Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 декабря 2022 г. N 15АП-18403/22 по делу N А01-2457/2017

город Ростов-на-Дону

02 декабря 2022 г.

дело N А01-2457/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 25 ноября 2022 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 декабря 2022 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Сурмаляна Г.А.,

судей Деминой Я.А., Шимбаревой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Богдановой А.О.,

при участии:

от Бояринцева Михаила Николаевича: представитель по доверенности от 05.04.2022 Корчевников Д.А.;

от общества с ограниченной ответственностью "Радиал": представитель по доверенности от 17.11.2022 Виноградов О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы конкурсного управляющего публичного акционерного общества акционерного коммерческого банка "Новация" - государственной корпорации "Агентства по страхованию вкладов", Управления Лесами Республики Адыгея, общества с ограниченной ответственностью "Радиал" на определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.09.2022 по делу N А01-2457/2017 по заявлению Бояринцева Михаила Николаевича о признании недействительными торгов и договора купли-продажи в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит",

ответчик: общество с ограниченной ответственностью "Радиал"

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" (далее также - должник) в Арбитражный суд Республики Адыгея обратился Бояринцев Михаил Николаевич с заявление о признании торгов, проведенных в рамках дела о банкротстве N А01-2457/2017, оформленных протоколом N РАД-280644 от 28.01.2022, недействительными; признании недействительным договора купли-продажи от 31.01.2022, заключенного ООО СХП "Зенит" в лице конкурсного управляющего Мачукова О.К. и ООО "Радиал" по результатам проведенных торгов.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 06.07.2022 к участию в рассмотрении настоящего заявления в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Балакарев Владимир Георгиевич.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.09.2022 по настоящему делу заявление Бояринцева Михаила Николаевича удовлетворено частично. Открытые торги, оформленные протоколом от 28.01.2022 N РАД -280644, и договор купли-продажи от 31.01.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" в лице конкурсного управляющего Мачукова О.К. и обществом с ограниченной ответственной "Радиал" в части продажи: цеха деревообработки производственный, площадью 559,7 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:69, расположенный по адресу: Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д. 11, и здание гаража, площадью 159,6 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:96, расположенный по адресу: Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д. 11, признаны недействительными. Применены последствия недействительности сделки от 31.01.2022, на общество с ограниченной ответственной "Радиал" возложена обязанность возвратить в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" указанное имущество. На общество с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" возложена обязанность возвратить обществу с ограниченной ответственной "Радиал" произведенную оплату по сделке в отношении спорного имущества в размере 1 055 774,84 рублей в порядке очередности удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам, установленной статьей 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". В остальной части отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, конкурсный управляющий публичного акционерного общества акционерного коммерческого банка "Новация" - государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов", Управление Лесами Республики Адыгея, общество с ограниченной ответственностью "Радиал" обжаловали определение суда первой инстанции от 01.09.2022 в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просили обжалуемый судебный акт отменить.

Апелляционная жалоба ООО "Радиал" мотивирована тем, что согласно пункту 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком. Ни в Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в ином законе не содержатся нормы, содержащих запрет на отчуждение здания без земельного участка, который принадлежит иному лицу. Закон не содержит запрета на совершение сделок с недвижимым имуществом в случае, если это имущество расположено на земельном участке, принадлежащем другому лицу, а также, если предметом сделки является только недвижимое имущество в виде зданий, сооружений (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из материалов дела, в ходе проведения мероприятий по формированию конкурсной массы должника, конкурсным управляющим ООО СХП "Зенит" Мачуковым О.К. выявлено имущество, находящееся в залоге у конкурсного кредитора ПАО АКБ "Новация", подлежащее включению в конкурсную массу должника. Из материалов дела следует, что все объекты, входящие в лот N 1 и проданные на открытых торгах 28.01.2022, находятся в залоге в пользу ПАО "Акционерный коммерческий банк "Новация" (в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов"). Земельный участок, на котором расположены объекты недвижимости, не заложен. Вместе с тем, данное обстоятельство не ставит под сомнение залог имущества, арбитражное производство по банкротству исходит из легитимности залога и выводов о его ничтожности не сделано не на какой стадии банкротства. Земельные участки под гаражом и цехом, расположенные по адресу: Республика Адыгея, Майкопский район, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная 11, согласно Приложения N1 к приказу Управления лесами Республики Адыгея от 30.07.2019 N 308 "О внесении изменений в приказ Управления лесами Республики Адыгея от 04.07.2019 N 252 "О лесохозяйственных регламентах лесничеств Республики Адыгея" земельный участок отнесен по целевому назначению к лесам защитной лесопарковой зоны, находится в государственной собственности, правообладателем является казна Российской Федерации. Бояринцеву М.Н. земельные участки не на каком праве не принадлежали, в связи с чем, отсутствуют основания для утверждения о том, что права на земельный участком подлежали включению в стоимость отчуждаемого недвижимого имущества. Кроме того, конкурсный управляющий Мачуков О.К. ранее обращался в суд с заявлением об исключении имущества, принадлежащего Балакареву В.Г. из конкурсной массы должника. Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.08.2021 в удовлетворении заявленных требований отказано. В соответствии с данным актом, вступившим в законную силу, указано, что в соответствии с выпиской, земельный участок площадью 6467 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, п.Краснооктябрьский. ул. Кирпичная, д. 11, на котором размещены объекты недвижимости, являющиеся предметом залога ПАО АКБ "Новация", относится к категории земель: "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования: "для производственных целей".

