Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 октября 2022 г. N 15АП-16719/22 по делу N А53-443/2022

город Ростов-на-Дону

21 октября 2022 г.

дело N А53-443/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Фахретдинова Т.Р.,

судей Мисника Н.Н., Илюшина Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Романовым А.А.,

при участии:

от заявителя Абраменко А.В.: представитель Захаров В.Р. по доверенности от 27 июля 2017 года

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Абраменко Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Ростовской области от 01 августа 2022 года по делу N А53-443/2022 по заявлению индивидуального предпринимателя Абраменко Александра Владимировича к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, при участии третьих лиц: Территориального управления Росимущества в Ростовской области, Афонина Дмитрия Игоревича, финансового управляющего Полянского Дениса Владимировича, о признании незаконным отказа в регистрации,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Абраменко Александр Владимирович обратился в суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незаконным ответа от 14.12.2021 N 18.20-2428 в части указания о необходимости нотариального удостоверения сделки купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Роствоская область, г.Волгодонск, ул.Черникова, д. 2/31, кв. 166, заключенной 11.10.2021 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, обязании повторно рассмотреть заявление о возобновлении государственной регистрации права собственности в отношении помещения (квартиры), расположенной по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, ул. Черникова, д. 2/31, кв. 166.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены финансовый управляющий Афонина Дмитрия Игоревича Полянский Денис Владимирович, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Афонин Дмитрий Игоревич.

Заявитель Абраменко А.В. ходатайствовал о приостановлении производства по данному делу до рассмотрения рассмотрения дела N А53-14405-1/2021 о несостоятельности (банкротстве) Афонина Дмитрия Игоревича, в рамках которого рассматривается заявление финансового управляющего должника о признании недействительными торгов, проведенных ОСП по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФФС по Ростовской области от 20.09.2021 по продаже принадлежащего должнику на праве собственности имущества: жилого помещения с кадастровым номером 61:48:0040214:841, расположенного по адресу: Ростовская область, г.Вогодонск, ул.Черникова, д. 2/31, кв. 166.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 03.09.2021 по делу N А53-14405/2021 в отношении Афонина Дмитрия Игоревича введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реструктуризация долгов гражданина.

Так, в рамках дела N А53-14405/2021 рассматривался обособленный спор по признанию торгов недействительными, в рамках которого судом были наложены обеспечительные меры на спорную квартиру. Определением от 10.06.2022 обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росреестра по Ростовской области осуществлять регистрационные действия в отношении квартиры с кадастровым номером 61:48:0040214:841, площадью 58,9 кв.м., расположенной по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Черникова, д. 2/31, кв. 166 отменены.

По существу заявления предприниматель Абраменко А.В. полагает незаконным ответ Управления Росреестра в части требования о предоставлении нотариально удостоверенного договора купли-продажи квартиры.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2022 отказано в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства до окончания рассмотрения обособленного спора по признанию торгов недействительными.

По существу заявления суд, отказывая в его удовлетворении, указал, что в силу части 2 статьи 54 Федерального закона N 102-ФЗ сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом в условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.

Индивидуальный предприниматель Абраменко Александр Владимирович обжаловал решение Арбитражного суда Ростовской области в порядке апелляционного производства и просил решение отменить, признать незаконным отказ Управления в части указания о необходимости нотариального удостоверения сделки купли-продажи квартиры. Заявитель указывает, что суд первой инстанции не учел особенностей заключения договора купли-продажи квартиры во исполнение решения суда общей юрисдикции об обращении взыскания на заложенное имущество.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал.

Остальные лица, участвующие в деле, будучи извещенными о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы путем публикации определения суда о принятии апелляционной жалобы к производству на сайте суда, в срок, установленный частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно пунктам 16 и 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 N 57, представителей в апелляционный суд не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Поскольку законность и обоснованность решения суда в части отказа в приостановлении производства по делу в апелляционной жалобе не оспаривается, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в указанной части решение суда апелляционным судом не проверяется.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, в соответствии с договором купли-продажи арестованного имущества на торгах N 298 от 11 октября 2021 года, заключенным с территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области Абраменко А.В. приобрел недвижимое имущество (квартиру), расположенную по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Черникова, д. 2/31, кв.166.

