Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 июля 2022 г. N 17АП-5791/20 по делу N А50-34215/2019

г. Пермь

04 июля 2022 г.

Дело N А50-34215/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 04 июля 2022 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Поляковой М.А.,

судей Семенова В.В., Ушаковой Э.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Харисовой А.И.,

при участии:

от истца - Сырцев М.С., удостоверение, доверенность от 28.12.2021;

от ответчика - Шемякин Р.А., паспорт, доверенность от 25.11.2019, диплом, Япаров В.М., паспорт, доверенность от 20.05.2019;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Департамента имущественных отношений администрации города Перми, ответчика, автономной некоммерческой организации "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия",

на решение Арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2022 года по делу N А50-34215/2019

по первоначальному иску Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697, ИНН 5902502248)

к автономной некоммерческой организации "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия" (ОГРН 1185958025351, ИНН 5902049765)

третьи лица: муниципальное казенное учреждение "Содержание муниципального имущества" (ОГРН 1025900890938, ИНН 5904082670), общество с ограниченной ответственностью "Пермская сетевая компания" (ОГРН 1075904022644, ИНН 5904176536)

о взыскании долга, расторжении договора, изъятии имущества,

по встречному автономной некоммерческой организации "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия" (ОГРН 1185958025351, ИНН 5902049765)

к Департаменту имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697, ИНН 5902502248)

о внесении изменений в договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных отношений администрации города Перми (далее - истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к Автономной некоммерческой организации "Спортивнооздоровительный центр "Энергия" (далее - АНО СОЦ "Энергия", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды муниципального недвижимого имущества от 13.11.2018 N 3744-18С в сумме 845 314 руб. 13 коп. за период с 01.06.2019 по 31.12.2019, пени в сумме 160 734 руб. 11 коп. за период с 26.03.2019 по 11.12.2019, обеспечительного платежа в размере 745 867 руб. 20 коп.; расторжении договора аренды от 13.11.2018 N 3744-18С; возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить истцу объект муниципального недвижимого имущества, расположенный по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Газеты Звезда/Пушкина, 38/64 в виде: встроенных нежилых помещений на 1 этаже в 2-этажном отдельно стоящем нежилом здании общей площадью 999,8 кв.м (из них основной 999,8 кв.м); встроенных нежилых помещений в подвале, на 1 и 2 этажах в 2-этажном отдельно стоящем нежилом здании общей площадью 1390,8 кв.м (из них. основной 1390,8 кв.м) (с учетом принятого судом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

В порядке ст. 132 АПК РФ судом принято встречное исковое заявление АНО "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия" к Департаменту о внесении изменения в абзац 4 статьи 4.2. договора N 3744-18С аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 13.11.2018 N 3744-18С в следующей редакции: "обеспечительный арендный платеж в размере месячной арендной платы, который засчитывается как платеж за последний месяц аренды по настоящему договору и удерживается арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении 3 настоящего договора в порядке, предусмотренном настоящим договором"; признании не подлежащими начислению арендных платежей за период с 19.06.2019 по 30.09.2019 в сумме 845 316 руб. 16 коп.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2022 года по делу N А50-34215/2019 первоначальный и встречный иск удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взысканы обеспечительный платеж в сумме 745 867 руб. 20 коп., пени в сумме 64 766 руб. 89 коп. Признаны не подлежащими начислению арендные платежи по договору N 3744-18С аренды объекта муниципального недвижимого имущества от 13.11.2018 года за период с 19.06.2019 г. по 30.09.2019 г. в сумме 845 316 руб. 16 коп. В удовлетворении первоначального и встречного иска в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, истец и ответчик обжаловали решение суда в апелляционном порядке.

