Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 1 декабря 2022 г. N 15АП-17532/22 по делу N А32-59379/2019

город Ростов-на-Дону

01 декабря 2022 г.

дело N А32-59379/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 01 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сулименко О.А.,

судей Попова А.А., Яицкой С.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Петросьян Н.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества "Эльбрус": представитель Зюзина Т.М. по доверенности от 01.03.2022;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы индивидуального предпринимателя Саакяна Сурена Меружановича,

открытого акционерного общества "Эльбрус",

администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022

по делу N А32-59379/2019

по иску администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)

к индивидуальному предпринимателю Саакяну Сурену Меружановичу

(ИНН 280102327202, ОГРНИП 319237500115734)

при участии третьих лиц: межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Краснодарском крае и Республике Адыгея; публичного акционерного общества банк "Финансовая Корпорация Открытие"; открытого акционерного общества "Эльбрус"; акционерного общества "Альфа-банк"

о взыскании задолженности, о расторжении договора,

УСТАНОВИЛ:

Предметом рассмотрения дела N А32-59379/2019 являлись исковые требования администрации, предъявленные Саакяну С.М. о взыскании 945 682,99 рублей, из них задолженность по договору аренды от 08.04.1997 N 274 (4900770854) по арендной плате за период с 01.01.2019 по 30.09.2019 в размере 666 791,71 рублей, пени в сумме 278 891,28 рублей.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 27.11.2019 в Арбитражный суд Краснодарского края переданы по подсудности материалы дела N А04-8011/2019. Предметом рассмотрения дела являлись исковые требования администрации о взыскании с Саакяна С.М. задолженности по договору аренды земельного участка от 08.04.1997 N 274 (4900770854) по арендной плате за период с 01.01.2016 по 31.12.2018 в размере 1 685 445,49 рублей, пени в сумме 69 610,65 рублей.

Делу Арбитражного суда Краснодарского края присвоен номер N А32-61172/2019.

Определением суда от 23.12.2021 по делу N А32-61172/2019 в одно производство объединены дела N А32-61172/2019 и N А32-59379/2019, с присвоением объединенному делу номера - N А32-59379/2019.

Определением Арбитражного суда Амурской области от 30.09.2020 в Арбитражный суд Краснодарского края переданы по подсудности материалы дела N А04-6637/2020.

Делу Арбитражного суда Краснодарского края присвоен номер N А32-47142/2020.

В рамках дела N А32-47142/2020 рассматривались исковые требования администрации:

о взыскании задолженности по договору аренды от 08.04.1997 N 274 (4900770854) по арендной плате за период с 01.10.2019 по 30.06.2020 в размере 122 305,94 рублей, пени в сумме 284 911,65 рублей;

о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.1997 N 4900770854 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21 площадью 9 400 кв. м, с видом размешенного использования "коммунально-бытовая" и аннулировать запись регистрации указанного договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости.

Определением суда от 03.03.2021 производство по делу N А32-47142/2020 приостановлено до вступления в законную силу окончательного судебного акта по делу N А32-211/2020.

Определением суда от 10.01.2022 производство по делу N А32-47142/2020 возобновлено.

Определением суда от 16.03.2022 в одно производство объединены дела N А32-59379/2019 и N А32-47142/2020, с присвоением объединенному делу номера - А32-59379/2019. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 в иске отказано.

Решение мотивировано следующим.

Комитет по управлению имуществом города Сочи в период с вступления в силу Приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Арендная плата за использование спорного земельного участка подлежит определению исходя из величины рыночной стоимости участка (п. 2 постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города - курорта Сочи").

Ни истец, ни ответчик не представили суду отчет о рыночной стоимости спорного земельного участка, в связи с чем суд применил к спорным правоотношениям по аналогии нормы законодательства, в силу которых размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Суд руководствовался правовым подходом, закрепленным в постановлениях от 28.06.2011 N 913/11 и от 25.06.2013 N 10761/11 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, в которых указано, что кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны, и кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером).

