Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 17 ноября 2022 г. N 07АП-2453/17 по делу N А27-14931/2016

город Томск

17 ноября 2022 г.

Дело N А27-14931/2016

Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 ноября 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Усаниной Н.А.,
судей		Апциаури Л.Н., Кудряшевой Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трегуб В.И. с использованием средств аудиозаписи в режиме веб-конференции рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (N 07АП-2453/2017(6)) на определение от 27.09.2022 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-14931/2016 (судья Вайцель В.А.) о банкротстве должника-гражданина Табатадзе Бадри Шотаевича (06 марта 1958 года рождения, уроженца с. Квемо Энтели Адигенского района республики Грузии, СНИЛС 052-447-837-62, ИНН 424500008104, место жительства: Кемеровская область, Юргинский район, с. Поперечное, ул. Советская, 50), принятое по заявлению финансового управляющего об утверждении Положения об определении начальной цены, о порядке, сроках и условиях реализации имущества, разногласия должника, управляющего и кредиторов по Положению о порядке продажи имущества.

В судебном заседании участвуют представители:

В режиме веб-конференции:

от ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие": Гаврилова Т.Н. по доверенности от 25.01.2021, паспорт;

финансовый управляющий: Дробуш В.Н., лично, паспорт.

В Седьмом арбитражном апелляционном суде:

Табатадзе Б.Ш., лично, паспорт.

УСТАНОВИЛ:

в деле о банкротстве Табатадзе Бадри Шотаевича (далее - Табатадзе Б.И., должник), определением от 27.09.2022 Арбитражного суда Кемеровской области разрешены разногласия кредитного потребительского кооператива "Единство", Табатадзе Б.И. по вопросу утверждения Положения о порядке и условиях проведения торгов, установлена начальная продажная стоимость имущества должника, исходя из заключения эксперта N 047- 02/ССТЭ от 28.06.2022, полученного по

результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу N А27-14931/2016 на основании определения от 19.04.2022; внесены изменения о цене имущества в пункты 2.1, 2.2, 3.1.1, 3.2, 4.1, 4.1.3 Положения; установлена цена отсечения в размере 20% от начальной продажной цены имущества, внесены соответствующие изменения в пункт 4.1.5 Положения; определен организатором торгов финансовый управляющий Дробуш Вячеслав Николаевич, предоставлено организатору торгов право выбора электронной торговой площадки, внесены соответствующие изменения в пункты 2.4, 2.5 Положения.

В поданной апелляционной жалобе кредитор публичное акционерно общество Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (далее - Банк, ФК "Открытие") просит отменить определение от 27.09.2022 и разрешить вопрос по существу в части внесения в Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина Табатадзе Бадри Шотаевича следующих изменений: установить начальную продажную стоимость имущества должника исходя из отчета об оценке от 22.03.2022, составленного ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг"; внести соответствующие изменения о цене имущества в пункты 2, 3.1.1, 3.2, 4.1, 4.1.3, 4.1.5 Положения; внести изменения в пункт 2.1 Положения в части указания на распространение залога ПАО Банк "ФК Открытие" в отношении всего здания кафе.

По мнению подателя апелляционной жалобы, объект, являющийся самовольной постройкой, не может выступать предметом гражданского оборота и, соответственно, не может быть реализован на торгах, правовые основания для реализации в рамках процедуры банкротства должника объекта недвижимого имущества, созданного в результате самовольной постройки/реконструкции, отсутствуют, поскольку права должника в установленном законом порядке не оформлены, указание данного объекта в качестве предмета Положения о торгах может вызвать как затягивание процедура реализации имущества, так и последующие негативные последствия (невозможность оформления лицом, приобретшим имущество на торгах, права собственности на данный объект), кроме того, в пункте 2.1 Положения объект здания кафе фактически разделено на заложенную (по договору об ипотеке с Банком) и на незаложенную его части; со ссылкой на пункт 2 статьи 345 Гражданского кодекса РФ, пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, определение ВС РФ от 21.02.2019 N 305-ЭС16-20992 (8)), полагает, что ипотека Банка должна распространяться на все здание площадью 564,9 кв.м., созданное путем реконструкции здания кафе площадью 172,8 кв.м.; суд принял в качестве доказательства заключение эксперта АНО "Кемеровский центр судебных экспертиз" N 047-02/ССТЭ, которое составлено с грубыми нарушениями законодательства, без учета наличия в составе объекта недвижимости должника самовольно реконструированного здания; заключение эксперта не может быть признано надлежащим доказательством по делу (эксперт ненадлежащим образом подошел к оценке стоимости единого объекта, включающего в себя здание, расположенного на земельном участке, выбору объектов-аналогов; при определении стоимости здания нарушен пункт 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3), при определении рыночной стоимости здания без обоснований не применен доходный подход, при определения стоимости земельного