Департамент считает решение незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований департамента о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора, обязании освободить и возвратить департаменту объект, в части удовлетворения требований АНО СОЦ "Энергия" о признании неподлежащими начислению арендных платежей за период с 19.06.2019 по 30.09.2019 в сумме 845 316,16 руб.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на несогласие с выводом суда о том, что на момент вынесения решения судом задолженность ответчика за спорный период отсутствует, требования истца о расторжении договора, возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить департаменту объект удовлетворению не подлежат. Полагает, что судом не исследован вопрос о наличии либо отсутствии оснований для расторжения договора, предусмотренных п. 7.3.2 договора, п. 3 статьи 619 ГК РФ, первый платеж от ответчика за спорный период поступил 05.02.2020, то есть после предъявления иска, факт несвоевременного внесения арендной платы более двух раз в квартал подтвержден материалами дела, ответчиком не оспаривается. Апеллянт оспаривает вывод суда о наличии оснований для применения пункта 4 статьи 614 ГК РФ в связи с невозможностью АНО СОЦ "Энергия" пользоваться арендуемыми помещениями по назначению за период с 19.06.2019 по 30.09.2019 по причине их затопления. Отмечает, что обоснование невозможности использовать объект аренды по АНО СОЦ "Энергия" не предоставлено. Указанный вывод сделан арбитражным судом при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, при недоказанности имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, вывод, изложенный в решении, не соответствует обстоятельствам дела. В частности к предмету доказывания относится установление обстоятельств об ухудшении для АНО СОЦ "Энергия" условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, о наличии либо отсутствии существенного ухудшения состояния объекта аренды по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и площади объекта аренды в отношении которой возможно уменьшение арендной платы. В обоснование своей позиции ссылается на акты осмотра объектов нежилого муниципального фонда по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, 64/ Г. Звезда, 38 от 25.06.2019, от 08.07.2019, составленными МКУ СМИ при участии АНО СОЦ "Энергия". Полагает, что устранение последствий затопления объекта аренды, произошедшее 19.06.2019 и 21.06.2019, должно быть осуществлено АНО СОЦ "Энергия" и за свой счет. АНО СОЦ "Энергия" не представила доказательств своего добросовестного поведения о том, что в разумные сроки предприняла действия по устранению последствий затопления объекта аренды. Указывает, что судом не дана оценка доводам департамента о наличии дополнительных оснований для расторжения договора, АНО СОЦ "Энергия" не исполнена обязанность по заключению договора теплоснабжения, предоставлена копия страхового полиса со сроком действия с 13.12.2018 по 12.12.2019, за иные периоды копии страховых полисов, заверенных в установленном порядке, департаменту не предоставлены, в материалах дела отсутствуют. Согласно акту сверки от 05.03.2022 за пользование арендованным имуществом с 01.01.2020 не поступил не один платеж по оплате задолженности по арендной плате и пени.

АНО СОЦ "Энергия" в апелляционной жалобе указывает на несогласие с судебным актом в части взыскания неустойки и обеспечительного платежа, отказ в удовлетворении встречного иска в части внесения изменений в договора аренды. Полагает необоснованным отказ в удовлетворении требования АНО "СОЦ "Энергия" об изменении договора аренды, ссылается на изменение правовой ситуации, принятие подзаконного нормативного акта администрацией города Перми, на который ссылался ответчик АНО "СОЦ "Энергия" в обосновании своего требования, что судом не было учтено при вынесении решения. Поскольку размер обеспечительного платежа уменьшен до одномесячного, суд ошибочно применяет номы статьи 451 ГК РФ. Суд делает неверные, противоречивые выводы относительно оснований оставления без удовлетворения требований ответчика АНО "СОЦ "Энергия" о внесении изменений в пункт 4.2. договора аренды. Отмечает, что суд не должен был самостоятельно производить расчет пени за истца, а если и произвел самостоятельную корректировку сумм пени, то должен был ее изложить в решении суда, в понятном сторонам дела виде, для того чтобы можно было бы оспорить расчет, произведенный судом. Следовательно, судом не соблюдены в полном объеме нормы статьи 170 АПК РФ, так как нет расчета сумм пеней, которые подлежат взысканию с ответчика, а также в материалах дела отсутствует расчет истца, который бы удовлетворил суд без корректировки.

До начала судебного разбирательства сторонами представлены письменные отзывы на апелляционные жалобы.

В судебном заседании представители истца и ответчика доводы апелляционных жалоб поддержали, настаивали на отмене судебного акта в обжалуемой ими части.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, представителей в заседание суда апелляционной инстанции не направили, что в соответствии с ч. 3 ст. 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 13.11.2018 департамент имущественных отношений администрации города Перми, с одной стороны, и автономная некоммерческая организация "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия", с другой стороны, заключили договор аренды N 3744-18С объекта муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Газеты Звезда/Пушкина, 38/64 в виде:

- встроенных нежилых помещений на 1 этаже в 2-этажном отдельно стоящем нежилом здании общей площадью 999,8 кв.м (из них основной 999,8 кв.м);

- встроенных нежилых помещений в подвале, на 1 и 2 этажах в 2- этажном отдельно стоящем нежилом здании общей площадью 1390,8 кв.м (из них основной 1390,8 кв.м).

Срок аренды объекта установлен с 20.11.2018 по 19.11.2023. Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.11.2018.

