Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28 октября 2022 г. N 13АП-29792/19 по делу N А56-76812/2018

г. Санкт-Петербург

28 октября 2022 г.

Дело N А56-76812/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 27 октября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 28 октября 2022 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.В. Изотовой,

судей И.В. Масенковой, В.А. Семиглазова,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько,

рассмотрев в судебном заседании при участии:

от Администрации представителя Назаровой М.Ф. (доверенность от 02.11.2021),

от Общества представителя Федаева А.В. (доверенность от 13.01.2022),

апелляционную жалобу администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2019 по делу N А56-76812/2018 (судья Д.С. Геворкян), принятое по иску:

администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138; ОГРН 1064703000911, ИНН 4703083640)

к обществу с ограниченной ответственностью "КАИФ" (188643, Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Василеозерская, д. 1, корп. 2, офис 76; ОГРН 1024702182933, ИНН 4720014798)

о взыскании задолженности по договору аренды, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области (далее - истец, Администрация) в соответствии с соглашением от 29.08.2017 N 129/1.0-11 "О передаче осуществления части полномочий по решению вопросов местного значения муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области в сфере владения, пользования и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения" обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "КАИФ" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 3 502 855 руб. 06 коп. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2015 по 21.12.2017, 21 470 812 руб. 14 коп. пеней за просрочку платежа за период с 01.01.2015 по 30.04.2019, 5 254 руб. 28 коп. неустойки за каждый день просрочки с даты вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения в случае неисполнения решения суда в установленный срок.

Решением от 01.09.2019 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В обоснование апелляционной жалобы ее податель указывал, что расчет арендной платы на дату заключения договора производился им по Методике, утвержденной постановлением главы администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области от 31.12.1998 N 2479, в дальнейшем - в соответствии с решением Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 N 27, постановлением Администрации от 23.01.2015 N 55, решением Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 16.02.2016 N 7, постановлением Администрации от 18.02.2016 N 168, 20.01.2017 N 27.

В отзыве на апелляционную жалобу Общество полагало доводы Администрации несостоятельными, направленными на пересмотр вступивших в законную силу решений суда.

Постановлением апелляционного суда от 20.01.2020, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.06.2020, названное решение отменено, иск удовлетворен частично; с Общества в пользу Администрации взыскано 2 595 870 руб. задолженности по договору аренды за период с 01.01.2017 по 21.12.2017, 1 761 191 руб. 38 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 23.12.2020 удовлетворено заявление Общества о пересмотре постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 по новым обстоятельствам, постановление отменено.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.02.2021, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.08.2021, решение от 01.09.2019 отменено; с Общества в пользу Администрации взыскано 1 727 422 руб. 92 коп. задолженности, 1 486 133 руб. 26 коп. неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 31.03.2022 заявление Общества о пересмотре постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 по новым обстоятельствам удовлетворено, постановление от 20.02.2021 отменено.

В судебном заседании представитель Администрации апелляционную жалобу поддержал, ссылаясь на заключения экспертизы по вопросу определения рыночной стоимости спорного помещения, представленные в материалах дела N А56-138007/2018, полагал необоснованным заключение экспертизы по определению рыночной стоимости здания, рыночную стоимость - заниженной, указал, что рыночная стоимость здания не может быть ниже 111 469 580 руб., ходатайствовал о проведении повторной экспертизы, проведение которой просил поручить обществу с ограниченной ответственностью "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" или обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западное бюро экспертизы и оценки".

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагал определенную экспертами в настоящем деле оценку достоверной, указал, что определенная экспертами рыночная стоимость здания соотносима с его кадастровой стоимостью, против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы возражал.

Как следует из материалов дела, муниципальному образованию "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области (прежнее название - муниципальное образование "Всеволожское городское поселение") на праве общей долевой собственности принадлежит доля в размере 5539/29048 в праве на нежилое здание торгового центра с пристройками площадью 2904,8 кв. м, расположенное по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Московская ул., д. 9 (далее - здание).

В соответствии с пунктами 1.1, 2.2.1, 2.2.2 договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке 13.01.2010, администрация муниципального образования "Всеволожское городское поселение" (арендодатель) обязалась предоставить Обществу (арендатору) во временное пользование для организации общественного питания и досуга на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017 помещения N 10-18, 74, 115-127 общей площадью 540 кв. м, расположенные на первом и втором этажах здания (далее - помещения), а арендатор - использовать их по указанному назначению и своевременно вносить арендную плату за пользование ими и земельную составляющую.

Пунктом 7.1 договора аренды определено, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещений производятся только с разрешения арендодателя; стоимость улучшений может быть полностью или частично возмещена арендатору в счет арендной платы до окончания срока действия договора при условии предварительного письменного согласования с арендодателем подлежащей возмещению суммы; неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя.