участка эксперт ошибочно не корректировал стоимость объектов-аналогов на их местоположение внутри населенного пункта, поскольку по данному параметру имеется существенное различие), при таких обстоятельствах, принимая во внимание принцип процессуальной экономии, полагает, что документом, надлежащим образом, подтверждающим рыночную стоимость недвижимого имущества должника Табатадзе Б.Ш., может являться ранее представленный Банком отчет об оценке от 22.03.2022, составленный исполнителем ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг", согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1262 определена в размере 1 577 910 руб. без учета НДС, стоимость здания кафе общей площадью 172,8 кв.м., кадастровый номер 42:36:0102001:25586 - в размере 3 316 742 руб. без НДС.

Кредитор КПК "Единство", финансовый управляющий в представленных отзывах возражают относительно доводов апелляционной жалобы, считают определение суда законным и обоснованным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Банка, финансовый управляющий, должник Табатадзе Б.Ш. каждый поддержали свои доводы и возражения.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей в суд апелляционной инстанции не направили, что согласно статье 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции, соответствие выводов, изложенных в определении обстоятельствам дела, применение норм материального и процессуального права в соответствии со статьями 266, 268 (часть 5) АПК РФ применительно к доводам апелляционной жалобы, позициям согласно поступивших на нее отзывов, явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает определение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

Как следует из материалов дела в конкурсную массу должника включено следующее имущество:

- земельный участок, кадастровый номер: 42:36:0102001:1262, площадью: 894 кв.м., адрес (месторасположение): Кемеровская область, г. Юрга, ул. Мира, д. 6А, не обремененный залогом,

- кафе, назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:25586, общей площадью: 172,8 кв.м., расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Мира, д.6А, находящееся в залоге у ПАО ФК "Открытие" по договору об ипотеке N 121/2007-1/00-39-ЗН от 22.10.2007,

- самовольная постройка (пристройка) площадью 392,1 кв.м.

ПАО ФК "Открытие" как залоговый кредитор представил управляющему проект Положения о порядке продажи предмета залога (здания кафе общей площадью 172,8 кв.м.), а также земельного участка под ним, при этом Банк руководствовался необходимостью продажи названных

объектов недвижимости единым лотом, исходя из единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, начальная продажная стоимость имущества определена Банком в раз-

мере 2 822 000 руб. за здание и 556 000 руб. за земельный участок исходя из залогового заключения от 18.04.2019 (представлено в материалы дела по системе "Мой арбитр" 05.10.2020, 07:04).

Должник возразил на условия проекта Положения, предложенного Банком, указав, что за период нахождения здания кафе площадью 172,8 кв. в залоге у Банка, им осуществлена его реконструкция (возведена пристройка к кафе), площадь здания увеличена фактически до 564, 9 кв.м., вместе с тем, по состоянию на текущую дату государственная регистрация права собственности должника на "пристройку", площадь которой составила 392,1 кв.м., не проведена, нежилому зданию общей площадью 564,9 кв.м. присвоен кадастровый номер 42:36:0102001:24866, данный объект включает в себя здание кафе общей площадью 172,8 кв.м, с кадастровым номером: 42:36:0102001:25586 и самовольную постройку (пристройку), права собственности должника на которую не зарегистрированы.

