Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 25 октября 2022 г. N 08АП-10723/22 по делу N А70-7988/2022

город Омск

25 октября 2022 г.

Дело N А70-7988/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 октября 2022 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шиндлер Н.А.,

судей Ивановой Н.Е., Рыжикова О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Усовой Ю.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-10723/2022) публичного акционерного общества Специализированный застройщик "Тюменьэнергострой" на решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.08.2022 по делу N А70-7988/2022 (судья Сидорова О.В.), принятое по заявлению публичного акционерного общества Специализированный застройщик "Тюменьэнергострой" (ОГРН 1027200787118, ИНН 7203003000, адрес: 625013, город Тюмень, улица 50 лет Октября, дом 73) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (ОГРН 1047200990891, ИНН 7202131175, адрес: 625031, город Тюмень, улица Рационализаторов, дом 20), при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - индивидуального предпринимателя Радченко Сергея Эдуардовича (ОГРНИП 318723200051805, ИНН 450130686288), Мясникова Дениса Сергеевича, о признании недействительным уведомления от 24.02.2022 N КУВД-001/2021-47857059/4,

в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, о времени и месте судебного заседания извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество Специализированный застройщик "Тюменьэнергострой" (далее - заявитель, Общество, ПАО Специализированный застройщик "ТЭС") обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - регистрирующий орган, заинтересованное лицо, Управление, Управление Росреестра по Тюменской области), о признании недействительным уведомления от 24.02.2022 N КУВД-001/2021-47857059/4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены индивидуальный предприниматель Радченко Сергей Эдуардович (далее - предприниматель, ИП Радченко С.Э.), Мясников Денис Сергеевич (далее - Мясников Д.С.).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.08.2022 по делу N А70-7988/2022 в удовлетворении заявленного требования отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, заявитель обратился в Восьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований заявителя.

В обоснование апелляционной жалобы её податель указал, что в нарушение условий договора участник долевого строительства (ИП Радченко С.Э.) не произвёл оплату, что является существенным нарушением договора, договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора; решение регистрирующего органа вынесено с нарушением требований закона, наличие спора о праве и, как следствие, необходимость защиты своих прав в исковом порядке не исключает также возможности оспаривания действий регистрирующего органа.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу Управление Росреестра по Тюменской области просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения, решение суда - без изменения.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, ходатайства об отложении слушания по делу не заявили, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в отсутствие представителей указанных лиц по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на неё, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между ИП Радченко С.Э. и ПАО Специализированный застройщик "ТЭС" был заключён договор участия в долевом строительстве от 28.06.2019 N 1/169 (далее - договор N 1/169), в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить жилой дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства (Радченко Э.С.) в соответствии с условиями договора, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Объектом долевого строительства является двухкомнатная квартира в секции 3 на 11 этаже N 169, номер помещения на плане 1-я на площадке, площадью 64,2 кв.м., расположенная многоквартирном доме, создаваемом на земельном участке по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, ул. 50 лет Октября, 75, корпус 4, цена договора - 3 387 000 руб.

Согласно пункту 3.3 договора оплата денежных средств производится участником долевого строительства за счет собственных средств в срок не позднее трех рабочих дней с момента проведения государственной регистрации договора в Управлении. Рассрочка по оплате договором не предусмотрена. Оплата производится путем перечисления денежных средств на счет застройщика, указанный в договоре.

11.07.2019 внесена запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 28.06.2019 N 1/169, запись регистрации N 72:23:0000000225-72/041/2019-841.

30.07.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора N 1/169/1у от 18.07.2019 об уступке прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 28.06.2019 N 1/169, заключенного между индивидуальным предпринимателем Радченко С.Э. и Мясниковым Д.С.

Считая, что в нарушение условий договора участник долевого строительства оплату не произвел, Общество письмом от 15.01.2020 N 01/11 направило в адрес участника долевого строительства предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве.

Письмами от 27.02.2020 N 01/74, от 16.09.2021 N 91 в адрес данного участника были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

15.11.2021 в адрес Управления поступило заявление ПАО Специализированный застройщик "ТЭС" о расторжении договора участия в долевом строительстве от 28.06.2019 N 1/169 в связи с односторонним отказом застройщика от исполнения договора.

24.02.2022 Управлением вынесено уведомление N КУВД-001/2021-47857059/4 об отказе во внесении в единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия N 1/169 от 28.06.2019 (запись регистрации 72:23:0000000225-72/041/2019-841).

Полагая отказ Управления недействительным, ПАО Специализированный застройщик "ТЭС" обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.

16.08.2022 Арбитражным судом Тюменской области принято решение, являющееся предметом апелляционного обжалования по настоящему делу.

Проверив в порядке статей 266, 268 АПК РФ законность и обоснованность решения суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 АПК РФ, частью 4 статьи 200 АПК РФ и пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" условиями принятия арбитражным судом решения о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов является наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Отношения, возникающие в связи с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Согласно частям 1, 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Законом порядке.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных названным Законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Основания для приостановления государственной регистрации права определены в статье 26 Закона N 218-ФЗ, согласно которой осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами (пункт 3 части 1 статьи 26).