Основанием для осуществления торгов и заключения договора купли продажи от 11 октября 2021 года, явилось решение Волгодонского районного суда Ростовской области от 05 апреля 2021 года по гражданскому делу N 2-1102/2021, которым с Афонина Д.И., Афониной М.И. в пользу ПАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по кредитному договору, обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество принадлежащее Афонину Д.И., Афониной М.И., несовершеннолетним Афониной А.Д., Афониной В.Д, - квартиру, расположенную по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Черникова, д. 2/31, кв. 166, установлена начальная продажная цена заложенного имущества. Копия решения размещена на официальном сайте Волгодонского районного суда.

С целью государственной регистрации перехода права собственности Абраменко А.В. 27.10.2021 обратился с соответствующим заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (Межмуниципальный отдел по г. Волгодонску, Волгодонскому, Зимовниковскому, Мартыновскому, Цимлянскому районам Управления Росреестра по Ростовской области).

Уведомлением от 09.11.2021 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области сообщило Абраменко Александру Владимировичу о приостановлении до 09.02.2022 государственной регистрации права собственности ввиду наличия запретов на совершение регистрационных действий в отношении квартиры на основании постановления отдела судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП по Ростовской области от 09.06.2021, а также отсутствия нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 11 октября 2021 года.

После устранения в части требований регистрирующего органа - исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о запрете на совершение регистрационных действий с имуществом, 15 ноября 2021 года Абраменко А.В. обратился в Управление с заявлением о возобновлении государственной регистрации права в отношении вышеуказанной квартиры.

Письмом от 14.12.2021 N 18.20-24228 Управление сообщило о невозможности возобновления государственной регистрации права собственности по причине наличия в ЕГРН сведений об ограничениях в отношении спорной квартиры на основании постановления отдела судебных приставов по г.Волгодонску и Волгодонскому району УФССП по Ростовской области от 01.12.2021, а также ссылки на несоблюдение нотариальной формы сделки - договора купли-продажи арестованного имущества на торгах от 11.10.2021 N 298 к отношении квартиры площадью 58,9 кв.м, расположенной по адресу: г.Волгодонск, ул. Черникова, дом 2/31, кв. 166, принадлежащий на праве общей долевой собственности, в том числе несовершеннолетним гражданам.

Указанный отказ является предметом рассмотрения в рамках данного дела в части отказа в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по причине несоблюдения нотариальной формы сделки.

Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, 4 незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).

Как следует из материалов дела,22.04.2016 между Афониным Д.И., Афониной М.И. (созаемщники) и ПАО "Сбербанк России" был заключен кредитный договор N 233127 на предоставление кредита на приобретение готового жилья на сумму 1 990 000 рублей. Согласно условиям кредитного договора (пункт 10) обязательства созаемщиков обеспечиваются ипотекой.

22.04.2016 между Сердюковой И.В., Мамедовой Э.А. (продавец) и Афониным Д.И., Афониной М.И., несовершеннолетним Афониным В.Д. в лице законного представителя Афониной М.И., несовершеннолетней Афониной А.Д. в лице законного представителя Афониной М.И. был заключен договор купли-продажи жилого помещения - квартиры N 166 по улице Черникова,2/31, в городе Волгодонске Ростовской области. Согласно условиям договора купли-продажи (пункт 3) указанная квартира будет находиться в залоге за залогодержателем - ПАО "Сбербанк России", а квартира будет находиться в общей долевой собственности покупателей.

Согласно данным, внесенным в Единый государственный реестр недвижимости, в отношении кадастрового объекта с кадастровым номером 61:48:0040214:841 ( квартира N 166 по улице Черникова,2/31, в городе Волгодонске Ростовской области) 26.04.2016 в отношении Афониной Алисы Дмитриевны, Афонина Виктора Дмитриевича, Афониной Марины Игоревны, Афонина Дмитрия Игоревича зарегистрировано право общей долевой собственности в размере 1/4 доли за каждым, также в указанный день зарегистрировано правое обременение в виде ипотеки в силу закона.

Согласно статье 2 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 50 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости) Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Как следует из решения Волгодонского районного суда Ростовской области от 05.04.2021 по делу 2-1102/2021 суд обратил взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Афонину Д.И., Афониной М.И., несовершеннолетним Афонину В.Д., Афониной А.Д.

