Постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 6 декабря 2022 г. N 21АП-3038/21 по делу N А83-13401/2021

06 декабря 2022 г.

Дело N А83-13401/2021 Дело N А83-677/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29.11.2022.

В полном объёме постановление изготовлено 06.12.2022.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Остаповой Е.А.,

судей Евдокимова И.В.,

Тарасенко А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Мкртчяном Д.А.,

при участии:

представителя Общества с ограниченной ответственностью "Морской бриз" - Завацкой Е.В., доверенность от 15.12.2021 N 2, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации;

иные лица, участвующие в деле, - не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.09.2022 по делу N А83-13401/2021 (судья Авдеев М.П.),

по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым

к Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская инвестиционная строительная компания", Обществу с ограниченной ответственностью "Морской бриз",

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Администрации города Ялта Республики Крым

о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее - истец, Департамент, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Крымская инвестиционная строительная компания" (далее - ответчик-1, ООО "Крымская инвестиционная строительная компания") и Обществу с ограниченной ответственностью "Морской бриз" (далее - ответчик-2, ООО "Морской бриз"), согласно которому просит:

1) Взыскать с ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" в пользу Департамента задолженность по уплате арендной платы за землю за период с 01.01.2015 по 29.10.2020 в размере 4291411,98 рублей;

2) Взыскать с ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" в пользу Департамента пеню за период с 11.04.2015 по 03.02.2021 в размере 13909971,20 рублей;

3) Взыскать с ООО "Морской бриз" в пользу Департамента задолженность по уплате арендной платы за землю за период с 30.10.2020 по 31.12.2020 в размере 139455,99 рублей;

4) Взыскать с ООО "Морской бриз" в пользу Департамента пеню за период с 11.11.2020 по 03.02.2021 в размере 17120,40 рублей;

5) Расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.02.2009, общей площадью 0,6000 га, расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, 50, заключенный между Ялтинским городским советом и ООО "Крымская инвестиционная строительная компания".

Исковые требования мотивированы ненадлежащим выполнением ответчиками своих обязательств по внесению арендных платежей за пользование земельным участком согласно договору аренды земельного участка, вследствие чего образовалась задолженность, на которую была начислена пеня.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 21.09.2022 по делу N А83-13401/2021 исковые требования удовлетворены частично, с ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" в пользу Департамента взыскана задолженность по уплате арендной платы за земельный участок в размере 971680,385 рублей, а также с ООО "Морской бриз" в пользу Департамента взыскана задолженность по уплате арендной платы за земельный участок в размере 41803,52 руб. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Департамент обратился в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

В обоснование апелляционной жалобы Департамент указывает на необоснованное не применение судом первой инстанции при расчете задолженности по арендной плате с 2014 года коэффициента 1,22 %. Как утверждает апеллянт, приложением 4 к Постановлению Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 установлены коэффициенты индекса инфляции для перерасчета нормативной цены земельного участка и размера арендной платы за земельный участок, установленные до 01.01.2014. Отсюда, 1,152% х 1,059% х 1% х 1% х 1% = 1,22%, где 1,152% - коэффициент индекса инфляции 2008 года, 1,059% - 2009 года, 1% - 2010 года, 1% - 2011 года, 1% - 2012 года и 1% - 2013 года. По мнению апеллянта, установленная в 2008 года арендная плата до 2014 года также подлежала индексации. При этом, производя расчет арендной платы, суд первой инстанции не принял во внимание вышеизложенное и не индексировал арендную плату до 2014 года, что является нарушением норм законодательства и принципа платности земли.

Также апеллянт считает ошибочным вывод суда первой инстанции об отказе во взыскании пени, поскольку, согласно выводу суда, условиями договора аренды от 11.02.2009 не установлена договорная неустойка, а расчет ее в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа противоречит условиям договора. Вместе с тем, судом первой инстанции не приняты во внимание положения пункта 13.1 Договора, устанавливающие ответственность Арендатора в виде уплаты пени в размере 0,3% от суммы договора, а также иная ответственность, предусмотренная действующим законодательством. Таким образом, в рассматриваемом случае, как утверждает апеллянт, действуя по своей воле и в своем интересе, заключая спорный договор аренды земли, стороны определили размер договорной неустойки за нарушение условий договора в размере 0,3% от суммы просроченной арендой платы за каждый календарный день задержки.

