Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 октября 2022 г. N 15АП-14787/22 по делу N А53-410/2022

город Ростов-на-Дону

20 октября 2022 г.

дело N А53-410/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Попова А.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от истца: представитель Бондарев А.В. по доверенности от 27.12.2021;

от ответчика: представитель Голубова Н.Н. по доверенности от 18.01.2022.

эксперт отдела строительно-технических экспертиз и исследований ООО "Новая Экспертиза" Полуянов А.В., паспорт,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону

на решение Арбитражного суда Ростовской области

от 19.07.2022 по делу N А53-410/2022

по иску индивидуального предпринимателя Новицкой Любови Леонидовны

(ИНН 616842420120, ОГРН 314619636700103)

к ответчику Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304)

об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Новицкая Любовь Леонидовна (далее - истец; предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к Департаменту имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - ответчик; департамент) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д.116/6, с рассрочкой платежа. Просит изложить спорный пункт 2.1 договора в следующей редакции: "цена объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д.116/6, общей площадью 118,7 кв. м, этаж N 1 литер А, с кадастровым номером 61:44:0080401:5669 составляет 3 321 463 рублей" (уточненные в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2022 исковые требования удовлетворены. Суд указал урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д. 116/6, с рассрочкой платежа, изложив пункт 2.1 договора в следующей редакции: "2.1 цена объекта недвижимости: нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д. 116/6, площадью 118,7 кв.м, этаж N 1, литер А, с кадастровым номером 61:44:0080401:5669 составляет 3 321 463,00 рубля". Распределены судебные расходы.

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2022 отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований ИП Новицкой Л.Л в полном объеме. Назначить повторную судебную экспертизу по делу N А53-410/2022, на разрешение которой поставить вопрос: Определить рыночную стоимость нежилого помещения, общей площадью 118,7 кв.м., комнаты N N 1 (7), 3, За, 4-5-6, 7 (5), 8 (7), 9 (1-4), 10 (2), 11 (2), 12 (4), 13 (1-5), 14 (2), 15(2), 16(2), 17 (1), этаж N 1, литер А с кадастровым номером 61:44:0080401:5669, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д. 166/6.

В обоснование апелляционной жалобы департамент указывает, что заключение экспертов ООО "Новая экспертиза" Кавелина А.С. и Полуянова В.А., N 47-22 от 20.06.2022, выполнено с нарушением Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости" (ФСО N 7)", соответственно не может быть признана документом, допустимым в качестве надлежащего доказательства по делу.

Департамент приводит доводы о том, что взятые объекты-аналоги нежилых помещений не позволяют достоверно и корректно определить действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, с учетом их характеристик, применение понижающего коэффициента к объекту-аналогу 1 противоречит логическому расчету, что приводит к заблуждению и неоднозначному толкованию, а также противоречит ст. 11 Закона N 135-ФЗ.

В судебном заседании участвующие в деле лица дали суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела.

Для устранения изложенных департаментом замечаний апелляционный суд вызвал эксперта в судебное заседание, выслушал его пояснения, приобщил письменные пояснения эксперта к делу

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, правоотношения сторон возникли из договора аренды от 28.06.2013 N сроком на 5 лет, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 137,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 116/6 лит. А.

Стороны указывают, что 15.11.2018 заключен договор аренды N 324-7 сроком на 5 лет, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 118,7 кв.м., расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 116/6 лит. А (кадастровый номер 61:44:0080401:5669; комнаты N 1(7), 3, 3а, 4-5-6, 7(5), 8(7), 9(1-4), 10(2), 11(2), 12(4), 13(1-5), 14(2), 15(3), 16(2), 17(1), 1 этаж), для использования под офис.

Предприниматель Новицкая Л.Л. обратилась с заявлением в департамент в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения на основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Департаментом в адрес предпринимателя было направлено письмо от 26.11.2021 N 59.30-27058/15 с приложением проекта договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), общей площадью 118,7 кв. м. (комн. комнаты N 1(7), 3, 3а, 4-5-6, 7(5), 8(7), 9(1-4), 10(2), 11(2), 12(4), 13(1-5), 14(2), 15(3), 16(2), 17(1)), расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, 116/6 лит. А, кадастровый номер: 61:44:0080401:5669 по цене 7 831 830 руб.

Истец 27.10.2021 направил в адрес департамента протокол разногласий и копию отчета об оценке от 23.12.2021 с сопроводительным письмом.

Согласно отчету об оценке от 23.12.2021 N 016/12-2021, выполненного оценщиком Забегаевой Алевтиной Владимировной, рыночная стоимость объекта недвижимости составляет 2 275 000 рублей.