Апелляционный суд находит, что решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении заявления основано на неправильном толковании норм материального права.

Согласно части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ( в редакции Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ, действующей на день принятия решения Управления): "Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:

1) сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;

2) сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда;

3) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

4) сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации" (за исключением случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона);

5) договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями;

6) сделок по отчуждению долей в праве общей собственности, заключаемых в связи с изъятием недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд".

Суд апелляционной инстанции исходит из того, что разъяснения, данные в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2020), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020 (на которые сослался суд первой инстанции), были даны применительно к ситуации заключения сделок с долями в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемым на торгах в конкурсном производстве в рамках дела о банкротстве. Часть 1 статьи 42 Закона о регистрации (в редакции, действовавшей на момент вынесения оспариваемых уведомлений) напротив, прямо устанавливала, что нотариальное удостоверение сделок не требуется при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Актуальная редакция части 1.1 статьи 42 Закона о регистрации также определяет, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.

Поскольку в данном деле по договору купли-продажи от 11.10.2021 N 298 произведено отчуждение объекта недвижимости, а не доли в праве на него, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что применительно к положениям статьи 42 Закона о регистрации нотариальное удостоверение указанного договора не требуется.

В рассматриваемом случае заключение договора купли-продажи от 11.10.2021 N 298 не обусловлено добровольным распоряжением участниками долевой собственности, в том числе лицами, обладающими неполной гражданской дееспособностью, своими долями в праве собственности на квартиру, что требовало бы от нотариуса в проверки наличия волеизъявления заявителей сделки.

Договор купли-продажи заключен в порядке реализации вступившего в законную силу решения суда общей юрисдикции об обращении взыскания на заложенное имущество.

Поскольку обращение взыскания на заложенное имущество производилось в обязательном порядке в связи с наличием соответствующего судебного акта, которым была санкционирована возможность обращения взыскания, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в данном случае применительно к положениям части 2 статьи 54 Закона о регистрации привлечение нотариуса и нотариальное оформление сделки не требуются.

Статьей 237 ГК РФ установлено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором. Право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

Из вышеприведенных норм законодательства следует, что нотариальное удостоверение сделки в целях выполнения требования части 2 статьи 54 Закона N 218-ФЗ предполагается только в отношении тех сделок, где стороной договора являются несовершеннолетние лица, отчуждающие свои доли в недвижимом имуществе.

В отношении же сделок по отчуждению недвижимого имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, и в которых сторонами выступают лицо, выигравшее торги, и организатор торгов, полномочия нотариуса по проверке законности этой сделки не распространяются, так как этот порядок регламентирован законом и вытекает из судебного акта. В силу последнего покупатель при реализации имущества на торгах получает вещь свободной от каких-либо правопритязаний.

Аналогичное толкование норм приведено в постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 16.03.2022 по делу А76-11056/2021, в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.04.2022 по делу А70-21020/2019.

При таких обстоятельствах у Управления Росреестра отсутствовали законные основания для требования о предоставлении договора купли-продажи, удостоверенного в нотариальном порядке, в связи с чем решение суда в обжалуемой части подлежит отмене с принятием нового судебного акта об удовлетворении заявления.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 01.08.2022 по делу А53-443/2022 в части отказа в удовлетворении заявления Абраменко Александра Владимировича отменить и принять в указанной части новый судебный акт.

Признать незаконным указание о необходимости нотариального удостоверения сделки купли-продажи квартиры N 166 по улице Черникова,2/31, в городе Волгодонске (договор от 11 октября 2021 год, заключенный между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области и Абраменко Александром Владимировичем), изложенное в письме Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области от 14 декабря 2021 года N 18.20-2428, обязав Управление повторно рассмотреть вопрос о возобновлении государственной регистрации права собственности в отношении указанной квартиры.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу Абраменко Александра Владимировича 450 (четыреста пятьдесят) рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины по заявлению и по апелляционной жалобе.

Возвратить Абраменко Александру Владимировичу на указанный им банковский счет из федерального бюджета 2850 (две тысячи восемьсот пятьдесят) рублей излишне уплаченной государственной пошлины (чек-ордер Сбербанка от 30 августа 2022 года).

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в кассационном порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия постановления.

Председательствующий

Т.Р. Фахретдинов

Судьи

Р.Р. Илюшин Н.Н. Мисник