Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 ноября 2022 г. N 10АП-12641/19 по делу N А41-7554/2019

г. Москва

09 ноября 2022 г.

Дело N А41-7554/19

Резолютивная часть постановления объявлена 01 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 ноября 2022 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Коновалова С.А.,

судей Боровиковой С.В., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Терликовой Д.А.,

при участии в заседании:

от АО "НИИЭМ": Невоструев А.В., представитель по доверенности от 10.01.2022;

от АО "ПСО-13": Бормотова А.Е., по доверенности от 01.10.2022;

от ООО "ПСО-Терма": Бормотова А.Е., по доверенности от 01.01.2022,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-7554/19 по иску Акционерного общества "НИИЭМ" к Акционерному обществу "ПСО-13" о взыскании, третье лицо: ООО "ПСО-Терма",

УСТАНОВИЛ:

АО "НИИЭМ" обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к АО "ПСО-13" со следующими требованиями (с учетом принятых судом уточнений):

Взыскать с Акционерного общества "Проектно-строительное объединение N 13" (АО "ПСО-13") в пользу Акционерного общества "Научно-исследовательский институт электромеханики" (АО "НИИЭМ"):

- задолженность по Договору субаренды в размере - 840 810 (Восемьсот сорок тысяч восемьсот десять) рублей 80 копеек за период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2017 года;

- пени начисленные по п. 5.2. Договора в размере - 361 158 (Триста шестьдесят одна тысяча сто пятьдесят восемь) рублей 13 копеек с 17 марта 2015 года по 01 февраля 2019 года.

- расходы но оплате госпошлины в размере - 25 020 руб. 00 коп.

Решением Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2019 года по делу N А41-7554/19 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО "ПСО-Терма" в порядке статьи 42 АПК РФ подало апелляционную жалобу.

Определением от 06 октября 2022 года Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела N А41-7554/19 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета ООО "ПСО-Терма".

Указанное определение мотивировано следующим.

Как указывалось выше, предметом настоящего спора является задолженность Ответчика в рамках договора субаренды от 23.06.2014 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0010203:597.

На данном земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010203:597 расположен многоквартирный дом, которому присвоен почтовый адрес ул. 25 лет Октября, д.4.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

ООО "ПСО-Терма" является управляющей компанией указанного многоквартирного дома и представляет интересы собственников указанного многоквартирного дома.

Стороны и третье лицо направили в судебное заседание своих представителей, представитель истца поддержал исковые требования, представитель ответчика и третьего лица против удовлетворения иска возражал.

Рассмотрев дело в порядке пункта 6.1 статьи 268 АПК РФ по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции по имевшимся и дополнительно представленным сторонами документам, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка N б/н от 23.06.2014. Предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010203:597 общей площадью 1339 кв. м, для благоустройства территории. Указанный участок принадлежит АО "НИИЭМ" на праве собственности.

В договоре также согласованы срок его действия, размер и порядок внесения арендных платежей. В соответствии с условиями договора ответчик принял на себя обязательство своевременно уплачивать арендные платежи.

31.12.2017 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора с 01.01.2018. На момент расторжения договора задолженность ответчика составила 840 810 руб. (п. 3 договора).

Вопреки условиям договора, обязательства по своевременному внесению платежей не были исполнены в полном объеме. Истец направил в адрес ответчика претензию от 27.11.2017 о наличии задолженности.

Невозможность разрешения спора во внесудебном порядке послужила основанием для обращения истца в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

С учетом указанных норм, истцом представлен расчет задолженности, который составил 840 810 руб. за период с 01.01.2015 по 31.12.2017.

Как следует из материалов дела, на основании разрешения на строительство от 20.03.2013 N RU50504103-76 общество осуществило строительство многоэтажного жилого дома с подземной автостоянкой.

30.06.2014 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU50504103-489 в эксплуатацию введен многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой - I очередь строительства.

17.04.2017 на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU50-44-7918-2017 в эксплуатацию введен многоэтажный жилой дом с подземной автостоянкой - II очередь строительства (две 14-этажные секции) и наружным освещением.

Как следует из текста Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, указанные многоэтажные жилые дома с подземной автостоянкой расположены на нескольких земельных участках, в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:08:0010203:597.

Земельный участок с кадастровым номером 50:08:0010203:597 на период строительства принадлежал на праве собственности ОАО "Научно-исследовательский институт электромеханики", а ответчик осуществлял его застройку на основании заключенного с ОАО "Научно-исследовательский институт электромеханики" договора аренды земельного участка.

Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-13935/19 установлено следующее.

Определением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21 ноября 2019 года по делу N А41-13935/19 была назначена экспертиза. Её проведение поручено эксперту ООО "Геокадастрэксперт" Анохину Александру Васильевичу.

Перед экспертом были поставлены следующие вопросы (с учетом определения об исправлении опечаток от 05 декабря 2019 года):

1.Установить площадь и границы земельных участков, необходимых для эксплуатации:

- многоэтажного жилого дома (I очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- многоэтажного жилого дома (II очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- подземной автостоянки, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.

2.Установить площадь каждого из земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010203:60, 50:08:0010203:88, 50:08:0010203:55, 50:08:0010203:85, 50:08:0010203:593. 50:08:0010203:684, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597, 50:08:0010203:600 за вычетом площади наложения земельных участков, необходимых для эксплуатации:

- многоэтажного жилого дома первой очереди, расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- многоэтажного жилого дома второй очереди, расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- подземной автостоянки, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- трансформаторной подстанции, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.

Указанные расчеты произвести отдельно по каждому объекту недвижимости.