Пунктом 5.5 договора аренды установлены основания для его расторжения по требованию одной из сторон по решению суда, в том числе при использовании помещений не по целевому назначению (подпункт 5.5.1 договора); при возникновении задолженности арендатора по внесению арендной платы более двух раз подряд независимо от ее последующего внесения (подпункт 5.5.2 договора).

Соглашением от 10.03.2008, подписанным от имени арендодателя главой Администрации Петроченковым Николаем Федоровичем, а от имени Общества - генеральным директором Федаевым Сергеем Александровичем, стороны договорились о следующем:

- арендатор обязуется организовать за свой счет проведение работ по перепланировке помещений (пункт 2.1);

- арендодатель обязуется по окончании работ произвести зачет в счет арендной платы понесенных арендатором затрат в размере, соответствующем предоставленным арендатором документам (договоры, сметы, акты, платежные поручения или квитанции, свидетельствующие об оплате выполненных работ и приобретении материалов и т.п.) и принятом к зачету арендатором, что подтверждается соответствующим актом, составленным отделом управления муниципальным имуществом Администрации (далее - отдел УМИ), являющимся приложением к соглашению от 10.03.2008 (пункт 2.2);

- соглашение от 10.03.2008 вместе с указанным актом являются основанием для проведения зачета (пункт 3).

Сторонами 16.11.2009 подписан договор купли-продажи, по условиям которого Администрация (продавец) обязалась передать в собственность Общества (покупатель) долю 540/29048 в праве общей долевой собственности на здание, которую составляют указанные помещения, а покупатель - принять помещения и оплатить их стоимость в размере 7 956 503 руб. 66 коп. в течение трех лет в соответствии с графиком погашения.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 03.07.2017 по делу N А56-6384/2013, Общество 25.02.2010 во исполнение условий соглашения от 10.03.2008 представило в отдел УМИ документы в подтверждение объема и стоимости выполненных им в помещениях ремонтных работ для проведения зачета.

Начальник отдела УМИ Федаев А.В. и его заместитель Аршинова И.А. 25.02.2010 подписали акт о принятии к зачету затрат арендатора, согласно которому представленные Обществом документы подтверждают понесенные им затраты (пункт 1); к зачету принимается денежная сумма в размере 5 767 829 руб. 38 коп. (пункт 2); зачет может осуществляться путем невнесения очередных платежей арендной платы за периоды, наступающие после даты составления данного акта (пункт 3).

Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации и Обществу и с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ просил признать недействительными договор купли-продажи и соглашение от 10.03.2008, а также применить последствия их недействительности в виде истребования 540/29048 доли в праве общей долевой собственности на здание и в части принятия Администрацией к зачету 5 767 829 руб. 38 коп. стоимости затрат арендатора по соглашению от 10.03.2008.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2014 по делу N А56-4185/2014, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014, договор купли-продажи признан недействительной (ничтожной) сделкой, в остальной части в иске отказано.

Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, так как договор купли-продажи признан недействительным с момента его заключения, у Общества имеется задолженность по внесению арендной платы за пользование арендованными помещениями, Администрация с учетом уточнения 12.05.2014 своего требования в рамках дела N А56-6384/2013 обратилась в арбитражный суд с иском к Обществу о взыскании 6 135 660 руб. арендной платы за период с 10.01.2010 по 10.12.2014, 6 878 308 руб. 47 коп. пеней, 4 412 174 руб. 75 коп. пеней за период с 10.01.2010 по 20.12.2016, а также о расторжении договора аренды.

Решением от 03.07.2017 по делу N А56-6384/2013 принят отказ администрации муниципального образования "Город Всеволожск" от иска в части взыскания 6 135 660 руб. задолженности и расторжения договора, в части требования о взыскании неустойки за период с 01.01.2015 по 20.12.2016 иск оставлен без рассмотрения, в остальной части в иске отказано, поскольку при зачете суммы, указанной в акте о зачете, оснований для начисления неустойки не имелось, а уплаченная в спорный период неустойка в размере 23 622 руб. 59 коп. покрывает сумму неустойки, начисленной за просрочку оплаты арендной платы за период с 12.01.2010 по 25.02.2010, 11.02.2010 по 25.02.2010.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу N А56-31250/2017 установлено, что Общество 22.12.2016 обратилось с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение спорного помещения в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Названным решением суд признал незаконным бездействие Совета и Администрации, выразившееся в несовершении юридических действий по заявлению Общества о реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9, обязал Совет и Администрацию совершить юридически значимые действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", с учетом того, что Общество передало отчет об оценке арендуемого муниципального имущества Администрации вместе с заявлением, а именно: принять решение об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений площадью 540 кв. м, находящихся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Всеволожск, ул. Московская, д. 9, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.06.2021 по делу N А56-138007/2018 по иску об урегулировании разногласий по условиям договора купли-продажи до настоящего времени в силу не вступило, в связи с чем договор купли-продажи не может считаться заключенным.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.12.2021 по делу N А56-49813/2021, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.07.2022, отказано в удовлетворении иска Общества о признании незаконным бездействия Администрации, выраженного в отказе от совершения юридически значимых действий, заключающихся в подаче в установленном законом порядке заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на образованный из исходного объекта недвижимости новый объект недвижимости, а также в заключении дополнительного соглашения к договору аренды нежилых помещений от 22.10.2007 N 31/04-21 в связи с установлением при выполнении кадастровых работ иной общей площади арендуемого объекта недвижимости, чем указано в договоре аренды; обязании Администрации совершить соответствующие действия.

