Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 октября 2022 г. N 15АП-17506/22 по делу N А32-42094/2016

город Ростов-на-Дону

26 октября 2022 г.

дело N А32-42094/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2022 года 19 октября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 26 октября 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Шимбаревой Н.В.,

судей Емельянова Д.В., Николаева Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания Булатовой К.В.,

при участии в режиме веб-конференции:

Соболева А.Н. - лично и ее представитель Шаронова В.С. по доверенности от 10.12.2021;

от Зверева Е.В.: представитель Окружко Л.Г. по доверенности от 30.03.2022;

от Осипова И.А., Бабаева С.М.: представитель Артеменко А.А. по доверенности от 10.12.2021;

внешний управляющий должника Лозанова Е.Ю. - лично;

от Зайнулиной М.С.: представитель Попова О.С. по доверенности от 07.12.2021;

от ИП Акагова М.-Э.И.: представитель Кортиев Р.Л. по доверенности от 20.08.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы Зайнулиной Марии Сергеевны, индивидуального предпринимателя Акагова Магомед-Эмина Идрисовича, Прянишникова Александра Борисовича и внешнего управляющего должника Лозановой Екатерины Юрьевны на определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 по делу N А32-42094/2016 о разрешении разногласий относительно порядка погашения требований участников строительства по заявлению Осипова Игоря Александровича, Бабаева Сердара Мухамедовича, Соболевой Аллы Николаевны, Кащеевой Анастасии Евгеньевны о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений и машиномест в многоквартирном жилом доме в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" (ИНН 2317071276, ОГРН 1132367007596),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" (далее - должник) внешний управляющий Лозанова Екатерина Юрьевна обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании погашенными требований кредиторов Осипова Игоря Александровича, Бабаева Сердара Мухамедовича, Соболевой Аллы Николаевны, Кащеевой Анастасии Евгеньевны посредством передачи им в собственность жилых помещений (с учетом уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 разрешены разногласия между внешним управляющим ООО "ЖК "Курортный" Лозановой Е.Ю. и участниками строительства о погашении требований кредиторов участников строительства путем передачи в собственность жилых помещений в следующем порядке.

Разрешены разногласия кредитора - участника строительства Соболевой Аллы Николаевны с внешним управляющим Лозановой Екатриной Юрьевной, путем погашения требований участника строительства Соболевой Аллы Николаевны, включенных в реестр требований участников строительства ООО "Жилой комплекс "Курортный" путем передачи в собственность Соболевой Аллы Николаевны, следующих жилых помещений:

- квартира N 282, площадь помещения 53,8 кв.м., расположена на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6,

- квартира N 285, площадь помещения 50 кв.м., расположена на втором этаже многоквартирного жилого по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6,

* квартира N 290, кадастровый номер 23:49:0000000:10882, площадь помещения 47,5 кв.м., кроме того площадь балкона 2,8 кв.м., расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6.

* квартира N 291, кадастровый номер 23:49:0000000:10883, площадь помещения 47,7 кв.м., кроме того площадь балкона 2,8 кв.м., расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6.

* квартира N 297, кадастровый номер 23:49:0000000:10889, площадь помещения 47,2 кв.м., кроме того площадь балкона 2,8 кв.м., расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6.

Установив срок внешнему управляющему Лозановой Екатерине Юрьевне для предоставления участнику строительства Соболевой Алле Николаевне банковских реквизитов специального счета застройщика (в порядке ст. 3 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004) для исполнения обязанности по доплате по предварительному договору участия в долевом строительстве от 07.05.2016 в размере 7 540 000 рублей - 5 (пять) рабочих дней с даты вынесения определения суда, срок для предоставления справки о погашении задолженности после фактического поступления средств в размере 7 540 000 рублей от участника строительства на специальный счет застройщика, - в течение 1 (одного) рабочего дня с момента письменного обращения участника строительства Соболевой Аллы Николаевны.

Установив срок участнику строительства Соболевой Алле Николаевне для исполнения обязанности по доплате по предварительному договору участия в долевом строительстве от 07.05.2016 в размере 7 540 000 рублей - 30 (тридцать) рабочих дней с даты вынесения определения о погашении требований участника строительства Соболевой А.Н. путем передачи жилых помещений для исполнения обязанности по доплате по предварительному договору участия в долевом строительстве от 07.05.2016 в размере 7 540 000 рублей.

