Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 мая 2022 г. N 17АП-16656/14 по делу N А60-38881/2013

г. Пермь

05 мая 2022 г.

Дело N А60-38881/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 26 апреля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 мая 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Макарова Т.В.,

судей Гладких Е.О., Даниловой И.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Малышевой Д.Д.,

при участии в судебном заседании в режиме веб-конференции:

представителя конкурсного управляющего Большакова Е.А. - Смолиной Д.Н. (паспорт, доверенность от 08.12.2021);

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего Большакова Е.А.

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 03 марта 2022 года

о признании недействительными торгов по продаже земельного участка площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, состоявшиеся 18.09.2017; признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 20.09.2017, площадью 920 кв. м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, заключенного между ИП Васильевым А.А. в лице конкурсного управляющего Большакова Е.А. и Кобеевой Гульнар Каиржановной, применении последствий недействительности сделки,

вынесенное в рамках дела N А60-38881/2013

о банкротстве индивидуального предпринимателя Васильева Алексея Алексеевича (ОГРНИП 305667431800056, ИНН 890500229775),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Арамильского городского округа

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 14.10.2013 к производству суда принято заявление Елькина Владимира Ивановича о признании индивидуального предпринимателя Васильева Алексея Алексеевича несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.12.2013 (резолютивная часть от 27.11.2013) требования Елькина В.И. признаны обоснованными, в отношении ИП Васильева А.А. введена процедура банкротства - наблюдение. Временным управляющим должника утвержден Стуков А.В., член Некоммерческого партнерства "Центральное агентство антикризисных менеджеров".

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.07.2014 (резолютивная часть от 16.07.2014) ИП Васильев А.А. признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, судом применены в отношении должника правила банкротства застройщиков, предусмотренных параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2014 (резолютивная часть от 29.10.2014) конкурсным управляющим должника утвержден Большаков Евгений Александрович, член НП "Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа".

В Арбитражный суд Свердловской области 16.04.2019 поступило заявление Купряшина Александра Николаевича, Пузыревой Татьяны Леонидовны и Хорюшиной Лидии Семеновны о признании недействительными торгов по продаже земельного участка площадью 920 кв.м. с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенного по адресу: Свердловская обл., г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131А, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов (далее - спорный земельный участок, земельный участок N 66:33:0101009:3719), состоявшихся 18.09.2017, и заключенного по их результатам 20.09.2017 между Васильевым А.А. в лице конкурсного управляющего Большакова Е.А. и Кобеевой Гульнар Каиржановной договора купли-продажи спорного земельного участка.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2019 признаны недействительными торги по продаже спорного земельного участка площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, состоявшиеся 18.09.2017, а также заключенный между ИП Васильевым А.А. в лице конкурсного управляющего Большакова Е.А. и Кобеевой Г.К договор купли-продажи от 20.09.2017. Применены последствия недействительности сделки в виде обязания Кобеевой Г.К. возвратить в конкурсную массу должника спорный земельный участок. В удовлетворении требований в остальной части отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 определение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2019 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 03.02.2020 определение Арбитражного суда Свердловской области от 31.07.2019 по делу N А60-38881/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 13.02.2020 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления Купряшина А.Н., Пузыревой Т.Л., Хорюшиной Л.С. о признании сделки с Кобеевой Г.К. недействительной и зарегистрированного права собственности отсутствующим на 25.03.2020.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2020 в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2020 оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2021 определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2020 по делу 3 А60-38881/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 по тому же делу оставлены без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2021 определение Арбитражного суда Свердловской области от 11.11.2020, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2021 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.05.2021 по делу N А60-38881/2013 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 11.01.2022 назначено судебное заседание по рассмотрению заявления Купряшина А.Н., Пузыревой Т.Л., Хорюшиной Л.С. о признании сделки с Кобеевой Г.К. недействительной и зарегистрированного права собственности отсутствующим на 31.01.2022.