В связи с наличием задолженности в размере 3 486 736 руб. 69 коп. за период с 01.01.2017 по 31.12.2017 Администрация 10.02.2018 направила Обществу претензию, а впоследствии обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции согласился с доводами ответчика о неприменении к отношениям сторон Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной решением Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Ленинградской области от 18.12.2007 N 60, указал на преюдициальное значение обстоятельств, установленных в делах N А56-6384/2013, А56-31250/2017.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Материалами дела подтверждается, что между сторонами возник спор о порядке определения арендной платы и ее размере.

В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Цена по договорам аренды нежилых помещений не является регулируемой.

Постановлением администрации муниципального образования "Всеволожское городское поселение" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 22.10.2007 N 347 "О заключении договора аренды нежилого помещения с ООО "КАИФ" предписано заключить договор аренды нежилого помещения в здании, расположенном по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, Московская, дом 9, общей площадью 540 кв. м для организации общественного питания и досуга с Обществом на срок с 30.08.2007 по 29.08.2017; расчет арендной платы произвести по Методике определения величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, в соответствии с распоряжением главы администрации от 13.04.2006 N 132.

Упомянутым распоряжением установлено, что до утверждения методики Советом депутатов муниципального образования при расчетах арендной платы следует применять Методику определения арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в муниципальной собственности, утвержденную постановлением главы администрации муниципального образования "Всеволожский район Ленинградской области" от 31.12.1998 N 2479 (при том, что на дату принятия указанного распоряжения указанная Методика утратила силу).

Согласно указанной Методике, утвержденной постановлением главы администрации муниципального образования "Всеволожский район" Ленинградской области 31.12.1998 N 2479, с учетом изменений, внесенных постановлением главы администрации муниципального образования "Всеволожский район" Ленинградской области от 29.12.1999 N 2449, расчет величины годовой арендной платы определяется по формуле: Агод = Sх(Сб х Кизн х Кнж х Кс х Квд х Ктз х Кик х Кпл х Кп)/10, где Агод - годовая арендная плата, S - площадь арендуемого помещения, Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, сооружения, в котором находится арендуемый объект, Кизн - коэффициент износа, Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, характеризующий наличие или отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации, доли единиц, Кс - коэффициент состояния, характеризующий его текущее состояние, доли единиц, Квд - коэффициент вида деятельности, учитывающий социальную деятельность и вид деятельности, доли единиц, Ктз - коэффициент территориальной зоны, учитывающий местоположение арендуемого объекта в городе, доли единицы, Кикц - коэффициент историко-культурной ценности здания, доля единицы, Кпл - коэффициент площади объекта, учитывающий размер арендуемой площади, доли единиц, Кп - коэффициент посещаемости.

При этом базовый размер стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов недвижимости во Всеволожском районе, а в случае, когда произведена рыночная оценка здания, базовый размер стоимости 1 кв. м объекта недвижимости определяется по формуле: Сб = Сот : Sзд, где Сот - оценочная стоимость объекта, Sзд - общая площадь здания, в котором расположен объект.

В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование помещением на момент заключения договора составляет 157 717 руб. 60 коп. в год, 13 143 руб. 13 коп. в месяц; земельная составляющая - 2 516 руб. 69 коп. в квартал и соответственно 10 066 руб. 79 коп. в год; при этом согласно расчету арендной платы, являющемуся приложением к договору аренды, расчет арендной платы на дату заключения договора произведен по формуле: Агод = Sх(Сб х Кизи х Кнж х Кс х Квд х Ктз х Кик х Кпл х Кп)/10, где Агод - годовая арендная плата, S - площадь арендуемого помещения (540 кв. м), Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, сооружения, в котором находится арендуемый объект (14 476 руб.), Кизн - коэффициент износа (0,84), Кнж - коэффициент качества нежилого помещения, характеризующий наличие или отсутствие в арендуемом помещении электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации, доли единиц (1,39), Кс - коэффициент состояния, характеризующий его текущее состояние, доли единиц (0,9), Квд - коэффициент вида деятельности, учитывающий социальную деятельность и вид деятельности, доли единиц (0,3), Ктз - коэффициент территориальной зоны, учитывающий местоположение арендуемого объекта в городе, доли единицы (0,8), Кикц - коэффициент историко-культурной ценности здания, доля единицы (1), Кпл - коэффициент площади объекта, учитывающий размер арендуемой площади, доли единиц (0,8), Кп - коэффициент посещаемости (1).