Суд обязал Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности участника строительства Соболевой Аллы Николаевны жилые помещения на следующие объекты: квартира N 282, площадь помещения 53,8 кв.м., расположена на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6; квартира N 285, площадь помещения 50 кв.м., расположена на втором этаже многоквартирного жилого по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6; квартира N 297, кадастровый номер 23:49:0000000:10889, площадь помещения 47,2 кв.м., кроме того площадь балкона 2,8 кв.м., расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6; квартира N 290, кадастровый номер 23:49:0000000:10882, площадь помещения 47,5 кв.м., кроме того площадь балкона 2,8 кв.м., расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6; квартира N 291, кадастровый номер 23:49:0000000:10883, площадь помещения 47,7 кв.м., кроме того площадь балкона 2,8 кв.м., расположена на третьем этаже многоквартирного жилого дома с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646 по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6. при предъявлении справки внешнего управляющего застройщика Лозановой Екатерины Юрьевны о погашении задолженности Соболевой Аллой Николаевной в размере 7 540 000 рублей.

Разрешены разногласия кредиторов - участника строительства Осипова И.А. с внешним управляющим Лозановой Е.Ю., путем погашения требований участника строительства ОсиповаИ.А., включенных в реестр требований участников строительства ООО "Жилой комплекс "Курортный" путем передачи в собственность Осипову И.А. следующих жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: город Сочи, улица Ленина, 290/6. Всего 25 квартир совокупной площадью 643,5 кв.м.

Разрешены разногласия кредиторов - участника строительства Бабаева С.М. с внешним управляющим Лозановой Е.Ю., путем погашения требований участника строительства Бабаеву С.М., включенных в реестр требований участников строительства ООО "Жилой комплекс "Курортный" путем передачи в собственность Бабаеву С.М., следующих жилых помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: город Сочи, улица Ленина, 290/6. Всего 3 квартиры совокупной площадью 95,3 кв.м.

Разрешены разногласия кредиторов - участника строительства Кащеевой А.Е. с внешним управляющим Лозановой Е.Ю., путем погашения требований участника строительства Кащеевой А.Е., включенных в реестр требований участников строительства ООО "Жилой комплекс "Курортный" путем передачи в собственность Кащеевой А.Е. квартиры N 338, кадастровый номер 23:49:0000000:10939, площадь помещения 41,1 кв.м., кроме того площадь балкона 2,6 кв.м., в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив требования Кащеевой Анастасии Евгеньевны в реестре требований о передачи жилых помещений, включенные определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-533-УТ от 31.10.2017 года на основании договора участия в долевом строительстве от 08.07.2015 года, зарегистрированного в едином государственном реестре 17.07.2015 года N 23-23/050-23/022/137/2015-411/1.

Определение мотивировано тем, что внешним управляющим необоснованно расторгнуты договоры участия в долевом строительстве с указанными выше кредиторами, не приняты во внимание обстоятельства, препятствующие оплате по договору.

Зайнулина Мария Сергеевна, индивидуальный предприниматель Акагова Магомед-Эмина Идрисовича, Прянишникова Александра Борисовича и внешнего управляющего должника Лозановой Екатерины Юрьевны обжаловал определение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил определение отменить.

Апелляционные жалобы мотивированы тем, что судом первой инстанции необоснованно не дана оценка доводам внешнего управляющего и иных участников строительства об инвестиционном характере требований Соболевой А.Н. и Бабаева С.М. Также судом первой инстанции сделан необоснованной вывод о незаконности расторжения договоров долевого участия, поскольку участники строительства обладали информацией об окончании строительства в 2020 году и не принимали мер по доплате стоимости квартир. Кроме того, передача квартир в отсутствие доплаты повлечет неосновательное обогащение на стороне отдельных кредиторов, поскольку договоры с кредиторами расторгнуты, право на получение квартир по ценам 2015-2016 гг. утрачено.

Председатель комитета кредиторов ООО "ЖК "Курортный" Неудачный М.Н., иные участники строительства Зверев Е.В., Тюльпинова Н.В., Слепов А.В., Доманова М.А., Поклад В.Д., Абдиева Л.Д. в своих отзывах поддержали апелляционные жалобы участников строительства и внешнего управляющего, указали на то, что порядок передачи квартир был утвержден собранием кредиторов, результаты которого признаны судом действительными. При этом, утвержденный порядок предполагает доплату за квартиры по рыночным ценам.