Апелляционная жалоба конкурсного управляющего мотивирована тем, что нарушений при проведении торгов организатором торгов не установлено, что подтверждается протоколом N РАД-280644 от 28.01.2022. Жалоб на действия организаторов торгов не поступало. Законодательством не установлен исчерпывающий перечень лиц, которые вправе оспаривать результаты проведенных торгов, однако в любом случае, такое обжалование предполагает наличие прав и законных интересов по отношению к предмету торгов. Реализация имущества должника никаким образом не влияет на права и законные интересы Бояринцева М.Н. В отношении выводов суда о том, что земельный участок, на котором расположено реализованное в рамках торгов имущество не принадлежит должнику на праве собственности, управляющий отмечает, что в силу положений земельного законодательства покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимого имущества. Таким образом, совершенное отчуждение имущества предмета залога, на условиях заключенного договора купли-продажи, законно и нарушает прав и интересов собственника земельного участка.

Апелляционная жалоба Управления лесами Республики Адыгея мотивирована тем, что земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимого имущества, в силу закона находится в собственности Российской Федерации с категорией земель лесного фонда.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Радиал" Бояринцев М.Н. просил определение суда первой инстанции оставить без изменения.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Радиал" Балакерев В.Г. просил в удовлетворении ходатайства о восстановлении пропущенного процессуального срока отказать.

В судебном заседании представители лиц, участвующих в деле, поддержали правовые позиции по спору.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Радиал" поддержал доводы апелляционной жалобы, просил обжалуемое определение отменить.

Представитель Бояринцева Михаила Николаевича возражал против удовлетворения апелляционных жалоб по доводам, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В судебном заседании, состоявшемся 25.11.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв в течение дня судебного заседания до 16 час. 00 мин.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал возможным рассмотреть апелляционную жалобу без участия не явившихся представителей лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, выслушав представителей участвующих в деле лиц, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы не подлежат удовлетворению, определение суда первой инстанции подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Бояринцев Михаил Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 11.09.2018 ООО СХП "Зенит" признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Мачуков Олег Керимович.

Бояринцев Михаил Николаевич обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением о признании торгов, проведенных в рамках дела о банкротстве N А01-2457/2017, оформленных протоколом N РАД-280644 от 28.01.2022, недействительными; признании недействительным договора купли-продажи от 31.01.2022, заключенного ООО СХП "Зенит" в лице конкурсного управляющего Мачукова О.К. и ООО "Радиал".

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных статьей 139 Закона о банкротстве.

Пунктом 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Таким образом, по смыслу названной нормы права торги могут быть признаны недействительными в случае, когда допущены такие существенные нарушения закона, которые могли повлиять на определение результата торгов.

По смыслу статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иск о защите нарушенного права может быть удовлетворен в том случае, если такое удовлетворение приведет к восстановлению нарушенного права.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Аналогично, в пункте 44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в силу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить сделку.

В абзаце 3 пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" также разъяснено, что в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов. В связи с этим требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника после введения в отношении него процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Как указано в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством.

Основанием для признания торгов недействительными может служить существенное нарушение процедуры их проведения. При этом под существенным нарушением следует понимать такое отклонение от установленных требований, которое повлекло или могло повлечь иные результаты торгов и, как следствие, грубое нарушение прав и законных интересов заинтересованного лица.

Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки.

При рассмотрении заявления о признании торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается заявитель, существенными и повлияли ли они на результат торгов. В случае незначительного характера допущенного нарушения, а также отсутствия его влияния на результат торгов следует признать отсутствие оснований для удовлетворения требований заявителя, ссылавшегося только на формальные нарушения, о признании публичных торгов недействительными и применении последствий их недействительности.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 71 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 17.11.2015 N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

По смыслу пункта 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов могут выступать нарушения процедуры (правил) проведения торгов, установленных законом, а также нарушение императивных требований действующего законодательства.

Таким образом, исковое заявление о признании торгов недействительными может быть удовлетворено исключительно по иску заинтересованного лица, для которого удовлетворение исковых требований повлечет восстановление нарушенного права.

Аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 07.02.2012 N 12573/11 по делу N А12-21677/2010, где указано, что по смыслу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными должно повлечь восстановление нарушенных прав лица, предъявившего иск.

В силу положений Закона о банкротстве задачей конкурсного управляющего является наиболее полное удовлетворение требований кредиторов за счет конкурсной массы, то есть имущества должника, имеющегося на момент открытия конкурсного производства и выявленного в его ходе.

В частности, проведение торгов по продаже имущества должника в ходе процедуры банкротства имеет своей целью получения максимальной выручки от его реализации, за счет которой, в свою очередь, погашаются требования кредиторов.

Как следует из материалов дела, в ходе проведения мероприятий по формированию конкурсной массы должника, конкурсным управляющим ООО СХП "Зенит" Мачуковым О.К. выявлено имущество, находящееся в залоге у конкурсного кредитора ПАО АКБ "Новация", подлежащее включению в конкурсную массу должника.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.08.2021 суд утвердил положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника по делу N А01-2457/2017.

28 января 2022 года состоялись торги по реализации имущества ООО СХП "Зенит" по лоту N 1:

здание, наименование: цех деревообработки производственный, площадью 559,7 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:69, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д. 11, принадлежащий должнику на праве собственности, что подтверждается записью государственной регистрации N 01-01-03/001/2011-557 от 27.05.2011 (далее - Объект 1).

Обременения (ограничения) объекта 1: - залог в пользу ПАО "Акционерный коммерческий банк "Новация" (в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов") на основании кредитного договора от 01.04.2011, запись государственной регистрации N 01-01-03/001/2011-558 от 27.05.2011;

здание, наименование: здание гаража, площадью 159,6 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:96, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д.11, принадлежащий должнику на праве собственности, что подтверждается записью государственной регистрации N 01-01-03/001/2011-559 от 27.05.2011 (далее - Объект 2).

Обременения (ограничения) объекта 2: - залог в пользу ПАО "Акционерный коммерческий банк "Новация" (в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов") на основании кредитного договора от 01.04.2011, запись государственной регистрации N 01 -01-03/001/2011-560 от 27.05.2011;

газогенерирующая установка по утилизации опилок на 80 куб.м. (далее - Объект 3).

Обременения (ограничения) объекта 3: - залог в пользу ПАО "Акционерный коммерческий банк "Новация" (в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов");

котел отопительный твердотопливный на 900 кв.м. (далее - Объект 4).

Обременения (ограничения) объекта 4: -залог в пользу ПАО "Акционерный коммерческий банк "Новация" (в лице Государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов").

Победителем торгов стало ООО "Радиал", предложившее наиболее высокую цену за реализованные объекты - 1 310 400 рублей.

Результаты торгов были оформлены протоколом N РАД - 280644 от 28.01.2022 г.

31 января 2022 года между ООО "СХП "Зенит" (продавец) и ООО "Радиал" (покупатель) был заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель обязуется выполнить все установленные договором условия и обязательства, уплатить за объекты цену, предусмотренную договором.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.03.2022, зарегистрировано право собственности на объекты, выставленные на торги.

Бояринцев М.Н., полагая, что проведенные торги объектов недвижимого имущества были реализованы без земельных участков, расположенных под ними, обратился с рассматриваемым заявлением.

По мнению заявителя, очевидным является то, что стоимость выставляемого на торги имущества при одновременной продаже его с земельным участком на котором они расположены, увеличило бы его стоимость.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что требования Бояринцева М.Н., в части, признания открытых торгов, оформленных протоколом N РАД-280644 от 28.01.2022 и договора купли-продажи от 31.01.2022, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" в лице конкурсного управляющего Мачукова О.К. и обществом с ограниченной ответственной "Радиал" в части продажи цеха и здания гаража, подлежат удовлетворению.