В порядке статьи 51 АПК РФ к участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена Администрация Арамильского городского округа.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2022 признаны недействительными торги по продаже земельного участка площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, состоявшиеся 18.09.2017, а также заключенный между ИП Васильевым А.А. в лице конкурсного управляющего Большакова Е.А. и Кобеевой Г.К договор купли-продажи земельного участка от 20.09.2017. Применены последствия недействительности сделки: на Кобееву Г.К. возложена обязанность возвратить в конкурсную массу ИП Васильева А.А. земельный участок, площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов. В остальной части в удовлетворении заявления отказано.

Конкурсный управляющий Большаков Е.А., не согласившись с принятым судебным актом обжаловал его в апелляционном порядке, просит определение отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявления Купряшина А.Н., Пузыревой Т.Л., Хорюшеной Л.Д. в полном объеме.

В апелляционной жалобе ссылаясь на то, что при обжаловании определения от 16.03.2021 о возмещении судебных расходов Купряшин А.Н. и Пузыреыва Т.Л. в своих апелляционных жалобах указали на то, что они не поддерживают заявленные в 2019 году коллективные исковые требования, указывает на то, что при повторном рассмотрении дела суду следовало определить круг заявителей, в случае, если выводы об отказе двух заявителей от своих требований подтвердились - поставить вопрос о прекращении производства в части их требований, либо о замене заявителей на других лиц. Кроме того, считает, что суд первой инстанции не исследовал обстоятельства, на которые указала Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, направляя дело на новое рассмотрение; отразил в качестве установленных обстоятельств предположения заявителей, указанные ими в исковом заявлении. Считает, что при принятии обжалуемого судебного акта суд первой инстанции не учел, что действующими нормами жилищного законодательства не предусмотрено отнесение одного и того же имущества к общему имуществу сразу трех многоквартирных домов; делая вывод о ничтожности сделки по распоряжению спорным земельным участком и возвращая имущество обратно в собственность ИП Васильева А.А., создана правовая неопределенность относительно земельного участка. Ссылаясь на то, что дело уже трижды рассматривалось в суде первой инстанции, указывает на то, что суду необходимо было по существу разрешить вопросы о выделении из площади спорного земельного участка площадей, необходимых для эксплуатации многоквартирных домов. Считает, что суду необходимо было исследовать вопросы: соответствуют ли земельные участки с домами N N 133, 131 и 16А нормативным требованиям и обеспечивают ли они нормальную эксплуатацию многоквартирных домов, расположенных на них; расположена ли на спорном земельном участке какие-либо объекты, без которых невозможна нормальная эксплуатация многоквартирных домов на прилегающих участках. Настаивает на том, что судом первой инстанции не были исследованы обстоятельства введения трех многоквартирных домов в эксплуатацию, выдачи Администрацией Арамильского городского округа разрешений домов на ввод в эксплуатацию; именно органы местного самоуправления обязаны, независимо от того, в чьей собственности находился земельный участок при строительстве, принять меры по формированию земельных участков под многоквартирными домами, проверять проектную документацию для введения домов в эксплуатацию, а также хранить информацию относительно планирования территории, на которой расположены многоквартирные дома. Оспаривает выводы суда о наличии у конкурсного управляющего обязанности до совершения оспариваемой сделки принять меры по выделению из площади спорного земельного участка площадей, которые необходимы собственникам для эксплуатации их многоквартирных домов (по формированию земельных участков под многоквартирными домами либо о выделении земельных участков). Считает, что суд первой инстанции незаконно и необоснованно освободил органы местного самоуправления от обязанностей по формированию земельных участков под многоквартирными домами заявителей, которые не согласны с площадями ранее выделенных им участков.

До начала судебного заседания от представителя Хорюшиной Л.С. и Ибрагимовой А.А. - Шитова Г.Ю. поступило ходатайство об отложении судебного заседания, в котором последний просил об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции (онлайн-заседании).