При этом, как следует из материалов дела, базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, сооружения, в котором находится арендуемый объект, на 2007 год в размере 14 476 руб. (для панельных домов) утверждена распоряжением главы администрации на 2007 год (том 2, л. д. 155).

Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно, за месяц вперед, не позднее десятого числа, земельную составляющую - ежеквартально не позднее 15 марта, 15 июня, 5 сентября, 15 ноября (пункт 3.2 договора).

В части уплаты земельной составляющей спор между сторонами отсутствует.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном, одностороннем порядке в случае изменения нормативных актов Российской Федерации и (или) Ленинградской области, местных правовых актов, регулирующих исчисление размера арендной платы.

Доказательства того, что при заключении указанного договора ответчиком заявлялись какие-либо возражения относительно условий договора, в материалах дела отсутствуют.

Из представленного Администрацией расчета следует, что в 2015 году годовой размер арендной платы составлял 3 608 585 руб. 16 коп., и рассчитывался по формуле: 540 кв. м (S) х (33 901 руб. (Сб) х 0,77 (Кизн) х 2 (Кнж) х 1 (с) х 2 (Квд) х 0,8 (Ктз) х 1 (Кикц) х 0,8 (Кпл)) / 10 (т. 2, л. д. 62-63).

В 2016 году годовой размер арендной платы составлял 3 931 112 руб. 91 коп., без учета НДС, и рассчитывался по формуле: 540 кв. м (S) х (33 931 руб. (Сб) х 0,77 (Кизн) х 2 (Кнж) х 1 (Кс) х 2 (Квд) х 0,8 (Ктз) х 1 (Кикц) х 0,8 (Кпл)) / 10 (т. 2, л. д. 11-12) на основании Методики от 16.02.2016 N 7.

В 2017 году Администрация произвела расчет арендной платы на 2017 год исходя из базовой величины стоимости строительства равной 37 905 руб. на основании той же Методики от 16.02.2016 N 7. В соответствии с представленным в материалы дела расчетом (т. 2, л. д. 13-14) годовой размер арендной платы составил 3 631 311 руб. 12 коп.

В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (статья 431 ГК РФ).

Между тем, если стороны в договоре аренды указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования; такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Таким образом, исходя из буквального значения условия, указанного в пункте 3.3 договора, следует сделать вывод, что стороны при заключении договора согласовали возможность арендодателем в одностороннем порядке корректировать размер арендной платы на основании актов публично-правового образования, которыми оно руководствуется при определении арендной платы.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Таким образом, с учетом указанных разъяснений, поскольку стороны в договоре согласовали возможность корректировки нерегулируемой цены в зависимости от изменения актов публично-правового образования, которым руководствуется государственный или муниципальный орган при исчислении арендной платы, предусмотренный таким нормативным актом расчет с даты его принятия становится договорным условием.

Поскольку по условиям договора аренды размер арендной платы определяется на основании действующих в муниципальном образовании "Город Всеволожск" нормативов, корректируется арендодателем и может изменяться в одностороннем порядке, наличие в договоре аренды условия о размере арендной платы на дату его заключения не препятствует применению в спорный период нормативов, действующих в спорный период и не признанных недействующими в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела, Методика определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального район Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями утверждена решением Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 18.12.2007 N 60 (далее - Методика от 18.12.2007).

Согласно названной Методике расчет величины годовой арендной платы осуществляется по формуле: Агод = S x (Сб x Кизн x Кнж x Кс x Квд x Ктз x Кик x Кпл) / 10, где: Агод - годовая арендная плата за объект, руб.; S - общая площадь, арендуемого объекта, кв. м; Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения, в котором находится арендуемый объект, руб.; Кизн - коэффициент износа, доли единиц; Кнж - коэффициент качества объекта, характеризующий наличие или отсутствие электроснабжения, водоснабжения, отопления, канализации, доли единиц; Кс - коэффициент состояния объекта, характеризующий его текущее состояние, доли единиц; Квд - коэффициент вида деятельности арендатора, доли единиц; Ктз - коэффициент территориальной зоны, учитывающий местоположение арендуемого объекта на территории муниципального образования, доли единицы; Кик - коэффициент, характеризующий историко-культурное значение объекта, доли единиц; Кпл - коэффициент площади объекта, учитывающий размер арендуемой площади, доли единиц.

Решением Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 N 27 "О внесении изменений в решение Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 18.12.2007 N 60" утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями в новой редакции (далее - Методика от 28.05.2013).