Кроме того, ошибочным, по мнению апеллянта, является также отказ суда первой инстанции в расторжении договора аренды земельного участка.

Определением от 26.10.2022 апелляционная жалоба Департамента принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 29.11.2022.

В судебное заседание 29.11.2022 явился представитель ответчика (ООО "Морской бриз"). Иные лица, участвующие в деле, явку уполномоченных представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного разбирательства были извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель ООО "Морской бриз" в судебном заседании против доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражал, просил решение суда первой инстанции оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 АПК РФ, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, суд, на основании статей 121, 123, 156, 266 АПК РФ, считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу при имеющейся явке.

Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, 11.02.2009 между Ялтинским городским советом (Арендодатель) и ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (согласно Украинскому классификатору целевого использования земли - УКЦИЗ): "жилой застройки и общественного назначения", код - 1.13.3, расположенный по адресу: Автономная Республики Крым, г. Ялта, ул. Свердлова, 50 (кадастровый номер 0111900000:01:002:0044) (пункт 1.1 Договора, т. 1 л.д.27-30).

Пунктом 2.1 Договора прдусмотренно, что в аренду передается земельный участок общей площадью 0,6000 га, в том числе по угодьям: 0,6000 га - "застроенные земли", в том числе "жилая застройка трех- и более этажная застройка (графы 34, 36 формы 6-зем).

В пункте 2.2 Договора установлено, что на земельном участке расположены строения и сооружения (пункт 2.2 Договора).

Договор заключен сроком на 50 лет. После окончания срока действия договора Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора на новый срок (пункт 3.1 Договора).

Договор вступает в силу после подписания его сторонами и государственной регистрации в КРФ ГП "ЦГЗК" при Госкомземе Украины (пункт 16.1 Договора).

Предоставление земельного участка осуществляется после государственной регистрации, согласно акту приема-передачи (пункт 6.4 Договора).

Арендная плата устанавливается Арендодателем в сумме 50460,00 грн. в год и вносится Арендатором ежемесячно, в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 4.1 Договора).

Согласно пункту 4.4 Договора за несвоевременное внесение платежей по настоящему Договору Арендатор уплачивает пеню в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, на момент возникновения задолженности по арендной плате.

Договор прошел государственную регистрацию, о чем в Государственном реестре земель сделана соответствующая запись от 13.07.2009 N 040900700050.

Судом первой инстанции установлено, что на арендуемом земельном участке расположен объект недвижимости - незавершенный строительством объект с кадастровым номером 90:25:010102:356, степень готовности 24 %.

27.08.2020 между ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" и ООО "Морской бриз" заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 90:25:010102:356 площадью 781,3 кв.м.

30.10.2020 в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения о зарегистрированном праве собственности ООО "Морской бриз" на объект с кадастровым номером 90:25:010102:356, который расположен на спорном земельном участке.

В связи с ненадлежащим выполнением условий договора по внесению арендной платы, истец 13.12.2020 направил в адрес ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" претензию N 03-19/3127 с требованием оплатить задолженность по арендной плате по состоянию на 30.10.2020 в размере 4228 221,01 руб., а также пеню в размере 11602340,19 руб. (т. 1 л.д. 37-38).

Также, 15.02.2021 истцом в адрес ООО "Морской бриз" была направлена претензия N 03-19/332, в которой Департамент потребовал оплатить по состоянию на 03.02.2021 задолженность по арендной плате в размере 202649,96 руб., а также пеню в размере 33234,10 руб. В претензии Департамент также предложил расторгнуть договор аренды земельного участка от 11.02.2009 (т. 1 л.д. 44-47).

Как следует из материалов дела, данные претензии ответчиками были оставлены без ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о взыскании образовавшейся задолженности по оплате арендных платежей и пени согласно Договору, а также о расторжении Договора.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.