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:21 является ограниченным в обороте, так как входит в округ горно-санитарной охраны курорта, не подлежит передаче в частную собственность, в связи с чем с 12.08.2017 размер арендной платы исчисляется в размере ставки земельного налога, действующей в соответствующие периоды и установленной в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

При исчислении арендной платы за период с 02.08.2016 по 11.08.2017 суд руководствовался постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699 (кадастровая стоимость земельного участка х 1,5% + коэффициент инфляции) с 12.08.2017 по 30.06.2020 (кадастровая стоимость х земельный налог).

Исходя из указанной выше методики, размер арендной платы за период с 01.02.2016 по 30.06.2020 составил 533 129,67 рублей.

С учетом произведенных ответчиком платежей в размере 943 525,36 рублей (с учетом сальдо на 01.02.2016 равное -12 655,56 рублей, без учета платежей от 18.10.2018 на сумму 27 401,59 рублей, от 29.11.2021 на сумму 199 145,25 рублей), переплата по арендной плате по состоянию на 30.06.2020 составила 410 395,60 рублей.

С учетом произведенных ответчиком платежей задолженность по арендной плате по состоянию на 30.06.2020 отсутствует.

В отношении исковых требований за период с 01.02.2016 по 30.09.2019 по заявлению ответчика применён срок исковой давности.

Истцом были приняты меры по надлежащему извещению ответчика о намерении расторгнуть договор, однако к моменту рассмотрения дела задолженность оплачена, в связи с чем суд констатировал, что предпринимателем не допущено существенных нарушений условий договора аренды, оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется.

Решение обжаловано участвующими в деле лицами: администрацией муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, индивидуальным предпринимателем Саакяном Суреном Меружановичем, открытым акционерным обществом "Эльбрус".

В апелляционной жалобе администрация муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края указывает следующее.

Арендатор допустил просрочку внесения арендной платы в период с 01.01.2016 по 30.06.2020. Доводов относительно применённой судом методики расчёта не приводит. Указывает, что просрочка внесения арендных платежей является существенным нарушением договора.

В апелляционной жалобе индивидуальный предприниматель Саакян Сурен Меружанович указывает на несогласие с мотивировочной частью обжалуемого решения суда, поскольку арбитражный суд применил нормы материального права к правоотношениям, урегулированным иными гражданско-правовыми нормами. По мнению предпринимателя суд при расчёте размера арендной платы за спорный период ошибочно руководствовался постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210, Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699. Арендная плата не является регулируемой. Сторонами был определен порядок определения размера арендной платы с учетом Постановления N 791 и при расчетах арбитражному суду следовало лишь внести изменения в формулу в части коэффициента целевого использования на 2.1. (закусочные) и с этим учетом отказать в иске за отсутствием задолженности.

В апелляционной жалобе открытое акционерное общество "Эльбрус" просит изменить мотивировочную часть судебного акта. Указывает следующее. Вывод суда первой инстанции о том, что стороны договора аренды дополнительным соглашением от 17.09.2022 внесли изменения в договор аренды в части размера арендной платы не соответствует действительности. ОАО "Эльбрус" указанное дополнительное соглашение не подписало и отказалось от изменения порядка определения размера арендной платы.

Договор аренды был заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации.

В ранее рассмотренных с участием ОАО "Эльбрус" делах (N N А43-10877/2017, А43-1413/2022) установлено, что спорным договором аренды не предусмотрена возможность одностороннего изменения арендной платы, в случае изменения порядка законодательного регулирования правоотношений по аренде земельных участков, что имеет место быть в рассматриваемом случае.

Установленные в указанных делах обстоятельства о недопустимости изменения арендодателем в одностороннем порядке формулы расчета арендной платы в соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

В дополнительных пояснениях указывает, что изменение методики расчета арендной платы, осуществление перерасчета арендной платы, исходя из кадастровой стоимости земельного участка предметом спора не являлось. Содержащееся в договоре условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, в случаях, предусмотренных законодательными актами, подлежит толкованию с учетом согласованного сторонами договора, определенного порядка формирования платы. Поскольку положения спорного договора не предусматривают возможность для арендодателя в одностороннем порядке менять методику расчета арендной платы, решение в указанной части является незаконным.

В отзыве на апелляционную жалобу ИП Саакяна С.М. общество "Эльбрус" просит ей удовлетворить.

