Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2022 г. N 09АП-16458/22 по делу N А40-42907/2021

г. Москва

11 апреля 2022 г.

Дело N А40-42907/21

Резолютивная часть постановления объявлена 11 апреля 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2022 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.И. Левченко,

судей Е.Б. Алексеевой, В.В. Валюшкиной при ведении протокола судебного заседания секретарем Д.С. Воронкиным, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы на решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2022 года по делу N А40-42907/21, принятое судьей Е.В. Коршиковой, по иску Общества с ограниченной ответственностью "Русская кухня на Покровке" (ОГРН: 1037739061425, 101000, г Москва, ул. Покровка, д. 17 стр. 1) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 123112, г Москва, проезд 1-й Красногвардейский, дом 21 строение 1) третьи лица: ТУ Росимущества по городу Москве, Департамент культурного наследия города Москвы о признании недействительной сделкой

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Никитин А.Е. по доверенности от А.Е., диплом N ВСБ 0029288 от 04.07.2003;

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Русская кухня на Покровке" (далее - ООО "РКП", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковыми требованиями к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент, ответчик) о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке N М-01-052284 от 2 27.04.2018 в части условия об участии на стороне арендатора ООО "Русская кухня на Покровке".

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ТУ Росимущества по городу Москве, Департамент культурного наследия города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

Заявитель выражает свое несогласие с оценкой, данной судом, установленным по делу обстоятельствам.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) и Картотеке арбитражных дел по веб-адресу www.//kad.arbitr.ru/) в соответствии положениями части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Поскольку апелляционная жалоба подана без пропуска срока на обжалование, лица, участвующие в деле, которые были надлежащим образом извещены в суде первой инстанции, считаются надлежаще извещенными.

В заседании суда апелляционной инстанции 11.04.2022 представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Ответчик и третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в суд апелляционной инстанции не направили.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 АПК РФ, изучив доводы жалобы, заслушав объяснения представителя истца, исследовав и оценив представленные доказательства, Девятый арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены или изменения решения Арбитражного суда города Москвы от 03.02.2022 на основании следующего.

Как установлено судом апелляционной инстанции, между ООО "РКП" и Департаментом в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" 20.01.2017 были заключены договоры купли-продажи недвижимости N 59-4226, N 59-4228 в отношении объектов недвижимости: кадастровый номер 77:01:0001100:1181, площадью 352,1 кв.м. (этаж 2, пом. VII, комн.1-4,В, д), стоимостью 55 527 000,00 руб., кадастровый номер 77:01:0001100:1181, площадью 140,0 кв.м. (подвал, пом-VI, ком.1,2); кадастровый номер 77:01:0001100:1176, площадью 129,7 кв.м. (этаж 1, пом. VII, ком.1-11); кадастровый номер 77:01:0001100:1172, площадью 36,1 кв.м. (антресоль 1, пом.1, ком.1-4); кадастровый номер 77:01:0001100:1188, площадью 213,4 кв.м (этаж 2, пом.1, ком.З-7,7а, 8-15); кадастровый номер 77:01:0001100:1184, площадью 136,0 кв.м. (этаж 2, пом. III, ком.1-9); кадастровый номер 77:01:0001100:1174, площадью 153,7 кв.м. (этаж 2, пом. II, ком.1-10), стоимостью 93 573 000,00 руб., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 17, стр.1.

Отчужденные по договорам купли-продажи недвижимости нежилые помещения расположены в объекте культурного наследия федерального значения "Гостиница у Покровских ворот, нач. ХIХ века, арх. В.П. Стасов".

После регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости, между ООО "РКП" и Департаментом городского имущества города Москвы был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N М-01-052284 от 27.04.2018.

Предметом договора является земельный участок площадью 2 954 кв.м. из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:01:0001100:5, имеющий адресный ориентир: г. Москва, ул. Покровка, д. 17, стр.1, предоставленный в общее пользование на условиях аренды для целей эксплуатации нежилых помещений в здании под магазины, общественное питание, деловое управление, культурное развитие в соответствии с установленным разрешенным использованием земельного участка.