Вместе с тем, судебное заседание в режиме веб-конфернции с участием представителя Хорюшиной Л.С. и Ибрагимовой А.А. не представилось возможным провести, поскольку соответствующее ходатайство об участии в судебном заседании с использование информационной системы "Картотека арбитражных дел" (в режиме веб-конфернции), было подано незаблаговременно, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствовала возможность удовлетворять данное ходатайство (документы передаются судье не мгновенно после их подачи, что делает крайне затруднительным рассмотрение и удовлетворение указанного ходатайства, поступившего в день судебного заседания).

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить, что добросовестное поведение участника процесса заключается, в том числе, в заблаговременном раскрытии всех своих доводов, заявлений и ходатайств с целью своевременного и качественного реагирования на эти заявления как со стороны суда, так и со стороны иных участников процесса.

Действия представителя Хорюшиной Л.С. и Ибрагимовой А.А. - Шитова Г.Ю. обладающего информацией о дате судебного заседания и заявляющего ходатайство об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции в просительной части ходатайства об отложении судебного заседания, не может быть признано добросовестным процессуальным поведением (часть 2 статьи 41 АПК РФ). В связи с этим риск возможных связанных с таким поведением технических неполадок, не позволивших заявителю присоединиться к назначенному судом заседанию в онлайн-режиме, несет сам заявитель ходатайства.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддержала доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в соответствии со статьями 266, 268 АПК РФ.

Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, с учетом доводов сторон, по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, считает, что не имеется оснований для изменения или отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, заявитель Купряшин А.Н. является собственником жилого помещения кв. N 36, кадастровый номер 66:33:0101009:4341, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Октябрьская, д. 133 (введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию N 18-14 от 21.03.2014 г. выданного Администрацией Арамильского городского округа, кадастровый номер 66:33:0101009:3787), на земельном участке площадью 2597 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:2152, категория: земли населенных пунктов - для размещения многоэтажной жилой застройки (многоквартирные жилые дома), расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина, 18/ул. Октябрьская, 133.

Заявитель Пузырева Т.Л. является собственником жилого помещения кв. N 8, кадастровый номер 66:33:0101009:2393, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Октябрьская, д. 131 (введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод в эксплуатацию N 21-13 от 03.07.2013 г. выданного Администрацией Арамильского городского округа), на земельном участке площадью 670 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:199, категория: земли населенных пунктов - для размещения домов многоэтажной жилой застройки (малоэтажный жилой дом), расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131.

Заявитель Хорюшина Л.С. является собственником жилого помещения кв. N 32, кадастровый номер 66:33:0101009:2802, находящегося в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Ленина, 16 А, на земельном участке площадью 1480 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:107, категория: земли населенных пунктов - для индивидуальной жилой застройки, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Ленина 16 А.

Между указанными выше многоквартирными жилыми домами ул. Октябрьская, 131, ул. Октябрьская, 133 и ул. Ленина 16 А (земельными участками на которых они расположены) находится земельный участок площадью 920 кв.м. с кадастровым номером 66:33:0101009:3719. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А.

Из открытых источников - ресурс Электронные системы Поволжья (http://el-torg.com/auctions номер сообщения 2134363) Истцам стало известно, что земельный участок площадью 920 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:3719, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, был выставлен на торги конкурсным управляющим ИП Васильева Алексея Алексеевича Большаковым Е.А., 18.09.2017 г. торги были признаны состоявшимися: победителем признана Кобеева Гульнар Каиржановна.

С ответчиком Кобеевой Гульнар Каиржановной 20.09.2017 заключен Договор купли-продажи имущества по которому ей в собственность был передан земельный участок, площадью 920 кв.м, кадастровый номер 66:33:0101009:3719, категория: земли населенных пунктов - для размещения малоэтажных многоквартирных жилых домов, расположенном по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, 13.11.2017 г. за Кобеевой Гульнар Каиржановной было зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок (номер государственной регистрации права N 66:33:0101009:3719-66/019/2017-2).