Финансовым управляющим принимались меры по надлежащему оформлению нового объекта недвижимости и регистрации права собственности должника на него: подавалось заявление на выдачу разрешения на строительство (отказ от 22.11.2019, л.д. 90-95, том 15), заключен договор подряда N 250г от 11.02.2020 на выполнение кадастровых работ (исправление реестровой ошибки, л.д. 109-111, том 15).

25.09.2020 финансовый управляющий обратился в Юргинский городской суд Кемеровской области с заявлением о прекращении права собственности должника на здание кафе общей площадью 172,8 кв.м., с кадастровым номером: 42:36:0102001:25586, признать за должником право собственности на самовольно реконструированную постройку - зданию общей площадью 564,9 кв.м., кадастровый номер 42:36:0102001:24866.

Решением Юргинского городского суда Кемеровской области по делу N 2-115/2021 от 01.10.2021 требования управляющего о прекращении права собственности должника на здание кафе общей площадью 172,8 кв.м. удовлетворены, в остальной части в удовлетворении требований отказано.

Кемеровским областным судом решение Юргинского городского суда Кемеровской области отменено, в удовлетворении требований Табатадзе Б.Ш. отказано в полном объеме.

ПАО ФК "Открытие" полагает, что самовольная постройка (пристройка) площадью 392,1 кв.м. представляет собой реконструкцию имеющегося здания кафе площадью 172,8 кв.м., находящегося в залоге у Банка, в связи с чем, также является залоговым имуществом.

Финансовый управляющий, со ссылкой на пункт 1.1.2 договора об ипотеке N 121/2007-1/00-39-ЗН от 22.10. 2007, считает самовольную постройку (пристройку) иным зданием (строением), на который не распространяется обременения кафе площадью 172,8 кв.м.

Обстоятельства настоящего спора (приводимые и представляемые должником в обоснование возражений доводы и документы, залоговым кредитором Банком (залоговое заключение, отчет об оценке)), свидетельствует о наличии между сторонами спора о действительной (рыноч-

ной) стоимости спорного имущества.

Определением суда от 07.04.2022 ходатайство должника удовлетворено, назначена экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества: земельный участок, кадастровый номер: 42:36:0102001:1262, площадью: 894 кв.м., адрес (месторасположение): Кемеровская область, г. Юрга, ул. Мира, д. 6А; кафе (в залоге), назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:25586, общей площадью: 172,8 кв.м, расположенное по адресу: Кемеровская область, г. Юрга, ул. Мира, д.6А; кафе (без залога), назначение: нежилое здание, кадастровый номер: 42:36:0102001:24866, общей площадью: 564,9 кв.м., площади которого не оформлены надлежащим образом, указанное здание включает в себя здание кафе общей площадью 172,8 кв.м, с кадастровым номеров: 42:36:0102001:25586; а также определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимого имущества в целом, проведение экспертизы поручено экспертному учреждению АНО "Кемеровский центр судебных экспертиз". Установлен срок проведения экспертизы - 30 дней со дня получения экспертом копии настоящего определения.

Разрешая возникшие разногласия, суд исходил из того, что сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) не могут быть приняты во внимание для установления обременения для такого имущества до признания судом права собственности на него в предусмотренном законом порядке, указанное свидетельствует об отсутствии залога на самовольную постройку (пристройку) площадью 392,1 кв.м.; оценив проект Положения, предложенный управляющим (в редакции от 16.03.2022), проект Положения в редакции залогового кредитора, пришел к выводу об утверждении Положения в редакции залогового кредитора с внесением соответствующих изменений в части цены имущества, которая определяется исходя из заключения эксперта N 047- 02/ССТЭ от 28.06.2022, полученного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу NА27-14931/2016 - пункты 2.1, 2.2, 3.1.1, 3.2, 4.1, 4.1.3.

В соответствии с пунктом 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), частью 1 статьи 223 АПК РФ, дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Отношения, связанные с банкротством граждан неурегулированные главой Х Закона о банкротстве, регулируются главами I - III.1, VII, VIII, параграфом 7 главы IX и параграфом 2 главы XI настоящего Федерального закона (пункт 1 статьи 213.1 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 213.1 Закона о банкротстве положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к отношениям, связанным с несостоятельностью (банкротством) индивидуальных предпринимателей, с учетом особенностей, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей статьи и настоящим Федеральным законом.