В соответствии со статьей 2 АПК РФ задачами судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных прав или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, участвующих в деле, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Давая правовую оценку материалам дела, суд апелляционной инстанции принимает во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя", статей 4, 422, 1211 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 14 АПК РФ и приходит к выводу о том, что по вопросу правовой квалификации данного договора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Данный вывод суда согласуется с положениями пункта 6 постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. N 16 "О свободе договора и ее пределах", из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора. Аналогичная правовая позиция изложена и в постановлении АС ЦО от 26.08.2015 по делу N А83-1755/2014.

При этом, судом учитывается, что нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" не имеют обратного действия, а поэтому правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются также нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение ВС РФ от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям подлежат применению также нормы гражданского и хозяйственного законодательства и Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

В соответствии с требованиями, установленными статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, в соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Так, в соответствии с условиями Договора арендатор обязан своевременно производить плату за пользование земельным участком.

В соответствии с положениями статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), земельные участки, за исключением ограниченных в обороте, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно пункта 1 статьи 423 ГК РФ договор, по которому одна сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

В соответствии со статьями 65, 70 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Как было установлено выше, Арендодатель свою обязанность по передаче земельного участка Арендатору, предусмотренную пунктом 6.4 Договора, выполнил в 2009 году, что в свою очередь подтверждается актом приема-передачи земельного участка (т.1 л.д. 34 - оборотная сторона).

Согласно пункту 9.4 Договора Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в размере и сроки, установленные пунктом 4.1 Договора.

По мнению Департамента, ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" и ООО "Морской бриз" (с 30.10.2020) обязанности по уплате арендных платежей по Договору выполнены ненадлежащим образом.

Как следует из представленного Департаментом расчета задолженности, истец просит взыскать с ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015 по 29.10.2020 в сумме 4291411,98 руб., а также с ООО "Морской бриз" задолженность за период с 30.10.2020 по 31.12.2020 в размере 139455,99 руб.

При этом в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" заявлено о применении срока исковой давности, поскольку истцом предъявлены исковые требования более чем за три года.

В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.02.1995 N 2/1 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что заявление стороны в споре о применении срока исковой давности является основанием для отказа в иске, если оно сделано на любой стадии процесса до вынесения решения судом первой инстанции и пропуск указанного срока подтверждается материалами дела.

С учетом подачи иска 15.06.2021, перерыва срока исковой давности в связи с направлением претензии, суд первой инстанции, выводы которого не оспорены сторонами в данной части, исходил из того, что период задолженности ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" - с 27.05.2018 по 30.10.2020.

Как уже было отмечено ранее, в силу положений пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 39.7 и 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, постольку ссылки на несогласование размера арендной платы не принимаются судом.

В соответствии частями 1, 2 статьи 21 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" арендная плата за землю представляет собой платеж, который арендатор вносит арендодателю за пользование земельным участком. Размер, форма и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются по соглашению сторон в договоре аренды (кроме сроков внесения арендной штаты за земельные участки государственной, и коммунальной собственности).

Исходя из части 1 статьи 632 ГК Украины, цена в договоре устанавливается по договоренности сторон. В случаях, определенных законом, применяются цены (тарифы, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления.

Согласно статье 206 Земельного кодекса Украины от 25.10.2001 N 2768 пользование землей является платным. Объектом платы за землю является земельный участок. Плата за землю взимается в соответствии с законом.

Размер и порядок платы за пользование земельными ресурсами, а также ответственность плательщиков и контроль за правильным исчислением и взиманием земельного налога определяются Налоговым кодексом Украины.

В соответствии со статьей 269 Налогового кодекса Украины плательщиком налога является собственники земельных участков, земельных долей (паев), землепользователи.

В статье 271 Налогового кодекса Украины указано, что базой налогообложения является нормативная денежная оценка земельных участков с учетом коэффициента индексации, определенного в соответствии с порядком, установленным этим разделом.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли, как по законодательству Украины, так и по законодательству Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом должна определяться с учетом установленной полномочным органом нормативной (кадастровой) цены земельного участка и ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 года N 12404/09, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Поскольку ставки арендной платы за пользование земельными участками являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться этими ставками при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Особенности регулирования земельных и имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Республики Крым установлены в Законе Республики Крым от 31.07.2014 N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым" (далее - Закон N 38-ЗРК).