В отзыве на апелляционные жалобы Соболева Алла Николаевна возражала в отношении заявленных доводов, указала на то, что судом первой инстанции дана верная оценка действиям внешнего управляющего по одностороннему расторжению договоров, а также сослалась на необоснованность доводов отдельных кредиторов о нарушении судом пятипроцентного барьера, установленного законодательством о банкротстве при передаче жилых помещений участнику строительства.

Законность и обоснованность принятого судебного акта проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.06.2017 требования Амвросьевой Риммы Владимировны признаны обоснованными, в отношении общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" о банкротстве застройщика. Временным управляющим общества утвержден Родин Алексей Михайлович.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.09.2018 в отношении общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" ведено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев. Внешним управляющим утвержден Курочкин Валерий Петрович член ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих "Межрегиональный центр экспертов и профессиональных управляющих".

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 20.09.2019 внешним управляющим общества с ограниченной ответственностью "ЖК "Курортный" утверждена Лозанова Екатерина Юрьевна член ассоциации "Краснодарская межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Единство".

Определением суда от 04.03.2022 заявление внешнего управляющего общества с ограниченной ответственности "ЖК "Курортный" Лозановой Екатерины Юрьевны о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений и машиномест в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина, 290/6, удовлетворено.

Требования Осипова Игоря Александровича, Бабаева Сердара Мухамедовича, Соболевой Аллы Николаевны, Кащеевой Анастасии Евгеньевны о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений и машино-мест в многоквартирном жилом доме выделены в отдельное производство.

После выделения требований в отдельное производство внешним управляющим заявлены уточнения, согласно которым участникам строительства подлежат передаче жилые помещения в соответствии с размером произведенной ими оплаты, а именно:

- в собственность Осипова Игоря Александровича передать жилые помещения N N 6-13, 25-30, 44-46, 49-50 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив требования Осипова Игоря Александровича, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-624-УТ от 23.01.2018 года на основании договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 б/н, зарегистрированного в едином государственном реестре 28.11.2014 года N 23-23-50/2027/2014-929.

- в собственность Бабаева Сердар Мухамедовича передать жилое помещение N 33 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив требования Бабаева Сердар Мухамедовича, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-597-УТ от 23.01.2018 года на основании договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 б/н, зарегистрированного в едином государственном реестре 28.11.2014 года N 23-23-50/2027/2014-931.

- в собственность Соболевой Аллы Николаевны передать жилые помещения N N 290-291 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив нижеуказанные требования Соболевой Аллы Николаевны, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-592-УТ от 23.01.2018 года на основании предварительного договора от 07.05.2016 года.

В качестве встречного требования Осиповым И.А., Бабаевым С.М. и Соболевой А.Н. заявлено о передаче в собственность жилых помещений, указанных в определениях о включении их требований в реестр передачи жилых помещений, в полном объеме и о необоснованности установленного внешним управляющим требования о доплате стоимости квартир по действующим в настоящее время рыночным ценам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Проведение процедуры банкротства в отношении должника, являющегося застройщиком, осуществляется с учетом особенностей, установленных положениями параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

По общему правилу пункта 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных названным Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено Законом о банкротстве.

Исходя из заявленных внешним управляющим требований, а также с учетом возражений участников строительства, суд апелляционной инстанции установил, что между внешним управляющим и Соболевой А,Н., Бабаевым С.М. и Осиповым И.А. имеются разногласия по вопросу погашения требований кредиторов посредством передачи жилых помещений.

При этом, судебная коллегия учитывает, что завершение строительства осуществлялось в процедуре внешнего управления застройщика без привлечения средств фондов развития территорий и участников строительства.

В силу положений статьи 201.11 Закона о банкротстве погашение требований участников строительства возможно путем передачи им жилых помещений при соблюдении соответствующих условий, предусмотренных пунктом три названной статьи. В частности не допускается передача участнику строительства неоплаченного либо неполностью оплаченного помещения (часть 6 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве).

Одним из условий передачи помещений участникам строительства является их стоимость, которая в силу подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10, подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

В силу статей 201.8, 201.11 Закона о банкротстве, вопрос о передаче недвижимого имущества застройщика разрешается арбитражным судом, вопрос о погашении требований участников строительства путем передачи помещения также разрешается на основании судебного акта арбитражного суда.