Земельным кодексом Российской Федерации к числу принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

Подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации декларирует единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 названного Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

По смыслу приведенных норм и разъяснений, в случае принадлежности объектов недвижимости и земельного участка, на котором они расположены, одному лицу, в обороте объекты недвижимости и участок выступают совместно.

В рамках рассмотрения обособленного спора судом первой инстанции Бояринцевым М.Н. в материалы дела представлена выписка на земельный участок с кадастровым номером: 01:04:2000053:86.

Из представленной выписки следует, что названный земельный участок принадлежит Балакареву Владимиру Георгиевичу на основании Постановления Главы Администрации Краснооктябрьского сельского округа N 112, выданного 20.04.2000.

При этом, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок с кадастровым номером 01:04:2000053:86, в разделе "Кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости", указаны следующие объекты с кадастровыми номерами: 01:04:2000053:66, 01:04:2000053:67, 01:04:2000053:68, 01:04:2000053:69, 01:04:2000053:70, 01:04:200053:71, 01:04,2000053:96.

Объекты, которые выставлены на торги, а именно здание, наименование: цех деревообработки производственный, площадью 559,7 кв.м., имеет кадастровый номер: 01:04:2000053:69, здание, наименование: здание гаража, площадью 159,6 кв.м., имеет кадастровый номер: 01:04:2000053:96.

Таким образом, названные объекты, а именно цех деревообработки производственный, и здание гаража, расположены на земельном участке с кадастровым номером 01:04:2000053:86, право собственности на которое зарегистрировано за Балакаревым Владимирем Георгиевичем, а не ООО "СХП "Зенит".

По результатам оспариваемых торгов, названные объекты недвижимого имущества были реализованы без земельного участка, на котором расположены эти объекты.

Указанное обстоятельство в силу императивных норм законодательства влечет недействительность договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ранее конкурсный управляющий должника Мачуков О.К. обращался в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением об исключении имущества (цеха деревообработки) из конкурсной массы должника по делу N А01 -2457/2017.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.08.2021 по настоящему делу в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" Мачуковым О.К. требований отказано.

Из судебного акта следует, что в соответствии с выпиской из ЕГРН, земельный участок, площадью 6467 кв.м., расположенный по адресу: Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д. 11, на котором размещены объекты недвижимости, являющиеся предметом залога ПАО АКБ "Новация", относится к категории земель: "земли населенных пунктов" с видом разрешенного использования: "для производственных целей".

Информация о том, что указанный земельный участок относится к землям лесного фонда, категория: "защитные леса/лесопарковой зоны", содержащаяся в ответе администрации муниципального образования "Краснооктябрьское сельское поселение" N 656 от 12.04.2021 опровергается сведениями, внесенными в единый государственный реестр недвижимого имущества.

Так, в определении суда установлено, что согласно сведениям из ЕГРН по состоянию на 28.05.2021, собственником земельного участка является Балакарев Владимир Георгиевич (номер и дата государственной регистрации N 01-01/03-2/200-588 от 20.04.2000).

При этом, согласно отчету от 28.05.2020 171/г-20 ООО "Общество профессиональных экспертов и оценщиков XXI век" техническое состояние здания гаража можно охарактеризовать, как ограничено работоспособное состояние - категория технического состоянии конструкций, при которой имеются дефекты и повреждения, приведшие к некоторому снижению несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации; техническое состояние цеха деревообработки производственный можно охарактеризовать как аварийное техническое состояние, при котором в ходе обследования после пожара выявлены опасные дефекты и повреждения, превышающие критериальные значения, в результате анализа дефектов и повреждений после пожара нельзя гарантировать сохранность конструкций на период усиления. Необходимо вынести людей из зоны возможного обрушения, произвести немедленную разгрузку, устройство страховочных опор, ограждений и других мер безопасности. Поврежденные пожаром конструкции подлежат демонтажу и замене. Здание цеха деревообработки производственного не может использоваться по назначению, так как имеется опасность обрушения, что угрожает жизни и здоровью граждан.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

В силу положений статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, если они проведены с нарушением правил, установленных законом. Смысл данной нормы заключается в том, что не все торги, проведенные с нарушениями, могут быть признаны судом недействительными: при рассмотрении подобных споров следует учитывать, насколько существенными были нарушения при проведении торгов и к каким результатам они привели (соответствуют ли интересам должника проведенные с нарушениями торги).