Пунктом 2.1 Методики от 28.05.2013 была определена формула расчета годовой арендной платы, предполагающая использование показателя Сб - базовой величины стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения.

Пунктом 3.1 Методики от 28.05.2013 было установлено, что базовая величина стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади наиболее распространенных типов зданий (кирпичные, панельные, деревянные, ангары, павильоны (торговые) на территории муниципального образования "Город Всеволожск", устанавливается ежегодно и утверждается актами Администрации муниципального образования "Город Всеволожск".

Решение Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 N 27 опубликовано в газете "Всеволожск городская газета" N 19 (133) от 31.05.2013.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского областного суда от 25.08.2021 по делу N 3а-323/2021, принятым по административному иску Общества, признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу пункт 2 решения Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 N 27 "О внесении изменений в решение Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 18.12.2007 N 60" в части слов "и распространяется на правоотношения по аренде муниципальной собственности (являющейся объектами нежилого фонда), возникающие с момента вступления в силу решения Совета депутатов муниципального образования "Всеволожское городское поселение" от 18.12.2007 N 60, за исключением случаев, установленных пунктом 3 настоящего решения", и пункт 3.1 Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной решением Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 N 27.

Решением Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского района Ленинградской области от 16.02.2016 N 7 утверждена Методика определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" (далее - Методика от 16.02.2016).

Пунктом 2.1 Методики от 16.02.2016 была определена формула расчета годовой арендной платы, предполагающая использование показателя Сб - базовой величины стоимости строительства 1 кв. м здания, строения, сооружения.

Пунктом 3.1 Методики было установлено, что базовая величина стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади наиболее распространенных типов зданий (кирпичные, панельные, деревянные, ангары, павильоны (торговые) на территории муниципального образования "Город Всеволожск", устанавливается ежегодно и утверждается актами Администрации муниципального образования "Город Всеволожск".

В силу пункта 2 названного решения оно вступает в законную силу с момента опубликования и распространяется на правоотношения с 01.01.2016.

Указанное решение опубликовано в газете "Всеволожск Городская жизнь" N 06 (98) от 19.02.2016.

Вступившим в законную силу решением Ленинградского областного суда от 23.06.2020 по делу N 3а-123/2020, принятым по административному иску Общества, признаны недействующими с момента вступления решения суда в законную силу пункт 2 решения Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 16.02.2016 N 7 "Об утверждении Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями" в части слов "и распространяется на правоотношения с 01 января 2016 года" и пункт 3.1 Методики определения величины арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями, утвержденной решением Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 16.02.2016 N 7.

Согласно постановлению Конституционного Суда Российской Федерации от 06.07.2018 N 29-П "По делу о проверке конституционности пункта 1 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобой общества с ограниченной ответственностью "Альбатрос" в целях реализации предписаний статьи 15 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации пункт 1 части 3 статьи 311 АПК РФ - в системе действующего правового регулирования, не предусматривающего специальных правовых последствий признания судом общей юрисдикции нормативного правового акта недействующим по административному исковому заявлению лица применительно к судебному акту арбитражного суда, вынесенному по делу с участием этого лица на основании данного нормативного правового акта, - не может рассматриваться как препятствующий пересмотру по новым обстоятельствам вступившего в законную силу судебного акта арбитражного суда по требованию лица, в связи с административным иском которого положенный в основу этого судебного акта нормативный правовой акт признан недействующим судом общей юрисдикции, притом что арбитражный суд должен исходить из того, что в деле обратившегося за таким пересмотром лица данный нормативный правовой акт в части, признанной не соответствующей иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, применяться не может - вне зависимости от того, с какого момента он признан недействующим.

Как указано выше, вступившим в законную силу решением Ленинградского областного суда от 23.06.2020 по делу N 3а-123/2020 Методика от 16.02.2016 N 7 признана недействующей помимо прочего в части пункта 3.1 Методики, в связи с чем при пересмотре настоящего дела по новым обстоятельствам после отмены постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2020 суд апелляционной инстанции в силу пункта 3.3 договора применил Методику определения величины арендной платы в редакции решения Совета депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 28.05.2013 N 27.

В связи с последующим признанием недействующим пункта 3.1 Методики от 28.05.2013 вступившим в законную силу решением Ленинградского областного суда от 25.08.2021 по делу N 3а-323/2021 при пересмотре настоящего дела по новым обстоятельствам после отмены постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2021 в силу пункта 3.3 договора порядок определения базовой ставки определяется пунктом 3.1 Методики от 18.12.2007.

Согласно названной Методике базовая величина стоимости строительства 1 кв. м объекта недвижимости определяется либо как усредненная величина восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади объектов недвижимости во Всеволожском муниципальном районе Ленинградской области, либо в случае, если произведена его рыночная оценка, по формуле: Сб = Сст : Sзд, где: Сст - рыночная стоимость объекта недвижимости; Sзд - общая площадь объекта недвижимости (пункт 3.1 Методики).