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ, статья 12 Закона Республики Крым от 24.12.2014 N 66-ЗРК/2015 "О предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и некоторых вопросах земельных отношений" (далее - Закон N 66-ЗРК/2015), статья 11 Закона N 38-ЗРК).

Советом министров Республики Крым 12.11.2014 принято постановление N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" (далее - постановления N 450), которым в том числе утверждена нормативная цена земельных участков. Данное постановление действовало на территории Республики Крым до 01.01.2020.

Вышеуказанным постановлением N 450, действовавшим в спорный период, установлено, что нормативная цена земельных участков, установленная на 21.03.2014, с 01.11.2014 пересчитывается в рубли с коэффициентом 3,8. Данным постановлением также утверждено Положение о порядке определения нормативной цены, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 3.4. Положения N 450 плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается равной платежам, установленным прежними договорами, и при заключении договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, установленных приложением 4 к настоящему постановлению.

С 01.01.2020 вступило в действие Постановление Совета министров Республики Крым от 28.12.2019 N 821 "О порядке определения размера арендной платы, размера платы за сервитут, в том числе публичный, размера цены продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Крым, размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Крым, и признании утратившим силу постановления Совета министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N 450", которым утвержден Порядок определения размера арендной платы, размера платы за сервитут, в том числе публичный, размера цены продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Крым, размера платы за увеличение площади земельных участков, находящихся в частной собственности, в результате перераспределения таких земельных участков и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Крым (далее - Порядок N 821).

В соответствии с пунктом 2.5. Порядка N 821 до заключения договора аренды земельного участка по основаниям, предусмотренным частями 6 и 13 статьи 3 Закона Республики Крым от 31 июля 2014 года N 38-ЗРК "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым", плата, установленная в договорах права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис), права застройки земельного участка (суперфиций), аренды земельного участка, заключенных до 21 марта 2014 года, признается арендной платой и пересчитывается в рубли с учетом коэффициента 3,8 и, если иное не предусмотрено договором аренды земельного участка, с учетом коэффициентов инфляции, определенных в Приложении 2 к настоящему Порядку, а также установленных Федеральным законом о бюджете Российской Федерации на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года.

Таким образом, довод Департамента о том, что при расчете арендной платы подлежат применению коэффициенты 4,5 % и 1,22, правомерно признан судом первой инстанции необоснованным.

Как отмечалось ранее, коэффициент перерасчета в рубли, установленный постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 "О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым" - 3,8%.

На основании Федеральных законов Российской Федерации о федеральном бюджете, уровень инфляции на 2015 не превышает 5,5 %. Соответственно, сумма арендной платы за землю за 2015 индексируется на коэффициент 1,055, за 2016 - на 1,064, за 2017 - на 1,04, за 2018 - на 1,04, за 2019 - на 1,043, за 2020 - на 1,03.

В соответствии с расчётом суда первой инстанции, арендная плата составляет:

в 2014 году - 50460,00 х 3,8% = 191748,00 руб.

в 2015 году - 191748,00 х 1,055 = 202294,14 руб.;

в 2016 года - 202294,14 х 1,064 = 215240,96 руб.;

в 2017 году - 215240,96 х 1,04 = 223850,60 руб.;

в 2018 году - 223850,60 х 1,043 = 233476,18 руб.;

в 2019 году - 233476,18 х 1.043 = 243515,65 руб.;

в 2020 году - 243515,65 х 1.03 = 250821,12 руб. (20901,76 руб. в месяц).

Принимая во внимание вышеуказанный расчет, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что задолженность ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" по арендной плате за период с 27.05.2018 по 30.10.2020 составляет 971680,385 руб., а задолженность ООО "Морской бриз" по арендной плате за период с 30.10.2020 по 31.12.2020 - 41803,52 руб.

Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан арифметически методологически верным.

В силу пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 "О внесении изменений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 19 указанного постановления, арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, при этом, дополнительного изменения договора аренды не требуется.

По мнению судебной коллегии, суд первой инстанции обоснованно исходил из Положений о порядке определения нормативной цены земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, размера арендной платы, платы за установление сервитута, в том числе публичного, платы за проведение перераспределения земельных участков, размера цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, утвержденного постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450, а также Положений, утвержденных постановлением Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450.