В соответствии с абзацем 7 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. При рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов (пункт 5). Аналогичная позиция содержится и в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 16.07.2009 N 739-О-О.

Судебная коллегия приходит к выводу, что в рассматриваемом случае имеют место безусловные основания для признания торгов недействительными (существенные условия), указанные выше. Управляющим не было учтено, что земельный участок, на котором расположены подлежащие реализации объекты недвижимости, не принадлежит должнику. В связи с изложенным, в рассматриваемом случае, объекты недвижимости не могли являться самостоятельным предметом реализации. Реализация имущества должника в таком виде не может быть признана соответствующей целям и задачам процедуры конкурсного производства - соразмерное удовлетворение требований кредиторов.

Доводы апелляционных жалоб в указанной части подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает, что в оценке имущества стоимость земельного участка никак не была учтена.

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со статьей 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.

В силу пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что сделка, воля сторон по которой направлена на отчуждение здания или сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат одному лицу, является ничтожной.

Конкурсный управляющий должника, выставляя на торги объекты недвижимости при указанных обстоятельствах, не просто нарушил фундаментальные нормы действующего законодательства, но и причин существенный вред интересам кредиторов, не учитывая стоимость земельного участка (или стоимость права пользования) данного земельного участка, на котором эти объекты расположены (кадастровая стоимость составляет 29405644,90 рублей, то есть три раза дороже, чем стоимость объектов).

Конкурсный управляющий не установил и не оценил основания для оспаривания сделки по переходу права собственности на земельный участок бывшему руководителю должника - Бояринцеву М.Н., либо перевода прав на должника.

В соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Возвращение каждой из сторон всего полученного по недействительной сделке осуществляется в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 61.6 Закона о банкротстве, согласно которым возвращение полученного носит двусторонний характер.

Таким образом, общим последствием недействительности сделки в соответствии с указанными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о банкротстве является восстановление прежнего состояния.

В соответствии с абзацем вторым пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63, если сделка, признанная в порядке главы Ш.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

В своей апелляционной жалобе ООО "Радиал" также указал на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права, поскольку имущество должника было продано единым лотом N 1, состав которого также входило движимое имущество, в части которого суд в удовлетворении заявления отказал.

В судебном заседании представитель ООО "Радиал" пояснил суду, что обжалует определение суда первой инстанции в полном объеме, в том числе в части отказа движимого имущество. При этом, отопительный котел расположен в спорном здании и самостоятельно он не приобретал.

Как следует из материалов дела, на торги было выставлено имущество ООО СХП "Зенит" по лоту N 1:

здание, наименование: цех деревообработки производственный, площадью 559,7 кв.м., назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:69, расположенный по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д.11, принадлежащий должнику на праве собственности, что подтверждается записью государственной регистрации N 01-01-03/001/2011-557 от 27.05.2011 (далее - Объект 1).

газогенерирующая установка по утилизации опилок на 80 куб.м. (далее - Объект 3).

котел отопительный твердотопливный на 900 кв.м. (далее - Объект 4).

Отказывая в удовлетворении требования в части указанного движимого имущества и применяя последствия недействительности сделки, судом первой инстанции указано следующее.

Согласно ранее представленного отчета об оценки N 177/Н-19 на дату оценки от 11.02.2019 была определена рыночная стоимость цеха деревообработки производственный в размере 728 199 рублей, здание гаража в размере 439 424 рублей, газогенерирующая установка по утилизации опилок в размере 175 600 рублей, котел отопительный твердотопливный в размере 106 000 рублей, общая стоимость имущества была установлена в размере 1 449 223 рубля.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея от 04.08.2021 суд утвердил положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО СХП "Зенит", где установил начальную стоимость имущества, включенного в состав Лота N 1 составляет 1 456 000,00 рублей.

Согласно сообщению в ЕФРСБ от 03.12.2021, торги признаны не состоявшимися.

Пунктом 8.2 утвержденного положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО СХП "Зенит", определено, что при проведении повторных торгов начальная цена продажи имущества на повторных торгах устанавливается в размере на 10 (десять) процентов ниже начальной цены продажи имущества на первоначальных торгах.

При этом, начальная цена лота на вторых торгах была установлена в размере 1 310 400 рублей.