Базовые величины стоимости строительства 1 кв. м общей площади наиболее распространенных типов зданий на территории Всеволожского района Ленинградской области на 2010, 2011, 2012, 2013, 2014 годы утверждены распоряжениями Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 01.02.2010 N 13, от 19.01.2011 N 05, постановлениями Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 19.01.2012 N 27, от 01.02.2013 N 81, от 27.01.2014 N 49 соответственно.

В спорный период значения базовых величин стоимости строительства 1 кв. м общей площади наиболее распространенных типов зданий на территории Всеволожского района Ленинградской области утверждены постановлениями Администрации муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области от 23.01.2015 N 55 "Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2015 год", от 18.02.2016 N 168 "Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2016 год", от 20.01.2017 N 27 "Об утверждении базовой величины стоимости строительства на 2017 год" и составляют в 2015 году - 33 901 руб., в 2016 году - 36 931 руб., в 2017 году - 37 905 руб.

Между тем вступившими в законную силу судебными актами Ленинградского областного суда от 23.06.2020 по делу N 3а-123/2020, 25.08.2021 по делу N А56-3а-323/2021 основанием для признания недействующими пунктов 3.1 Методики от 28.05.2013 N 27 и Методики от 16.02.2016 явилось несоответствие обжалуемого нормативного акта критерию правовой неопределенности ввиду отсутствия порядка определения усредненной величины восстановительной стоимости строительства одного квадратного метра общей площади наиболее распространенных типов зданий, а также отсутствие оснований для возложения на администрацию муниципального образования "Город Всеволожск" полномочий по утверждению значений базовой величины стоимости строительства.

В то же время Методика от 18.12.2007 содержит альтернативный способ определения базовой величины строительства, в связи с чем судом апелляционной инстанции назначено проведение экспертизы для определения рыночной стоимости здания, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожск, ул. Московская, д. 9, по состоянию на 01.01.2015, 01.01.2016 и 01.01.2017.

Согласно заключению экспертизы, подготовленному экспертами общества с ограниченной ответственностью "РМС-оценка" Козиным П.А. и Кузнецовым Д.Д., рыночная стоимость здания, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожск, ул. Московская, д. 9, по состоянию на 01.01.2015 составила 64 600 000 руб., на 01.01.2016 - 65 200 000 руб., на 01.01.2017 - 65 700 000 руб.

Администрация заявила ходатайство о проведении повторной экспертизы, полагая определенную экспертами рыночную стоимость заниженной.

В обоснование указанного ходатайства Администрация сослалась на заключения по определению рыночной стоимости спорного помещения в целях выкупа, в связи с чем полагала, что рыночная стоимость здания в указанный период должна составлять от 111 469 580 руб. до 128 687 617 руб.

Суд апелляционной инстанции не нашел оснований для удовлетворения указанного ходатайства ввиду следующего.

Согласно части 2 статьи 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу.

Несогласие лица, участвующего в деле, с выводами, содержащимися в заключении экспертизы, не является основанием для назначения повторной экспертизы.

Несостоятельна ссылка Администрации на заключения по оценке рыночной стоимости помещения для целей его выкупа, поскольку объектом оценки является в данном случае иной объект; на нарушение Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки Администрация не ссылается.

Таким образом, с учетом пункта 3.1 Методики от 18.12.2007 базовая величина стоимости строительства 1 кв. м составила в 2015 году - 21 995 руб. 61 коп., в 2016 году - 22 159 руб. 53 коп., в 2017 году - 22 329 руб. 47 коп.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество оспаривало, в том числе применение Администрацией при расчете годовой арендной платы значений коэффициентов Квд, Кнж, Кизн.

В связи с тем, что Общество в нарушение пункта 1.1 договора аренды использовало помещения не для организации общественного питания и досуга, а для размещения бара, Администрация расчет задолженности по арендной плате произвела с применением Квд равного 2,0 (деятельность ресторанов, баров, ночных клубов).

Однако истцом не учтено, что в соответствии с пунктом 3.5 Методики коэффициент вида деятельности устанавливается в соответствии с видом деятельности, указанным в договоре аренды.

Доказательства внесения изменений в договор в части указания целевого использования помещения не представлены, в связи с чем у Администрации не имелось оснований для применения в данном случае Квд равного 2,0 вместо 1,2. Применение иных коэффициентов, предусмотренных названной Методикой, ответчик не обосновал.

В отсутствие доказательств иного суд апелляционной инстанции при расчете годового размера арендной платы применяет коэффициент Квд равный 1,2 (организация общественного питания без реализации алкогольных напитков).