В судебном заседании представитель общества "Эльбрус" дал суду пояснения об обстоятельствах и материалах дела, настаивал на доводах апелляционной жалобы, просил решение изменить, исключив из мотивировочной части судебного акта выводы о регулируемой арендной плате и методике её исчисления в соответствии с постановлением главы города Сочи от 30.06.2009 N 210, Постановлением администрации города Сочи от 18.07.2016 N 1699.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителя общества "Эльбрус", арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Сочи (арендодатель) и ОАО "Гостиница "Ленинград" заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 08.04.1997 N 274, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 9 441 кв.м, на котором расположено здание гостиницы по пер. Морскому, 2, Центрального района города Сочи. Срок действия договора установлен до 01.01.2046 (пункт 2.1 договора). Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией города, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами, но не может быть менее вышесказанных базовых (исходных) ставок.

16 декабря 2002 года на государственный кадастровый учет поставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:21, площадью 9 441 +/- 34.01 кв. м, расположенный относительно ориентира: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, 2, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - фактически занимаемый гостиницей "Ленинград".

На основании соглашения от 20.05.2008 о переводе на Российскую Федерацию в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю права и обязанности по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 08.04.1997 N 274 администрация муниципального образования город-курорт Сочи уступила, а Российская Федерации приняла на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка от 08.04.1997 N 274. С момента вступления в силу соглашения договор аренды земельного участка от 08.04.1997 N 274 считается договором от 08.04.1997 N 490000854.

Распоряжением Федерального агентства по управлению государственным имуществом от 21.07.2010 N 777-р "О безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность муниципального образования город-курорт Сочи" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0204029:21 передан в муниципальную собственность город-курорт Сочи (акт передачи от 26.08.2010).

03 августа 2012 года между ОАО "НОМОС-БАНК" (сторона 1) и ОАО "Гостиница "Ленинград" (сторона 2) заключено соглашение об определении порядка пользования земельным участком. В пункте 1 соглашения стороны указали, что, принимая во внимание факт того, что юридические лица "НОМОС-БАНК" (ОАО) и ОАО "Гостиница "Ленинград" являются собственниками помещений, находящихся в здании этажа литер А1 N 139-149, N 151-159, здания литер А, общей площадью 365,10 кв. м.; ОАО "Гостиница "Ленинград" является собственником помещений 1-го этажа N 1-43, 228-250, 2-го этажа N 1-17, 301-350, 3-го этажа N 1-7, 401-450, 4-го этажа N 1-17, 501-550, 5-го этажа N 1-17, 601-650, 6-го этажа N 1-17, 701-750, 7-го этажа N 1-17, 801-850, 8-го этажа N 1-17, 901-912, 914, 916-950, 9-го этажа N 1-17,1001, 1003-1005, 10007. 1009, 1011, 1014, 1016-1041, 1043, 1045, 1047-1049, 10-го этажа 1-17, 101, 1103, 1105, 1107, 1109, 1111, 1113, 1115-1139, 1141, 1143, 1145, 1147, 1149, нежилыми помещениями здания лит. А1 цокольного этажа N 1-139, нежилыми помещениями здания лит. А2 подвала N 1-55, нежилыми помещениями технического этажа лит. А3 (кровля) N 1-14, общей площадью 17 918,6 кв.м. Стороны определили, что сторона 1 использует земельный участок площадью 365,10 кв. м, сторона 2 - площадью 9 075,90 кв. м.

В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности город-курорт Сочи на земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Центральный район, пер. Морской, 2, площадью 9 441 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:21 (свидетельство от 14.04.2011 серия 23-АИ N 649442) дополнительным соглашением от 10.08.2012 N 1 стороны изменили преамбулу договора аренды, констатировали, что права арендодателя перешли к муниципальному образованию город-курорт Сочи. Стороны договорились об изменении нумерации договора аренды на N 4900770854.

Также указано, что арендаторами по договору являются ОАО "Гостиница "Ленинград" (арендатор 1) и "НОМОС-БАНК" ОАО (арендатор 2). Установлено, что арендатор 1 использует земельный участок площадью 9 075,90 кв. м, арендатор 2 - площадью 365,10 кв. м.