В силу абзаца второго пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, начальная продажная це-

на предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Закон о банкротстве не исключает возникновения разногласий относительно порядка продажи заложенного и незаложенного имущества и предусматривает (абзац третий пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве) право заинтересованного лица обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ потенциальных покупателей к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства дела и имеющиеся доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ в их совокупности и взаимосвязи, проект Положения, предложенный управляющим (в редакции от 16.03.2022), установив, что по его условиям продажа объектов недвижимости осуществляется с торгов посредством публичного предложения, минуя этапы аукциона, изложенный подход к реализации столь дорогостоящих объектов недвижимости не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы кредиторов, приняв во внимание отсутствие доказательств, что определенная экспертом цена может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки, суд счел возможным утвердить проект Положения в редакции залогового кредитора, с внесением соответствующих изменений в части цены имущества, которая определяется исходя из заключения эксперта N 047-02/ССТЭ от 28.06.2022, полученного по результатам проведения судебной строительно-технической экспертизы.

Доводы Банка относительно того, что объект, являющийся самовольной постройкой, не может выступать предметом гражданского оборота и, соответственно, не может быть реализован на торгах, указание данного объекта в качестве предмета Положения о торгах может вызвать как затягивание процедура реализации имущества, так и последующие негативные последствия (невозможность оформления лицом, приобретшим имущество на торгах, права собственности на данный объект), в пункте 2.1 Положения объект здания кафе фактически разделено на заложенную (по договору об ипотеке с Банком) и на незаложенную его части; ипотека Банка должна

распространяться на все здание площадью 564,9 кв.м., созданное путем реконструкции здания кафе площадью 172,8 кв.м., были предметом оценки суда первой инстанции и мотивированно отклонены.

При этом суд, принял во внимание понятие недвижимого имущества, произведённую реконструкцию (постройку) нельзя оценивать иначе, как совокупность строительных материалов, учитывая, что при продаже имущества использование пристройки в качестве единицы объекта недвижимости невозможно, следовательно, должен учитываться объект в целом - здание общей площадью 564,9 кв.м. кадастровый номер 42:36:0102001:24866, включающее в себя здание кафе общей площадью 172,8 кв.м., с кадастровым номером: 42:36:0102001:25586 и самовольную постройку (пристройку), права собственности должника, на которую не зарегистрированы; стоимость самовольной постройки подлежит установлению с учетом предполагаемых затрат покупателя на введение её в гражданский оборот либо затрат на снос.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ не приобретает на неё права собственности, не вправе ею распоряжаться и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом.

Таким образом, сам по себе факт самовольного строительства и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 ГК РФ не могут быть приняты во внимание для установления обременения для такого имущества до признания судом права собственности на него в предусмотренном законом порядке.

Исходя из изложенного, руководствуясь положениями статей 131, 139 Закона о банкротстве, статьей 222 ГК РФ, учитывая отсутствие у должника разрешения на строительство (реконструкцию), какой-либо проектной документации на пристрой, принятые финансовым управляющим действия для получения в установленном законом порядке разрешения на строительство результатов не принесли, суд правомерно оценил пристройку как совокупность строительных материалов, установив начальную цену со значительным дисконтом, стоимость самовольной постройки подлежит установлению с учетом предполагаемых затрат покупателя на введение ее в гражданский оборот, либо затрат на снос.

Ссылка Банка на пункт 2 статьи 345 ГК РФ, независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенно-

го имущества, несостоятельна, в отсутствие доказательств того, что пристройка в размере 392,1 кв.м. была возведена в результате переработки или с использованием помещения которое является предметом залога.

Кроме того, материалами дела установлено и никем из сторон не оспаривается, что пристройка является именно пристройкой к помещению 172,8 кв.м., а не реконструированным объектом из площади: 172,8 кв.м. до 564,9 кв.м., границы заложенного помещения - 172,8 кв.м. как были на дату заключения договора об ипотеке N 121/2007-1/00-39-ЗН от 22.10.2007, такими же и остались на дату рассмотрения спора, иного не установлено и не доказано в ходе рассмотрения спора.