Судебная коллегия также считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что к сложившимся отношениям не подлежат применению решения Ялтинского городского совета 26.09.2006 N 193, которым утвержден коэффициент 4,5% для уплаты арендной платы за земельные участка, решения Ялтинского городского совета от 08.04.2009 N 55, от 23.11.2011 N17, а также от 08.06.2011 N 42.

Из содержания части 5 статьи 59 Закона Украины "О местном самоуправлении в Украине" следует, что вступление в силу решений совета, связано с днем их официального обнародования, то есть публикации в средствах массовой информации.

Вместе с тем, вышеуказанные решения Ялтинского городского совета от 08.04.2009 N 55, 26.09.2006 N 193, 23.11.2011 N17, 08.06.2011 N 42, как верно указал суд первой инстанции, в установленном порядке официально, путем публикации в печатных средствах массовой информации обнародованы не были, а значит они не вступили в силу, следовательно, не являются основанием для внесения изменений в договор.

Указанное, как верно отметил суд первой инстанции, дополнительно подтверждает необоснованность применения коэффициента 4,5% для взимания арендной платы.

Довод апеллянта о неправомерном неприменении судом первой инстанции коэффициента 1,22, также отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку приведенный в апелляционной жалобе расчет указанного коэффициента основан на неверном толковании истцом норм действующего законодательства. Более того, какого-либо нормативного обоснования для применения указанного коэффициента 1,22, апеллянт приведено не было.

Так, в приложении N 4 к Постановлению N 450 установлены коэффициенты инфляции для пересчета нормативной цены земельного участка и размера арендной платы за земельный участок до 1 января 2014 года.

Договор аренды был заключён в 2009 году, в связи с чем отсутствуют основания индексации установленного в нем размера арендной платы на коэффициенты инфляции в 2008 году - 1,152, 2009 году - 1,059, в 2010-2013 годах коэффициент инфляции равнялся 1.

На основании вышеизложенного, поскольку судом первой и апелляционной инстанции установлен факт ненадлежащего исполнения ответчиками взятых на себя обязательств по Договору, доказательств обратного суду первой инстанции не представлено, оценив представленные доказательства в совокупности, с учетом заявления о пропуске срока исковой давности, судебная коллегия полагает, что исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате правомерно удовлетворены судом первой инстанции в части взыскания задолженности с ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" в сумме 971680,385 рублей и с ООО "Морской бриз" в сумме 41803,52 руб.

Департаментом при обращении в суд с исковым заявлением также заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку внесения арендных платежей с ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" за период с 11.04.2015 по 03.02.2021 в сумме 13909971,20 руб., а также с ООО "Морской бриз" с 11.11.2020 по 03.02.2021 в размере 17120,40 руб.

Судебная коллегия соглашается с решением суда об отказе во взыскании пени, при этом исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 4.4 Договора согласовано, за несвоевременное внесение платежей по настоящему договору Арендатор уплачивает пеню в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, на момент возникновения задолженности по арендной плате.

Нормативное обоснование расчета и взыскания пени в исковом заявлении не содержится. Как следует из текста претензии, пеня рассчитана на основании Постановления Совета министров Республики Крым от 12.11.2014 N 450 в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день задержки.

В соответствии со статьей 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

В то же время, действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушение денежного обязательства в сфере арендных правоотношений.

Таким образом, заявляя требование о взыскании пени в размере 0,1%, установленной Постановлением Совета Министров Республики Крым от 12 ноября 2014 года N 450, истец, тем самым, в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора аренды, в нарушение статьи 450 ГК РФ, при этом судом первой инстанции верно отмечено, что каких-либо дополнительных соглашений, изменяющих договора в части неустойки, сторонами спора не заключалось. Указанное является достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в части взыскания пени.

Данный вывод согласуется с позицией, изложенной в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 15.12.2020 по делу N А83-16728/2019.

По утверждению подателя апелляционной жалобы, условия о начислении пени были согласованы сторонами в пункте 13.1 Договора в размере 0,3%. Более того, пеня начислена, согласно расчету истца, приложенного к претензии, исходя из размера 0,3 %.