Согласно положениям части 1 статьи 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учёта и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

Как следует из материалов дела, договор N 1/169, заключённый между ПАО Специализированный застройщик "ТЭС" (застройщик) и ИП Радченко С.Э. (участник долевого строительства), является договором участия в долевом строительстве, отношения по которому регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путём единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Частью 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Как следует из материалов дела, представленное Обществом для регистрации расторжение договора мотивировано отсутствием оплаты цены договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем регистрирующим органом установлено, что в отношении объекта долевого строительства по договору N 1/169, заключённому между застройщиком и участником долевого строительства - ИП Радченко С.Э., совершена уступка прав требования.

Так, в соответствии с договором об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 18.07.2019 N 1/169/1у ИП Радченко С.Э. уступил Мясникову Д.С. свои права и обязанности, приобретенные по договору участия в долевом строительстве N 1/169 на вышеуказанное жилое помещение.

Согласно пункту 2.1.3 договора об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 18.07.2019 N 1/169/1у оплата общей стоимости Объекта долевого строительства по указанному договору произведена участником долевого строительства (ИП Радченко С.Э.) в полном объеме, претензий по оплате застройщик к участнику долевого строительства не имеет.

30.07.2019 в ЕГРН внесена запись о государственной регистрации договора от 18.07.2019 N 1/169/1у.

При регистрации договора в подтверждение оплаты по нему в Управление представлена справка от 18.07.2019 N 01/351, подписанная заместителем генерального директора общества Павловичем В.В. и главным бухгалтером Васильевой Е.В., согласно которой оплата по договору участия в долевом строительстве от 28.06.2019 N 1/169 произведена индивидуальным предпринимателем Радченко С.Э. в сумме 3 387 000 руб. в полном объеме 15.07.2019. Претензий по оплате ПАО Специализированный застройщик "ТЭС" не имеет. Указанные обстоятельства послужили основанием для внесения в ЕГРН записи, в соответствии с которой право требования на объект долевого строительства принадлежит Мясникову Д.С.

Доводы ПАО Специализированный застройщик "ТЭС" относительно недействительности сделок по переуступке права требования участника долевого строительства подлежат отклонению апелляционным судом ввиду следующего.

Частью 1 статьи 11 Закона N 214-ФЗ установлено, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Согласно подпункту 2 части 10 статьи 48 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве (далее - договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве), осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Данная норма направлена на защиту добросовестных участников оборота с самостоятельным экономическим интересом, которые полагались на действительность сделки.

Таковым является участник долевого строительства по договору N 1/169 Мясников Д.С., получивший соответствующее право по договору об уступке прав и обязанностей участника в долевом строительстве от 18.07.2019 N 1/169/1.

На дату заключения Мясниковым Д.С. договора уступки с ИП Радченко С.Э. застройщиком была выдана справка, согласно которой оплата по договору долевого участия произведена предпринимателем в полном объёме, на что по смыслу пункта 5 статьи 166 ГК РФ вправе полагаться граждане.

С учётом положений пункта 2 статьи 11 статьи Закона N 214-ФЗ, а также части 10 статьи 48 Закона N 218-ФЗ необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашения были выполнены, представлена справка о полной уплате цены договора участия в долевом строительстве ИП Радченко С.Э. застройщику - ПАО Специализированный застройщик "ТЭС", при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Ввиду чего, установив противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами, Управлением Росреестра по Тюменской области обоснованно отказано во внесении в единый государственный реестр недвижимости изменений.

Кроме того, из материалов дела также следует, что предупреждение (уведомление) о необходимости погашения задолженности по оплате по договору участия в долевом строительстве и уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора были направлены в адрес ИП Радченко С.Э., который не являлся участником долевого строительства на момент совершения заявителем указанных действий.

Поскольку в соответствии с частями 3, 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ предупреждение о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора должно быть направлено участнику долевого строительства в письменной форме в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 данного Закона, а в настоящем случае уведомление было направлено не действительному участнику долевого строительства - Мясникову Д.С., а первоначальному участнику - ИП Радченко С.Э., соответственно, порядок направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора застройщиком не соблюдён.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований заявителя о признании недействительным уведомления от 24.02.2022 N КУВД-001/2021-47857059/4 об отказе во внесении в единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении договора долевого участия N 1/169 от 28.06.2019.

Доводов, основанных на доказательственной базе, которые бы опровергали выводы суда первой инстанции, влияли бы на законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит.

Принимая во внимание вышеизложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Нормы материального права применены арбитражным судом первой инстанции правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ в любом случае основаниями для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено. Таким образом, оснований для отмены обжалуемого решения арбитражного суда не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине при подаче апелляционной жалобы суд относит на её заявителя.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу публичного акционерного общества Специализированный застройщик "Тюменьэнергострой" оставить без удовлетворения, решение Арбитражного суда Тюменской области от 16.08.2022 по делу N А70-7988/2022 - без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, направляется лицам, участвующим в деле, согласно статье 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса "Картотека арбитражных дел" http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Председательствующий

Н.А. Шиндлер

Судьи

Н.Е. Иванова О.Ю. Рыжиков