Как указывают заявители, указанный земельный участок площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, будучи включенным в конкурсную массу должника Васильева А.А., фактически является внутридомовой (дворовой) территорией многоквартирных домов на которой расположено (находится) общее имущество собственников многоквартирных домов (тротуары, элементы озеленения, детская площадка, проезд, парковка, люки для доступа к коммуникациям). Проезд (подъезд) к многоквартирным домам по ул. Октябрьская. 131 и ул. Ленина, д. 16 А возможен исключительно через земельный участок, при этом практически вся площадь земельного участка используется жителями (занята общим имуществом собственников помещений) многоквартирного дома, соответственно, необходима собственникам помещений для эксплуатации ими многоквартирного дома.

Полагая, что у собственников жилых помещений возникло право общей долевой собственности на земельный участок между многоквартирными жилыми домами и возникло ранее права собственности Кобеевой Г.К., заявители обратились в арбитражный суд с заявлением о признании торгов по продаже земельного участка недействительными, о признании договора купли-продажи от 20.09.2017 недействительной сделкой и признании зарегистрированного права собственности отсутствующим.

В целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, исходя из правовой природы общего имущества такого дома как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, в пункте 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) закреплено правило о принадлежности земельного участка, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, собственникам помещений в многоквартирном доме. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" общая долевая собственность собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок, на котором расположен этот дом, оформляется с использованием процедур формирования земельного участка и последующего проведения его государственного кадастрового учета.

Согласно пункту 2 статьи 129 Закона о банкротстве мероприятия по формированию конкурсной массы должника, в том числе, направленные на обособление его имущества от имущества других лиц, осуществляет конкурсный управляющий, который представляет должника в гражданском обороте.

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно статье 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пункт 1 статьи 129 ЖК РФ определяет момент приобретения права собственности членом Жилищно-строительного кооператива - в момент выплаты паевого взноса полностью. При этом законодатель в пункте 2 указанной статьи установил, что при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищно-строительного кооператива на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе распространяется действие главы 6 ЖК РФ, то есть режим общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В выписках сведений об основных характеристиках, предоставленных филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" земельный участок с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, площадью 920 кв.м. образован из земельного участка с кадастровым номером 66:33:0101009:423, площадью 1089 кв.м., который был снят с кадастрового учета правообладателем 29.04.2014.

Земельные участки под многоквартирными жилыми домами, расположенными по адресам: г. Арамиль, ул. Октябрьская, д. 133, г. Арамиль, ул. Октябрьская 131 и г. Арамиль, ул. Ленина. 16А к началу проведения строительных работ не находилась в публичной собственности, они принадлежали застройщику: в целях строительства многоквартирных домов предприниматель Васильев А.А. приобрел у частных лиц в собственность несколько уже сформированных, имеющих определенные границы, смежных земельных участков с разрешенным видом использования "для индивидуального жилищного строительства"; границы данных участков определялись без учета места расположения многоквартирных домов.

Процедуры формирования земельных участков и последующего проведения их государственного кадастрового учета под МКД, расположенными по адресам: Свердловская область, Сысертский район, город Арамиль, ул. Октябрьская, д. 133, д. 131; ул. Ленина, 16 А, ни до начала строительства, ни после введения в эксплуатацию Васильевым А.А. или конкурсным управляющим не проводились.

Поскольку участки изначально находились в собственности застройщика-Васильева А.А., на нем лежала обязанность не только по передаче гражданам в единоличную собственность построенных помещений в многоквартирных домах, но и в общую долевую собственность земельных участков, сформированных по правилам пункта 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Собственник - застройщик, конкурсный управляющий его имуществом не вправе были распоряжаться землей в той части, в которой должны быть сформированы земельные участки под многоквартирными домами.