Законами о банкротстве, о долевом участии в строительстве не урегулирован вопрос компенсации стоимости жилого помещения, предоставленного должником при погашении требований участника долевого строительства в размере, превышающем договорные условия или же в размере, установленном договором долевого участия, однако оплата, по которым в полном объеме не произведена.

В этой связи 26.04.2022 состоялось собрание кредиторов должника, на котором было утверждено Положение об условиях передачи в собственность участников строительства ООО "ЖК "Курортный" жилых помещений и погашении требований участников строительства. Положение утверждено большинством голосов от числа кредиторов, требования которых включены в реестр требований кредиторов.

Пунктом 2 вышеназванного положения установлено, что погашение требований участников долевого строительства путем передачи жилого помещения в порядке статьи 201.11 Закона о банкротстве производится после доплаты участником долевого строительства за неоплаченную часть передаваемого жилого помещения.

Согласно пунктам 4, 5 положения размер доплаты за неоплаченную часть жилого помещения установлен в размере рыночной стоимости, которая устанавливается на основании оценки, проводимой один раз в квартал.

Решение собрание кредиторов от 26.04.2022 в части установления доплаты было оспорено Соболевой А.Н. в судебном порядке. Однако определением от 20.07.2022, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 31.08.2022 по делу N А32-42094/2016, в удовлетворении заявления о признании решения собраний кредиторов недействительным отказано.

Отказывая в удовлетворении заявления, суд апелляционной инстанции исходил из того, что утвержденное положение, которым собрание кредиторов выразило мнение о необходимости внесения оплаты, исходя из текущих рыночных цен связано с ростом цен на объекты долевого строительства, на объекты недвижимости, а также ростом себестоимости строительства по сравнению с ценой, существующей на момент утверждения плана внешнего управления.

В силу положений статей 110, 139 Закона о банкротстве кредиторы принимают решение о порядке, сроках и условиях, начальной цене реализации имущества должника, собрание кредиторов вправе выразить мнение о порядке передачи участникам строительства помещений.

Цель процедуры банкротства - наиболее полное удовлетворение требований кредиторов, соблюдение баланса интересов всего сообщества кредиторов и должника, принятое собранием кредиторов решение соответствует указанной цели.

Участники строительства, не исполнившие перед застройщиком обязательства по оплате полностью в 2022 году, не могут быть поставлены в более привилегированное положение с другими участниками строительства, которые в полной мере исполнили обязательства по оплате помещений в 2015 году по текущим рыночным ценам 2015 года, в 2016 году по текущим рыночным ценам 2016 года.

Следует отметить, что требования участников строительства, заключивших договоры в отношении большого количества помещений, должны рассматриваться как требования инвесторов, поскольку ими заключены договоры в отношении помещений совокупной площадью, превышающей 120 кв. м, что в соответствии с разъяснениями Определения Верховного суда РФ от 22.08.2022 N 305-ЭС22-7163 по делу N А41-34210/2020 явно свидетельствует о коммерческом интересе.

В условиях, когда граждане - инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и преследующие цель извлечения прибыли от такой деятельности, не произвели своевременно предусмотренное договором инвестирование (оплату долевых взносов) в установленный договором срок, их требования не могут быть поставлены в более привилегированное положение по сравнению с гражданами - непрофессиональными инвесторами, заключившими договор для удовлетворения личных потребностей по улучшению жилищных условий и исполнившими свои обязательства по оплате долевых взносов.

В связи с этим утвержденное собранием кредиторов Положение преследует цель наиболее полного удовлетворение требований кредиторов, в том числе участников строительства, принято с целью соблюдения баланса интересов застройщика, участников строительства и иных кредиторов, в том числе кредиторов по текущим обязательствам.

С учетом статьи 110, 139 Закона о банкротстве, в силу которых кредиторы принимают решение о порядке, сроках и условиях, начальной цене реализации имущества должника, собрание кредиторов вправе выразить мнение о порядке передачи участникам строительства помещений, поскольку это напрямую влияет на пополнение конкурсной массы (аккумулирование денежных средств, достаточных для расчетов со всеми кредиторами), а значит затрагивает интересы всех кредиторов.

Вместе с тем как справедливо отмечено судом первой инстанции, указанный Соболевой А.Н. в рассматриваемом заявлении подход о передаче участникам строительства ранее неоплаченных ими помещений застройщика, рыночная стоимость которых на текущую дату (2022 год) составляет 285 000 руб. за 1 кв.м. по рыночным ценам 2015 - 2016 года, то есть по цене 50 000 - 60 000 руб. за 1 кв.м., приведет к фактически безвозмездному получению помещений отдельными кредиторами в отсутствие у них фактических требований (неоплаченных, безденежных требований) за счет иных кредиторов, которые своевременно и в полном объеме исполнили обязательства по договору участия в долевом строительстве.

