Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 октября 2022 г. N 15АП-17021/22 по делу N А32-45311/2017

город Ростов-на-Дону

16 октября 2022 г.

дело N А32-45311/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 10 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Долговой М.Ю.,

судей Емельянова Д.В., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ситдиковой Е.А.,

при участии:

от Акуловой О.А.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 25.03.2022,

от Бородина О.С.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 10.08.2022,

от Бутузова А.Н.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 13.01.2021,

от Карташова А.И.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 18.01.2021,

от Ложечник Л.С.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 10.02.2022,

от Морозовой В.Ю.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 13.05.2019,

от Черниковой - Малюги Л.П.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 16.01.2021,

от Федюнина А.В.: представитель Шевчук Р.В. по доверенности от 17.12.2020,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвестстрой-Н"

на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2022 по делу N А32-45311/2017 об обязании заключить дополнительные соглашения к договору

по заявлению конкурсного управляющего жилищно-строительный кооператив "ПАРКОВЫЙ"

к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ-Н",

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительный кооператив "ПАРКОВЫЙ" (ИНН 2311177212, ОГРН 1142311012392),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) жилищно-строительный кооператив "ПАРКОВЫЙ" рассматривалось заявление конкурсного управляющего об обязании общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ-Н" заключить с должником дополнительные соглашения и акт приема - передачи к договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, N ОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П-24-1984, N ОД-2-П-24-1985, N ОД-2-П-24-2008, N ОД-2-П-24-1974.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2022 заявление удовлетворено.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Инвестстрой-Н" обжаловало определение суда первой инстанции от 29.08.2022 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба мотивирована тем, что суд первой инстанции не принял во внимание доводы о том, что само по себе неподписание предусмотренного договором передаточного акта не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче земельных участков покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданных ему земельных участков. Обязанность продавца по передаче земельных участков прекращена, земельные участки не находятся во владении заинтересованного лица, следовательно, отсутствуют основания как для внесения изменения в договоры купли-продажи земельных участков, так и для возложения обязанности передать земельные участки. По мнению подателя жалобы, реализация покупателем плана застройки на земельных участках без учета границ земельных участков, которые были объектами договоров купли-продажи земельных участков, не входит в рамки предпринимательского интереса, риска, обязанности продавца заключить соглашение о внесении изменений в договоры земельных участков.

В отзывах на апелляционную жалобу конкурсный управляющий Броварец Евгения Валерьевна, Акулова Ольга Александровна, Бородин Олег Сергеевич, Бутузов Александр Николаевич, Карташов Алексей Иванович, Ложечник Любовь Семеновна, Мокинова Ксения Алексеевна, Морозова Виктория Юрьевна, Федюнин Алексей Викторович возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель Акуловой Ольги Александровны, Бородина Олега Сергеевича, Бутузова Александра Николаевича, Карташова Алексея Ивановича, Ложечник Любови Семеновны, Мокиновой Ксении Алексеевны, Морозовой Виктории Юрьевны, Федюнина Алексея Викторовича поддержал позицию, изложенную в отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзывов, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.10.2017 принято к производству заявление о признании должника несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.08.2018 ЖСК "Парковый" признан несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден Косинский Олег Викторович.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018, в удовлетворении заявления Сафрыгиной Юлии Ивановны о применении в процедуре банкротства должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", предъявленного в рамках дела о несостоятельности должника ЖСК "Парковый", отказано.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2020 конкурсным управляющим должника утверждена Броварец Евгения Валерьевна.