На момент проведения торгов земельный участок не был размежеван, следовательно, конкурсный управляющий не имел права выставлять его на продажу до разрешения соответствующих вопросов о выделении земельного участка.

Необходимо учитывать, что разделение земельного участка, между которым расположены введенные в эксплуатацию многоквартирные дома - это сделка с общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, следовательно, стороной в такой сделке выступают сами собственники помещений в многоквартирном доме.

Никто из собственников жилых помещений многоквартирного дома согласия на проведение такой сделки не давал, никаких решений общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по этому вопросу не принималось, более того, вообще никаких общих собраний собственников помещений многоквартирного дома не проводилось.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 61.1 того же Закона сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Поскольку в границах участка 3719 находятся земли, относящиеся к общему имуществу (неразмежёванные земли), договор, заключенный конкурсным управляющим имуществом застройщика по результатам торгов, следует признать ничтожным на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ как противоречащий существу законодательного регулирования - закрепленному в статье 290 названного Кодекса принципу единства судьбы права собственности на расположенное в многоквартирного жилого доме помещение и доли в праве собственности на общее имущество дома, а также как нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений многоквартирного дома).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Процедура банкротства должника проводится в соответствии с параграфом 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", регулирующей банкротство застройщика.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.04.2013 N 13239/12 по делу N А55-16103/2010 изложена правовая позиция, в соответствии которой основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан-участников строительства, как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей.

С учетом изложенных обстоятельств, учитывая, что конкурсный управляющий в силу статьи 129 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ не имел права продавать земельный участок площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А, и продажей данного участка нарушаются права собственников многоквартирного дома, суд полагает, что торги по продаже земельного участка, состоявшиеся 18.09.2017, и договор купли-продажи имущества от 20.09.2017, заключенный между ИП Васильевым А.А. в лице конкурсного управляющего Большакова Е.А. и Кобеевой Г.К. являются недействительными (ничтожными) сделками.

Согласно части 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу части 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.

В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Применяя последствия недействительности сделки, суд преследует цель приведения сторон данной сделки в первоначальное положение, которое существовало до ее совершения.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно счел необходимым возложить на Кобееву Г.К. обязанности возвратить в конкурсную массу ИП Васильева А.А. земельный участок, площадью 920 кв.м. с кадастровым номером 66:33:0101009:3719. расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131 А.

Кроме того, судом первой инстанции были рассмотрены и обоснованно отклонены требования заявителей о признании отсутствующим права собственности Кобеевой Г.К. на земельный участок площадью 920 кв.м с кадастровым номером 66:33:0101009:3719, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Арамиль, ул. Октябрьская, 131А, поскольку торги по продажи земельного участка, состоявшиеся 18.09.2017 и договор купли-продажи имущества от 20.09.2017, признаны недействительными и имущество возвращено должнику. В дальнейшем жильцы многоквартирных домов N 131, 133 (ул. Октябрьская) и N 16А (ул. Ленина) вправе определить свои права в отношении спорного земельного участка.

Также судом первой инстанции были рассмотрены и обоснованно отклонены доводы конкурсного управляющего о том, что заявителями пропущен годичный срок исковой давности мотивированные тем, что оспариваемые в рамках настоящего обособленного спора сделки являются ничтожными, как нарушающие требования закона и при этом посягающая на права и охраняемые законом интересы заявителей, в связи с чем срок исковой давности исчисляется в соответствии с п.1 ст. 181 ГК РФ.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции при рассмотрении дела установлены и исследованы все существенные для принятия правильного судебного акта обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы, изложенные в судебном акте, основаны на имеющихся в деле доказательствах, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и действующему законодательству.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку установленных по настоящему делу обстоятельств и фактических отношений сторон, которые являлись предметом исследования по делу и получили надлежащую правовую оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ и не могут являться основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основаниями к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Свердловской области от 03 марта 2022 года по делу N А60-38881/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Т.В. Макаров

Судьи

Е.О. Гладких И.П. Данилова