Ответ от департамента в адрес предпринимателя на протокол разногласий не поступил.

Ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, урегулировал разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи, установив цену продажи объекта в уточненной редакции предпринимателя на основании выводов судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. ст. 125, 215 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением "О Департаменте имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону" утвержденного Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 06.06.2003 N 1191, департамент является органом исполнительной власти города Ростова-на-Дону, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности г. Ростова-на-Дону и земельными участками в пределах городской черты.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Абзацем первым ст. 3 Закона N 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Согласно п. 5 ст. 3 Закона 178-ФЗ особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Из п. п. 1, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" следует, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение недвижимого имущества в льготном порядке только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества, действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества.

Согласно ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 указанного Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно п. 8 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

При таких обстоятельствах на момент обращения предпринимателем с заявлением к департаменту в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все условия, предусмотренные положениями ст. 3 Закона N 159-ФЗ были соблюдены истцом.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30 мая 2005 года N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно цены выкупаемого помещения.

С учетом того, что между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества, а также с учетом обязательности величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, суд первой инстанции, правильно применив положения статей 82, 83 АПК РФ и статьи 13 Закона N 135-ФЗ, назначил проведение по делу судебной экспертизы в виде иной независимой оценки.

Определением от 13.04.2022 назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы по делу поручено экспертам ООО Новая экспертиза" Полуянову Андрею Викторовичу, Кавелину Александру Сергеевичу.

Перед экспертами был поставлен следующий вопрос: Определить рыночную стоимость объекта недвижимости - нежилого помещения, общей площадью 118,7 кв. м, комнаты N 1(7), 3, 3а, 4-5-6, 7 (5), 8 (7), 9 (1-4), 10 (2), 11 (2), 12 (4), 13 (1-5), 14 (2), 15 (3), 16 (2), 17 (1), этаж N 1, литер А, с кадастровым номером 61:44:0080401:5669, расположенного по адресу: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д. 116/6, по состоянию на 25.08.2021.

Согласно экспертному заключению рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на дату получения департаментом от предпринимателя заявления составляет 3 321 463 рубля.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Оценив доказательства по делу в их совокупности, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заключение экспертов ООО Новая экспертиза" Полуянова Андрея Викторовича, Кавелина Александра Сергеевича от 20.06.2022 N 47-22 соответствует предъявляемым к нему законодательством об оценочной деятельности требованиям, не вызывает сомнений в его обоснованности, и установил выкупную цену объектов недвижимости на основании указанного отчета.

При оценке заключения эксперта судом учитывалось, что для расчетов экспертом исследовались местоположение объекта, его количественные и качественные характеристики, проводился анализ рынка, к которому относится объект исследования.

Если у суда возникли в связи с неясностью или недостаточной полнотой выводов экспертизы сомнения, они подлежат устранению путем вызова в судебное заседание для дачи пояснений эксперта, а в случае оставшихся сомнений путем назначения дополнительной экспертизы, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. Данный процессуальный вопрос регламентирован в части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для устранения изложенных сторонами замечаний, апелляционный суд вызвал эксперта в судебное заседание, выслушал его пояснения, приобщил письменные пояснения эксперта к делу, и на основании пояснений, данных экспертом, пришел к выводу о том, что заключение эксперта является полным и обоснованным, не содержит неясностей, в связи с чем оснований для назначения еще одной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов оценки не имеется.

Рассмотрев ходатайство департамента о назначении по делу повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции отказал в его удовлетворении в связи с отсутствием на то правовых оснований, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку ответчиком не представлено достаточных доказательств наличия противоречий в проведенной экспертизе или необоснованности выводов экспертов.

Заключение от 20.06.2022 N 47-22 является доказательством, не имеющим заранее установленной силы (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе"), оно исследовано судами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, нарушений каких-либо фундаментальных принципов и методов проведения подобного исследования экспертами не допущено и судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении к заключению договора указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Таким образом, разрешение судом спора о понуждении к заключению договора при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

С учетом изложенного судом первой инстанции правомерно спорный пункт 2.1 договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Таганрогская, д. 116/6, принят в редакции истца и с учетом стоимости имущества, определенной в заключении от 20.06.2022 N 47-22.

Выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, нарушений норм материального и процессуального права судом не допущено, в связи с чем апелляционная жалоба департамента по изложенным в них основаниям удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

В удовлетворении ходатайства о назначении повторной судебной экспертизы отказать.

Решение Арбитражного суда Ростовской области от 19.07.2022 по делу N А53-410/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Ростовской области в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

А.А. Попов С.И. Яицкая