Как следует из материалов дела, 15.08.2019 конкурсный управляющий ЖСК "Парковый" Косинский Олег Викторович обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением, с учетом уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Инвестстрой-Н" (дело N А32-38886/2019), в котором просил:

1. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" заключить с ЖСК "Парковый" дополнительное соглашение N 3 и акт приема-передачи к договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973 на вновь образованные земельные участки, в следующей редакции:

пункт 1 - Продавец, приняв решение от 20.03.2017 по согласованию с Покупателем о перераспределении границ земельного участка 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, в соответствии с межевым планом от 07.03.2017 образовал и зарегистрировал право собственности за ООО "Инвестстрой-Н" на новый земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:4075 площадью 548 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3752 площадью 174,4 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24, литер Ж;

пункт 2 - внести изменения в пункт 1.1 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.1 Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность, на условиях и в соответствии с договором купли-продажи земельный участок с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:4075 площадью 548 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Пригородная, 24";

пункт 3 - внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.3. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3752 площадью 174,4 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, улица Пригородная, 24 литер Ж. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок не продан, не передан в уставной капитал юридического лица, не является предметом залога иных лиц".

2. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" заключить с ЖСК "Парковый" дополнительное соглашение N 4 и акт приема-передачи к договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973 на вновь образованные земельные участки, в следующей редакции:

пункт 1 - Продавец, приняв решение от 20.03.2017 по согласованию с Покупателем о перераспределении границ земельного участка 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, в соответствии с межевым планом от 07.03.2017 образовал и зарегистрировал право собственности за ООО "Инвестстрой-Н" на новый земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:4076 площадью 550 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3782 площадью 166,1 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.Пригородная, 24, литер З;

пункт 2 - внести изменения в пункт 1.1 договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.1 Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность, на условиях и в соответствии с договором купли-продажи земельный участок с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:4076 площадью 550 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Пригородная, 24";

пункт 3 - внести изменения в пункт 1.3 договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.3. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения на земельном участке расположен жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3782 площадью 166,1 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, улица Пригородная, 24, литер З. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок не продан, не передан в уставной капитал юридического лица, не является предметом залога".

3. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" заключить с ЖСК "Парковый" дополнительные соглашения и акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1983, на вновь образованные земельные участки, в следующей редакции:

пункт 1 - Продавец, приняв решение от 20.03.2017 по согласованию с Покупателем о перераспределении границ земельного участка 23:43:0118001:1983, в соответствии с межевым планом от 07.03.2017 образовал и зарегистрировал право собственности за ООО "Инвестстрой-Н" на новый земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:4078 площадью 300 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3761 площадью 100,5 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24 литер Р;

пункт 2 - внести изменения в пункт 1.1 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1983, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность, на условиях и в соответствии с договором купли-продажи земельный участок с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:4078 площадью 300 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Пригородная, 24;

пункт 3 - внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1983, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.3. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3761 площадью 100,5 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, улица Пригородная, 24, литер Р. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок не продан, не передан в уставной капитал юридического лица, не является предметом залога иных лиц";

4. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" заключить с ЖСК "Парковый" дополнительные соглашения и акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1984, N ОД-2-П-24-1985 на вновь образованные земельные участки, в следующей редакции:

пункт 1 - Продавец, приняв решение от 20.03.2017 по согласованию с Покупателем о перераспределении границ земельного участка 23:43:0118001:1984, 23:43:0118001:1985, в соответствии с межевым планом от 07.03.2017 образовал и зарегистрировал право собственности за ООО "Инвестстрой-Н" на новый земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:4082 площадью 550 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3756 площадью 173,5 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.Пригородная, 24 литер Л.;

пункт 2 - внести изменения в пункт 1.1 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1984, N ОД-2-П-24-1985, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность, на условиях и в соответствии договором купли-продажи земельный участок с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:4082 площадью 550 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Пригородная, 24";

пункт 3 - внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1984, N ОД-2-П-24-1985, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.3. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3756 площадью 173,5 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, улица Пригородная, 24, литер Л. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок не продан, не передан в уставной капитал юридического лица, не является предметом залога иных лиц";

5. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" заключить с ЖСК "Парковый" дополнительные соглашения N 3 и акт приема-передачи к договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-2008 на вновь образованный земельный участок в следующей редакции:

пункт 1 - Продавец, приняв решение от 20.03.2017 по согласованию с Покупателем о перераспределении границ земельного участка 23:43:0118001:2008, в соответствии с межевым планом от 07.03.2017 образовал и зарегистрировал право собственности за ООО "Инвестстрой-Н" на новый земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:4072 площадью 301 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3751 площадью 99,8 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.Пригородная, 24 литер Д;

пункт 2 - внести изменения в пункт 1.1 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-2008, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.1 Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять за плату в собственность, на условиях и в соответствии с договором купли-продажи земельный участок с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:4072 площадью 301 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Пригородная, 24";

пункт 3 - внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-2008, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.3 На момент заключения настоящего дополнительного соглашения на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3751 площадью 99,8 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, в районе улица Пригородная, 24, литер Д. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок не продан, не передан в уставной капитал юридического лица, не является предметом залога иных лиц.

6. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" заключить с ЖСК "Парковый" дополнительные соглашения и акты приема-передачи к договорам купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1974, на вновь образованные земельные участки, в следующей редакции:

пункт 1 - Продавец, приняв решение от 20.03.2017 по согласованию с Покупателем о перераспределении границ земельного участка 23:43:0118001:1974, в соответствии с межевым планом от 07.03.2017 образовал и зарегистрировал право собственности за ООО "Инвестстрой-Н" на новый земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:4080 площадью 300 кв.м с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный под жилым домом с кадастровым номером 23:43:0118001:3673 площадью 94,1 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул.Пригородная, 24, литер М.

пункт 2 - внести изменения в пункт 1.1 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1974, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.1. Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять за плату в собственность, на условиях и в соответствии с настоящим договором купли-продажи земельный участок с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:4080 площадью 300 кв.м. с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, в районе ул. Пригородная 24";

пункт 3 - внести изменения в пункт 1.3 договора купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1974, читать действительным в следующей редакции:

"пункт 1.3. На момент заключения настоящего дополнительного соглашения на земельном участке расположен жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3673 площадью 94,1 кв.м по адресу: Россия, Краснодарский край, город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, улица Пригородная, 24 литер М. Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора отчуждаемый земельный участок не продан, не передан в уставной капитал юридического лица, не является предметом залога иных лиц.

7. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" предоставить в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заключенные с ЖСК "Парковый" оригиналы договоров купли-продажи, заключенных с ЖСК "Парковый" от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1971, N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, N ОД-2-П-24-1974, N ОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П-24-1984, N ОД-2-П-24-1985, N ОД-2-П-24-2008 и иные необходимые документы ООО "Инвестстрой-Н" для государственной регистрации перехода права собственности к ЖСК "Парковый" на земельные участки в течение 3-х дней после вступления судебного акта в законную силу.

8. Обязать ООО "Инвестстрой-Н" предоставить в Управление Росреестра по Краснодарскому краю заключенные с ЖСК "Парковый" оригиналы дополнительных соглашений и акты приема-передачи заключенных с ЖСК "Парковый" к договорам купли-продажи, заключенных с ЖСК "Парковый" от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, NОД-2-П-24-1973, NОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П-24-1984, NОД-2-П-24-1985, NОД-2- П-24-2008 и иные необходимые документы ООО "Инвестстрой-Н" для государственной регистрации перехода права собственности к ЖСК "Парковый" на земельные участки в течение 3-х дней после вступления судебного акта в законную силу.

9. В тексте решения указать, что судебное решение по делу N А32-45311/2017- 48/17 является основанием для Управления Росреестра по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию перехода права собственности от продавца ООО "Инвестстрой-Н" к новому собственнику покупателю ЖСК "Парковый" на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:4072, 23:43:0118001:4075, 23:43:0118001:4076, 23:43:0118001:4078, 23:43:0118001:4080, 23:43:0118001:4082 на основании дополнительных соглашений к договорам купли-продажи заключенных с ЖСК "Парковый" от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, NОД-2-П-24-1973, NОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П-24-1984, NОД-2-П-24-1985, NОД-2-П-24-2008.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2021 дело N А32-38886/2019 по иску конкурсного управляющего ЖСК "Парковый" передано в дело о признании жилищно-строительного кооператива "Парковый" несостоятельным (банкротом) N А32-45311/2017.