В соответствии с п.п. 4.1, 4.2 договора арендная плата за объект устанавливается в размер, установленном в приложении к договору, арендная плата без учета налога на добавленную стоимость составляет 239 060 руб., вносится ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

Согласно абзацу 4 п. 4.2. договора аренды арендатор обязан в течение 5 дней с момента заключения договора оплатить обеспечительный арендный платеж в размере квартальной арендной платы, который засчитывается как платеж за последний месяц аренды по настоящему договору и удерживается арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении договора в порядке, предусмотренном договором.

Как указал истец, в нарушение п.п. 4.2. договора и ст.614 ГК РФ арендатор не исполнял условия договора по своевременному внесению арендной платы.

Согласно расчету истца, задолженность арендатора по арендной плате составила 845 314 руб. 13 коп. за период с 01.06.2019 по 31.12.2019, что подтверждается сводами по счету.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по оплате арендных платежей за период с 01.06.2019 по 31.12.2019, существенное нарушение условий договора аренды, неисполнение требований, содержащихся в претензии истца от 06.09.2019 N 059-19-32/2- 139 департамент обратился в суд с настоящим иском.

Возражая относительно наличия задолженности по арендной плате, ответчик сослался на отсутствие возможности пользования спорными помещениями в период с 19.06.2019 по 30.09.2019 по вине истца ввиду допущенного противоправного неисполнения обязательства последним по предоставлению арендатору возможности пользоваться объектом аренды по причинам, за которые арендатор не отвечает.

Ответчик в представленном отзыве указывает на факт затопления помещений и невозможность их использовать по назначению в обозначенный период, что подтверждается материалами дела в полной мере, в том числе актами учреждения "Содержание муниципального имущества", в которых было рекомендовано проводить работы по откачке воды, осушению помещений.

Удовлетворяя первоначальный и встречный иск частично, суд первой инстанции исходил из доказанности материалами дела невозможности использования предмета аренды в период с 19.06.2019 по 30.09.2019 по причинам, за которые арендатор не отвечает, отсутствии в связи с этим оснований для расторжения договора и возложении на ответчика обязанности освободить нежилые помещения, отсутствии оснований для изменения договора в части размера обеспечительного платежа по требованию стороны.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд установил следующее.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается предоставление ответчику во временное владение и пользование объекта недвижимости, находящегося в муниципальной собственности, на условиях договора аренды от 13.11.2028 N 3744-18С.

По расчету истца задолженность по арендной плате за период с 01.06.2019 по 31.12.2019 составляет 845 314 руб. 13 коп.

Возражая против удовлетворения иска, ответчик указал на отсутствие возможности пользования помещением в связи с затоплением, заявил встречный иск о признании не подлежащими начислению арендных платежей за период с 19.06.2019 по 30.09.2019 в сумме 845 316 руб. 16 коп.

В пункте 4 ст. 614 ГК РФ указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с разъяснениями п. 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) арендная плата не подлежит взысканию в случае, когда арендатор не имел возможности использовать имущество по назначению по причине, за которую он не отвечает.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса, согласно которому, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Факт затопления арендуемого ответчиком помещения 19 и 21 июня 2019 года подтвержден материалами дела, в том числе актом осмотра от 25.06.2019. Указанным актом зафиксировано, что 19.06.2019 года и 21.06.2019 года произошло затопление водой подвальных помещений N N 1-7 после аварии на сторонних, не входящих в состав объектов сетях трубопроводов в земле у 5 здания по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, д. 64/ул. Г. Звезда, д. 38 со стороны здания по адресу: г. Пермь, ул. Краснова, д. 18. На момент осмотра объектов установлено: уровень воды указанного затопления частично спал. Также в акте от 25.06.2019 года зафиксировано наличие вырытого котлована в месте прокладки сторонних, не входящих в состав объектов трубопроводов на улице у здания по адресу: г. Пермь, ул. Пушкина, д. 64/ ул. Г. Звезда, д. 38 со стороны здания по адресу: г. Пермь, ул. Краснова, д. 18; инженерные сети отопления, водоснабжения, канализации в помещениях объектов - технически исправны; отопление в помещениях объектов отключено. Подвальные помещения NN 1, 2, техподполье: затопление водой - уровень воды в помещении N 2 (лестничная клетка) между ступенями NN 1 - 2 по счету от пола подвала; температура окружающего воздуха 40°С; поверхность стен и перекрытий внутри помещений: температура выше температуры окружающего воздуха; наличие влаги, капель конденсата; отшелушивание окрасочного слоя. Подвальное помещение N 3: затопление водой - уровень воды между ступенью N 2 по счету от пола подвала и уровнем пола помещения N 6; температура окружающего воздуха - 38°С; температура выше температуры окружающего воздуха, наличие влаги, капель конденсата; нерабочее состояние части электрических сетей (системы освещения).