08 июля 2013 "НОМОС-БАНК" (ОАО) стало правопреемником ОАО "НОМОСРЕГИОНБАНК" в связи с реорганизацией ОАО "НОМОС-РЕГИОНБАНК", осуществленной в форме присоединения ОАО "НОМОС-РЕГИОНБАНК" к "НОМОСБАНК" (ОАО). Наименование ОАО "НОМОС-БАНК" в связи с реорганизацией изменений, вносимых в учредительные документы юридического лица, 11.06.2014 было изменено на ОАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие". Организационно-правовая форма ОАО Банк "ФК Открытие" 17.11.2014 изменена на ПАО Банк "ФК Открытие". Также, в связи с завершением процедуры реорганизации ОАО "Гостиница "Ленинград" в форме выделения, в результате чего из ОАО "Гостиница "Ленинград" выделено ОАО "Эльбрус" на основании соглашения от 01.10.2014 N 1-14 права и обязанности арендатора по договору аренды переданы ОАО "Эльбрус".

На основании договора от 10.10.2016 ПАО Банк "ФК Открытие" передало права и обязанности арендатора по договору аренды Саакяну С.М.

В соответствии с пунктом 1.4 договора от 10.10.2016 Саакяну С.М. в полном объеме переданы права и обязанности по договору аренды, принадлежащие ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие". Обязанность по уплате арендных платежей арендодателю возникает у Саакяна С.М. за фактическое пользование земельным участком с 01.02.2016.

Все указанные выше сделки зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждается материалами регистрационного дела, а также выпиской из ЕГРН.

Дополнительным соглашением от 17.09.2019 стороны внесли изменения в части размера арендной платы, указали, что размер годовой арендной платы, установленный пунктом 2.2 договора аренды, определяется в соответствии с Отчетом об оценке величины годовой арендной платы от 29.07.2019 N 03-07-85/19 и составляет 4 138 316,00 рублей в год. Исчисление арендной платы устанавливается с 25.07.2019.

Согласно сведениям ЕГРН в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:21 расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:49:0204029:1022, 23:49:0204029:1028, 23:49:0204019:1597, 23:49:0204019:1598, 23:49:0204019:1799, 23:49:0204019:1599.

В качестве основания для обращения в суд с настоящим иском администрация указывает наличие задолженности по арендным платежам.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции предпринимателем было заявлено о пропуске администрацией срока исковой давности по заявленным требованиям.

Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно статье 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о защите нарушенного права принимается к рассмотрению судом независимо от истечения срока исковой давности. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с абзацем 1 пункта 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Кодекса).

В пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры, а при отсутствии такого срока - на шесть месяцев со дня начала соответствующей процедуры.

Частью 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данный срок установлен периодом времени тридцать календарных дней, если иные срок и (или) порядок не установлены законом либо договором.

Таким образом, с учетом установленного 30-дневного срока для рассмотрения претензии (часть 5 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), срок исковой давности приостановился на месяц.

С иском по делу N А04-8011/2019 (о взыскании арендной платы за период с 01.01.2016 по 31.12.2018) администрация обратилась 30.10.2019, с учетом того, что за 3-ый квартал 2016 года арендная плата подлежала внесению не позднее 05.10.2016, администрацией (с учётом приостановления течения срока исковой давности) не пропущен срок исковой давности по требованию о взыскании арендной платы за период с 01.07.2016 по 31.12.2018, а также по требованию о начислении неустойки на основной долг, сформировавшийся в указанный период.

В силу пунктов 4, 5 статьи 31, пунктов 2, 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях", статьи 1, пункта 2 статьи 3, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятого в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи", Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425, решения Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решения от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи", на момент подписания договора N 534 от 23.12.1997 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:282 относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения (участок располагается во 2-ой зоне санитарной охраны курорта), являлся объектом федеральной собственности (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах") спорный земельный участок входит в состав особо охраняемой природной территории.