Заявление конкурсного управляющего ЖСК "Парковый" об обязании общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТСТРОЙ-Н" заключить с должником дополнительные соглашения и акт приема - передачи к договору купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973 мотивировано следующим.

01.08.2014 на основании протокола общего собрания граждан Земского С.А., Некляева А.А., Наземчук В.Ю. с целью привлечения заинтересованных лиц для строительства индивидуальных жилых домов, создано жилищно-строительный кооператив "Парковый". Председателем правления ЖСК "Парковый" избран гражданин Земсков С.А.

19.01.2018 постановлением возбуждено уголовное дело в отношении Земского С.А. (председателя правления ЖСК "Парковый") по признакам состава преступления предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.

19.02.2018 председатель правления ЖСК "Парковый" Земсков С.А. объявлен розыск.

В настоящее время уголовное дело приостановлено в связи с розыском председателя правления ЖСК "Парковый" Земсков С.А.

24.09.2014 между ООО "Инвестстрой-Н" (продавец) и должником (покупатель) заключены договоры N ОД-2-П-24-1971, N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, N ОД-2-П-24-1974, N ОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П-24-1984, N ОД-2-П-24-1985, N ОД-2-П-24-2008 купли-продажи земельных участков (далее - договоры от 24.09.2014), в соответствии с которым продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять в собственность, на условиях и в соответствии с настоящим договорами земельный участок с кадастровым номером: 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0119001:1985, 23:43:0118001:2008 с разрешенным использованием (назначение) - для индивидуального жилищного строительства, категория земель - земли населенных пунктов, расположенных по адресу: Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Пригородная, 24.

16.01.2015 между ООО "Инвестстрой-Н" и ЖСК "Парковый" заключены дополнительные соглашения к договорам купли-продажи ОД-2-П-24-1971, N ОД-2-П-24- 1972, N ОД-2-П-24-1973, N ОД-2-П-24-1974, N ОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П-24-1984, N ОД2-П-24-1985, N ОД-2-П-24-2008 от 24.09.2014, пункт 2 договоров изложен в редакции: "Цена земельного участка определенная по договоренности между продавцом и покупателем составляет 2 796 500 руб., оплата производится до 01.04.2015".

31.03.2015 постановлением судьи Октябрьского районного суда г. Краснодара наложен арест в виде запрета собственнику, владельцу имущества, распоряжаться и пользоваться следующими объектами недвижимого имущества: в том числе указаны земельные участки с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 3:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0119001:1985, 23:43:0118001:2008.

С учетом наложения ареста на продаваемые земельные участки, ЖСК "Парковый" до отмены ООО "Инвестстрой-Н" ареста (ограничения) для регистрации перехода права собственности на земельные участки не оплачивал денежные средства продавцу.

Членами ЖСК "Парковый" являются: с 15.01.2015 Кайзер Е.М., с 09.07.2015 Бородин О.С., Карташов А.И, Сорокина М.А., Мокинова К.А., Семенчев Р.С., с 31.08.2015 Халявкин С.С., Лысак Ю.И., Герман Ю.Е., Наземчук Ю.В., с 14.01.2016 Пуртов А.А., Крицкая М.Г., Карташова Л.А., Сафрыгина Ю.И., Бутузов А.Н., Федюнин А.В., Постников С.А., Карагодина Л., с 04.10.2016 Димаксян А.В., Крук А.С., Колков Д.Е., с 11.10.2016 Шутов В.Г., Акулова О.А., Ложечник Л.С.