Кроме того, судебная коллегия учитывает, что утвержденное собранием кредиторов положение, предусматривающее доплату за неоплаченную часть квартир, согласуется с положениями статьи 201.11 Закона о банкротстве, поскольку одним из условий передачи помещений участникам строительства является их стоимость, которая в силу подпункта 1 пункта 3 ст. 201.10, подпункта 3 пункта 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве не должна превышать более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства.

При этом, требование участника строительства состоит не только из величины уплаченной им стоимости квартиры, но и из убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). Данное положение предусмотрено статьей 201.5 Закона о банкротстве.

Таким образом нормы Закона о банкротстве (подпункт 1 пункта 3 ст. 201.10, подпункт 3 пункта 3 ст. 201.11 закона о банкротстве, ст. 201.5) в их взаимосвязи устанавливают невозможность передачи участникам строительства помещений в случае превышения их текущей рыночной стоимости над размером требований участников строительства, а также невозможность передачи неоплаченных или не полностью оплаченных помещений.

Данные ограничения установлены законодателем в целях соблюдения баланса интересов участников строительства и иных кредиторов, в том числе текущих, а также интересов самого должника.

Соответственно, утвержденное собранием кредиторов положение, предусматривающее передачу квартир только после доплаты за неоплаченную часть жилого помещения установлен в размере рыночной стоимости, которая устанавливается на основании оценки, проводимой один раз в квартал, направлено на обеспечение баланса интересов кредиторов и имеет своей целью соблюдение принципа равенства граждан - участников строительства.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2015 N 305-ЭС14-1186 по делу N А40-80775/13 сформирован правовой подход, согласно которому, при рассмотрении дела о несостоятельности (банкротстве) должника необходимо исходить из принципов правовой определенности и равенства прав всех участников гражданско-правовых отношений, закрепленных, в том числе, в пункте 1 статьи 1 ГК РФ. Общий правовой подход, касающийся реализации прав и законных интересов участников долевого строительства, в том числе, вытекает из статьи 19 Конституции Российской Федерации, в которой закреплен принцип равенства, означающий, в том числе, недопустимость введения не имеющих объективного и разумного оправдания ограничений в правах лиц, принадлежащих к одной категории (запрет различного обращения с лицами, находящимися в одинаковых или сходных ситуациях), на что неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации.

Положения Закона об участии в долевом строительстве основаны на принципах гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства; конечным итогом взаимоотношений участников долевого строительства и застройщика является передача объекта долевого строительства участнику, последствия недостижения которого прямо установлены в статьях 6 и 10 названного Закона, в том числе в виде возложения на застройщика обязанности по уплате неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил, что ранее в рамках настоящего дела о банкротстве имела места передача квартир лишь в части оплаченных сумм, а именно:

- Сюремова Ф.Р., включена в реестр определением от 04.06.2021 N А32-42094/2016-15/104-Б с требованием на 10 квартир площадью 338 кв.м., поскольку заключила договор от 18.05.2016 года в отношении 10-ти квартир совокупной площадью 338,0 кв.м., размер долевого взноса по договору составил 20 280 000,0 рублей (по 60 000,0 за 1 кв.м.), произвела частичную оплату - 14 430 000,0 рублей, то есть оплатила 240,5 кв.м., в связи с чем ее требования были погашены определением суда от 04.03.2022 года путем предоставления квартир совокупной площадью 240 кв.м., то есть соразмерно оплаченной площади.

- Заятдинов Э.М., включен в реестр определением от 16.04.2019 года N А32-42094/2016-15/104-Б-659-УТ с требованием на одну квартиру площадью 37 кв.м. в доме N 42, размер долевого взноса 2 412 030,0 рублей полностью оплачен, то есть требование на 37 кв.м. Для погашения требований выбрал квартиру 391 площадью 42,6 кв.м., в связи с тем произвел доплату по рыночной стоимости в соответствии с Положением, утвержденным собранием кредиторов от 26.04.20221 года.

Таким образом, требования иных кредиторов в рамках настоящего дела погашались в рамках произведенной ими оплаты, а в случае предоставления доплаты на условиях, предусмотренных положением, в соответствии с величиной произведенной доплаты и наличием соответствующего жилого помещения.