Согласно части 1 статьи 114 Конституции Российской Федерации управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, осуществляет Правительство Российской Федерации.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 10.02.1994 N 96 "О делегировании полномочий Правительства Российской Федерации по управлению и распоряжению объектами федеральной собственности" (признано утратившим силу постановлением Правительства Российской Федерации от 14.04.2003 N 217) к компетенции Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наряду с иными полномочиями, предоставленными ему законодательством Российской Федерацией, в частности, отнесена передача в установленном порядке государственного имущества, относящегося к федеральной собственности, в полное хозяйственное ведение, оперативное управление, а также в аренду, пользование юридическим лицам на основании заключаемых с ними договоров.

Пунктом 5 постановления Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Государственному комитету Российской Федерации по управлению государственным имуществом поручено предоставить комитету по управлению государственным имуществом города Сочи права территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом.

Приказом Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 14.10.1992 N 1231, правами Территориального агентства Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом наделен Комитет по управлению государственным имуществом города Сочи.

Пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" было предусмотрено право Госкомимущества России наделять комитеты по управлению имуществом субъектов Российской Федерации правами и полномочиями территориальных агентств Госкомимущества России. Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.06.2002 N 377 "Об утверждении Положения о Министерстве имущественных отношений Российской Федерации" постановление Правительства Российской Федерации от 04.12.1995 N 1190 "Об утверждении Положения о Государственном комитете Российской Федерации по управлению государственным имуществом" признано утратившим силу.

Согласно распоряжению Госкомимущества РФ от 29.08.1997 N 746-р "Об утверждении Положения о порядке создания территориальных органов Госкомимущества России" при создании своего территориального органа Госкомимущество России отменяет решение о наделении правами территориального агентства комитета по управлению имуществом соответствующего субъекта Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.1997 N 1644 "Вопросы Министерства государственного имущества Российской Федерации" Мингосимущество России является правопреемником Госкомимущества России, в том числе и в части наделения комитетов по управлению имуществом правами и полномочиями территориального агентства Госкомимущества России (в том числе, по закреплению и передаче в аренду объектов федеральной собственности).

Письмом Мингосимущества России от 07.05.1998 N ЮМ-3/5016 "О порядке реализации распоряжения Мингосимущества России от 23.03.98 N 252-р" Мингосимущество России подтвердило, что все полномочия по приватизации, управлению и распоряжению объектами федеральной собственности, которые были переданы комитетам по управлению государственным имуществом как территориальным агентствам Госкомимущества России, действительны до введения в действие "Положения об органе по управлению государственным имуществом субъекта Российской Федерации, наделенном полномочиями территориального органа Мингосимущества России".

Указом Президента РФ от 17.05.2000 N 867 Министерство государственного имущества Российской Федерации преобразовано в Министерство имущественных отношений Российской Федерации.

Минимущество Российской Федерации и администрация Краснодарского края 10.04.2001 подписали соглашение об обязательствах Министерства имущественных отношений Российской Федерации и главы администрации Краснодарского края при наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации.

На основании приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками федерального уровня собственности в Краснодарском крае были возложены на Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю было образовано на основании приказа Минимущества России от 08.11.2003 N 495, в связи с изданием которого утратил силу приказ Минимущества России от 09.04.2001 N 69, наделивший Департамент имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Минимущества России (выводы получили отражение в судебно-арбитражной практике, например, в судебных актах по делу N А32-37380/2012, N А32-23886/2008).

С момента образования Территориального управления Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Краснодарскому краю оно осуществляло полномочия собственника в отношении федерального имущества, расположенного на территории Краснодарского края (приказ Минимущества России от 08.11.2003 N 495).

Таким образом, Комитет по управлению имуществом города Сочи в период со дня вступления в силу приказа Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 03.06.1993 N 141 до вступления в силу приказа Минимущества России от 09.04.2001 N 69 "О наделении Департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочиями территориального органа Министерства имущественных отношений Российской Федерации" был правомочен заключать договоры аренды в отношении земельных участков федерального уровня собственности.

Как указывалось ранее, договор аренды N 274 от 08.04.1997 был заключен Комитетом по управлению имуществом города Сочи, что соответствовало его компетенции, в связи с чем сделка является действительной.

Участвующие в деле лица не согласны с выводом суда первой инстанции о регулируемом характере арендной платы.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса).

На основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, является регулируемой.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Договор аренды N 274 от 08.04.1997 был заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, однако в пункте 2.4 данного договора стороны прямо согласовали условие о том, что величина арендной платы за земельный участок будет являться регулируемой, в связи с чем будет изменяться в одностороннем порядке при изменении нормативно-правовой базы, устанавливающей порядок определения размера арендной платы.

Иное толкование договора обществом "Эльбрус" и предпринимателем Саакяном С.М. судебная коллегия отклоняет.

Судебная коллегия учитывает как буквальное изложение п. 2.4 договора (и толкование аналогичных положений договоров судебной практикой), исходя при этом из положений статьи 431 Гражданского кодекса и разъяснений, содержащихся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора". В пункте 43 названного постановления указано, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса, другими положениями данного Кодекса, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса). При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Толкование договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу статьи 606, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование; в свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

В то же время, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действующей до 1 марта 2015 года, пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 16, 19 постановления Пленума N 73).

Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной (муниципальной) собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, независимо от воли на то сторон договора аренды и внесения в текст договора соответствующих изменений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11).

В силу пункта 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 N 406-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 406-ФЗ), пункта 5 статьи 31, пункта 4 статьи 32 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33-ФЗ), статьи 1, пункта 2 статьи 16 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26-ФЗ), Указа Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей" и распоряжения Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, расположенные в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов Анапы, Геленджика и Сочи земельные участки относятся к категории земель особо охраняемых природных территорий федерального значения.

До вступления в силу Федерального закона от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 244-ФЗ) названные участки находились в собственности Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 N 531, вступившим в законную силу 12.08.2017, внесены изменения в Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации". Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденные указанным постановлением, дополнены абзацем следующего содержания: "Принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 N 303-ЭС18-26243, в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 27.11.2019, сформулирован правовой подход, согласно которому если установленный компетентным органом в нормативном правовом акте размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, выше указанного в принципе N 7 Основных принципов, арендная плата подлежит исчислению с применением данного принципа.

Суд применил к спорным правоотношениям сторон положения постановления главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210), а после 12.08.2017 - постановление Правительства Российской Федерации N 582, исчислив арендную плату за период до 11.08.2017 по ставке 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, а с 12.08.2017 по ставке земельного налога.

С учётом правильности толкования норм действующего законодательства судом первой инстанции оснований для иных выводов судебная коллегия не усматривает.

Суд первой инстанции установил, что задолженность и пени арендатором погашены, в связи с чем отказал в иске о расторжении договора.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату. Договором могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса определено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор о расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса (пункт 60 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор (пункт 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Отказывая в иске, суд первой инстанции, исходил из того, что ответчик погасил образовавшуюся задолженность и уплатил неустойку в добровольном порядке, а истец не доказал причинения ему убытков сохранением спорного договора.

Судебная коллегия полагает, что в указанном случае основания для расторжения договора отсутствуют.

Отказывая в удовлетворении исковых требований администрации в части расторжения договора аренды, суд первой инстанции верно определил, что в настоящее время арендатором задолженность по арендной плате погашена, существенного нарушения исполнения обязательств по договору со стороны арендатора не установлено.

Обстоятельства, приведенные в обоснование требования о расторжении договора, не признаны судом в решении в качестве существенных.

Суд апелляционной инстанции также учитывает особенности расторжения долгосрочных договоров аренды земельных участков, установленные пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ (абзац 4 пункта 23 постановления N 11).

Право арендодателя по такому договору заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) всех обстоятельств конкретного дела. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, в случае, когда договор аренды земельного участка заключен на длительный срок, подлежат исследованию вопросы, связанные с наличием у ответчика разумного срока для устранения допущенных нарушений, а также соразмерности такого требования арендодателя допущенным контрагентом нарушениям, в целях установления баланса интересов сторон.

Однако, представленные предпринимателем документы указывают, что на момент судебного разбирательства по настоящему делу нарушения условий договора аренды, вменяемые ему, устранены, задолженность по арендной плате погашена.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно не признал допущенное обществом нарушение в части внесения арендной платы существенным настолько, чтобы расторгнуть договор аренды земельного участка, а поэтому оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 10.08.2022 по делу N А32-59379/2019 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через Арбитражный суд Краснодарского края в течение двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.А. Сулименко

Судьи

А.А. Попов С.И. Яицкая