. не вправе претендовать на подобную выплату.

Также суд апелляционной инстанции отмечает, что в сумму убытков, размер которых определен по результатам судебной экспертизы, экспертами включен размер упущенной выгоды в сумме 560 976 руб. в виде неполученных доходов, которые ответчица бы могла получить от передачи имущества в аренду.

Суда апелляционной инстанции отмечает, что в силу прямого указания части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, приведённых в Обзоре судебной практики Президиума Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015, лицо, у которого изымается помещение вправе претендовать на компенсацию убытков, вызванных досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе на упущенную выгоду.

Таким образом, размер упущенной выгоды должен опосредоваться не эфемерным желанием владельца изымаемого помещения, не субъективными допущениями и фантазиями эксперта, а объективными обстоятельствами, связанными с процессом реального использования помещения в хозяйственной деятельности его собственника.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела отсутствуют сведения об использовании спорного помещения ответчицей путем передачи в аренду с целью извлечения прибыли, поскольку спорное помещение используется ответчицей самостоятельно, что сторонами не оспаривалось. В судебном заседании эксперт Твардовский А.А. пояснил, что эксперты не располагали сведениями о том, что спорное помещение реально сдаётся ответчицей в аренду. При данных обстоятельствах, выводы экспертов о включении в размер убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, упущенной выгоды в виде неполученных арендных платежей являются предположительными и не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. В данной части заключение судебной экспертизы также не отвечает признакам достоверности.

Таким образом, оценив заключение судебной экспертизы, а также пояснения эксперта Твардовского А.А., суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что заключение судебной экспертизы N 741-А от 06.12.2021 является ненадлежащим доказательством по делу и не может служить основанием для определения выкупной стоимости спорного нежилого помещения по вышеизложенным обстоятельствам.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что представленный ответчицей акт N 567-МД от 05.08.2021 о стоимости объекта недвижимости, составленный ИП Герасимовой Е.А., согласно которому стоимость нежилого помещения общей площадью 158,2 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050704:141 составляет 12 689 697 руб., размер убытков 1 530 234 руб., также не может служить надлежащим доказательством по делу, т.к. не соответствует положениям Закона N 135-ФЗ, основан лишь на анализе цен рынка недвижимости, мотивированный анализ не приведен, акт не содержит обоснования выбора используемого подхода к оценке рыночной стоимости объекта и объектов-аналогов.

Как было указано ранее, администрацией был представлен отчет N 20062/09-20 от 04.09.2020, подготовленный оценщиком ООО "ЭУ "Союзэкспертиза" Лемешко Э.В., согласно которому стоимость возмещения за изымаемое помещение, расположенное по адресу: ул. Социалистическая, д. 87, а также обязательств по возмещению убытков составляет 9 954 819 руб.

Администрация в суде апелляционной инстанции настаивает на определении стоимости выкупа спорного нежилого помещения на основании отчета N 20062/09-20 от 04.09.2020.

Согласно исследовательской части данного отчета оценщиком применялся сравнительный подход, при этом выбраны 5 объектов-аналогов с техническим состоянием "удовлетворительное", при этом оценщиком применены корректировки, указанные в издании "Справочник оценщика недвижимости.

Том 2. Офисно-торговая недвижимость и сходные типы объектов", издание 4, под ред. Лейфера Л.А., в том числе на условия продажи, состояние здание, нахождение на красной линии, площадь и этаж. Оценщиков ко всем 5 объектам-аналогам применен поправочный коэффициент на техническое состояние здания "-27%".

Оценщиком не применялся затратный подход, поскольку он базируется на расчетных коэффициентах себестоимости строительства, что в данном случае не требуется, а также доходный подход, поскольку отсутствует достоверная информация о предпринимательских доходах об объекта оценки в течение периода владения объектом.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что по данным технического паспорта Ростовского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ" площадь исследуемого нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050704:141 составляет 158,2 кв.м., что соответствует данным, указанным в выписке из ЕГРН, данная площадь применена оценщиком при подготовке отчета.

В соответствии с отчетом N 20062/09-20 от 04.09.2020 рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером 61:44:0050704:141 и общего имущества в МКД с учетом его доли в праве общей долевой собственности составляет 9 384 424 руб.

Стоимость убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, определена оценщиком с учетом стоимости услуг риэлторов (6% от рыночной стоимости изымаемого помещения - 563 065 руб.), размера государственной пошлины за оформление в ЕГРН права собственности на новое помещение (2 000 руб.), стоимости переезда (5 330 руб.), а всего в размере 570 395 руб.

На основании изложенного, размер компенсации, подлежащей выплате ответчице в связи с изъятием нежилого помещения, составляет 9 954 819 руб. и включает в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимого имущества в размере 9 384 424 руб. и убытки в размере 570 395 руб.

В нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ИП Румянцева Н.В. не оспорила достоверность отчета об оценке N 20062/09-20 от 04.09.2020, не доказала, что изложенные в нём сведения о рыночной стоимости изымаемого нежилого помещения утратили актуальность на момент вынесения резолютивной части решения суда первой инстанции, ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявила.

Учитывая обстоятельство того, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требования администрации об изъятии спорного помещения в муниципальную собственность, однако, неверно определил размер компенсации за его изъятие, решение суда первой инстанции подлежит изменению с установлением выкупной цены в размере 9 954 819 руб.

Судебные расходы, связанные с рассмотрением дела в арбитражном суде апелляционной инстанции, в соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчицу как проигравшую сторону по апелляционной жалобе администрации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 22 декабря 2021 года по делу N А53-11863/2021 изменить, изложив абзац 2 резолютивной части решения в следующей редакции:

"Изъять у индивидуального предпринимателя Румянцевой Натальи Валерьевны (ИНН 616803746030, ОГРН 315619600029718) в муниципальную собственность муниципального образования г. Ростов-на-Дону объект недвижимого имущества: нежилое помещение общей площадью 158,2 кв.м., с кадастровым номером 61:44:0050704:141, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, Ленинский район, ул. Социалистическая, 87, посредством выплаты компенсации в общей сумме 9 954 819 руб., включающей в себя рыночную стоимость изымаемого объекта недвижимого имущества в размере 9 384 424 руб. и убытки в размере 570 395 руб.".

В остальной части решение оставить без изменения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Румянцевой Натальи Валерьевны (ИНН 616803746030, ОГРН 315619600029718) в доход федерального бюджета 3 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

А.А. Попов

Судьи

В.В. Галов О.А. Сулименко