Исходя из изложенных обстоятельств, передача Соболевой А.Н., Осипову И.В. и Бабаеву С.М. жилых помещений в большем количестве и размере, чем ими было фактически оплачено, повлечет нарушение принципа равенства участников строительства и приведет к неосновательному обогащению на их стороне.

Также судебная коллегия учитывает, что фактически бездействие названных дольщиков и невнесение ими оплаты в части включенных требований повлекло за собой обоснованное расторжение договоров в одностороннем порядке.

В части 3 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предусмотрено право застройщика на односторонний отказ от договора, при наличия оснований, предусмотренных частью 4 статьи 5 - просрочка внесения платежа более чем на два месяца в случае единовременного внесения платежа и частью 5 статьи 5 - нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца в случаях внесения платежей в предусмотренный договором период.

При этом застройщик должен направить участнику строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 статьи 9. При этом договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Согласно пункту 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Каких-либо исключений, в том числе запретов на расторжение договоров для находящегося в процедуре банкротстве застройщика законом не установлено.

Из материалов дела следует, что обязательства по оплате участниками долевого строительства не исполнены, предусмотренное в Законе N 214-ФЗ предупреждение о необходимости погашения задолженности рассматриваемыми дольщиками также не было исполнено длительное время, в связи с чем застройщик имел право в силу ст. 9 Закона N 214-ФЗ расторгнуть договоры.

В этой связи, является необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что длительное бездействие застройщика по расторжению договора в последующем лишает его права расторгнуть договор, не основан на нормах права, а кроме того противоречит фактическим обстоятельствам, принимая во внимание которые действовал застройщик.

Так, несмотря на существенное нарушение условий договоров по оплате со стороны рассматриваемых участников строительства, внешний управляющий не принимал меры по расторжению договоров, поскольку в период после введения процедуры внешнего управления срок исполнения обязательств застройщика по завершению строительства наступил, однако строительство не было завершено, что являлось объективным оправданием неисполнения встречных обязанностей участников строительства по оплате.

Летом 2020 года строительство объектов было завершено, застройщик приступил к сдаче объектов в эксплуатацию. Решением Центрального районного суда от 10.12.2020 года многоквартирный дом был признан подлежащим эксплуатации по назначению. Таким образом с 10.12.2020 года обязательства застройщика по строительству объектов были исполнены, о чем знали все кредиторы, поскольку данная информация содержалась в отчетах управляющего и доводилась до сведения всего сообщества кредиторов. Несмотря на завершение строительства рассматриваемые участники строительства оплату не произвели. Далее, после осуществления кадастрового учета, проведения оценки рыночной стоимости имущества и иных мероприятий, 08.11.2021 года состоялось собрание участников строительства по вопросу передачи помещений в объекте.

Несмотря на указанные события, Соболева А.Н., Осипов И.В. и Бабаев С.М. не произвели оплату своей задолженности.

В связи с этим застройщик, длительное время ожидающий оплату по договорам от участников строительства, уведомленных о завершении строительства объектов строительства и о готовности передать жилые помещения, направил в их адрес уведомления о существенном нарушении договора об оплате долевых взносов, предупредил о необходимости погашения задолженности по договорам о сроках оплаты и последствиях непогашения задолженности (письмо N 356 от 23.12.2021 года в адрес Осипова И.А., N 357 от 23.12.2021 года в адрес Бабаева С.М., N 361 от 15.02.2022 года в адрес Соболевой А.Н. - имеются в материалах дела, предоставлены в заседании 02.08.2022 г) указав, что в случае непогашения задолженности в течение тридцати дней договор будут расторгнут в одностороннем порядке по инициативе застройщика в соответствии со ст. 9 Закона N 214-ФЗ.

При этом, длительное рассмотрение судом вопроса о передаче помещений участникам строительства вызвано именно процессуальными действиями участников строительства, которые в судебном заседании 09.02.2022 года, 31.05.2022 года просили отложить разбирательство, тем временем с момента обращения внешнего управляющего с ходатайством (19.11.2021, 30.11.2021 года) прошло более 8 месяцев, застройщик все это время был вынужден нести расходы по оплате за соответствующие помещения управляющей компании, а также по оплате налога на имущество, а также вследствие непоступления причитающихся денежных средств был лишен возможности исполнить свои денежные обязательства перед иными кредиторами, что вызвало начисление финансовых санкций.

Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о возможности признания договоров, заключенных с указанными дольщиками, расторгнутыми. Соответственно, договоры участия в долевом строительстве, заключенные застройщиком с Осиповым И.А., Бабаевым С.М. и Соболевой А.Н. расторгнуты 04.08.2022 года по правилам, предусмотренным ст. 9 Закона N 214-ФЗ, условия договоров о цене не подлежат применению, а внесенная Осиповым И.А. И Бабаевым С.М. в период после расторжения договоров оплата по цене договора (55 000 за 1 кв.м.) не может являться основанием для передачи им помещений.

Доводы участников строительства Осипова и Бабаева об отсутствии у них ранее осуществить доплату по договорам долевого участия в строительстве в связи с тем, что они являются иностранными гражданами, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку документальных доказательств, свидетельствующих о наличии каких-либо препятствий (письменный отказ банка и т.д.), суду не представлено.

Из совокупности установленных обстоятельств следует, что положение о доплате утверждено собранием кредиторов и согласуется со статьями 201.5, 201.11 Закона о банкротстве, иными кредиторами жилые помещения получены в соответствии с произведенной ими оплатой, при этом, Осипов И.А., Бабаев С.М. и Соболева А.И., выразив намерение на получение исполнения в натуре, доплату не произвели, в связи с чем передача им жилых помещений в количестве и размере, превышающем произведенную оплату, повлечет нарушение принципа равенства участников строительства.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что разногласия между внешним управляющим и кредиторами Соболевой, Бабаевым и Осиповым посредством передачи в их собственность следующих жилых помещений:

- в собственность Осипова Игоря Александровича передать жилые помещения N N 6-13, 25-30, 44-46, 49-50 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив требования Осипова Игоря Александровича, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-624-УТ от 23.01.2018 года на основании договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 б/н, зарегистрированного в едином государственном реестре 28.11.2014 года N 23-23-50/2027/2014-929.

- в собственность Бабаева Сердар Мухамедовича передать жилое помещение N 33 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив требования Бабаева Сердар Мухамедовича, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-597-УТ от 23.01.2018 года на основании договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 б/н, зарегистрированного в едином государственном реестре 28.11.2014 года N 23-23-50/2027/2014-931.

- в собственность Соболевой Аллы Николаевны передать жилые помещения N N 290-291 в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив нижеуказанные требования Соболевой Аллы Николаевны, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-592-УТ от 23.01.2018 года на основании предварительного договора от 07.05.2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Краснодарского края от 31.08.2022 по делу N А32-42094/2016 отменить в обжалуемой части.

Разрешить разногласия между внешним управляющим Лозановой, Соболевой, Осиповым и Бабаевым. Удовлетворить заявленные внешним управляющими ООО "ЖК "Курортный" требования, разногласия Соболевой, Бабаева, Осипова отклонить.

Передать в собственность Осипова Игоря Александровича нижеуказанные жилые помещения в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив нижеуказанные требования Осипова Игоря Александровича, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-624-УТ от 23.01.2018 года на основании договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 б/н, зарегистрированного в едином государственном реестре 28.11.2014 года N 23-23-50/2027/2014-929:

Номер передаваемого жилого помещения

Кадастровый номер передаваемого жилого помещения

Площадь помещения, кв.м.

Кроме того площадь балконов, лоджий, кв.м.

Строительный номер дома и квартиры, строительная площадь объекта строительства, в отношении которого подлежат погашению требования участника строительства. Размер требований подлежащий погашению в реестре в денежном выражении.

10

23:49:0000000:10658

23,8

3,5

Квартиры с проектным номером 6, 7, 8, 12, 13 и 14, общей проектной площадью 24 кв. м каждая; квартиры с проектным номером 9 и 11, общей проектной площадью 21 кв. м каждая; квартира с проектным номером 10, общей проектной площадью 29 кв.м., - расположенные на 1-ом этаже; квартиры с проектным номером 26, 27, 28 и 32, общей проектной площадью 24 кв.м. каждая, квартиры с проектным номером 29 и 31, общей проектной площадью 21 кв.м. каждая; квартира с проектным номером 30, общей проектной площадью 29 кв.м., - расположенные на 2-ом этаже; квартиры с проектным номером 46, 47, 48, 51, 52, 53 и 54, общей проектной площадью 24 кв.м. каждая, квартира с проектным номером 49, общей проектной площадью 21 кв.м., квартира с проектным номером 50, общей проектной площадью 29 кв.м., квартира с проектным номером 55, общей проектной площадью 46 кв.м., - расположенные на 3-ем этаже, в многоквартирном доме по проектной документации дом N 1, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402056:1042, по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, входящий в состав объекта строительства "Жилой комплекс "Курортный". Размер требования, подлежащий погашению в денежном выражении составляет 25 201 000,0 рублей.

