Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 18 октября 2022 г. N 09АП-57227/22 по делу N А40-166650/2019

г. Москва

18 октября 2022 г.

Дело N А40-166650/19

Резолютивная часть постановления объявлена 11 октября 2022 г.

Полный текст постановления изготовлен 18 октября 2022 г.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи А.А.Комарова,

судей С.А.Назаровой, Ю.Л. Головачевой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания К.Б. Халиловой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу конкурсного управляющего ООО "БРЭСТ", на определение Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2022 по делу N А40-166650/19, вынесенное судьей Д.А.Кузнецовой, об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, в рамках дела о банкротстве ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ",

при участии:

от к/у ООО "БРЭСТ" - Ломовцев Я.Е. (по дов. от 10.10.22 г.)

Иные лица не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2021 г. должник ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ" (ОГРН 1147746617688, ИНН 7733883335) признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства.

Конкурсным управляющим утверждена Шкурина Людмила Андреевна (ИНН: 344313132052, адрес для направления корреспонденции: 403003, Волгоградская область, р. п. Городище, а/я 159).

Сообщение о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства, опубликовано в газете Коммерсантъ N 31 от 20.02.2021 г.

В Арбитражный суд города Москвы поступило заявление конкурсного управляющего Шкуриной Л.А. об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ".

Определением Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2022 суд утвердил Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ".

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий ООО "БРЭСТ" обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить, принять по спору новый судебный акт.

Рассмотрев апелляционную жалобу в порядке статей 266, 268, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемого судебного акта по следующим основаниям.

Как установлено арбитражным судом, 20.07.2021 и 14.10.2021 конкурсным управляющим вынесено на утверждение собранием кредиторов Положение о продаже имущества Должника, однако в настоящий момент данное положение собранием кредиторов не утверждено.

Конкурсным управляющим представлено Положение о продаже имущества ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ", которое соответствует требованиям установленным статьями 110, 111, 112, 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

На основании изложенного, суд первой инстанции утвердил Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ".

Суд апелляционной инстанции признает выводы суда первой инстанции неверными, заявление не подлежащим удовлетворению, в связи с чем определение от 11.03.2022 подлежит отмене.

Так судом установлено, что 01.04.2017 г. между ООО "БРЭСТ" (Покупатель) и ООО "ЖК Восточный" (Продавец) был заключен Договор купли-продажи земельных участков N Л/ЖКВ-БР/17 (далее - Договор, копия прилагается) от 01.04.2017 г.

В соответствии с п. 1.1 Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель принять и оплатить следующие земельные участки:

- земельный участок общей площадью 231 кв.м, кадастровый номер: 50:12:0050305:99, расположенному по адресу: Московская область, г. Лобня, район ул. Комиссара Агапова;

- земельный участок общей площадью 146 кв.м., кадастровый номер: 50:12:0050305:97, расположенному по адресу: Московская область, г. Лобня, район ул. Комиссара Агапова.

В последующем, 10.04.2017 г., между ООО "БРЭСТ" (Покупатель) и ООО "ЖК Восточный" (Продавец) было заключено Дополнительное соглашение N 1 к Договору купли-продажи земельных участков N Л/ЖКВ-БР/17 от 01.04.2017 г. (далее - Дополнительное соглашение), в соответствии с п. 1 которого Продавец в порядке п. 21.5 ст. 51 Градостроительного Кодекса РФ одновременно с Земельными участками передал Покупателю:

- находящиеся на Земельном участке с кадастровым номером 50:12:0050305:97 капитальные вложения - возводимый на основании выданного Администрацией города Лобня Московской области 31 декабря 2013 г. Разрешения на строительство N RU50323000-082-2012 объект капитального строительства - блочная трансформаторная подстанция;

- находящиеся на Земельном участке с кадастровым номером 50:12:0050305:99 капитальные вложения - возводимый на основании выданного Администрацией города Лобня Московской области 21 марта 2013 г. Разрешения на строительство N RUS50323000-017-2013 объект капитального строительства - распределительная трансформаторная подстанция (РТП 2х100 кВа);

- находящиеся на Земельном участке с кадастровым номером 50:12:0050305:99 капитальные вложения - возводимый на основании выданного Администрацией города Лобня Московской области 21 марта 2013 г. Разрешения на строительство N RUS50323000-017-2013 объект капитального строительства - внутриплощадочная сеть электроснабжения КЛ 10 кВ (от РТП и ТП).

На основании выданных Администрацией города Лобня Московской области Разрешений N RU50323000-084-2013 от 30.12.2013 г. и N RU50-52-6684-2016 от 06.12.2016 г. указанные объекты капитального вложения были введены в эксплуатацию.

В соответствии с ч. 1 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства и реконструкции объекта в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие требованиям: к строительству и реконструкции, установленным на дату выдачи разрешения на строительство, проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства и реконструкции не требуется документация по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным законодательством РФ.

