Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2022 г. N 07АП-9844/22 по делу N А45-3753/2022

город Томск

13 декабря 2022 г.

Дело N А45-3753/2022

Резолютивная часть постановления объявлена 24 ноября 2022 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2022 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего		Фертикова М.А.,
судей		Афанасьевой Е.В.,
		Молокшонова Д.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смолиной Т.Д., с использованием средств аудиозаписи, путем онлайн заседания в режиме веб-конференции, рассмотрел в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Заельцовское" и индивидуального предпринимателя Хамидуллина Александра Назымовича (N 07АП-9844/2022 (1,2)) на решение от 06.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3753/2022 по иску Администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 5433108109), село Верх-Тула Новосибирской области к обществу с ограниченной ответственностью "Заельцовское" (ИНН 5406373820), г. Новосибирск, индивидуальному предпринимателю Хамидуллину Александру Назымовичу (ИНН 540350989735) о признании недействительными торгов, договоров, об истребовании земельного участка

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (ИНН 5406299278)

при участии в судебном заседании:

от истца - Зиновьев Д.В., по доверенности от 19.01.2022,

от ответчика ООО "Заельцовское" - Винтер В.А., по доверенности от 04.07.2022

от ответчика Хамидуллина А.Н. - Винтер В.А., по доверенности от 23.05.2022,

от третьего лица - не явились (надлежаще извещены),

УСТАНОВИЛ:

Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Заельцовское" (далее - ответчик 1, общество, ООО "Заельцовское"), в котором просит: признать недействительным договор купли-продажи N 14/07/21 от 21.07.2021 земельного участка с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой, заключенный между администрацией ВерхТулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 5433108109, ОГРН 1035404348671) и обществом с ограниченной ответственностью "Заельцовское" (ИНН 5406373820; ОГРН 1065406167892),

признать недействительными результатов торгов, оформленных протоколом подведения итогов N 140721 от 14.07.2021 по продаже земельного участка с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой,

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:034001:81, площадью 677911 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой, заключенный 06.09.2021 между обществом с ограниченной ответственностью "Заельцовское" и индивидуальным предпринимателем Хамидуллиным Александром Назымовичем,

истребовать из чужого незаконного владения Хамидуллина Александра Назымовича земельный участок с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой,

указать в решении суда, что оно является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности Хамидуллина Александра Назымовича на земельный участок с кадастровым номером: 54:19:034001:81 площадью 677911 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, вид разрешенного использования: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой.

Определением от 22.02.2022, в порядке статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд привлек индивидуального предпринимателя Хамидуллина Александра Назымовича (далее - ответчик 2, ИП Хамидуллин А.Н.) к участию в деле в качестве ответчика. В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлек Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области. Решением от 06.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с данным решением, ООО "Заельцовское" и ИП Хамидуллин А.Н. обратились с апелляционными жалобами, в которых просят его отменить и принять новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска, ссылаясь на неполное исследование доказательств по делу, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норма материального и процессуального права.

В обоснование апелляционных жалоб, ее податели указывает на то, что суд первой инстанции не дал правовой оценки действиям и поведению самого истца по продаже имущества на торгах; как и не дал оценки доводам ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями имущества; фактически, истец своими действиями по формальному соблюдению установленных действующим законодательством РФ конкурсных процедур, являясь к тому же органом власти, ввёл ответчика - ООО "Заельцовское", в заблуждение относительно законности продажи земельного участка, а у ИП Хамидуллина А.Н., в дальнейшем, в связи с окончанием торгов, на которых ООО "Заельцовское" было признано их победителем заключением между ООО "Заельцовское" и истцом договора купли-продажи земельного участка, оплатой победителем торгов приобретенной недвижимости, дальнейшей регистрацией перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области к ООО "Заельцовское" не могло и не должно было возникнуть никаких сомнений в законности продажи; ООО "Заельцовское" является слабой стороной в договоре купли-продажи N 14/07/21 от 21.07.2021, с другой стороны договора - орган власти, который обязан соблюдать все требования, установленные Законом и соблюдать установленные процедуры реализации имущества; судом не соблюден баланс интересов сторон при вынесении решения, нарушены права ответчиков в сфере предпринимательской деятельности, не учтено, что истцом в материалы дела так и не представлены окончательные документы, связанные с проверкой деятельности истца правоохранительными органами; суд первой инстанции не дал оценки тому, что действия истца по выставлению участка на торги были направлены в обход закона; полагает, что к спорным правоотношениям подлежит применению принцип "эстоппель"; в исковом заявлении истец указал, что вид разрешенного использования земельного участка: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой, что противоречит, согласно ч.7 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, возможности продажи такого земельного участка.

Истец в отзыве на апелляционные жалобы просит оставить решение без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения. Решение считают законным и обоснованным.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, отзыва на неё, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает обжалуемый судебный акт не подлежащим отмене или изменению, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, по результатам проведения аукциона по продаже муниципального имущества 21.07.2021 между администрацией и обществом в соответствие с протоколом подведения итогов N 140721 от 14.07.2021 был заключен договор купли-продажи N 14/07/21 (далее - договор).

В соответствие с условиями договора администрация продала обществу земельный участок с кадастровым номером 54:19:034001:81 (далее - земельный участок), площадью 677911 кв. м, расположенный по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, МО Толмачевский сельсовет, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

Администрация передала земельный участок по акту приема-передачи от 21.07.2021. Ответчик оплатил цену земельного участка в полном объеме.

Право собственности ответчика на земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по НСО.