В последствии ЖСК "Парковый" для строительства индивидуальных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами: 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0119001:1985, 23:43:0118001:2008 привлек денежные средства граждан, заключив следующие договоры.

21.11.2014 должник заключил с Бородиным О.С. договор N 25 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:2008.

29.11.2014 должник заключил с Семенчевым Р.С. договор N 26 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:2008.

05.12.2014 должник заключил с Карташовым А.И. договор N 25 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1972.

05.12.2014 должник заключил с Мокиновой К.А. договор N 26 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1972.

19.12.2014 должник заключил с Кайзер Е.М. договор N 27 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4067.

06.02.2015 должник заключил с Самойлович Н.М. договор N 28 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1974.

14.03.2015 должник заключил с Остапчук Р.А. договор N 31 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1973.

21.05.2015 должник заключил с Сорокиной М.А. договор N 35 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1973.

07.08.2015 должник заключил с Лысак Ю.И. договор N 11 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1984.

07.08.2015 должник заключил с Халявкиным С.С. договор N 10 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1985.

19.08.2015 должник заключил с Кринкой М.Г. договор N 8 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1971.

29.08.2015 должник заключил с Бутузовым А.Н. договор N 10 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером: 23:43:0118001:1972.

08.09.2015 должник заключил с Шлиховой (Морозовой) В.Ю. договор N 15 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1972.

12.10.2015 должник заключил с Федюниным А.В. договор N 17 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:2008.

02.12.2015 должник заключил с Сафрыгиной Ю.И договор N 15 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1983.

10.12.2015 должник заключил с Карагодиной Л.И. договор N 14 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровом номером 23:43:0118001:1972.

15.12.2015 должник заключил с Пуртовым А.А. договор N 19 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1983.

03.02.2016 должник заключил с Волынко Л.В. договор N 17 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1972.

19.02.2016 должник заключил с Поповой Г.А. договор N 37 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1985.

20.02.2016 должник заключил с Леоновой Е.Ю. договор N 38 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1984.

09.03.2016 должник заключил с Черниковой-Малюга Л.П. договор N 39 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1983.

24.03.2016 должник заключил с Анисимовым Н.И. договор N 41 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1972.

26.03.2016 должник заключил с Жидковой СВ. договор N 42 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1985.

02.04.2016 должник заключил с Шутовым В.Г. договор N 48 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1971.

21.04.2016 должник заключил с Мищенко А.С договор N 49 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:2008.

03.05.2016 должник заключил с Ложечник Л.С. договор N 58 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером: 23:43:0118001:1985.

25.05.2016 должник заключил с Крук А.С. договор N 72 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:1974.

27.07.2016 должник заключил с Ульяновым А.В. договор N 54 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:2008.

29.07.2016 должник заключил с Акуловой О.А. договор N 36 об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК "Парковый" на участке с кадастровым номером 23:43:0118001:2008.

ЖСК "Парковый" на переданных для строительства от ООО "Инвестстрой-Н" по договорам от 24.09.2014 в собственность ЖСК "Парковый" земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0119001:1985, 23:43:0118001:2008 возведены жилые дома.

ООО "Инвестстрой-Н" обратилось в апреле 2016 года в филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата ФСГРКиК" по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости жилых домов, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984 23:43:0119001:1985 23:43:0118001:2008.

Филиал ФГБУ "Федеральная кадастровая палата ФСГРКиК" по Краснодарскому краю по результатам рассмотрения заявления ООО "Инвестстрой-Н" поставил на кадастровый учет объекты недвижимости, присвоив жилым домам кадастровые номера 23:43:0118001:3750, 23:43:0118001:3762, 23:43:0118001:3751, 23:43:0118001:3673, 23:43:0118001:3752, 23:43:0118001:3674, 23:43:0118001:3753, 23:43:0118001:3782, 23:43:0118001:3754, 23:43:0118001:3784, 23:43:0118001:3755, 23:43:0118001:3785, 23:43:0118001:3756, 23:43:0118001:3789, 23:43:0118001:3761.