Согласно пункту 1.7 договора, на участке расположено нежилое здание общей площадью 4 560,2 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 17, стр.1, в котором ООО "Русская кухня на Покровке" на праве собственности принадлежат нежилые помещения:

- площадью 129,7 кв.м (этаж 1, пом. VII, ком.1-11) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 апреля 2018 N 77/100/224/2018-8164, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 08 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1176-77/011/2017-2);

- площадью 352,1 кв.м (этаж 2, пом. VII, комн.1-4,В,д) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 апреля 2018 N 77/100/224/2018-8128, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 08 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1181-77/011/2017-2);

- площадью 153,7 кв.м (этаж 2, пом. II, ком.1-10) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 апреля 2018 N 77/100/224/2018-5829, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1174-77/011/2017-2);

- площадью 136,0 кв.м (этаж 2, пом/ III, ком.1-9) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 апреля 2018 N 77/100/224/2018-5826, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1184-77/011/2017-2);

- площадью 213,4 кв.м (этаж 2, пом.1, ком.З-7,7а, 8-15) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 10 апреля 2018 N 77/100/224/2018-5856, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1188-77/011/2017-2);

- площадью 36,1 кв.м (антресоль 1, пом.1, ком. 1-4) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 апреля 2018 N 77/100/224/2018-8235, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1172-77/011/2017-2);

- площадью 140,0 кв.м (подвал, пом.VI, ком.1,2) (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 09 апреля 2018 N 77/100/224/2018-8145, запись в Едином государственном реестре недвижимости от 14 февраля 2017 г. N 77:01:0001100:1178-77/011/2017-2).

Согласно пункту 3.2. договора, арендная плата арендатору 1 начисляется с 08 февраля 2017 года (с даты государственной регистрации права собственности на помещения в Здании).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 27 января 2021 года по делу N А40-3578/20-176-28 признаны недействительными ничтожные сделки - договоры купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 20.01.2017 N 59-4226 и от 20.01.2017 N 59-4228, заключенные между Департаментом и ООО "Русская кухня на Покровке".

При рассмотрении дела судами установлено, что договоры купли-продажи недвижимости были заключены Департаментом с нарушением установленного действующим законодательством порядка приватизации, и в отсутствие полномочий по распоряжению недвижимым имуществом, находящимся в собственности Российской Федерации.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10.03.2021 по делу N А40- 69007/20 Департаменту отказано в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим права собственности Российской Федерации на объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0001100:1132, 77:01:0001100:1138, 77:01:0001100:1137, 77:01:0001100:1151, 77:01:0001100:1136, 77:01:0001100:1146, 77:01:0001100:1144, 77:01:0001100:1147, 77:01:0001100:1149, 77:01:0001100:1145, 77:01:0001100:1143, 77:01:0001100:1142, 77:01:0001100:1141, 77:01:0001100:1140, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д.17, стр.1; и обязании Территориального управления Росимущества в городе Москве снять с кадастрового учета объекты недвижимости с кадастровыми номерами 77:01:0001100:1132, 77:01:0001100:1138, 77:01:0001100:1137, 77:01:0001100:1151, 77:01:0001100:1136, 77:01:0001100:1146, 77:01:0001100:1144, 77:01:0001100:1147, 77:01:0001100:1149, 77:01:0001100:1145, 77:01:0001100:1143, 77:01:0001100:1142, 77:01:0001100:1141, 77:01:0001100:1140, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д.17, стр.1, а также аннулировании из Единого государственного реестра недвижимости имеющихся сведений о правах Российской Федерации и существующих обременениях в отношении указанных объектов недвижимости. Судебный акт вступил в силу 15.07.2021.

В рамках указанного дела, установлено, что право собственности Российской Федерации на здание возникло в 1991 году в силу закона и не прекращалось, из собственности Российской Федерации не выбывало.

Учитывая, что договор аренды земельного участка N М-01-052284 от 27.04.2018 заключен с лицом, не являющимся правообладателем объекта недвижимости в здании, истец полагает, что указанный договор является недействительной (ничтожной) сделкой со ссылкой на положения статей 166, 168 ГК РФ.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно статьей 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В данном случае, право собственности на помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 17, стр. 1 у ООО "РКП" не возникло, в связи с чем, земельный участок не мог быть предоставлен в аренду истцу по правилам статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, предоставляемого правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельном участке N М-01-052284 от 27.04.2018 в части условия об участии на стороне арендатора ООО "РКП" заключен в нарушение норм действующего законодательства и является недействительной (ничтожной) сделкой в силу положений статьи 168 ГК РФ, ввиду чего судом первой инстанции удовлетворены заявленные требования.