Нахождение объекта в нерабочем состоянии следует из актов осмотра от 27.07.2019, 25.08.2019, 20.09.2019. В частности отмечено наличие сырости/влаги в помещениях электрощитовой, что препятствует безопасной эксплуатации объекта.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о невозможности использования помещения в спорный период по причине, за которую арендатор не отвечает, суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами права и разъяснениями Верховного Суда РФ, пришел к правильным выводам об отсутствии оснований для начисления арендной платы за период с 19 июня 2019 года по 30 сентября 2019 года, что явилось основанием для отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного иска в этой части.

Доводы истца о недоказанности невозможности пользования помещением в спорный период отклоняются.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Как указано выше, в подтверждение невозможности использования объекта истцом по встречному иску представлены акты осмотра от 27.07.2019, 25.08.2019, 20.09.2019, свидетельствующие о небезопасности эксплуатации электросиловой установки в связи с наличием сырости/влаги в помещениях электрощитовой, что Департаментом не опровергнуто. Согласно акту внеочередного осмотра объекта нежилого муниципального фонда от 08.07.2019, составленного МКУ СМИ при участии АНО СОЦ "Энергия", необходимо откачать воду и просушить помещения, для этого необходимо использовать тепловые пушки, либо включить в работу систему отопления здания. Из письма филиала Пермский ПАО "ТПлюс" от 28.02.2022 следует отключение объект недвижимости от теплоносителя до 25.09.2019 (т.6 л.д.50). Ссылка Департамента на акт осмотра от 20.08.20219 (т. 1 лд.115) не состоятельна, поскольку из данного акта не следует эксплуатация объекта по назначению на момент осмотра. Иных доказательств, опровергающих позицию арендатора, материалы дела не содержат.

В этой связи выводы суда об отсутствии у арендатора задолженности за период с 19 июня 2019 года по 30 сентября 2019 года в размере 845 314 руб. 13 коп. надлежит признать правильными.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 26.03.2019 по 11.12.2019 в размере 160 734 руб. 11 коп.

Согласно пункту 1 статьи 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму (неустойку).

Пунктом 6.5 договора установлено, что в случае нарушения арендатором сроков внесения арендной платы за каждый день задержки внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период.

С учетом признанных обоснованными выводов суда первой инстанции об отсутствии задолженности за период с 19 июня 2019 года по 30 сентября 2019 года в размере 845 316 руб. 16 коп., установленного договором аренды от 13.11.2028 N 3744-18С срока внесения арендной платы - не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу, даты внесения арендных платежей в 2019 году надлежит признать правомерными требования истца в части взыскания неустойки за период с 26.03.2019 по 11.12.2019 в сумме 38911,18 руб., в том числе за нарушение срока внесения арендной платы

за апрель 156,44 руб. + 1354,68 руб. (расчет т. 1 л.д.57-59),

за июнь 3575,39 руб.

Задолженность	Период просрочки			Формула	Неустойка
	с	по	дней
-44 932,67	24.04.2019	Оплата задолженности
104 240,76	28.05.2019	28.06.2019	32	104 240,76 32 0.1%	3 335,70 р.
-70 000,00	28.06.2019	Оплата задолженности
34 240,76	29.06.2019	05.07.2019	7	34 240,76 7 0.1%	239,69 р.
-34 240,76	05.07.2019	Оплата задолженности
				Итого:	3 575,39 руб.

за октябрь 18161,46 руб.

Задолженность	Период просрочки			Формула	Неустойка
	с	по	дней
-12 759,24	05.07.2019	Оплата задолженности
235 863,16	26.09.2019	11.12.2019	77	235 863,16 77 0.1%	18 161,46 р.
				Итого:	18 161,46 руб.

за ноябрь 11685,25 руб.

Задолженность	Период просрочки			Формула	Неустойка
	с	по	дней
248 622,40	26.10.2019	11.12.2019	47	248 622,40 47 0.1%	11 685,25 р.
				Итого:	11 685,25 руб.

за декабрь 3977,96 руб.

Задолженность	Период просрочки			Формула	Неустойка
	с	по	дней
248 622,40	26.11.2019	11.12.2019	16	248 622,40 16 0.1%	3 977,96 р.
				Итого:	3 977,96 руб.

Требования истца в остальной части заявлены безосновательно, удовлетворению не подлежат.

Учитывая, что гражданским законодательством неустойка предусмотрена в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение (ст. 330 ГК РФ), в то же время, суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств предоставлено право снижения неустойки (ст. 333 ГК РФ), отклоняя доводы ответчика о несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие оснований для снижения размера неустойки, т.к. предусмотренный договором процент неустойки - 0,1% от величины недоимки арендной платы за расчетный период не является чрезмерным и соответствует обычной договорной практике.