В данном случае, возведенные объекты находятся на земельном участке который не находится в залоге у Банка, в связи с чем, вопреки возражениям Банка пункт 1 статьи 64 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя, применению не подлежит.

Изучив заключение эксперта N 047-02/ССТЭ от 28.06.2022 суд установил, что указанная в нем стоимость самовольной постройки в размере 9 855 511 руб. (разница между ценой здания общей площадью 564,9 кв.м. и ценой здания кафе площадью 172,8 кв.м.) рассчитана с учетом применения дисконта к стоимости 1 кв.м. оформленной части помещения в 40%, что также соответствует позиции управляющего, изложенной в пояснениях от 13.09.2022 (поступили по системе Мой арбитр 13.09.2022 14:43).

Суд первой, приняв во внимание отсутствие противоречий и неясных суждений в заключении судебной экспертизы, доказательств нарушения экспертами требований действующего законодательства, обоснования им примененных подходов к оценке, участвующими в деле лицами не приведено доводов о недостоверности выводов эксперта, рыночная стоимость имущества, установленная в заключении N 047-02/ССТЭ от 28.06.2022, определена на текущую дату, то есть дату, более близкую к моменту продажи актива, пришел к правомерному выводу об относимости и допустимости экспертного заключения (статьи 67, 68 АПК РФ) для дальнейшей его оценки наряду с иными доказательствами в их совокупности и взаимосвязи (статья 71 АПК РФ).

Возражения Банка относительно рыночной стоимости недвижимого имущества должника, подлежащей установление согласно представленного им отчета об оценке от 22.03.2022, составленного ООО "ЭсАрДжи-Консалтинг" - рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:36:0102001:1262 определена в размере 1 577 910 руб. без учета НДС, стоимость здания кафе общей площадью 172,8 кв.м., кадастровый номер 42:36:0102001:25586 - в размере 3 316 742 руб. без НДС., ниже, чем определена экспертом, не свидетельствуют о нарушении прав должника и кредиторов, поскольку действительная (реальная) продажная цена имущества может быть определена только в результате выставления имущества на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей, круг которых не будет ограничен.

При этом, суд учитывал, что указанная стоимость имущества выше той, что определена

залоговым кредитором и управляющим, следовательно, позволит в перспективе получить наибольшее удовлетворение требований кредиторов в результате его продажи.

Вывод о достоверности начальной продажной цены имущества, сделан судом первой и инстанции в пределах его компетенции при правильном применении приведенных норм права в их толковании, данном высшей судебной инстанцией.

Согласно правовому подходу, сформированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.09.2014 N 301-ЭС14-769, именно полученная в результате проведения торгов цена, вырученная от реализации заложенного имущества, должна рассматриваться как рыночная стоимость предмета залога, на которую вправе претендовать залоговый кредитор.

В рассматриваемом случае нарушение прав должника и кредиторов установлением начальной продажной цены имущества не установлено, в том числе, и с учетом не обоснования позиции Банка об иной рыночной стоимости, которая ниже, чем определена экспертами, что может повлиять на начальную цену и объем реализуемого имущества и не может быть направлено на максимальное удовлетворение требований кредиторов.

Поскольку Банк не опроверг изложенные в заключении экспертизы выводы, не представил надлежащих доказательств недостоверности проведенной экспертизы вследствие неполноты исследованных материалов и сделанных выводов или по иным основаниям, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание заключение эксперта как надлежащее доказательство.

Само по себе несогласие Банка с выводами экспертов не свидетельствует о необоснованности заключения, поскольку на стороне, оспаривающей результаты экспертизы, лежит обязанность доказать обоснованность своих возражений против выводов экспертов (наличие противоречий в выводах эксперта, недостоверность используемых источников и тому подобное). При этом допущенные экспертом нарушения должны быть существенными, способными повлиять на итоговые выводы по поставленным вопросам.