Ссылки ответчика на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2012 по делу А40-43648/09 не имеют правового значения в контексте рассматриваемого спора, поскольку отказ в иске Федерального агентства по управлению имуществом (Росимущества) в отношении признания права собственности Российской Федерации на нежилые помещения площадью 3 225,9 кв.м., расположенные по адресу: г.Москва, ул.Покровка, д.17, стр.1, был обусловлен исключительно ненадлежащим способом защиты права, что прямо подтверждается текстом соответствующего судебного акта.

Отказ в иске в связи с ненадлежащим способом защиты права не влечет за собой прекращение или изменение материального правоотношения.

В этой связи, данный судебный акт не может повлиять на право собственности Российской Федерации, возникшее в 1991 году на основании закона в отношении всего Здания, факт наличия которого установлен и подтвержден вступившими в законную силу судебными актами.

Спор о праве публичной собственности между городом Москвой и Российской Федерацией разрешен в отношении всего здания вступившим в законную силу судебным актом: Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 марта 2021 года по делу N А40-69007/2020, оставленным без изменения Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.07.2021, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 18.10.2021, Определением ВС РФ от 15.02.2022 N 305-ЭС21-29052

Суд кассационной инстанции в Постановлении от 18.10.2021 по делу N А40-69007/2020 указал на следующее: отклоняя ссылку на решение Арбитражного суда города Москвы от 31.05.2012 по делу N А40-43648/2009, суды исходили из того, что в рамках рассмотрения указанного дела, обстоятельств, применительно к рассматриваемым требованиям, не установлено, судом не сделано выводов об отсутствии права собственности Российской Федерации в отношении каких-либо помещений здания; в удовлетворении требований отказано в связи с избранием ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Сделки по отчуждению в частную собственность коммерческих организаций отдельных помещений здания, заключавшиеся Департаментом в различные временные периоды либо уже признаны ничтожными вступившими в законную силу судебными актами

Помещения здания в настоящее время находятся в фактическом владении арендатора Территориального управления Росимущества в городе Москве, что так же установлено судом в рамках дела А40-69007/2020.

Ссылки ответчика на пункт 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" не имеют правового значения, поскольку предметом данного спора является не взыскание арендной платы, а признание ничтожной сделкой договора аренды земельного участка, заключенного между ответчиком и истцом в части оспариваемого условия.

Поскольку право собственности ООО "РКП" на отчужденные Департаментом помещения здания не возникло именно с момента заключения оспоренных договоров купли-продажи недвижимости, в связи с чем заключенный Департаментом имущества с ООО "РКП" договор аренды земельного участка N М-01-052284 от 27.04.2018 в части условия об участия на стороне арендатора ООО "РКП" является ничтожной сделкой, как противоречащий в данной части существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, так же именно с момента его заключения, поскольку был заключен с лицом, на которое соответствующие права и обязанности в силу закона не возложены.

Утверждение ответчика о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, а к рассматриваемым отношениям подлежат применению нормы пункт 1 статьи 451 ГК РФ (изменение и расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств) не состоятельны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 94 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации": "согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной. В случае удовлетворения иска в решении суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной".

Ссылка ответчика на недобросовестность действий истца судом первой инстанции обоснованно отклонена, поскольку как установлено судом в рамках дела N А40-3578/2020, о факте ничтожности оспоренных договоров купли-продажи недвижимости N 59-4226 и N 59-4228 ООО "РКП" стало известно из решения Арбитражного суда города Москвы от 30 августа 2019 года по делу N A40-130545/19 по иску ООО "Валиоль-1" к Департаменту имущества о предоставлении государственной услуги по выкупу других помещений, расположенных в том же здании.

Доводы ответчика о каких-либо недобросовестных процессуальных действиях истца в рамках рассмотрения дела N А40-3578/2020, а равно рассматриваемого дела, не имеют правового значения, поскольку в соответствии со статьями 12 ГК РФ и 8 АПК РФ, стороны свободны в выборе способа защиты права и использовании процессуальных прав.

Доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения арбитражного суда.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено. Оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 176, 266 - 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 03 февраля 2022 года по делу N А40-42907/21 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

Левченко Н.И.

Судьи

Алексеева Е.Б. Валюшкина В.В.