В соответствии с ч. 10 ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства или внесения изменений в документы государственного учета реконструированного объекта.

Соответственно, по состоянию на дату заключения ДС N 1 к Договору купли-продажи земельных участков N Л/ЖКВ-БР/17 от 01.04.2017 г. объекты капитального вложения существовали в натуре и были пригодны для постановки на кадастровый учет.

В соответствии с Актом приема-передачи капитальных вложений от 10.04.2017 г. к Дополнительному соглашению N 1 от 10.04.2017 г. к Договору купли-продажи земельных участков N Л/ЖКВ-БР/17 от 01.04.2017 была осуществлена передача капитальных вложений.

В настоящее время ООО "БРЭСТ" эксплуатирует переданное имущество и несет расходы на его содержание.

Так, между ООО "БРЭСТ" (Арендодатель) и ООО "Областная электросетевая компания" (Арендатор) был заключен Договор аренды имущества N 19/21 от 07.10.2021 г. (копия прилагается), согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование, принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество, согласно Перечню Имущества в состоянии, пригодном для нормальной его эксплуатации, находящегося по адресу: Московская обл., г. Лобня, Свободный проезд.

В соответствии с п. 1.7 Договора аренды имущества N 19/21 от 07.10.2021 г. имущество передается в целях предоставления Арендатором услуг по передаче электрической энергии.

Согласно Приложению N 1 к Договору аренды N 19/21 от 07.10.2021 г. в состав перечня имущества, передаваемого в аренду, входят распределительная трансформаторная подстанция (РТП N 1), трансформаторная подстанция (БКТП N 2), а также кабельные линии 10 кв.

Вместе с тем, до настоящего времени право собственности ООО "БРЭСТ" на земельные участки 50:12:0050305:97 и 50:12:0050305:99 не зарегистрировано и собственником указанных земельных участков значится ООО "ЖК Восточный". О причинах не обращения в орган регистрации прав с заявлением о регистрации возникновения права ООО "БРЭСТ" собственности и прекращения права собственности ООО "ЖК Восточный" на земельные участки 50:12:0050305:97 и 50:12:0050305:99 бывшим руководством заявителю не сообщено, в связи с чем в настоящее время заявителем осуществляются мероприятия по понуждению должника к регистрации права.

В материалы дела не представлено доказательств расторжения договоров или признания их недействительными.

Факт заключения сторонами договора купли-продажи земельных участков и иного недвижимого имущества, нахождение на подлежащих в соответствии с утвержденным Положением продаже земельных участках с кадастровым номером 50:12:0050305:97 и 50:12:0050305:99 объектов недвижимого имущества, принадлежащих заявителю, является имеющим значение для дела обстоятельством, препятствующим утверждению Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ", не содержащего условия о преимущественном праве приобретения земельных участков ООО "БРЭСТ".

При утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ" судом не были учтены положения п. 3 ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которым собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Нахождение продавца земельного участка в процедуре банкротства не отменяет действие указанной нормы, что подтверждается, в том числе, судебной практикой по аналогичным спорам:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.03.2019 N Ф09-2016/15 по делу N А07-15905/2008:

"В силу статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеназванный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.

В связи с этим при рассмотрении настоящего спора подлежат применению нормы Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, регулирующие отношения, связанные с переходом права на земельный участок при переходе права собственности на объект недвижимости, находящийся на этом земельном участке.

Так, в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением в том числе следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Нахождение продавца в процедуре банкротства не свидетельствует о том, что данный правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов не подлежит применению при продаже имущества должника".

К аналогичным выводам суд пришел так же в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 24.10.2016 N Ф09-4373/12 по делу N А47-4675/2011, в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 07.03.2019 N Ф09-2016/15 по делу N А07-15905/2008.

В указанных обстоятельствах Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ" не могло быть утверждено судом.

Таким образом, при принятии Арбитражным судом города Москвы определения от 11.03.2022 г. по делу N А40-166650/ 19-187-190 об утверждении Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ООО "ЖК ВОСТОЧНЫЙ" судом первой инстанции были не в полной мере выяснены обстоятельства, имеющих значение для дела в связи с чем не были применены подлежащие применению нормы материального и процессуального права, что является основанием для отмены принятого определения.

Согласно п. 4 ст. 272 АПК РФ арбитражный суд по результатам рассмотрения жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции вправе:

3) отменить определение полностью или в части и разрешить вопрос по существу.

На основании изложенного, определение Арбитражного суда города Москвы от 11.03.2022 подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 102, 110, 269 - 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда г. Москвы от 11.03.2022 по делу N А40-166650/19 отменить, в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Шкуриной Л.А. отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судья

А.А. Комаров

Судьи

Ю.Л. Головачева С.А. Назарова