Между тем, в ходе судебного заседания ПАО Банк "ФК Открытие" не настаивал на вызове эксперта, счел возможным рассмотреть спор по имеющимся документам и выразил несогласие с экспертным заключением о рыночной стоимости лишь в той части, что считает объект самовольной постройки находящимся в залоге у ПАО Банк "ФК Открытие", поскольку объект не может быть отделен от предмета залога.

При определении рыночной стоимости объектов эксперт уменьшил стоимость самовольной пристройки на 40%, что соразмерно размеру будущих возможных затрат покупателя на приведение объекта в соответствие с нормами строительства и оформление необходимых документов.

Вопреки возражениям Банка, в экспертном заключении приведены обоснование выбора объектов, используемых для сравнения, в качестве объектов-аналогов экспертами использованы объекты, реализуемые посредством открытого доступа к информации; примененного сравнительного подхода методом сравнительного анализа сделок с использованием действующей нормативной и информационной базы, а также невозможность применения иных подходов - затратного и доходного; приведены пояснения к произведенным корректировкам.

Представленный кредитором - ПАО Банк "ФК Открытие" отчет об оценке, в котором рыночная стоимость объектов существенно ниже кадастровой стоимости, не может, безусловно, подтверждать соответствие данной стоимости действительной рыночной цене объектов недвижимости.

В рассматриваемом случае, устанавливая начальную продажную стоимость имущества должника исходя из заключения эксперта N 047-02/ССТЭ от 28.06.2022, внося соответствующие изменения о цене имущества в пункты 2.1, 2.2, 3.1.1, 3.2, 4.1, 4.1.3 Положения, цену отсечения в размере 20% от начальной продажной цены имущества и изменения в пункт 4.1.5 Положения, суд правомерно руководствовался принципами наибольшей эффективности реализации имущества должника и необходимости соблюдения баланса интересов вовлеченных в спорные правоотношения лиц, правильно распределил бремя доказывания.

Надлежащих доказательств того, что утвержденный порядок реализации имущества должника способен негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи его имущества, вопреки утверждениям Банка, не представлено.

Признавая необходимым внести изменения в пункты 2.4, 2.5 Положения, указав организатором торгов финансового управляющего Дробуша В.Н., и что торги проводятся на электронной торговой площадке определяемой финансовым управляющим, суд исходил из условий Положения и статьи 110 Закона о банкротстве на организатора торгов возложены полномочия по организации и проведению всей торговой процедуры, в том числе организатор торгов обязан обеспечить возможность ознакомления с подлежащим продаже на торгах имуществом должника и имеющимися в отношении этого имущества правоустанавливающими документами, путем осмотра, фотографирования указанного имущества и копирования указанных правоустанавливающих документов, в отсутствии возражений лиц, участвующих в деле относительно финансового управляющего, как организатора торгов и по передаче организатору торгов полномочия по определению торговой площадки, что соответствует требованиям закона и отвечает интересам кредиторов.

Изложенные в апелляционной жалобе Банком доводы о необходимости установления иной начальной продажной цены имущества должника, а также относительно объекта, являющегося самовольной постройкой и распространения залога в отношении всего здания кафе (пункт 2.1 Положения) по существу выражают несогласие с выводами суда, сделанными при полной оценке установленных обстоятельств по настоящему обособленному спору, и по существу не опровергают правильного применения норм Закона о банкротстве об особенностях реализации имущества должника.

В ходе проверки законности обжалуемого судебного акта суд апелляционной инстанции не установил нарушений норм процессуального права относительно всесторонней и полной оценки доказательств судом первой инстанции, а также иных нарушений, которые бы могли повлечь безусловную отмену судебного акта (статья 270 АПК РФ).

Апелляционная жалоба ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие" удовлетворе-

нию не подлежит.

Руководствуясь статьей 156, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение от 27.09.2022 Арбитражного суда Кемеровской области по делу N А27-14931/2016 оставить без изменения, а апелляционную жалобу публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий одного месяца со дня вступления его законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Кемеровской области.

Постановление, выполненное в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судей, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Председательствующий

Н.А. Усанина

Судьи

Л.Н. Апциаури Е.В. Кудряшева