20.03.2017 единственным участником ООО "Инвестстрой-Н" (компанией Донбела Инвест ЛТД) принято решение о перераспределении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1982, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0119001:1985, 23:43:0118001:2008.

Согласно пункту 6 решения единственного участника ООО "Инвестстрой-Н" регистрация права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1982, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984 23:43:0119001:1985 23:43:0118001:2008 прекращается в связи с перераспределением границ этих участков.

Право собственности на образованные земельные участки возникает с момента регистрации права в Управлении Росреестра по Краснодарскому Краю.

ООО "Инвестстрой-Н" обратилось в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости, приложив межевой план земельного участка.

24.05.2017 вновь образованным земельным участкам присвоены кадастровые номера 23:43:0118001:4067, 23:43:0118001:4076, 23:43:0118001:4068, 23:43:0118001:4075, 23:43:0118001:4069, 23:43:0118001:4077, 23:43:0118001:4070, 23:43:0118001:4078, 23:43:0118001:4071, 23:43:0118001:4079, 23:43:0118001:4072, 23:43:0118001:4080, 23:43:0118001:4073, 23:43:0118001:4082.

Однако ООО "Инвестстрой-Н" на вновь образованные земельные участки не заключило с ЖСК "Парковый" дополнительных соглашений к договорам от 24.09.2014.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, необходимость обеспечения принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, а также невозможность осуществления государственной регистрации права собственности, конкурсный управляющий ЖСК "Парковый" обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о понуждении ООО "Инвестстрой-Н" к заключению дополнительных соглашений и актов приема - передачи. Исковому заявлению присвоен номер дела А32-38886/2019.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2021 дело N А32-38886/2019 передано в дело о признании жилищно-строительного кооператива "Парковый" несостоятельным (банкротом) N А32-45311/2017.

Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дав надлежащую правовую оценку доводам лиц, участвующих в деле, суд первой инстанции удовлетворил заявленное требование, обоснованно приняв во внимание нижеследующее.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.05.2018, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2018 по делу N А32-45311/2017, отказано в удовлетворении заявления Сафрыгиной Юлии Ивановны о применении в процедуре банкротства должника 11 правил параграфа 7 главы IX Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (банкротство застройщиков).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.10.2021 дело N А32-38886/2019 передано в дело о признании жилищно-строительного кооператива "Парковый" несостоятельным (банкротом) N А32-45311/2017.

Указанное определение не обжаловалось, вступило в законную силу, ввиду чего требования конкурсного управляющего ЖСК "Парковый" о понуждении ООО "Инвестстрой-Н" заключить дополнительные соглашения рассмотрены в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЖСК "Парковый".

В пункте 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа (в том числе электронного), подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными в соответствии с правилами абзаца второго пункта 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 Кодекса).

В силу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно статье 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Суд первой инстанции установил, что в рамках дела N А32-40088/2018 ООО "Инвестстрой-Н" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ЖСК "Парковый" о признании самовольными постройками, и сносе самовольных построек:

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3755, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4069 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3750, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4070 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3754, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4071 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:375, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4072 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3752, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4075 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3782, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4076 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3753, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4077 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3761, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4078 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3674, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4079 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3673, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4080 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3756, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4082 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24;

- жилой дом с кадастровым номером 23:43:0118001:3785, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0118001:4083 по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Пригородная, 24.

Решением Арбитражного суда по делу N А32-40088/2018 от 29.05.2019, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 N 15АП-12942/2019 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2020 N Ф08-11078/2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Судебные акты мотивирован тем, что общество заключило с кооперативом договор купли-продажи земельных участков под спорными постройками, переход права собственности на земельные участки не зарегистрирован. Между тем, кооперативу фактически переданы земельные участки и им построены спорные жилые дома на денежные средства физических лиц. Строительство объектов осуществлялось с ведома общества, в связи с чем, общество не могло не понимать, что возможность возвращения земельных участков утрачена.