Что касается коэффициента Кнж в размере 1,8, то Обществом не учтено, что согласно Методике от 16.02.2016 N 7, а ранее Методике от 18.12.2007 N 60 в редакции Методики от 28.05.2013 N 27 указанный коэффициент определяется как слагаемое коэффициентов Крп и Кто. С учетом нахождения спорного помещения согласно договору на первом и втором этаже двухэтажного здания, коэффициент Крп составляет 1.00, каждый элемент благоустройства Кто в соответствии с Методиками составляет 0,2.

Согласно Методикам от 18.12.2007 в редакции Методики от 28.05.2013 N 27, 16.02.2016 коэффициент износа Кизн определяется по данным органов технической инвентаризации, по данным учета, на основании актов комиссии; при их отсутствии - на основании норм амортизации.

В материалы дела Администрацией представлен технический паспорт на спорное здание, по состоянию на 03.08.2016, согласно которому износ составляет 20 %.

При таких обстоятельствах, годовой размер арендной платы в 2015 году составил 1 402 236 руб. 31 коп. (540 кв. м (S) х (21 955,61 руб. (Сб) х 0,77 (Киз) х 2 (Кнж) х 1 (Кс) х 1,2 (Квд) х 0,8 (Ктз) х 1 (Кик) х 0,8 (Кпл)) / 10), в 2016 году - 1 415 260 руб. 04 коп. (540 кв. м (S) х (22 159,53 руб. (Сб) х 0,77 (Киз) х 2 (Кнж) х 1 (Кс) х 1,2 (Квд) х 0,8 (Ктз) х 1 (Кик) х 0,8 (Кпл)/10), в 2017 году - 1 481 676 руб. 45 коп. (540 кв. м (S) х (22 329,47 руб. (Сб) х 0,77 (Киз) х 2 (Кнж) х 1 (Кс) х 1,2 (Квд) х 0,8 (Ктз) х 1 (Кик) х 0,8 (Кпл) / 10).

Платежным поручением от 20.12.2016 N 174 ответчик перечислил 2 324 473 руб. 19 коп. на основании соглашения от 15.12.2016, согласно которому задолженность Общества на дату подписания указанного соглашения составляет 2 324 473 руб. 19 коп.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.08.2017 по делу N А56-31250/2017 указано на отсутствие обстоятельств, препятствующих Обществу в выкупе арендуемых помещений, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно со ссылкой на статью 69 АПК РФ указал на отсутствие у ответчика задолженности по арендной плате и неустойке по состоянию на 22.12.2016.

Учитывая, что за период с 01.01.2016 по 21.12.2017 арендатор обязан уплатить арендную плату в размере 2 857 106 руб. 48 коп., платежными поручениями от 28.01.2016 N 13, 29.02.2016 N 29, 07.04.2016 N 46, 04.05.2016 N 60, 03.06.2016 N 80, 29.06.2016 N 91, 31.07.2016 N 109, 05.09.2016 N 132, 30.09.2016 N 143, 01.11.2016 N 150, 06.12.2016 N 164, 10.01.2017 N 1, 07.02.2017 N 8, 21.03.2017 N 27, 05.04.2017 N 32, 12.05.2017 N 48, 05.06.2017 N 58, 05.07.2017 N 77, 03.09.2017 N 97, 03.09.2017 N 98, 10.10.2017 N 117, 05.12.2017 N 152, 10.01.2018 N 3 оплатил 302 291 руб. 99 коп., а также платежным поручением от 20.12.2016 N 174 перечислил 2 324 473 руб. 19 коп. в соответствии с условиями соглашения от 15.12.2016, в связи с чем задолженность за период с 01.01.2017 по 21.12.2017 составляет 230 341 руб. 30 коп.

Довод ответчика о том, что Администрация не произвела зачет 5 767 829 руб. 38 коп. в счет оплаты арендной платы опровергается не только расчетом истца, но и ходатайством об отказе части требований и уточнении размера суммы взыскания, с которым правопредшественник Администрации обратился в деле N А56-6384/2013.

Возложение на Совет депутатов муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области и Администрацию муниципального образования "Город Всеволожск" Всеволожского муниципального района Ленинградской области решением суда по делу N А56-31250/2017 обязанности совершить действия, предусмотренные Законом N 159-ФЗ, само по себе не свидетельствует о возникновении у Общества иных оснований для владения помещением, нежели как на основании договора аренды, в связи с чем несостоятельна ссылка Общества на определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 N 307-ЭС18-16000, 307-ЭС18-15061, поскольку в данных делах судами установлены иные фактические обстоятельства, в том числе факт прекращения арендных отношений в результате заключения договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Договор купли-продажи до настоящего времени не заключен, решение от 09.06.2021, по делу N А56-138007/2018, принятое по иску Общества об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи спорного помещения, в силу не вступило.