13

23:49:0000000:10691

20,0

1,8

8

23:49:0000000:11511

25,3

0

9

23:49:0000000:10647

23,8

3,5

12

23:49:0000000:10680

20,1

1,9

11

23:49:0000000:10669

25,3

0

7

23:49:0000000:11423

20,1

1,9

6

23:49:0000000:11312

20,0

1,8

25

23:49:0000000:10824

20,0

1,8

28

23:49:0000000:10857

23,8

3,5

29

23:49:0000000:10869

23,8

3,5

27

23:49:0000000:10846

25,3

0

30

23:49:0000000:10880

25,3

0

26

23:49:0000000:10835

20,1

1,9

44

23:49:0000000:11035

20,0

1,8

45

23:49:0000000:11046

19,8

1,9

46

23:49:0000000:11057

25,6

0

49

23:49:0000000:11091

25,6

0

50

23:49:0000000:11102

19,8

1,9

Итого:

458,2 кв.м.

Передать в собственность Бабаева Сердар Мухамедовича нижеуказанные жилые помещения в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив нижеуказанные требования Бабаева Сердар Мухамедовича, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-597-УТ от 23.01.2018 года на основании договора участия в долевом строительстве от 19.11.2014 б/н, зарегистрированного в едином государственном реестре 28.11.2014 года N 23-23-50/2027/2014-931:

Номер передаваемого жилого помещения

Кадастровый номер передаваемого жилого помещения

Площадь помещения, кв.м.

Кроме того площадь балконов, лоджий, кв.м.

Строительный номер дома и квартиры, строительная площадь объекта строительства, в отношении которого подлежат погашению требования участника строительства. Размер требований в реестре, подлежащий погашению в денежном выражении.

33

23:49:0000000:10913

48,7

2,8

Квартиры с проектными номерами 33 и 34, общей проектной площадью 24 кв. м каждая, квартира с проектным номером 35, общей проектной площадью 46 кв. м, расположенных на 2-ом этаже в многоквартирном доме по проектной документации дом N 1 "Жилой комплекс "Курортный". Размер требования, подлежащий погашению в денежном выражении составляет 2 832 500,0 рублей.

ИТОГО

51,5 кв.м.

Передать в собственность Соболевой Аллы Николаевны нижеуказанные жилые помещения в многоквартирном жилом доме с кадастровым номером N 23:49:0000000:10646, расположенном по адресу: Российская Федерация, Краснодарский край, городской округ город-курорт Сочи, город Сочи, ул. Ленина 290/6, погасив нижеуказанные требования Соболевой Аллы Николаевны, включенные Определением Арбитражного суда Краснодарского края N А32-42094/2016 15/104-Б-592-УТ от 23.01.2018 года на основании предварительного договора от 07.05.2016 года:

Номер передаваемого жилого помещения

Кадастровый номер передаваемого жилого помещения

Площадь помещения, кв.м.

Кроме того площадь балконов, лоджий, кв.м.

Строительный номер дома и квартиры, строительная площадь объекта строительства, в отношении которого подлежат погашению требования участника строительства. Размер требований в реестре, подлежащий погашению в денежном выражении.

290

23:49:0000000:10882

47,5

2,8

Квартиры с проектными номерами N 36, общей проектной площадью 73 кв. м, N 37, общей проектной площадью 40 кв. м, N 38, общей проектной площадью 26 кв. м, N 39, общей проектной площадью 48 кв.м., N 40, общей проектной площадью 26 кв. м, N 41, общей проектной площадью 40 кв. м, расположенные на 4-ом этаже, в многоквартирном доме по проектной документации дом N 61 "Жилой комплекс "Курортный". Размер требования, подлежащий погашению в денежном выражении составляет 6 048 000 рублей.

291

23:49:0000000:10883

47,7

2,8

Итого:

100,8 кв.м.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в месячный срок в порядке, определенном статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

Н.В. Шимбарева

Судьи

Д.В. Емельянов Д.В. Николаев