В вышеназванных судебных актах суды пришли к выводу о том, что избранный обществом способ защиты не соответствует нарушенному праву.

Таким образом, судами установлено, что земельные участки фактически переданы и на них построены жилые дома.

Как следует из пояснений конкурсного управляющего, имущественные права должника на спорные объекты установлены в ходе проведенной конкурсным управляющим инвентаризации имущества должника ЖСК "Парковый", земельные участки и жилые дома включены в конкурсную массу.

По смыслу статей 130 и 131 Закона о банкротстве инвентаризации, оценке и включению в конкурсную массу подлежит все имущество должника, имеющееся на момент открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, за исключением предусмотренных Законом случаев.

Все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу (пункт 1 статьи 131 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий обязан принимать меры, направленные на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности строения, сооружения, расположенные на земельных участках одновременно с передачей права собственности на недвижимость приобретают права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как было указано выше, 20.03.2017 компанией Донбела Инвест ЛТД, единственным участником ООО "Инвестстрой-Н", принято решение о перераспределении границ земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1982, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984, 23:43:0119001:1985, 23:43:0118001:2008.

Согласно пункту 6 решения единственного участника ООО "Инвестстрой-Н" регистрация права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:43:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1982, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984 23:43:0119001:1985 23:43:0118001:2008 прекращается в связи с перераспределением границ этих участков.

Право собственности на образованные земельные участки возникает с момента регистрации права в Управлении Росреестра по Краснодарскому краю.

ООО "Инвестстрой-Н" обратилось в филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю с заявлением о постановке на кадастровый учет объектов недвижимости, приложив межевой план земельного участка.

В результате на кадастровый учет поставлены объекты недвижимости. 24.05.2017 вновь образованным земельным участкам присвоены кадастровые номера: 23:43:0118001:4067, 23:43:0118001:4076, 23:43:0118001:4068, 23:43:0118001:4075, 23:43:0118001:4069, 23:43:0118001:4077, 23:43:0118001:4070,23:43:0118001:4078, 23:43:0118001:4071, 23:43:0118001:4079, 23:43:0118001:4072, 23:43:0118001:4080, 23:43:0118001:4073, 23:43:0118001:4082.

При этом фактически земельные участки переданы и на них построены жилые дома.

Согласно пункту 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Суд первой инстанции пришел к верному выводу, что ООО "Инвестстрой-Н" злоупотребив правом, нарушило права ЖСК "Парковый", поскольку в одностороннем порядке 24.05.2017 прекратило права собственности на земельные участки, являющиеся предметом спорных договоров купли-продажи, заключенных между ООО "Инвестстрой-Н" и ЖСК "Парковый".

ООО "Инвестстрой-Н", не исполнив обязательства, предусмотренные пунктом 3.1, не подписало с покупателем ЖСК "Парковый" дополнительные соглашения к договорам купли-продажи.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что в результате указанного должник ЖСК "Парковый" не имеет возможности подать необходимые документы в регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на вновь образованные земельные участки на основании договоров купли-продажи.

Указанные обстоятельства могут привести к причинению ущерба ЖСК "Парковый".

Как указал в заявлении конкурсный управляющий, возведенные жилые дома на земельных участках ООО "Инвестстрой-Н" построены на денежные средства членов ЖСК "Парковый", являются конкурсной массой должника ЖСК "Парковый", которую необходимо оформить надлежащим образом. Для этого и необходимо заключение с ООО "Инвестстрой-Н" дополнительных соглашений к договорам купли-продажи земельных участков от 24.09.2014 под возведенными домами с целью последующей реализации имущества должника и погашения задолженности перед кредиторами.

21.05.2019 в порядке, предусмотренном пунктом 4.1 договоров ЖСК "Парковый", направил ООО "Инвестстрой-Н" предложение о заключении дополнительных соглашений на вновь образуемые земельные участки, ООО "Инвестстрой-Н" проигнорировало ответ на предложение.