Отказывая в удовлетворении требования истца о расторжении договора аренды от 13.11.2018 N 3744-18С, возложении на ответчика обязанности освободить и возвратить Департаменту нежилые помещения суд исходил из следующего.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Понятие существенного нарушения, как и его квалифицирующие признаки, раскрывается законодателем при помощи оценочных категорий. В каждом конкретном случае вопрос о существенности нарушения должен решаться с учетом всех имеющих значение обстоятельств. При этом доказательства существенных нарушений договора должна представить сторона, обратившаяся в суд.

Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 5 мая 1997 г. "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров").

Вместе с тем, согласно пункту 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Принимая во внимание разъяснения п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", согласно которым договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным, наличие разногласий между сторонами по вопросу обоснованности начисления арендной платы за период невозможности использования объекта по его назначению, выводы суда об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период с 19 июня 2019 года по 30 сентября 2019 года в размере 845 314 руб. 13 коп., суд апелляционной инстанции признает позицию суда первой инстанции об отсутствии оснований для прекращения арендных отношений по требованию арендодателя правомерной.

Доводы Департамента о наличии иных оснований для расторжения договора со ссылкой на п.п. 3.2.8, 3.2.11 договора аренды отклоняются.

В п. 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 указано, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно претензии от 06.09.2019 расторжение договора обусловлено наличием задолженности по арендной плате за спорный период. При этом ответчиком исполнена обязанность как по страхованию объекта, так и заключению договора с ресурсоснабжающей организацией, соответствующие доказательства представлены в материалы дела.

Оснований полагать выводы суда в части взыскания с ответчика обеспечительного платежа в заявленном размере и отказа в удовлетворении встречного иска неправомерными не установлено.

Согласно п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 указанной статьи).

Пунктом 4.2 договора установлена обязанность арендатора в течение 5 дней с момента заключения договора оплатить обеспечительный платеж в размере квартальной арендной платы, который засчитывается как платеж за последний месяц аренды по настоящему договору и удерживается арендодателем в счет возмещения арендных платежей и иных денежных обязательств при расторжении договора в порядке, предусмотренном договором.

Поскольку указанная обязанность ответчиком не исполнена, требования истца в указанной части удовлетворены судом правомерно. При этом судом не установлены основания для изменения договора в части уменьшения размера обеспечительного платежа.

Выводы суда об отсутствии оснований для изменения договора являются правильными, соответствуют требованиям п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 1 статьи 451 ГК РФ установлено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Поскольку истцом по встречному иску не представлено доказательств существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, принятие нормативного акта, которым внесены изменения в форму договора аренды муниципального имущества (постановление администрации г. Перми от 30.07.2019 N 429), таковым обстоятельством не является, учитывая его действие во времени (п. 1 ст. 4 ГК РФ), в отсутствие предусмотренных п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ оснований для изменения договора, отказ в удовлетворении требований истца по встречному иску в части изменения договора надлежит признать правильным.

При указанных обстоятельствах, решение Арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2022 года подлежит изменению на основании п. 3 ч. 1 ст. 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

В пункте 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" указано, что согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 333.17 НК РФ ответчики признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если решение суда принято не в их пользу и истец освобожден от ее уплаты.

При удовлетворении требований истца в сумме 784754,74 руб., отказе в удовлетворении встречного иска в части требования об изменении договора с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлина по иску в сумме 19671,12 руб.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Пермского края от 11 апреля 2022 года по делу N А50-34215/2019 изменить в части удовлетворения первоначального иска и распределения судебных расходов.

Изложить абзац 2 резолютивной части судебного акта в следующей редакции: "Взыскать с автономной некоммерческой организации "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия" (ОГРН 1185958025351, ИНН 5902049765) в пользу Департамента имущественных отношений администрации города Перми (ОГРН 1025900528697, ИНН 5902502248) обеспечительный платеж в сумме 745867,2 руб., пени за период с 26.03.2019 по 11.12.2019 в сумме 38911,18 руб."

Изложить абзац 7 резолютивной части судебного акта в следующей редакции: "Взыскать с автономной некоммерческой организации "Спортивно-оздоровительный центр "Энергия" (ОГРН 1185958025351, ИНН 5902049765) в доход федерального бюджета государственную пошлину по первоначальному иску и встречному иску в сумме 19671,12 руб."

В остальной части судебный акт оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Председательствующий

М.А. Полякова

Судьи

В.В. Семенов Э.А. Ушакова