Несостоятелен также довод Общества о прекращении его обязательства по внесению арендной платы ввиду наличия у него права требовать убытков в связи с незаконным отказом Администрации в выкупе спорного помещения.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

В соответствии с абзацем вторым пункта 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств" обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статья 132 АПК РФ), так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ).

Ответчик с встречным исковым требованием не обращался, в возражениях на иск в суде первой инстанции на указанное требование не ссылался, в связи с чем у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для исследования юридических и фактических оснований требования, не являвшегося предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Кроме того, согласно объяснениям представителя Администрации в настоящее время Обществом не исполняется обязанность по внесению арендной платы. Указанное обстоятельство Обществом не опровергнуто.

Администрацией также заявлено требование о взыскании неустойки за просрочку платежа за период с 01.01.2015 по 30.04.2019, начисленной на сумму задолженности за период с 01.01.2015 по 21.12.2017, исходя из положений пункта 4.4 договора, согласно которому в случае нарушения арендатором пунктов 2.2.2, 3.2 договора ему начисляются пени в размере 0,3 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

С учетом установленных решением суда по делу N А56-31250/2017 обстоятельств, а также заявления ответчика о пропуске срока исковой давности взысканию подлежит неустойка только за период с 11.01.2017 по 30.04.2019, размер указанной неустойки в соответствии с пунктом 4.4 договора составляет 370 605 руб. 51 коп.

Ссылаясь на явную несоразмерность заявленной к взысканию неустойки последствиям нарушения обязательства, ответчик в суде первой инстанции ходатайствовал о снижении ее размера.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), которая определенная законом или договором.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Согласно пункту 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление N 7) бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Таким образом, исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе, размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика, поданного суду первой инстанции или апелляционной инстанции, если последней дело рассматривалось по правилам производства в суде первой инстанции.

Более того, помимо самого заявления о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства ответчик в силу положений 65 АПК РФ обязан предоставить суду доказательства, подтверждающие такую несоразмерность.

В силу пункта 74 постановления N 7, возражая против заявления об уменьшении неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (пункт 1 статьи 330 ГК РФ), но вправе предъявлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.п.).

Согласно пункту 75 постановления N 7 при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Пунктом 77 постановления N 7 предусмотрено, что снижение договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

Из указанного следует, что признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение. При этом в каждом конкретном случае суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела и взаимоотношений сторон.

Согласно пункту 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 критериями для установления явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", при рассмотрении вопроса о необходимости снижения неустойки по заявлению ответчика на основании статьи 333 ГК РФ судам следует исходить из того, что неисполнение или ненадлежащее исполнение должником денежного обязательства позволяет ему неправомерно пользоваться чужими денежными средствами. Поскольку никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, условия такого пользования не могут быть более выгодными для должника, чем условия пользования денежными средствами, получаемыми участниками оборота правомерно (например, по кредитным договорам).

Разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем, для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В обоснование явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства Общество указывает, что заявленная к взысканию неустойка более чем в полтора раза превышает размер самого обязательства.

Учитывая явную несоразмерность установленной договором неустойки последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции считает возможным уменьшить размер неустойки до 123 535 руб. 17 коп. рассчитав ее по ставке 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Кроме того, Администрацией заявлено требование о взыскании судебной неустойки на случай неисполнения решения суда.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 28, 31 постановления N 7, в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 ГК РФ), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора - взыскателя (судебная неустойка).

Между тем указанная норма не подлежит применению к денежным обязательствам.

Истец не лишен возможности защитить свое право посредством предъявления требования о взыскании с ответчика неустойки за просрочку исполнения обязательства до даты его фактического исполнения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" если размер заявленной неустойки снижен арбитражным судом по правилам статьи 333 ГК РФ на основании заявления ответчика, расходы истца по государственной пошлине не возвращаются в части сниженной суммы из бюджета и подлежат возмещению ответчиком исходя из суммы неустойки, которая подлежала бы взысканию без учета ее снижения.

В случаях, когда истец освобожден от уплаты государственной пошлины, соответствующая сумма государственной пошлины взыскивается с ответчика пропорционально размеру сниженной судом неустойки (часть 3 статьи 110 АПК РФ).

С учетом изложенного, с Общества в доход федерального бюджета подлежит взысканию 2 138 руб. государственной пошлины.

Судебные расходы на оплату экспертизы распределяются пропорционально удовлетворенным требованиям с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела".

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2019 по делу N А56-76812/2018 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КАИФ" в пользу администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области 230 341 руб. 30 коп. задолженности, 123 535 руб. 17 коп. неустойки.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "КАИФ" в доход федерального бюджета 2 138 руб. государственной пошлины по иску и апелляционной жалобе, в пользу администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области - 1 925 руб. расходов на оплату экспертизы.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

И.В. Масенкова В.А. Семиглазов