ООО "Инвестстрой-Н", заключив договоры купли-продажи от 24.09.2014 с ЖСК "Парковый", фактически вступило в гражданские правоотношения.

Абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации говорит о том, что понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством, коим в рассматриваемых правоотношениях являются договоры купли-продажи от 24.09.2014 N ОД-2-П-24-1972, N ОД-2-П-24-1973, N ОД-2-П-24-1974, N ОД-2-П-24-1983, N ОД-2-П24-1984, N ОД-2-П-24-1985, N ОД-2-П-24-2008 земельных участков на которых в настоящее время расположены включенные в конкурсную массу ЖСК "Парковый" жилые дома.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В развитие данного принципа пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений.

При таких обстоятельствах осуществление ответчиком действий, разрешающих выполнение строительства на принадлежащих ему земельных участках жилых домов, как согласие с размещением на таком участке объекта недвижимого имущества принадлежащего третьим лицам, заведомо делает невозможным возвращение участка в пользование ответчика, равно как и заключение договоров купли-продажи, которые предполагают отчуждение участка.

С учетом названных обстоятельств и положений действующего законодательства жилые дома, включенные в конкурсную массу ЖСК "Парковый" и земельные участки, расположенные под ними, являются объектами недвижимости, которые в гражданском обороте выступать могут только совместно, для чего у названных объектов должен быть только один собственник.

Обеспечение принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, в сложившейся ситуации является необходимым условием и может быть реализовано путем заключения дополнительных соглашений к договорам купли-продажи земельных участков на условиях ранее согласованных сторонами в договорах купли-продажи от 24.09.2014.

Подписывая договоры купли-продажи от 24.09.2014 и передавая должнику земельные участки для строительства, общество приняло на себя обязательство и гарантировало при условии ее оплаты передать права собственности. ООО "Инвестстрой-Н" взялось исполнить обязанность, которую по характеру достигнутого соглашения должно выполнить в пользу ЖСК Парковый.

С учетом вышеизложенного, довод ООО "Инвестстрой-Н" об отсутствии обстоятельств для изменения судом договоров купли-продажи судом первой инстанции верно признан несостоятельным.

Довод о том, что обязанность продавца передать земельные участки прекращена надлежащим исполнением договоров купли-продажи, суд первой инстанции также верно счел несостоятельным. Запись в Едином государственном реестре недвижимости о переходе права собственности от продавца к покупателю отсутствует. При этом ООО "Инвестстрой-Н" не лишено право требовать от ЖСК "Парковый" полной оплаты договоров в установленном законом порядке.

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции.

Судом первой инстанции верно отклонены доводы о невозможности установить исходный земельный участок относительно договоров купли-продажи, в отношении которых заявлены требования. В материалах дела имеется межевой план от 07.03.2017 земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0118001:1971, 23:3:0118001:1972, 23:43:0118001:1973, 23:43:0118001:1974, 23:43:0118001:1983, 23:43:0118001:1984 23:43:0119001:1985 23:43:0118001:2008 при распределении земель под жилыми домами.

С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для иной оценки выводов суда первой инстанции, изложенных в обжалуемом определении.

Несогласие с оценкой имеющихся в деле доказательств и с толкованием судом первой инстанции норм материального права, подлежащих применению в деле, не свидетельствует о том, что судом допущены нарушения, не позволившие всесторонне, полно и объективно рассмотреть дело.

Фактически доводы апелляционной жалобы направлены на переоценку обстоятельств дела, исследованных судом первой инстанции, по существу сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, но не содержат фактов, которые не были бы учтены судом при рассмотрении дела.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2022 по делу N А32-45311/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления в законную силу настоящего постановления.

Председательствующий

М.Ю. Долгова

Судьи

Д.В. Емельянов Н.В. Шимбарева