06.09.2021 между обществом и предпринимателем был заключен договор купли-продажи земельного участка.

Право собственности предпринимателя на спорный земельный участок было зарегистрировано Управлением Росреестра по Новосибирской области 07.09.2021 (номер регистрации вещного права 54:19:034001:81-54/163/2021-20).

Вид разрешенного использования земельного участка: для строительства и эксплуатации комплекса капитальных многоуровневых складских и торговых помещений с сопутствующей инфраструктурой. Таким образом, основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений.

Ссылаясь на часть 7 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация указывает, что земельный участок не мог являться предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды. Полагает, что договор, заключенный между администрацией и обществом является недействительным в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответственно, заключенный в дальнейшем между обществом и предпринимателем договор купли-продажи земельного участка от 06.09.2021 также является недействительным.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял по существу законный и обоснованный судебный акт, при этом выводы арбитражного суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм действующего законодательства Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции поддерживает выводы суда первой инстанции, отклоняя доводы апелляционных жалоб, при этом исходит из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 2, части 1 статьи 4 АПК РФ каждое заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов; такая защита является задачей судопроизводства в арбитражных судах. Способы защиты гражданских прав определены законом в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Согласно пункту 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (ст. 39.2 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения торгов предусмотрен статьями 39.11 - 39.12 ЗК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно части 7 статьи 39.11 ЗК РФ в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Суд апелляционной инстанции, учитывая, что видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, соглашается с выводом арбитражного суда области о том, что земельный участок не мог быть предметом аукциона на право заключения договора купли-продажи, а мог быть предоставлен исключительно на праве аренды.

Основываясь на изложенном, суд первой инстанции правомерно указал на то, что, администрация, в нарушение норм действующего законодательства выставила земельный участок на торги, что влечет признание торгов недействительными.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166 ГК РФ).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что, поскольку договор был совершен с нарушением закона, при совершении сделки нарушены установленные федеральным законом запреты, данные обстоятельства указывает на недействительность договора, и так как договор купли-продажи N 14/07/21 от 21.07.2021, является ничтожным, то и все последующие сделки с земельным участком с кадастровым номером 54:19:034001:81 (договор купли-продажи от 06.09.2021) являются ничтожными на основании пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Доводы ответчиков о том, что они являются добросовестными приобретателями, были предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонены.

Так, судом первой инстанции было установлено, что в период с 11.11.2019 по 24.03.2020 Хамидуллин А.Н. являлся директором общества и с формальной точки зрения ответчики не являются аффилированными, зависимыми, взаимозависимыми лицами, в том смысле, который этим понятиям придает действующее законодательство. Однако согласно правовой позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 22.06.2017 N 16-П, добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу в контексте пункта 1 статьи 302 ГК РФ в его конституционно-правовом смысле в правовой системе Российской Федерации является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права.

ООО "Заельцовское" является коммерческой организацией, к основным видам деятельности которой относятся операции с недвижимостью, Хамидуллин А.Н. является предпринимателем, следовательно, как правомерно отметил суд первой инстанции как профессиональные участники правоотношений, знали или должны были знать о незаконности приобретения участка, выставленного на торги с нарушением положений закона, действуя разумно и добросовестно могли усомниться в праве продавца на отчуждение земельного участка.

Кроме того, в условиях оспаривания торгов, на основании которых земельный участок был передан в собственность общества, продолжение осуществление действий по владению, пользованию и распоряжению данным участком не могло быть признано добросовестным.

Подлежит отклонению также довод апелляционных жалоб ответчиков о необходимости применения к спорным правоотношениям принципа "эстоппель". Главная задача указанного принципа состоит в том, чтобы воспрепятствовать стороне получить преимущества и выгоду, как следствие своей непоследовательности в поведении в ущерб другой стороне, которая добросовестным образом положилась на определенную юридическую ситуацию, созданную первой стороной.

Судом не установлено в отношении ответчиков поведения, противоречащего добросовестности и честной деловой практике, не соответствующего предшествующим заявлениям, при котором другая сторона, действуя себе в ущерб, разумно положилась на них.

Оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, сделанных при рассмотрении настоящего дела по существу, апелляционным судом не установлено.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что применение реституции направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов истца и в материалах дела отсутствуют доказательства невозможности ее применения, суд первой инстанции обоснованно признал соответствующие торги и договор купли-продажи земельного участка недействительными.

Многочисленные довод жалоб о недобросовестном поведении администрации является голословными и не подтверждены материалами дела, направлены на переоценку доказательств и установленных судом фактических обстоятельств.

Вопреки доводам апелляционных жалоб судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется. Иная оценка заявителями жалоб установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не свидетельствует о наличии судебной ошибки.

Суд апелляционной инстанции считает, что все обстоятельства дела, собранные по делу доказательства, исследованы судом первой инстанции в соответствии с требованиями статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и получили надлежащую правовую оценку в судебном акте.

Учитывая изложенное, принятое арбитражным судом первой инстанции решение является законным и обоснованным, судом полно и всесторонне исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства, им дана правильная оценка, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, оснований для отмены решения суда первой инстанции, установленные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а равно принятия доводов апелляционных жалоб, у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии с частями 1, 5 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение от 06.09.2022 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-3753/2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Заельцовское" и индивидуального предпринимателя Хамидуллина Александра Назымовича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, путем подачи кассационной жалобы через Арбитражный суд Новосибирской области.

Председательствующий

М.А. Фертиков

Судьи

Е.В. Афанасьева Д.В. Молокшонов