3.Отобразить полученные результаты на картографической основе. Представить каталог координатных точек земельного участка, необходимых для эксплуатации объектов, приходящихся отдельно на каждый из земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010203:60, 50:08:0010203:88, 50:08:0010203:55, 50:08:0010203:85, 50:08:0010203:593. 50:08:0010203:684, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597, 50:08:0010203:600.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

По первому вопросу: нормируемая площадь для эксплуатации многоэтажного жилого дома составляет для первой очереди строительства - 0,65 га, для второй очереди строительства - 0,72 га, для подземной автостоянки - 0,31 га, для трансформаторной подстанции - 0,007 га.

При этом, фактическая площадь придомовой территории в целом многоквартирного жилого дома с учетом применяемых градостроительных нормативов включает все земельные участки и составляет 0,98 га.

По втором вопросу: площадь каждого из вышеперечисленных участков за вычетом площади наложения земельных участков, необходимых для эксплуатации многоэтажного жилого дома равна нулевому значению (излишняя площадь отсутствует), то есть все земельные участки с указанными кадастровыми номерами должны быть отнесены к площади придомовой территории многоквартирного жилого дома.

Определением от 03 июня 2021 года Десятый арбитражный апелляционный суд по делу N А41-13935/19 назначил дополнительную экспертизу, проведение которой поручено эксперту ООО "Геокадастрэксперт" Анохину Александру Васильевичу.

Перед экспертом был поставлен следующий вопрос:

Определить процент застройки каждого из земельных участков с кадастровыми номерами 50:08:0010203:55, 50:08:0010203:85, 50:08:0010203:593. 50:08:0010203:684, 50:08:0010203:582, 50:08:0010203:597 отдельно:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.;

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г.Истра, 25 лет Октября, д.4.

Указанные расчеты произвести отдельно по каждому объекту недвижимости.

В материалы дела поступило экспертное заключение, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:55 застроено:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 361 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 160 кв.м.

Всего застроено 361 + 160 = 521 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 521 : 1342 = 0.39.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:85 застроено:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 586 кв.м.

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 167 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 22 кв.м.

Всего застроено 586 + 167 + 22 = 775 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 775 : 1601 = 0.48.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:597 застроено:

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 365 кв.м.

Всего застроено 365 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 365 : 1339 = 0.27.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:582 застроено:

- многоэтажным жилым домом (II очередь строительства) расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д 4 - наложение 279 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 381 кв.м.

Всего застроено 279 + 381 = 660 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 660 : 1090 = 0.60.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:684 застроено:

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 618 кв.м.

Всего застроено 618 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 618 : 805 = 0.77.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:593 застроено:

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 1285 кв.м.

Всего застроено 1285 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 618 : 1480 = 0.87.

По земельному участку с кадастровым номером 50:08:00102003:600 застроено:

- многоэтажным жилым домом (I очередь строительства), расположенного по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 1 кв.м.

- подземной автостоянкой, расположенной по адресу: 143500, МО, г. Истра, 25 лет Октября, д.4: наложение 607 кв.м.

Всего застроено 1 + 607 = 608 кв.м земельного участка. Коэффициент застройки 608 : 1167 = 0.52.

Как указывалось выше, экспертным заключением по настоящему делу установлено, что все земельные участки с указанными кадастровыми номерами должны быть отнесены к площади придомовой территории многоквартирного жилого дома. Разделить единую придомовую территорию на отдельные земельные участки для домов первой и второй очередей строительства возможно только формально, что не будет соответствовать размещенным на ней объектам.

В материалы настоящего дела стороны представили выписки из ЕГРН, в соответствии с которыми первое право собственности в находящемся на спорных земельных участках многоквартирном доме было зарегистрировано 15.12.2014, то есть ранее периода, за который взыскивается спорная задолженность (01 января 2015 года по 31 декабря 2017 года).

Апелляционный суд отмечает, что все находящиеся на спорных земельных участках объекты:

- многоэтажный жилой дом (I очередь строительства);

- многоэтажный жилой дом (II очередь строительства).;

- подземная автостоянка;

- трансформаторная подстанция

были введены в эксплуатацию в разное время.

Однако, как указывалось выше, в ходе проведения по настоящему делу экспертизы установлено, что площадь каждого из вышеперечисленных участков за вычетом площади наложения земельных участков, необходимых для эксплуатации многоэтажного жилого дома равна нулевому значению (излишняя площадь отсутствует), то есть все земельные участки с указанными кадастровыми номерами должны быть отнесены к площади придомовой территории многоквартирного жилого дома.

Вышеприведенное постановление является преюдициальным для рассмотрения спора по настоящему делу.

Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном дом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении его проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (ч. 2 ст. 16 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). В силу чч. 2 и 5 ст. 16 "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Таким образом, с 15.12.2014, то есть с даты государственной регистрации права собственности на первую квартиру участника долевого строительства, договорные отношения между сторонами прекратились.

В рассматриваемом деле заявлены требования о взыскании задолженности за период с 01 января 2015 года по 31 декабря 2017 года, то есть после государственной регистрации права собственности на первую квартиру участника долевого строительства, период когда в силу Закона права истца на земельный участок прекратились.

На основании изложенного, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Таким образом, обжалуемое решение подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 266, частью 6.1, статьями 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Московской области от 22 апреля 2019 года по делу N А41-7554/19 отменить.

В удовлетворении исковых требований АО "НИИЭМ" отказать.

Взыскать с АО "НИИЭМ" (ИНН 5017084537) в пользу АО "ПСО-13" (ИНН 5017000079) 3 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через суд первой инстанции.

Председательствующий

С.А. Коновалов

Судьи

С.В. Боровикова Л.В. Пивоварова