Оценив данный довод Департамента, суд апелляционной инстанции считает необходимым указать следующее.

Так, пунктом 13.1 Договора установлено, что за невыполнение или ненадлежащее выполнение настоящего договора, в том числе изменении или расторжение договора в одностороннем порядке, Арендатор несет ответственность перед Арендодателем в виде уплаты пени в размере 0,3% от суммы договора, а также иную ответственность, предусмотренную действующим законодательством.

По смыслу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

К числу основных начал гражданского законодательства относится свобода договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ). Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий сторон, разумность и справедливость его условий, включая их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При этом, судебная коллегия учитывает, что пунктом 4.4 раздела 4 Договора "Арендная плата" стороны прямо определили, что за несвоевременное внесение платежей по настоящему договору Арендатор уплачивает пеню в размере, рассчитанном в соответствии с действующим законодательством, на момент возникновения задолженности по арендной плате.

Оценив по правилам статьи 431 ГК РФ содержание условий пунктов 4.4 и 13.1 Договора аренды земельного участка в совокупности, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что установленные сторонами условия ответственности Арендатора перед Арендодателем не позволяют сделать вывод о том, что установленная пунктом 13.1 пеня в размере 0,3 % подлежит начислению за такое нарушение условий договора, как несвоевременное внесение Арендатором арендных платежей, и исчисляется от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа, как рассчитано истцом.

На основании изложенного, довод апеллянта о том, что в рассматриваемом споре подлежит начислению пеня за несвоевременное внесение арендных платежей в размере 0,3% от суммы просроченной арендной платы за каждый календарный день задержки в соответствии с положениями пункта 13.1 Договора, отклоняются судебной коллегией.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования в части взыскании пени обоснованно были оставлены судом первой инстанции без удовлетворения.

Относительно исковых требований Департамента о расторжении договора аренды, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.

Как следует из статьи 619 ГК РФ, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Системный анализ положений статьи 619 ГК РФ и правовых позиций, изложенных в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указывает на то, что нормы вышеуказанной статьи Гражданского кодекса направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (ч.2 ст. 452 названного Кодекса). Однако право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения (п. 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В силу пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства" обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны (Определение ВАС РФ от 03.12.2013 N ВАС-17232/13 по делу N А56-47877/2012).

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему делу входит доказывание истцом не просто факта нарушения арендатором договорных условий, но и существенность таких нарушений, влекущая наступление неблагоприятных, зачастую необратимых последствий, а также невозможность воздействия на арендатора иными способами, не прибегая к прекращению договорных отношений.

Из материалов дела следует, что на спорном земельном участке расположено здание, принадлежащее ответчику на праве собственности. Следовательно, последующая эксплуатация и обслуживание объекта незавершенного строительства возможны только на арендуемом земельном участке, специально сформированном для этих целей.

Земельный участок предоставлялся в аренду в связи с размещением на нем строений.

Переход права аренды от ООО "Крымская инвестиционная строительная компания" к ООО "Морской бриз" с 30.10.2020 признано истцом.

Принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10.

Поскольку арендуемый земельный участок занят объектом недвижимого имущества, принадлежащего ООО "Морской бриз" и предоставлен для строительства и обслуживания такого объекта (пункт 5.1 договора аренды), и у ООО "Морской бриз" имеется исключительное право на использование земельного участка, судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что исковые требования в части расторжения договора не подлежат удовлетворению.

Аналогичная правовая позиция сформирована в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 28.04.2021 по делу N А83-2900/2019. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.07.2021 в передаче кассационной жалобы по делу для рассмотрения в судебном заседании СК ЭС ВС РФ отказано.

Таким образом, учитывая вышеизложенные обстоятельства, апелляционный суд пришел к выводу, что исковые требования Департамента правомерно частично удовлетворены судом первой инстанции.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на его обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего спора по существу, апелляционным судом не установлено, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Крым от 21.09.2022 по делу N А83-13401/2021 оставить без изменений, апелляционную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

Е.А. Остапова

Судьи

И.В. Евдокимов А.А. Тарасенко