С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции признал необходимым рассчитать стоимость имущества, пропорционально стоимости выставленного имущества на вторые торги.

Признавая выводы суда первой инстанции ошибочными в указанной части, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Как установлено судом, следует из материалов дела и отмечено выше, все вышеуказанное имущество было выставлено на торги единым лотом. Изначально в отношении лота установлена единая цена.

В рассматриваемом случае, реализация имущества единым лотом обусловлена, в частности, тем, что газогенерирующая установка по утилизации опилок и котел отопительный твердотопливный неразрывно связаны с подлежащим реализации недвижимым имуществом, являющимся предметом залога, и, возможно, не могут быть использованы самостоятельно. У суда также нет доказательств, что указанное имущество может быть демонтировано и впоследствии установлено заново в ином месте. Кроме того, в рассматриваемом случае, имущество фактически было продано единым лотом, на все имущество была определена единая цена, потенциальный покупатель осознать, что приобретает единое имущество. Спорный договор купли-продажи также заключен в отношении всего имущества, определена единая цена на все имущество.

В пункте 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 61.6 и абзац второй пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки.

Суд не связан заявленными реституционными требованиями, а должен по результатам рассмотрения обоснованности заявления о признании сделки должника недействительной применить последствия, направленные на восстановление нарушенного права.

Следовательно, суд:

1) самостоятельно применяет последствия недействительности, независимо от того, заявлено о них или нет;

2) суд применяет подлежащие применению реституционные меры в зависимости от обстоятельств оспариваемой сделки, независимо от того, о применении каких последствий заявлено;

3) в результате применения реституционных мер стороны должны быть возвращены в первоначальное положение (как если бы сделка не была совершена)

Таким образом, применение правильных (соответствующих) реституционных последствий является обязанностью суда, и суд не связан последствиями, о применении которых заявлено сторонами спора.

Как отмечено выше, изначальное спорное имущество подлежало реализации единым лотом, с учетом того, что в рассматриваемом случае, суд пришел к выводу, что недвижимое имущество не подлежало реализации, в качестве последствия признания сделки недействительной надлежит обязать ответчика возвратить в конкурсную массу все имущество, реализованное на торгах.

Учитывая, что оспариваемая сделка совершена в процедуре конкурсного производства, следует обязать общество с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Радиал" произведенную оплату по сделке в отношении спорного имущества в сумме 1 310 400 рублей, в порядке очередности удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам, установленной статьей 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", поскольку иной порядок может привести к нарушению очередности удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам.

Таким образом, суд первой инстанции неправильно применил нормы материального права, что в силу пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены обжалуемого определения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 188, 258, 269 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Адыгея от 01.09.2022 по делу N А01-2457/2017 отменить.

Признать недействительными открытые торги, оформленные протоколом от 28.01.2022 N РАД-280644, и договор купли - продажи от 31.01.2022, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" в лице конкурсного управляющего Мачукова О.К. и обществом с ограниченной ответственной "Радиал".

Применить последствия недействительности сделки.

Обязать общество с ограниченной ответственной "Радиал" возвратить в конкурсную массу общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" имущество, реализованное на торгах:

цех деревообработки производственный, площадью 559,7 м, назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:69, расположенный по адресу: Республика Адыгея, п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д. 11;

здание гаража, площадью 159,6 м, назначение: нежилое, этажность: 1, кадастровый номер: 01:04:2000053:96, расположенный по адресу: Республика Адыгея,

п. Краснооктябрьский, ул. Кирпичная, д. 11;

газогенерирующая установка по утилизации опилок на 80 м;

котел отопительный твердотопливный на 900 м.

Обязать общество с ограниченной ответственностью СХП "Зенит" возвратить обществу с ограниченной ответственной "Радиал" произведенную оплату по сделке в отношении спорного имущества в сумме 1 310 400 рублей в порядке очередности удовлетворения требований кредиторов по текущим платежам, установленной статьей 134 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

В удовлетворении остальной части апелляционных жалоб отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью СХП "Зенит", ИНН 0104013364, в пользу Бояринцева Михаила Николаевича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Радиал", ИНН 0104015562, в пользу Бояринцева Михаила Николаевича расходы по оплате государственной пошлины в сумме 3000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий месяца со дня его вступления в законную силу, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Г.А. Сурмалян

Судьи

Я.А. Демина
Н.В. Шимбарева

Откройте актуальную версию документа прямо сейчас

Получить бесплатный доступ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.